Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co trzeba wiedzieć? 

Umowa deweloperska jest jednym z najważniejszych dokumentów, jakie są potrzebne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od dewelopera. Na jej podstawie bank ocenia warunki transakcji oraz uruchamia finansowanie zgodnie z harmonogramem inwestycji. Sprawdź, co warto wiedzieć w temacie umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – kiedy trzeba dostarczyć taką umowę do banku oraz co zrobić, gdy po jej podpisaniu bank odmówi udzielenia finansowania.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami deweloper musi ją z Tobą podpisać, jeżeli zdecydujesz się kupić mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane. W umowie tej:

• deweloper zobowiązuje się do realizacji inwestycji budowlanej, a także do przeniesienia na Ciebie prawa własności do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego lub domu;
• Ty jako nabywca zobowiązujesz się do zapłaty ceny nabycia nieruchomości w określonej wysokości i terminach według harmonogramu.

Umowa deweloperska odgrywa ważną rolę w p zabezpiecza Twoje interesy, gdy kupujesz mieszkanie, które tak naprawdę jeszcze nie istnieje. Dzięki niej zyskujesz przede wszystkim:

• większą pewność nabycia mieszkania w przyszłości – Twoje prawa w tym zakresie chroni wpis w księdze wieczystej roszczenia z umowy deweloperskiej o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności;
• ochronę środków na wypadek bankructwa dewelopera – Twoje wpłaty przez cały okres realizacji inwestycji trafiają na rachunek powierniczy i są chronione przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Sama umowa z deweloperem nie daje Ci jeszcze prawa do mieszkania, ale jest wiążąca. Po jej zawarciu powinieneś zatem wpłacać deweloperowi pieniądze na poczet realizacji inwestycji i ceny zakupu mieszkania. Środki na ten cel możesz pozyskać z banku, ubiegając się o kredyt hipoteczny i umowa deweloperska będzie Ci do tego potrzebna.

Zanim podpiszesz umowę o kredyt hipoteczny, porównaj oferty kilku banków. W kilka chwil zrobisz to z naszym Rankingiem kredytów hipotecznych. Porównanie aktualnych ofert pozwoli Ci wybrać kredyt dopasowany do Twoich potrzeb.

Czym się różnią umowa deweloperska, rezerwacyjna i przedwstępna?

Umowy deweloperska, rezerwacyjna i przedwstępna różnią się warunkami i celem ich zawierania, a także rolą w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Zobacz w tabeli, na czym polegają te różnice. Każdą z tych umów możesz bowiem podpisać z deweloperem w początkowym etapie zakupu nieruchomości – gdy wyrazisz chęć nabycia mieszkania i zanim dojdzie do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność.

Umowa deweloperska, rezerwacyjna i przedwstępna – różnice

Czy umowa deweloperska jest potrzebna do kredytu hipotecznego?

Umowa deweloperska do kredytu hipotecznego jest potrzebna, ponieważ stanowi dla banku wiarygodne potwierdzenie przyszłej transakcji nabycia nieruchomości. Dokument ten zawiera także szczegółowe informacje na temat inwestycji i finansowych warunków transakcji. Z tego względu jest dla banku podstawą do oceny możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu oraz określenia warunków kredytowania.

W umowie deweloperskiej bank sprawdza między innymi:

• termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji budowlanej – dla banku szczególnie ważny jest planowany termin przeniesienia własności i ewentualne kary umowne za opóźnienia;
• stan prawny i legalność inwestycji – bank sprawdza, czy deweloper ma pozwolenie na budowę i prawo do dysponowania gruntem, a także weryfikuje stan prawny działki w księdze wieczystej pod kątem prawa własności i obciążeń;
• możliwość ustanowienia zabezpieczenia kredytu – znaczenie ma tutaj m.in. wpisane do księgi wieczystej roszczenie nabywcy o przeniesienie własności oraz zgoda banku dewelopera na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego;
• opis nieruchomości – lokalizacja, powierzchnia, układ pomieszczeń oraz standard wykończenia mają znaczenie przy ustalaniu wartości nieruchomości i zabezpieczenia kredytu;
• cenę nabycia lokalu mieszkalnego i harmonogram płatności – na tej podstawie bank ustala harmonogram wypłaty kredytu hipotecznego, czyli terminy przekazywania kolejnych transz na rachunek dewelopera.

Co jest najpierw: umowa deweloperska czy kredyt?

Z punktu widzenia banku najpierw powinieneś podpisać umowę deweloperską, a potem ubiegać się o kredyt hipoteczny. W praktyce jednak banki wymagają dostarczenia takiej umowy na różnych etapach procesu kredytowego:

• przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny – dostarczenie umowy jest wówczas warunkiem rozpatrzenia wniosku i wydania decyzji kredytowej;
• przed wydaniem ostatecznej decyzji kredytowej – w takim przypadku bank wymaga podpisania umowy deweloperskiej już po podjęciu decyzji wstępnej, której podstawą jest ocena zdolności kredytowej oraz opcjonalnie analiza innych dokumentów od dewelopera (np. umowy rezerwacyjnej i prospektu informacyjnego);
• przed uruchomieniem kredytu – umowę deweloperską musisz wówczas przedstawić w banku już po podpisaniu umowy kredytowej, a jej dostarczenie jest jedynie warunkiem wypłaty środków na konto dewelopera.

Najczęściej spotkasz się z sytuacją, gdy bank będzie wymagał podpisania umowy deweloperskiej jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji kredytowej. Zawarcie na tym etapie aktu notarialnego wiąże się więc z ryzykiem, że bank odmówi udzielenia kredytu, a Ty zostaniesz z zobowiązaniem finansowym wobec dewelopera.

Dlaczego umowa deweloperska przed kredytem wiąże się z ryzykiem?

Podpisanie umowy deweloperskiej przed uzyskaniem decyzji kredytowej jest ryzykowne, ponieważ w przypadku odmowy udzielenia kredytu mogą Ci grozić poważne konsekwencje finansowe. Przede wszystkim nie mając finansowania z banku, nie będziesz mógł wywiązać się z umowy z deweloperem, czyli wpłacić mu kolejnych transz pieniędzy. Brak płatności spowoduje natomiast, że deweloper będzie miał prawo do:

• rozwiązania umowy z Twojej winy,
• zatrzymania wpłaconego przez Ciebie zadatku (zazwyczaj około 10% ceny mieszkania),
• naliczenia kar umownych.

Niestety nie możesz odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu negatywnej decyzji kredytowej, jeśli takiej możliwości nie przewiduje treść dokumentu. W świetle przepisów prawo do odstąpienia przysługuje Ci tylko w określonych sytuacjach – głównie wtedy, gdy to deweloper nie spełni warunków umowy.

Jak się zabezpieczyć, gdy bank wymaga umowy deweloperskiej przed kredytem?

Jeśli bank wymaga umowy deweloperskiej przed kredytem, warto się zabezpieczyć na wypadek odmowy udzielenia finansowania odpowiednimi zapisami w umowie z deweloperem. Najlepiej wprowadzić do jej treści tzw. klauzulę kredytową, która będzie przewidywała:

• możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę po uzyskaniu negatywnej decyzji kredytowej,
• brak konsekwencji finansowych po odstąpieniu od umowy – czyli brak kar umownych oraz zwrot wpłaconego zadatku lub zaliczki.

Pamiętaj, że deweloper nie musi się zgodzić na wprowadzenie takiej klauzuli ochronnej. W takim przypadku warto rozważyć inne rozwiązanie – np. ubieganie się o kredyt hipoteczny w banku, któremu do podjęcia decyzji kredytowej wystarczy umowa rezerwacyjna i prospekt informacyjny.

Co zrobić, jeśli podpiszę umowę deweloperską, a nie dostanę kredytu?

Jeśli podpiszesz umowę deweloperską i nie dostaniesz kredytu, to w pierwszej kolejności sprawdź, czy możesz odstąpić od umowy z powodu negatywnej decyzji kredytowej. Jeśli umowa nie przewiduje takiej możliwości, to spróbuj uzyskać kredyt w innym banku lub wykorzystaj inne sposoby na rozwiązanie trudnej sytuacji.

Oto co możesz zrobić, gdy odmowa kredytu nastąpi po podpisaniu umowy deweloperskiej:

• sprawdź możliwość odstąpienia od umowy – jeśli widnieje w niej klauzula odstąpienia z powodu nieuzyskania kredytu, to upewnij się, jakie warunki musisz spełnić, by skutecznie odstąpić od umowy bez konsekwencji (zazwyczaj trzeba dostarczyć do dewelopera w określonym terminie pisemną decyzję kredytową z co najmniej 3 banków);
• wynegocjuj z deweloperem porozumienie – np. rozwiązanie umowy za porozumieniem stron bez konsekwencji finansowych lub wydłużenie terminu płatności pierwszej transzy;
• spróbuj uzyskać kredyt hipoteczny w innym banku – warto tego spróbować zwłaszcza w sytuacji, gdy deweloper zgodzi się na wydłużenie terminu płatności;
• dokonaj cesji umowy deweloperskiej na inną osobę – jeśli znajdziesz osobę chętną na zakup mieszkania, to może uda Ci się uzyskać zgodę dewelopera na przeniesienie na nią umowy.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej po odmowie kredytu, możesz również spróbować uzyskać od dewelopera zwrot zadatku. Wykorzystaj do tego art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zadatek powinien zostać zwrócony, jeśli do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Aby odzyskać zadatek, powinieneś zatem udowodnić, że dołożyłeś wszelkich starań, by uzyskać kredyt hipoteczny. Dowodem na to może być m.in. złożenie wniosku kredytowego w kilku bankach, czy też promesa kredytowa potwierdzająca zdolność do zaciągnięcia zobowiązania.

Kiedy podpisać umowę deweloperską przy kredycie hipotecznym? Podsumowanie

Planując zakup mieszkania od dewelopera na kredyt, najlepiej podpisać umowę deweloperską dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji banku o udzieleniu finansowania. Jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie, ponieważ uchroni Cię przed negatywnymi skutkami odmowy kredytu np. utratą wpłaconego do dewelopera zadatku.

Niektóre banki wymagają jednak dostarczenia umowy deweloperskiej jeszcze na etapie wnioskowania o kredyt. W takiej sytuacji zadbaj o umieszczenie w umowie zapisu, który w przypadku negatywnej decyzji kredytowej umożliwi Ci bezkosztowe wycofanie się z transakcji z deweloperem.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: