Kredyt hipoteczny na B2B – jak uzyskać krok po kroku?

Uzyskanie kredytu hipotecznego na B2B wymaga podjęcia podobnych kroków, jak w przypadku pozostałych źródeł zarobków. Pierwszy krok to przygotowanie wniosku. Bank wymaga jednak innych dokumentów finansowych potwierdzających wysokość zarobków, zazwyczaj stawia też większe wymagania co do ciągłości dochodów. Co do zasady najbardziej oczekiwanym źródłem zarobków jest zatrudnienie na czas nieokreślony na umowę o pracę. Jednak na B2B również możesz uzyskać kredyt hipoteczny. Sprawdzamy, co zrobić, aby go uzyskać.

Czym różni się działalność B2B od samozatrudnienia?

Samozatrudnienie to prowadzenie własnej działalności gospodarczej, która może opierać się na modelu B2B lub B2C. Współpraca B2B to inaczej świadczenie usług dla innych firm. Jeśli jednak klientami są osoby prywatne (konsumenci), w grę wchodzi model B2C. Każde B2B w formie jednoosobowej firmy jest zatem samozatrudnieniem, przy czym samozatrudnienie obejmuje też handel i usługi dla osób fizycznych.

Firmy w Polsce często dają wybór między zatrudnieniem na umowę o pracę a kontraktem B2B. W tym drugim przypadku na konto pracownika zazwyczaj wpływa większa kwota, ale sam płaci składki ZUS, podatek czy pokrywa koszty usług księgowych. Jako samozatrudniony możesz mieć umowy z wieloma przedsiębiorcami.

Czy na działalności B2B można uzyskać kredyt hipoteczny?

Kredyt na działalności B2B jest możliwy, ale licz się z tym, że Twoja zdolność kredytowa może być dużo niższa niż u kolegi na umowie o pracę, który zajmuje się tym samym i zarabia mniej. To częsty problem w branży IT i kreatywnej, gdzie wielu wybiera ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, ale mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Z Raportu o stanie sektora małych i średnich przedsiębiorstw w Polsce, przygotowanego przez PARP, wynika, że po pierwszym roku działalność dalej prowadzi 59,2% firm. W przypadku podmiotów, które nie mają pracowników, przeżywalność była wyższa (61%) niż wśród zatrudniających (56,4%). Zależy ona również od branży i miejsca prowadzenia działalności, a to kolejne czynniki, które bank może brać pod uwagę, analizując zdolność kredytową.

O czym pamiętać przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny przy działalności na B2B?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na B2B, musisz przygotować dokumenty i złożyć wniosek. Wcześniej upewnij się, czy spełniasz warunki banków pod kątem stażu działalności, wkładu własnego i innych czynników.

Kiedy banki traktują kontrakt B2B jak etat?

Jeśli prowadzisz działalność B2B, a dokładniej masz kontrakt B2B z jedną firmą, dla banku jesteś przedsiębiorcą. Twój wniosek podlega analizie na takich samych zasadach, jak innych, którzy są przedsiębiorcami, a przynajmniej tak to wygląda w teorii. Praktyka pokazuje, że jeśli analityk widzi, że:

• • masz umowę o współpracy B2B na długi okres,
  • wystawiasz okresowo jedną fakturę temu samemu podmiotowi,
  • otrzymujesz co miesiąc taką samą kwotę albo coraz większą

to ocena Twojego wniosku może być łagodniejsza niż w przypadku samozatrudnionego, który co miesiąc szuka klientów i wciąż obsługuje innych. Ważne są także zapisy w umowie m.in. okres wypowiedzenia. Jeśli firma może złożyć wypowiedzenie z dnia na dzień, to taki dochód nie zostanie uznany za stabilny. Warto wynegocjować długi okres, np. trzymiesięczny – wtedy bank widzi, że nie stracisz źródła zarobków z dnia na dzień.

Jak długo trzeba prowadzić działalność B2B, aby uzyskać kredyt hipoteczny?

Najczęściej banki oczekują co najmniej 12 miesięcy prowadzenia działalności, chociaż niektóre wymagają 24 miesięcy. Kiedy jednak jesteś na kontrakcie B2B, czyli w praktyce wystawiasz co miesiąc fakturę tej samej firmie, która wcześniej zapewniała Ci zatrudnienie w ramach umowy o pracę, bank może zastosować tzw. zasadę ciągłości.

Oznacza to, że jeśli w ramach umowy B2B wykonujesz obecnie te same zadania, co wcześniej na umowę o pracę na rzecz tego samego pracodawcy, bank jest w stanie to potraktować jako kontynuację zatrudnienia. Wtedy zaakceptuje nawet 3-6 miesięcy działalności B2B. Najczęściej kredytodawcy nie wymagają minimalnego okresu obowiązywania umowy, ale niektóre banki mogą oczekiwać np. 6 miesięcy.

Jak zoptymalizować dochody i koszty w działalności B2B przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?

W okresie 6-12 miesięcy przed złożeniem wniosku unikaj inwestycji, które spowodują, że nie będziesz osiągać dochodu z działalności albo zysk będzie niski. To nie jest dobry moment na wzięcie samochodu w leasing ani na zakup drogiego sprzętu. Poczekaj, aż dostaniesz kredyt hipoteczny – wtedy rozważ inwestycje, które mogą być kosztem uzyskania przychodu.

Banki obliczają zdolność kredytową na podstawie różnych okresów, np.

• • ostatnich 6 lub 12 miesięcy,
  • ostatniego roku podatkowego,
  • ostatniego roku podatkowego i miesięcy bieżących.

W efekcie w poszczególnych instytucjach możesz mieć skrajnie różną zdolność kredytową. Dodatkowo część instytucji pozwala „wyciągnąć” niektóre wydatki z kosztów działalności gospodarczej. Może to dotyczyć amortyzacji, remanentu czy odsetek od zobowiązań. Przy kredycie hipotecznym na działalności bardzo ważne jest nie tylko, jaki masz dochód, ale także, jak zostanie wyliczony. Jeśli chodzi o zarobki w walutach obcych, niektóre instytucje w ogóle ich nie uwzględnią, inne pomniejszą o 20%, a jeszcze inne – wezmą pod uwagę w całości.

Jaką firmę opodatkowania działalności preferują banki?

Banki najbardziej przychylnie patrzą na opodatkowanie działalności B2B podatkiem liniowym i na zasadach ogólnych. Przychody i koszty są udokumentowane, dzięki czemu wiedzą, ile wynosi dochód. W gorszej sytuacji są samozatrudnieni, którzy rozliczają się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale to nie oznacza, że nie mają szans na kredyt hipoteczny.

Przy ryczałcie bank zna jedynie Twoje przychody, ale nie wie, ile wynoszą koszty, więc musi je oszacować. Kredytodawcy stosują różne przeliczniki procentowe w zależności od stawki ryczałtu. Tylko dany procent przychodu uznają za dochód do wyliczenia zdolności kredytowej. Niektóre instytucje w ogóle nie uznają ryczałtu jako akceptowanego źródła do kredytu.

Jeśli dany bank akceptuje tę formę opodatkowania, to jako Twój dochód uzna od 10% do 85% kwoty przychodu. Polityka banków jest różna. Niektóre uznają taką samą część przychodu bez względu na procent płaconego podatku, inne mają ustalone warunki w zależności od stawki opodatkowania.

To czynnik, który powinien mieć duże znaczenie przy wyborze banku, do którego złożysz wniosek. Jeden z przychodu 10 tys. uwzględni tylko 1 tys. zł jako dochód, a inny nawet 8 tys. lub więcej. Ma to bardzo duży wpływ na wynik kalkulacji zdolności kredytowej.

Czy kredyt hipoteczny przy działalności B2B wymaga wkładu własnego?

Bank oczekuje od prowadzącego działalność B2B wykazania wkładu własnego w wysokości 10-20% wartości zabezpieczenia spłaty. Oczekiwania są zazwyczaj identyczne, jak w przypadku osób osiągających zarobki z innych źródeł. Jeśli dany bank akceptuje 10% wkładu, wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

Wkładem własnym może być nie tylko gotówka, ale także:

• • działka, na której ma być budowany dom,
  • środki zgromadzone na kontach IKE, IKZE, PPK,
  • zastaw na obligacjach lub innych papierach wartościowych,
  • zadatek lub zaliczka na nieruchomość,
  • wydatki na materiały do budowy domu.

Uwaga: każdy bank akceptuje inne formy wkładu własnego i nie ma gwarancji, że przyjmie powyższe.

Jeśli celem zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest np. zakup domu albo mieszkania, możesz otrzymać zobowiązanie bez wkładu własnego. To dostępne w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, który uzyskasz nawet na 100% wartości nieruchomości dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Pamiętaj jednak, że im niższy wkład własny, tym więcej może Cię kosztować zobowiązanie.

Jakich zabezpieczeń wymaga bank przy kredycie hipotecznym dla działalności B2B?

Podstawowym zabezpieczeniem dla banku przy kredycie hipotecznym jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Kredytodawca musi uznać, że ta nieruchomość może być tym zabezpieczeniem, a więc musi mieć założoną księgę wieczystą, a jej wartość musi zostać potwierdzona operatem szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wpis hipoteki pojawia się w KW nawet po wielu miesiącach. W tym czasie bank może wymagać płatności składki na ubezpieczenie pomostowe. Otrzymasz zwrot tych środków, kiedy wpis zostanie dodany. Poza tym standardowym zabezpieczeniem jest cesja z ubezpieczenia nieruchomości. Jednak bank może oczekiwać również innych, np. cesji ubezpieczenia na życie czy weksla własnego in blanco.

Jakie dokumenty do wniosku o kredyt hipoteczny przy działalności B2B?

Podstawowym dokumentem, który musisz złożyć, jest wniosek o kredyt. Do tego potrzebne są dokumenty ogólne, dotyczące działalności gospodarczej i osiąganych przychodów lub dochodów. Kolejnym jest dokument tożsamości i wypełniony kwestionariusz osobowy. Jeśli jesteś w związku małżeńskim, potrzebujesz zgody małżonka lub umowy o rozdzielności majątkowej. Do tego musisz wykazać wkład własny.

Jeśli chodzi o dokumenty związane z działalnością B2B, potrzebujesz:

• • wpisu z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG),
  • zaświadczenia o nadaniu numerów NIP,
  • zaświadczenia z urzędu skarbowego o niezaleganiu z płatnością podatku,
  • zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami,
  • umowy B2B z firmą (lub firmami),
  • księgi przychodów i rozchodów,
  • historii operacji na rachunku firmowym za okres wymagany przez bank,
  • zeznania podatkowego PIT za ostatni rok lub 2 lata.

W zależności od formy opodatkowania działalności gospodarczej i banku możesz potrzebować innych dokumentów.

Do tego wymagane są dokumenty związane z nieruchomością, która jest zabezpieczeniem spłaty. Ich lista zależy od tego, jaki jest cel kredytowania. Potrzebne mogą być:

• • umowa przedwstępna,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości,
  • wypis z Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB),
  • pozwolenie na budowę,
  • pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (jeśli budowa została zakończona),
  • informacje o deweloperze,
  • projekt budowlany,
  • dziennik budowy,
  • umowy z firmami budowlanymi.

Każdy bank ostatecznie może mieć inne wymagania – upewnij się co do tego w danej instytucji.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy działalności B2B krok po kroku?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny przy działalności B2B, podejmij następujące kroki:

1. 1. Złóż wniosek dopiero wtedy, gdy spełniasz wymagania pod kątem stażu prowadzenia działalności. Sprawdź, w których bankach Twój kontrakt B2B zostanie potraktowany jako ciągłość zatrudnienia po przejściu na niego z umowy o pracę.
   2. Zadbaj o zdolność kredytową – postaraj się osiągnąć jak najwyższy dochód i unikaj wysokich kosztów. Jeśli masz karty kredytowe, których nie potrzebujesz, zrezygnuj z nich.
   3. Upewnij się, czy nie masz negatywnych wpisów w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) – być może nawet o nich nie wiesz, a są efektem pomyłki, która Ci utrudni uzyskanie kredytu.
   4. Przygotuj wymagane dokumenty – zeznania PIT, książkę przychodów i rozchodów lub ewidencję przychodów, zaświadczenia o braku zaległości wobec US i ZUS, wyciągi z konta firmowego za 6-12 miesięcy i umowy z kontrahentami, a także dokumenty związane z nieruchomością, która będzie zabezpieczeniem spłaty. Wykaż posiadanie wymaganego wkładu własnego.
   5. Wybierz kilka banków, do których złożysz wniosek. Porównaj warunki kredytowe kilku banków – możesz to szybko zrobić za pomocą naszego Rankingu kredytów hipotecznych.
   6. Złóż wniosek i poczekaj na decyzję – banki mają standardowo 21 dni od dnia dostarczenia kompletnego wniosku.
   7. Podpisz umowę i poczekaj na uruchomienie kredytu – zazwyczaj wypłata następuje w ciągu kilku dni.

Jeśli dobrze przygotujesz się do wnioskowania, będziesz znać wymagania stawiane przez poszczególne banki, łatwiej uzyskasz oczekiwane środki. Pamiętaj, że różnice, choćby pod kątem części przychodu uwzględnianego jako dochód przy ryczałcie, są duże.

Szymon Machniewski

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Absolwent Zarządzania i marketingu na Politechnice Częstochowskiej. Od 2008 roku prowadzę działalność gospodarczą. Od 2015 roku tworzę content na potrzeby serwisów związanych z branżami finansów, nieruchomości i ubezpieczeń.

Moje treści znajdziesz m.in. na Rankomat.pl, witrynach banków i towarzystw ubezpieczeniowych. Tworząc treść skupiam się na konkretach, które staram się przekazywać najprostszym językiem. Wolny czas poświęcam podróżom i piłce nożnej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: