Nadpłata kredytu hipotecznego – jak wygląda i czy opłaca się?

Nadpłata kredytu hipotecznego polega na wpłaceniu do banku dodatkowych środków, niż wynika to z harmonogramu. Opłaca się to zrobić, ponieważ w efekcie zmniejsza się kapitał kredytu i naliczane od niego odsetki, co przynosi realne oszczędności. Sprawdź, jak działa nadpłata kredytu hipotecznego w praktyce i dlaczego warto się na nią zdecydować.

Co to jest nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu hipotecznego jest to sytuacja, gdy wpłacasz do banku większą kwotę, niż przewiduje to Twój harmonogram spłat. W praktyce polega to na wpłaceniu dodatkowej kwoty ponad wartość miesięcznej raty. W ten sposób możesz:

• • nadpłacić zobowiązanie jednorazowo, gdy otrzymasz większy zastrzyk gotówki np. z premii lub zwrotu podatku;
  • nadpłacać kredyt hipoteczny regularnie, niewielkimi kwotami, gdy uda Ci się wygospodarować nadwyżki w domowym budżecie.

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego? Dzięki niej szybciej spłacasz dług wobec banku, co przynosi szereg korzyści – obniżają się odsetki, a więc i całkowity koszt kredytu. Dodatkowo bank może obniżyć Ci kolejne raty lub skrócić okres spłaty zobowiązania.

Banki nazywają nadpłatę częściową wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. Jej zasady reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Czy można nadpłacić kredyt hipoteczny w dowolnym momencie?

Kredyt hipoteczny można nadpłacić w dowolnym momencie trwania umowy, ponieważ taką możliwość przewiduje ustawa o kredycie hipotecznym.

Uprawnienie do wcześniejszej częściowej spłaty zobowiązania „w każdym czasie” dotyczy każdego kredytu hipotecznego i mieszkaniowego. Z pewnymi ograniczeniami możesz się spotkać głównie przy kredycie hipoteczno-budowlanym, gdy bank wypłaca go jeszcze w transzach. Poza tym możesz nadpłacać kredyt hipoteczny kiedy chcesz i dowolnymi kwotami. Bank nie może Ci tego zabronić, choć ma prawo pobrać od Ciebie opłatę rekompensującą wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego w praktyce?

Nadpłata kredytu hipotecznego działa w ten sposób, że bank wpłaconą przez Ciebie dodatkową kwotę księguje na poczet spłaty kapitału. Wskutek nadpłaty kapitał kredytu zmniejsza się więc szybciej, niż przewiduje to standardowy harmonogram spłat. Przez to zmniejszają się także odsetki, ponieważ bank nalicza je już od mniejszej kwoty długu.

W praktyce nadpłata zobowiązania skutkuje rekalkulacją kredytu hipotecznego. Zmniejszony kapitał bank musi uwzględnić w harmonogramie spłaty zobowiązania, czyli przeliczyć i ułożyć go na nowo. Może to zrobić poprzez:

• • obniżenie kolejnych rat – przy pozostawieniu tego samego okresu kredytowania,
  • skrócenie okresu kredytowania – przy pozostawieniu rat w dotychczasowej wysokości.

W większości banków możesz wybrać skutek nadpłaty kredytu podczas składania dyspozycji wcześniejszej częściowej spłaty. Taki wybór warto dokładnie przemyśleć, ponieważ każda z opcji przynosi zupełnie inne skutki finansowe.

Co się bardziej opłaca – obniżenie raty czy skrócenie okresu kredytowania?

Z finansowego punktu widzenia bardziej opłaca się skrócenie okresu kredytowania niż obniżenie raty, ponieważ generuje to większe oszczędności na odsetkach i pozwala szybciej pozbyć się długu. Obniżenie raty jednak też może być korzystne, gdyż powoduje odciążenie codziennego budżetu.

Zobacz na przykładzie, ile można zaoszczędzić na nadpłacie kredytu przy obniżeniu raty oraz skróceniu okresu kredytowania.

Skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie przynosi większe oszczędności, ale głównie wtedy gdy kwota nadpłaty jest wysoka. Ponadto skrócenie okresu często wymaga podpisania aneksu do umowy, za którego sporządzenie wiele banków pobiera dodatkową opłatę. Z tego względu zazwyczaj opłaca się wybrać tę opcję po dokonaniu jednorazowej nadpłaty kredytu większą kwotą.

Obniżenie raty po nadpłacie jest opcją bezpłatną i nie wymaga dodatkowych formalności, dlatego lepiej ją wybierać przy regularnych nadpłatach w niewielkich kwotach. Jeśli dodatkowo zastosujesz strategię mix, możesz w dłuższej perspektywie osiągnąć podobny efekt co przy skróceniu okresu trwania umowy.

Na czym polega nadpłata kredytu według strategii mix?

Nadpłata kredytu hipotecznego według strategii mix polega na regularnym nadpłacaniu zobowiązania z efektem obniżenia raty, a następnie przeznaczaniu zaoszczędzonej kwoty na kolejne nadpłaty. Wskutek tej strategii następuje systematyczne obniżenie kapitału kredytu i odsetek, co prowadzi do automatycznego skrócenia okresu kredytowania, bez konieczności podpisywania aneksu do umowy.

Strategia mix jest bardzo popularna wśród kredytobiorców, ponieważ nie wymaga angażowania dużego kapitału na nadpłaty. Jednocześnie jest prosta i efektywna, bo pozwala uzyskać spore oszczędności.

Jak dokonać nadpłaty kredytu hipotecznego?

Aby dokonać nadpłaty kredytu hipotecznego, należy złożyć w banku dyspozycję wcześniejszej częściowej spłaty. Jest to konieczne, aby bank zaksięgował Twoją dodatkową wpłatę w odpowiedni sposób, a także zmienił harmonogram zgodnie z Twoimi preferencjami.

Dyspozycję nadpłaty kredytu hipotecznego w większości banków złożysz w wygodny sposób w bankowości elektronicznej. Możesz jednak zrobić to także osobiście w placówce bankowej. W dyspozycji zwykle wystarczy podać kilka podstawowych informacji:

• • kwotę nadpłaty,
  • datę dokonania nadpłaty,
  • skutek nadpłaty – czy ma być to obniżenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania.

Szczegółowe zasady nadpłacenia kredytu hipotecznego znajdziesz na stronie internetowej swojego banku. Warto je sprawdzić, ponieważ mogą się one różnić w poszczególnych instytucjach.

Czy bank może pobierać prowizję za nadpłatę kredytu hipotecznego?

Bank może pobrać prowizję za nadpłatę kredytu hipotecznego. Jest to tzw. opłata rekompensacyjna, która ma na celu zrekompensowanie bankowi strat na odsetkach. Przy naliczaniu takiej prowizji bank musi jednak przestrzegać zasad określonych w art. 40 i 41 ustawy o kredycie hipotecznym. Zasady te zależą od rodzaju oprocentowania i są następujące:

• • przy oprocentowaniu zmiennym – bank może pobierać prowizję od nadpłaty kredytu wyłącznie przez pierwsze 36 miesięcy trwania umowy, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty;
  • przy oprocentowaniu stałym – bank może naliczyć prowizję od nadpłaty kredytu w całym okresie obowiązywania stałej stopy procentowej, ale nie może być ona wyższa od kosztów, jakie bank faktycznie poniósł w związku z przedterminową spłatą.

W praktyce wiele banków zrezygnowała z pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (częściową lub całkowitą). Najlepiej jednak sprawdź tę kwestię w swojej umowie.

Jak najkorzystniej nadpłacać kredyt hipoteczny?

Najkorzystniejsza nadpłata kredytu hipotecznego jest wtedy, gdy jest dopasowana do Twoich możliwości finansowych oraz gdy generuje możliwie jak największe oszczędności. Pod tym kątem istnieje kilka podstawowych zasad, którymi możesz się kierować, aby najkorzystniej nadpłacać kredyt hipoteczny:

• • zacznij nadpłacać kredyt jak najwcześniej – na początku umowy spłacasz głównie odsetki od kredytu, dlatego nadpłaty pomagają Ci szybciej spłacić kapitał i tym samym wygenerują większe oszczędności;
  • uważaj na prowizję – jeśli Twój bank ja pobiera, to najpierw policz, czy nadpłata Ci się opłaca (być może warto odczekać 3 lata);
  • dostosuj strategię nadpłaty kredytu do możliwości finansowych – przy napiętym budżecie lepiej nadpłacaj kredyt regularnie małymi kwotami, bo będzie to bezpieczniejsze dla Twoich finansów, a przyniesie także wymierne oszczędności;
  • wybierz odpowiedni dzień na nadpłatę kredytu – w niektórych bankach każda nadpłata idzie w całości na poczet spłaty kapitału, natomiast w innych bank najpierw pobiera z niej bieżące odsetki i wtedy najlepiej dokonywać nadpłaty dzień po terminie płatności raty.

Pamiętaj również, nadpłata kredytu hipotecznego nie powinna zaburzyć Twojego bezpieczeństwa finansowego. Nie nadpłacaj więc zobowiązania na siłę, np. poświęcając na to wszystkie oszczędności.

Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego najbardziej się opłaca?

Z finansowego punktu widzenia nadpłata kredytu hipotecznego najbardziej się opłaca wtedy, gdy uzyskane dzięki temu oszczędności są wyższe niż zyski uzyskane z innych sposobów zagospodarowania wolnego kapitału. W praktyce więc najlepiej nadpłacać kredyt hipoteczny w sytuacji, gdy jego oprocentowanie jest wyższe niż oprocentowanie lokat bankowych.

Warto jednak pamiętać, że nadpłacanie zobowiązania wobec banku przynosi także korzyści pozafinansowe np. możliwość szybszego pozbycia się długu, czy też wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego się nie opłaca?

Nadpłata kredytu hipotecznego może się nie opłacać, jeśli koszty takiej operacji będą zbyt wysokie. Dotyczy to zatem głównie dwóch sytuacji:

• • gdy bank naliczy wysoką prowizję za wcześniejszą częściową spłatę zobowiązania,
  • gdy masz kredyt mieszkaniowy z programu rządowego np. Bezpieczny kredyt 2% i nadpłata poskutkuje utratą dopłat państwowych.

Co do zasady też nie opłaca się nadpłacać kredytu pod koniec okresu kredytowania. Główną korzyścią będzie wówczas skrócenie umowy, natomiast nie wygeneruje to znaczących oszczędności na odsetkach.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny warto nadpłacać, ponieważ dzięki temu oszczędzisz na odsetkach i obniżysz całkowity koszt zobowiązania. Oszczędności te mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, a więc tyle potencjalnie może zostać w Twojej kieszeni wskutek nadpłaty zobowiązania.

Wskutej nadpłacania kredytu hipotecznego możesz też szybko obniżyć miesięczne raty. W ten sposób zyskasz większą swobodę w zarządzaniu swoim budżetem, bo uwolnione środki możesz przeznaczyć na inwestycje lub budowanie poduszki finansowej. Tym samym zyskasz również większy komfort psychiczny, ponieważ w razie trudności finansowych łatwiej poradzisz sobie ze spłatą pozostałego długu.

Nadpłata kredytu mieszkaniowego daje Ci także szansę na skrócenie okresu kredytowania. Dzięki temu szybciej pozbędziesz się zadłużenia, co poprawi Twoją sytuację finansową i pozwoli uwolnić nieruchomość od obciążenia hipotecznego.

Pamiętaj jednak, że nadpłacanie kredytu nie zawsze się opłaca. Zanim więc zdecydujesz się na taki krok, przeanalizuj najpierw swoje możliwości finansowe oraz warunki nadpłaty kredytu w swoim banku.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: