Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Pomiędzy faktycznym zakończeniem budowy domu, a momentem wprowadzenia się do niego, musisz zgromadzić szereg dokumentów i udać się z nimi do odpowiednich urzędów. Najczęściej są to zwykłe formalności, jednak ich dopełnienie jest bardzo ważne pod względem prawnym. Jeśli zaniedbasz ten temat, możesz np. zostać ukarany grzywną.

Na czym polega odbiór domu?

Odbiór domu jest nieco mylącym pojęciem, które może sugerować, że np. na miejscu zrealizowanej inwestycji budowlanej zjawiają się urzędnicy, którzy krok po kroku sprawdzają cały budynek oraz dokumentację. W przypadku domów jednorodzinnych oględziny nadzoru budowlanego, owszem, mogą się odbyć, jednak takie inspekcje realizowane są bardzo rzadko i najczęściej mają charakter losowy.

Dla uzyskania odbioru domu jednorodzinnego konieczne jest zawiadomienie powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. W tym celu musisz złożyć formalny wniosek i załączyć do niego wymagane dokumenty, których listę przedstawiamy poniżej.

Jeśli urzędnicy nie dostrzegą żadnych nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji i nie wystosują żadnego pisma, po upływie 21 dni od złożenia wniosku będziesz mógł legalnie wprowadzić się do nowego domu. Uzyskasz więc tzw. milczącą zgodę na użytkowanie lokalu.

W wyjątkowych sytuacjach odbiór domu jest możliwy tylko po uzyskaniu formalnego pozwolenia na użytkowanie. Dzieje się tak wtedy, kiedy:

• podczas budowy pojawiły się nieprawidłowości, np. część prac wykonano niezgodnie z projektem;
• budowa z początku było samowolą, a zalegalizowano ją dopiero podczas trwania prac;
• po zakończeniu budowy nadzór budowlany uznał, że budynek powstał niezgodnie z dopuszczalnymi warunkami zabudowy w danej lokalizacji, czyli np. był za wysoki lub znajdował się zbyt blisko granicy działki;
• użytkowanie budynku ma się rozpocząć przez zakończeniem wszystkich prac budowlanych (budynek nie będzie jeszcze skończony).

Jakie są wymagane dokumenty przy odbiorze domu?

Na złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy masz 14 dni od momentu, w którym faktycznie się ona zakończyła. Dokumentacja, którą musisz w tym celu złożyć do powiatowego oddziału nadzoru budowlanego, powinna zawierać:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy, który potwierdza w nim, że budynek powstał zgodnie z projektem i prawem budowlanym, a teren budowy został już uprzątnięty;
• jeśli w trakcie trwania budowy zostały wprowadzone jakieś zmiany do oryginalnego projektu, kopie rysunków projektu budowlanego, na którym naniesiono te zmiany;
• potwierdzenie, zgodnie z przepisami odrębnymi, odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie dotyczy to wszystkich budynków);
• protokoły odbioru przyłączy kanalizacyjnych, elektrycznych oraz wodnych lub też kopie umów podpisanych z poszczególnymi dostawcami;
• powykonawczą inwentaryzacja geodezyjną, czyli odpowiednio wykonaną mapę;
• protokół odbioru instalacji gazowej, jeśli jest ona obecna w budynku;
• protokół odbioru pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych;
• wynik laboratoryjnego badania wody pitnej, jeśli budynek posiada własne ujęcie;
• atesty higieniczne szamba, o ile budynek nie jest podłączony do zbiorczej kanalizacji.

Ile kosztuje odbiór domu?

Samo złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy i uzyskanie milczącej zgody na użytkowanie budynku nie wiąże się z żadnymi opłatami, podobnie zresztą jak uzyskanie zgody po obowiązkowych kontrolach. Koszty generuje natomiast uzyskanie odbiorów poszczególnych elementów inwestycji, które trzeba zlecić osobom legitymizującym się odpowiednimi uprawnieniami. Zapłacić musisz też geodecie za wykonanie powykonawczej inwentaryzacji.

Łącznie odbiór domu jednorodzinnego może się wiązać z wydatkami rzędu kilku tysięcy złotych. Musisz o tym pamiętać już na etapie planowania budżetu dla całej inwestycji, żeby na samym jej finiszu nie skończyły ci się przypadkiem środki finansowe.

O czym jeszcze pamiętać przy odbiorze domu?

Po zakończeniu prac budowlanych i zgłoszeniu tego faktu nie zapomnij o złożeniu wniosku o nadanie numeru porządkowego budynku. Musisz go złożyć w urzędzie gminy lub miasta wraz z wymaganymi załącznikami. Kolejną kwestią, o której warto byłoby na tym etapie pomyśleć, jest meldunek. Z pewnych względów warto dopełnić tego obowiązku.

Warto by w tym miejscu wspomnieć jeszcze o protokole pomiarów instalacji elektrycznej oraz możliwości uzyskania częściowego odbioru.

Protokół pomiarów instalacji elektrycznej

Odbiór elektryczny budynku może przeprowadzić jedynie osoba posiadająca certyfikat kwalifikacyjny grupy G1, który potwierdza jej uprawnienia. Zakończenie odbioru powinno zakończyć się sporządzeniem odpowiedniego protokołu, którego treść opisujemy w poniższej tabeli.

Źródło: extradom.pl (stan na: 04.10.2024 r.).

Częściowy odbiór domu

Musisz wiedzieć, że w niektórych, ściśle określonych sytuacjach możliwy jest częściowy odbiór budynku mieszkalnego. Spełnione muszą być wtedy następujące wymogi:

• nieruchomość musi posiadać zespół izb przeznaczonych na stały pobyt użytkowników, w praktyce minimum jeden pokój;
• muszą być ukończone pomieszczenia pomocnicze, czyli łazienka i kuchnia;
• dom musi być zaopatrzony w prąd, bieżącą wodę, kanalizację oraz ogrzewanie;
• teren wokół domu musi być uprzątnięty;
• budynek musi posiadać utwardzone dojście i dojazd;
• sprzęty niezbędne do ukończenia w przyszłości budowy muszą być odpowiednio zabezpieczone.

Zrealizowanie częściowego odbioru wymaga złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Musisz do niego załączyć bardzo podobne dokumenty, jak w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy. Dodatkowo konieczne jest uzyskanie oświadczenia o braku sprzeciwu od Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz straży pożarnej.

Jak prawidłowo wykonać odbiór domu od dewelopera?

Przy odbiorze domu od dewelopera najlepiej skorzystać z pomocy osoby lub osób posiadających szeroką wiedzę budowlaną. Dokładne skontrolowanie budynku wymaga też czasu, a więc nie powinieneś się przy tym śpieszyć. Powinieneś zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

1. Powierzchnię i wymiary budynku – pamiętaj, że powierzchnia użytkowa budynku może być liczona według dwóch różnych norm.

2. Jakość ścian oraz tynków – sprawdź, czy tynki są położone równo, szczególnie w narożnikach i czy w tych miejscach zachowane są kąty proste.

3. Podłogi – skontroluj płaszczyznę oraz poziom wylewek oraz sprawdź, czy w rogach pomieszczeń nie ma wypukłości.

4. Okna i drzwi balkonowe, szyby i parapety – okna i drzwi muszą się swobodnie otwierać i zamykać, a szyby nie mogą być zdeformowane i porysowane. Sprawdź też osadzenie parapetów i jakość ich wykonania.

5. Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne – muszą być proste i się swobodnie otwierać oraz zamykać. Pod osadzonymi drzwiami powinny znajdować się szczeliny niezbędne do wykończenia podłogi.

6. Balkony i tarasy – powinny mieć minimum dwuprocentowy spadek, żeby swobodnie spływała po nich woda. 

7. Protokół – zwieńczeniem odbioru technicznego domu od dewelopera powinno być sporządzenie protokołu. W jego treści trzeba wpisać m. in. wszystkie znalezione niedoróbki, a także uzgodniony termin, w którym deweloper zobowiązuje się je usunąć.

Oczywiście, stan techniczny budynku trzeba porównać z parametrami zapisanymi w umowie podpisanej z deweloperem. To właśnie ten dokument precyzuje, jakie powinny być parametry techniczne wykończenia. Budynki często przekazuje się nabywcy w tzw. stanie deweloperskim, jednak ten etap realizacji inwestycji nie ma precyzyjnej definicji w prawie budowlanym. 

Jak ubezpieczyć dom po odbiorze?

Dom po odbiorze, czyli posiadający zgodę na użytkowanie, można bez najmniejszych problemów ubezpieczyć. Mało tego, inwestycję budowlaną można objąć ochroną ubezpieczeniową od pierwszego etapu jej realizacji do momentu oficjalnego zakończenia budowy. W takiej sytuacji musisz wykupić polisę dla nieruchomości w budowie, która ma uproszczoną formę, a przez to jest nieco tańsza.

Skupmy się jednak na budynku, w którym można już legalnie mieszkać. Taki dom najprościej ubezpieczyć online, np. za pomocą porównywarki.

PORÓWNAJ CENY

W tym celu musisz tylko: 

1. Zaznaczyć, jaki rodzaj nieruchomości chcesz ubezpieczyć i podać jej metraż, adres, wiek, itd.
2. Podać kilka danych natury formalno-prawnej: formę własności, swój wiek, liczbę lokatorów, itd.
3. Wybrać, czy chcesz ubezpieczyć tylko mury i elementy stałe, czy również wyposażenie.
4. Do podstawowego zakresu ochrony dobrać ewentualne rozszerzenia: kradzież z włamaniem, powódź, OC w życiu prywatnym czy ubezpieczenie od stłuczenia przedmiotów szklanych.
5. Wskazać wartość murów i elementów stałych oraz ewentualnie ruchomości.
6. Zatwierdzić wprowadzone dane i przejść do analizy tabeli z ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, mtu24.pl, Nationale-Nederlanden czy Allianz.
7. Wybrać jedną z ofert, podać dane osobowe potrzebne do finalizacji transakcji i opłacić składkę w wybrany sposób: BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia domu o powierzchni 100 mkw., który jest wart 650 000 zł (mury i elementy stałe). Wybraliśmy podstawowy zakres, czyli ochronę przez pożarem i innymi zdarzeniami losowymi

W wariancie od ryzyk nazwanych opisane ubezpieczenie kosztuje od 365 zł do 622 zł, a w opcji od ryzyk wszystkich (All Risks) od 507 zł do 898 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty różnią się minimalnie, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Wypowiedź eksperta

Dom dopiero oddany użytkowania tym bardziej warto ubezpieczyć. W takich budynkach częściej pojawiają się szkody wynikłe z drobnych niedoróbek lub zastosowania wadliwych rozwiązań. W omawianym przypadku inwestycję wartą 650 000 zł można ubezpieczyć już za 365 zł w skali, co wydaje się bardzo rozsądną propozycją, chociaż warto też rozważyć inne opcje, np. wariant All Risks czy po prostu poszerzony zakres ochrony. Takie ubezpieczenia są nieco droższe, jednak zapewniają też bardziej kompleksową ochronę.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Źródło: rankomat.pl (stan na: 04.10.2024 r.) dla domu 100 m2 o wartości 650 000 zł w zakresie ochrony murów i stałych elementów.

PORÓWNAJ CENY

Gdzie ubezpieczę dom przed i po odbiorze?

Jak już wspomnieliśmy, dom po odbiorze jest już nieruchomością, którą można legalnie użytkować, a więc ubezpieczyć go może każde towarzystwo mające w swojej ofercie polisy mieszkaniowe.

Polisę mieszkaniową dla domu warto kupić online nie tylko ze względu na szybkość realizacji transakcji i minimum formalności. To również dobry sposób na dopasowanie ubezpieczenia do indywidualnych potrzeb oraz na poczynienia istotnych oszczędności.

Za pomocą porównywarki ubezpieczeń w dosłownie kilka minut zestawisz ze sobą ceny co najmniej kilkunastu produktów ubezpieczeniowych. Przeprowadzona wyżej kalkulacja potwierdza, że niemal identyczna polisa w jednym towarzystwie może kosztować 365 zł, a w innym już 622 zł. Tak duże różnice pojawiają się dość często, a wiec żeby nie przepłacać, trzeba je ze sobą porównywać.