Comiesięczne dane pokazują wzrosty lub spadki cen mieszkań w poszczególnych miastach. Szersze spojrzenie daje jednak zupełnie inny obraz. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w największych miastach Polski ceny od dwóch lat praktycznie stoją w miejscu. Dla przykładu w Warszawie średnia cena jest zaledwie o 0,6% wyższa niż dwa lata temu. W tym samym czasie poprawiła się jednak dostępność mieszkań dzięki rosnącym wynagrodzeniom i spadkowi oprocentowania kredytów hipotecznych. Dzięki temu singiel osiągający przeciętny dochód może dziś kupić mieszkanie większe o dodatkowy pokój. Dla przykładu w Łodzi dostępna powierzchnia zwiększyła się z 30 m² do 42 m².
Dwa lata stagnacji cen mieszkań
Maj przyniósł niewielką przewagę spadków cen mieszkań. Ceny spadły w 9 z 17 badanych miast. Wcześniej, w kwietniu, mieliśmy niewielką przewagę wzrostów. Śledząc comiesięczne doniesienia medialne, zwłaszcza jeśli zwracamy uwagę na konkretne miasto, możemy odnieść wrażenie, że ceny mieszkań ulegają znaczącym zmianom. Rzeczywistość jest jednak taka, że od dwóch lat ceny mieszkań w większości największych miast niemal się nie zmieniły. W 10 z 17 badanych miast wzrost cen nie przekracza 3% lub wręcz obserwujemy spadek.
Dla przykładu w maju 2024 r. mediana ceny ofertowej za metr kwadratowy w Warszawie wynosiła 17 522 zł, a w maju 2026 r. 17 628 zł. Dwuletni wzrost wyniósł więc zaledwie 0,6%. W Krakowie i Wrocławiu sytuacja wygląda podobnie. Dwuletni wzrost wynosi odpowiednio 0,3% i 1,1%. Tymczasem te trzy miasta są największymi rynkami nieruchomości w Polsce.
W grupie 17 badanych przez nas miast są oczywiście także takie, w których ceny znacząco się zmieniły. Zauważalne wzrosty cen w ostatnich dwóch latach odnotowaliśmy w Bydgoszczy (15%), Poznaniu (9%) oraz Katowicach (9%). Są też trzy miasta, w których ceny w maju były niższe niż dwa lata temu. Do tej grupy należą Toruń (-3%), Częstochowa (-2%) i Białystok (-2%).
W czasie, gdy ceny mieszkań były względnie stabilne, znacząco wzrosły wynagrodzenia oraz spadły stopy procentowe. Postanowiliśmy więc sprawdzić, jak w ostatnich dwóch latach zmieniła się powierzchnia mieszkania, na jaką może pozwolić sobie singiel i para o przeciętnych dochodach. Założyliśmy, że singiel ma dochód równy medianie netto dla danego miasta, a para zarabia wspólnie równowartość dwóch median netto. Zaciągając kredyt na 30 lat, niemal w pełni wykorzystają swoją zdolność kredytową – rata będzie stanowić 40% ich dochodu. Założyliśmy również, że kupują mieszkanie po przeciętnej cenie.
Singla w Warszawie stać na 29 m², w Sosnowcu na 56 m²
Zacznijmy od sytuacji obecnej. Wśród badanych miast w najlepszej sytuacji są osoby mieszkające i pracujące w Sosnowcu i Częstochowie. Przy przeciętnym dochodzie i z pomocą kredytu singiel może kupić mieszkanie o powierzchni 56 m² w Sosnowcu i 51 m² w Częstochowie. Z kolei para odpowiednio 112 m² i 103 m².
Jest to przede wszystkim efekt tego, że ceny mieszkań są tam znacznie niższe niż w innych dużych miastach. Dochody również są niższe, ale różnica w tym przypadku jest mniejsza. Doskonale widać to np. w porównaniu z Krakowem, gdzie dostępna powierzchnia jest najmniejsza. Przeciętna cena mieszkania w Sosnowcu jest aż o 56% niższa niż w Krakowie. Z kolei przeciętny dochód jest niższy „tylko” o 15%.
Przeciętny dochód pozwala na zakup najmniejszego mieszkania we wspomnianych już Krakowie i Warszawie. Dostępny metraż jest w tych miastach identyczny. Singiel może pozwolić sobie zaledwie na 29 m², a para na 58 m².
Gdy ceny mieszkań stały w miejscu pensje wzrosły o 21%
Obecna sytuacja nie jest idealna, zwłaszcza w przypadku osób, które są dopiero na początku swojej kariery zawodowej. Ich dochody są bowiem zwykle poniżej przeciętnego poziomu, co ogranicza zdolność kredytową i zmniejsza powierzchnię mieszkania możliwą do zakupu. Z drugiej strony dostępność mieszkań jest znacznie lepsza niż dwa lata temu. To efekt spadku oprocentowania kredytów hipotecznych z 7,83% do około 6% oraz wzrostu wynagrodzeń o ok. 21%. Dla przykładu w Poznaniu w maju 2024 r. przeciętny (mediana) dochód netto wynosił 5 144 zł, a obecnie ok. 6 242 zł.
Dodatkowy pokój dzięki niższym stopom procentowym i wyższym wynagrodzeniom
W przypadku singla dostępna powierzchnia mieszkania zwiększyła się średnio o 11 m². Można więc przyjąć, że dziś singla o przeciętnym dochodzie stać na mieszkanie większe o jeden pokój niż w maju 2024 r. Dla przykładu w Łodzi dostępny metraż zwiększył się z 30 m² do 42 m².
Z kolei w przypadku pary metraż wzrósł przeciętnie o 23 m² w ciągu ostatnich 24 miesięcy. Najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Gdańsku, gdzie przykładowa para może kupić dodatkowe 17 m². Z kolei największy wzrost nastąpił w Częstochowie, gdzie jest to wzrost o 33 m².
