W roku akademickim 2025/26 liczba studentów w Polsce przekroczyła 1,3 mln, po raz pierwszy od 9 lat. Przed kolejnym sezonem akademickim sprawdziliśmy, z jakimi kosztami muszą liczyć się osoby szukające mieszkania na wynajem. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w 15 z 17 badanych miast stawki ofertowe są wyższe niż przed rokiem, a przeciętny wzrost wynosi 3% r/r. Najmocniej czynsze wzrosły w Łodzi i Poznaniu, a jedynym miastem ze spadkiem jest Kraków (-1,3% r/r). Jednocześnie liczba aktywnych ogłoszeń jest niemal o 10% większa niż rok temu, więc jest spora szansa na zbicie ceny w negocjacjach. Szczególnie szybko podaż rośnie w centrach miast turystycznych, co może wskazywać na stopniowe przesuwanie części lokali z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Sprawdziliśmy też, gdzie najłatwiej zamienić najem na własne mieszkanie. Różnice między miastami są duże i mocno zależą od wysokości wkładu własnego. W Krakowie przy braku wkładu rata za porównywalne mieszkanie może być aż o 1 330 zł wyższa niż koszt najmu.
Już za chwilę studenci zaczną szukać mieszkań na kolejny rok akademicki. Mamy dla nich umiarkowanie złe informacje. Ceny w ogłoszeniach niestety rosną. Przeciętna stawka najmu w lipcu była wyższa niż przed rokiem aż w 15 z 17 badanych miast. Na szczęście w większości przypadków wzrosty są niewielkie. Średnia zmiana wynosi 3% r/r.
Studenci z Łodzi i Poznania najmocniej odczują wzrost kosztów najmu
W części miast zdarzają się jednak zauważalne zmiany stawek. Tak jest np. w Łodzi i Poznaniu, gdzie najem zdrożał o 5% r/r. Te miasta są odpowiednio szóstym i czwartym największym ośrodkiem akademickim w Polsce. Warto przyjrzeć się również Warszawie, która jest zdecydowanym liderem pod względem liczby studentów (260 tys. studentów). Tu koszty najmu wzrosły minimalnie, bo o 0,8% r/r.
Nieco taniej niż przed rokiem tylko w Krakowie
„Druga liga” miast akademickich to Kraków, Wrocław i Poznań, w których studentów jest ponad 100 tysięcy. Ciekawostką jest Kraków, który jako jedyny spośród 17 badanych przez nas miast odnotował koszty najmu niższe niż przed rokiem (-1,3% r/r). O Poznaniu już wspominaliśmy, a we Wrocławiu stawki niemal się nie zmieniły (+0,4% r/r).
Gdzie najłatwiej zamienić najem na własne mieszkanie?
Warto również przyjrzeć się sytuacji osób, które planują przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. To, czy taka przeprowadzka będzie łatwa, czy trudna, zależy przede wszystkim od miasta i wysokości posiadanego wkładu własnego.
Zacznijmy od pierwszego elementu. Wśród 17 badanych przez nas miast najtrudniej o przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego jest w Krakowie. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m² i przy założeniu posiadania 10% wkładu własnego rata kredytu na 30 lat będzie aż o 859 zł wyższa niż koszt najmu. Niemal 600 zł różnicy występuje w Gdyni. Z kolei różnica między 300 zł a 500 zł występuje w Gdańsku, Białymstoku, Warszawie, Wrocławiu i Toruniu.
Najłatwiej zamienić mieszkanie najmowane na własne w Sosnowcu. Rata będzie o ponad 300 zł niższa niż koszt najmu. Ratę niższą niż koszt najmu, przy 10% wkładu własnego, uzyskamy również w Szczecinie, Łodzi, Radomiu i Częstochowie.
Pomoc rodziców z wkładem własnym ułatwia zakup mieszkania
Różnica pomiędzy ratą a kosztem najmu zależy też w dużej mierze od poziomu wkładu własnego. Kupując pierwsze w życiu mieszkanie, trudno jednak zebrać znaczące oszczędności, zwłaszcza jeśli trzeba jednocześnie ponosić koszty najmu. Zwykle takie osoby są jeszcze na początku swojej ścieżki zawodowej, a więc ich dochody nie są jeszcze zbyt wysokie. Dlatego w wielu przypadkach rodzice pomagają swoim dorosłym dzieciom w zwiększeniu wkładu własnego.
Wyższy wkład pozwala zaciągnąć niższy kredyt, co przekłada się na niższą ratę. Dla przykładu weźmy pod uwagę Wrocław. Koszt najmu 50-metrowego mieszkania wynosi tam 3 334 zł. Rata na zakup takiego samego mieszkania, przy 20% wkładzie własnym, wyniesie 3 271 zł, a więc będzie o 62 zł niższa niż koszt najmu. Te 20% oznacza jednak konieczność posiadania aż 136 tysięcy złotych oszczędności.
Jeśli jednak wkład własny będzie o połowę niższy (wyniesie 10%), to o przeprowadzkę będzie znacznie trudniej. Rata wyniesie w tym przypadku 3 680 zł, a więc będzie o 347 zł wyższa niż koszt najmu. Kredyt może również zostać udzielony bez wkładu własnego. Jest to możliwe dzięki programowi Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Wtedy rata wyniesie aż 4 089 zł, a więc będzie o 755 zł wyższa niż koszt najmu.
W tym ostatnim przypadku przeprowadzka do własnego mieszkania zapewne oznaczałaby wybór jednej z tańszych dzielnic lub konieczność zamieszkania poza Wrocławiem. Jeśli bowiem takiej osobie nie udało się zgromadzić żadnych oszczędności, to zapewne również nie udźwignie tak dużego wzrostu kosztów utrzymania mieszkania.
Ogłoszeń o 10% więcej niż przed rokiem
Lipiec 2026 na rynku najmu był początkiem sezonowego ożywienia, ale nie przyniósł skoku podaży. W 17 analizowanych miastach pojawiło się 32,7 tys. nowych unikalnych ofert najmu, czyli o 1,4% mniej niż w czerwcu, ale o 7,6% więcej niż rok wcześniej. Pula aktywnych ogłoszeń spadła do 63,4 tys., co oznacza spadek o 4,9% m/m, ale jednocześnie wzrost o 9,8% r/r. Najemcy mieli więc w lipcu nieco mniejszy wybór niż miesiąc wcześniej, ale nadal wyraźnie większy niż w lipcu 2025 r.
Taki układ jest ważny przed sierpniowo-wrześniowym szczytem popytu. Rynek wchodzi w sezon z relatywnie dużym zasobem mieszkań.
Po wejściu nowych przepisów szybko rośnie podaż w centrach miast
Sprawdziliśmy też w danych z 6 największych miast, czy wejście w życie unijnego rozporządzenia o rejestracji najmu krótkoterminowego wpłynęło już na rynek długoterminowy. Lipiec był drugim pełnym miesiącem obowiązywania przepisów i powtórzył układ z czerwca.
- Liczba ogłoszeń rośnie szybciej tam, gdzie najem na doby odgrywał większą rolę. Kraków zanotował w lipcu wzrost o 27% r/r, Wrocław o 24%, a Gdańsk o 23%. Dla porównania Poznań i Łódź, gdzie rynek turystyczny jest wyraźnie płytszy, urosły łącznie o 6% r/r, a więc około czterokrotnie wolniej. Jeszcze mocniej widać to wewnątrz miast. Dzielnice centralne sześciu rynków zwiększyły w lipcu podaż o 29% r/r wobec 22% w pozostałych. W promieniu 1,5 km od rynku różnica jest jeszcze większa (31% wobec 22%) – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Najbardziej jaskrawym przykładem jest Gdańsk. Śródmieście urosło o 44%, czyli blisko trzykrotnie szybciej niż reszta miasta (15%). Wysokie dynamiki utrzymują też pozostałe lokalizacje o profilu turystycznym: krakowskie Stare Miasto z wynikiem 43% oraz wrocławskie Stare Miasto z 41%. Patrząc łącznie na czerwiec i lipiec, centra sześciu miast zwiększyły podaż o 33% r/r wobec 25,6% w pozostałych dzielnicach. W Gdańsku i Krakowie skok przypadł dokładnie na maj i czerwiec, czyli na moment wejścia przepisów w życie.
Dwa kolejne miesiące układają się w spójny obraz stopniowego przesuwania części lokali z najmu na doby na rynek długoterminowy. To jednak z zastrzeżeniem, że po stronie stawek czynszu ten napływ nie zostawił na razie śladu. Mediana za metr w ścisłych centrach Gdańska i Krakowa jest w lipcu praktycznie taka sama jak rok wcześniej.
Na koniec wrócimy jeszcze do kwestii zakończenia roku akademickiego. Dla wielu studentów to moment rozliczenia z właścicielem – oglądania mieszkania, spisywania usterek i rozstrzygnięcia, czy kaucja wróci w całości. Tu akurat niedroga polisa może uratować budżet.
– Polisa OC w życiu prywatnym kosztuje zwykle 60-100 zł rocznie, a pokrywa szkody, które student wyrządzi mimowolnie – zalane parkiety, stłuczone szyby, uszkodzony sprzęt AGD. Bez niej wszystkie te koszty schodzą prosto z kaucji albo trzeba je pokryć z własnej kieszeni, często tuż przed wyjazdem do domu na wakacje, kiedy budżet i tak jest napięty. Część ubezpieczycieli oferuje takie polisy w pakiecie z ubezpieczeniem ruchomości domowej, co ma sens zwłaszcza wtedy, gdy do pokoju przewieziono sprzęt elektroniczny czy rower. To wydatek rzędu kilkudziesięciu złotych, ale potrafi ochronić całą kaucję, która często odpowiada miesięcznemu czynszowi i może pochłonąć znaczną część zarobków z wakacyjnej pracy– mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.
