Kredyt na wkład własny – czy warto?

Kupując mieszkanie lub dom nie możesz korzystać z kredytu na wkład własny. Co więcej bank będzie wymagać od Ciebie wskazania skąd pochodzą pieniądze przeznaczone na ten cel. Jeśli nie masz wystarczających oszczędności, możesz jednak rozważyć inne źródła finansowania wkładu własnego, m.in. środki z PPK, darowiznę lub rozwiązania pozwalające ograniczyć wymagany wkład. Sprawdź, co może być wkładem własnym, jak bank weryfikuje pochodzenie pieniędzy oraz jakie możliwości masz, gdy brakuje Ci środków na zakup mieszkania.

Czy można uzyskać kredyt na wkład własny?

Wkładu własnego potrzebnego przy kredycie hipotecznym nie sfinansujesz innym kredytem ani pożyczką. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego bank przed udzieleniem kredytu powinien upewnić się, że środki przeznaczone przez kredytobiorcę na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki ani dotacji. W praktyce oznacza to, że nie możesz zaciągnąć np. kredytu gotówkowego tylko po to, aby wykazać, że posiadasz wymagany przez bank wkład własny.

Nie ma przy tym znaczenia, czy dodatkowe finansowanie udzielone jest przez tan sam bank, w którym ubiegasz się o kredyt hipoteczny, czy przez inną instytucję. Jeśli pieniądze mają stanowić Twój wkład własny, bank będzie wymagać potwierdzenia ich źródła i zweryfikuje, czy rzeczywiście są to Twoje środki, a nie pieniądze pochodzące z kolejnego zobowiązania.

Jakie są konsekwencje zaciągnięcia kredytu na wkład własny?

Bank udzielający kredytu gotówkowego albo pożyczki nie sprawdza, jak kredytobiorca zamierza wykorzystać otrzymane środki. Nie zapyta Cię zatem, czy bierzesz kredyt na wkład własny. Ale już bank udzielający kredytu hipotecznego, na pewno zainteresuje się, skąd pochodzą środki. Jeżeli źródłem ich pochodzenia będzie kredyt lub pożyczka to w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu otrzymasz decyzję o odmowie udzielenia kredytu hipotecznego.

Jeśli zgromadziłeś we własnym zakresie (bez kredytu) środki odpowiadające 10% wartości kupowanej nieruchomości, a resztę chciałeś sfinansować kredytem, to przy dodatkowym zabezpieczeniu (np. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego) możesz otrzymać finansowanie. Wówczas środki z kredytu gotówkowego lub pożyczki możesz oddać wcześniej do banku i w ten sposób odciążyć domowy budżet oraz zyskać nieco wyższą zdolność kredytową.

Jakie są alternatywy dla kredytu na wkład własny?

Alternatywą dla kredytu na wkład własny mogą być przede wszystkim własne oszczędności, środki zgromadzone w PPK, pieniądze wycofane z IKE, IKZE lub OIPE, a także darowizna od najbliższej rodziny. Każde z tych rozwiązań działa jednak na innych zasadach, a w przypadku produktów emerytalnych wcześniejsze wycofanie pieniędzy może mieć konsekwencje podatkowe.

• Pracownicze Plany Kapitałowe – zgodnie z przepisami każdy pracodawca ma obowiązek dokonywać wpłat na PPK, czyli Pracownicze Plany Kapitałowe, swoich pracowników. Obowiązek ten jest zniesiony tylko pod warunkiem pisemnej rezygnacji pracownika. Jeżeli takiej rezygnacji nie składałeś, na Twoim koncie PPK mogła się uzbierać pokaźna kwota. Wszystko zależy od wysokości Twojego wynagrodzenia i od tego, jak długo pracujesz.

Niezależnie od sumy, masz prawo wypłacić całość uzbieranej kwoty, aby pokryć nią wkład własny. Jest tylko jedno ograniczenie – w momencie złożenia wniosku o wypłatę z PPK nie możesz mieć więcej niż 45 lat.

Środki musisz zwrócić na swoje konto w PPK, ale warunki są korzystniejsze niż przy kredycie. Po pierwsze – wypłacone środki zwracasz bez odsetek, czyli oddajesz tyle, ile wyjąłeś. Po drugie – spłatę może rozpocząć do 5 lat od wypłaty. Żaden bank w Polsce nie przewiduje tak długiej karencji w spłacie.

• Środki zgromadzone w IKE, IKZE i OIPE – podobnie jest ze środkami zgromadzonymi na rachunkach IKE, IKZE i OIPE. Jeżeli dobrowolnie oszczędzasz w ramach któregoś z tych programów, zgromadzone środki możesz przeznaczyć na cele mieszkaniowe, w tym m.in. na wkład własny. Aby wykorzystać zgromadzone tam pieniądze, trzeba je wcześniej wycofać zgodnie z zasadami danego produktu. Może się to wiązać z konsekwencjami podatkowymi.
• Własne oszczędności – alternatywą może być też przeznaczenie własnych pieniędzy. Być może masz oszczędności, które planowałeś wykorzystać np. na wykończenie czy wyposażenie domu, a na wkład własny zamierzałeś się zapożyczyć. Teraz gdy wiesz, że to niemożliwe, rozważ pokrycie nimi wkładu. Później, gdy podpiszesz umowę o kredyt hipoteczny, możesz ubiegać się o kredyt gotówkowy na wykończenie inwestycji. Wkładu własnego nie można finansować kredytem, ale np. prace wykończeniowe czy remontowe już tak.
• Darowizna od rodziny – nic też nie stoi na przeszkodzie, aby środki na wkład własny pochodziły z darowizny. Jeżeli bliska osoba planuje przekazać Ci darowiznę, możesz wykorzystać otrzymane pieniądze jako wkład własny.

Co więcej, zgodnie z przepisami, darowizna od osób najbliższych należących do tzw. grupy „0”, m.in. małżonka, rodziców, dziadków, dzieci, wnuków i rodzeństwa, może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku po spełnieniu ustawowych warunków. Jeżeli łączna wartość darowizn od tej samej osoby przekracza 36 120 zł w okresie 5 lat, darowiznę trzeba zgłosić na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy. W przypadku darowizny pieniężnej trzeba również odpowiednio udokumentować przekazanie środków, np. przelewem na rachunek bankowy. Zatem przekazanie pieniędzy w formie darowizny na wkład własny, będzie zarówno korzystne podatkowo i zgodne z przepisami.

Zestawienie alternatywnych rozwiązań dla kredytu na wkład własny ze wskazaniem zalet i wad każdego rozwiązania znajdziesz w poniższej tabeli:

Jak bank sprawdza źródło środków na wkład własny?

Każdy bank ma własne zasady postępowania dotyczące weryfikacji źródła pochodzenia pieniędzy na wkład własny. Standardem jest oświadczenie – instytucja finansowa może zażądać od Ciebie pisemnego oświadczenia, że środki na wkład własny nie są z kredytu, pożyczki lub dotacji.

Ale niektóre banki mogą być jeszcze bardziej dociekliwe i wprost pytać o źródło pochodzenia środków.

Mogą przy tym wymagać okazania:

• historii rachunku,
• aktu darowizny,
• innych dokumentów potwierdzających, skąd pochodzą pieniądze.

Banki w ten sposób zabezpieczają swoje interesy. Rekomendacja S nakazuje im upewnienie się, że wkład własny nie pochodzi z określonych źródeł i jednocześnie nie wskazują metody, w jaki sposób mają to robić. Wobec tego banki albo żądają oświadczenia, albo w inny sposób sprawdzają pochodzenie pieniędzy.

Czy inna nieruchomość może być wkładem własnym?

Niektóre banki dopuszczają nie tylko pieniężny wkład własny, ale również rzeczowy. Najczęściej jest to inna nieruchomość, czyli dom, mieszkanie lub działka. Co istotne, inną nieruchomością można zabezpieczyć każdy kredyt hipoteczny, nie tylko na budowę. Dlatego, jeżeli masz już mieszkanie i chcesz kupić kolejne, np. pod inwestycję, nie musisz myśleć o kredycie i innych sposobach pozyskania gotówki.

Mieszkanie musi mieć jednak czystą księgę wieczystą, a więc nie może być obciążone hipoteką na rzecz innej instytucji. Dodatkowo to rozwiązanie nie jest akceptowane przez wszystkie banki, ale na pewno niektóre je honorują.

Czasem jednak instytucja może stawiać dodatkowe warunki dla akceptacji takiej formy wkładu własnego np. wymagać deklaracji sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem uzyskanych środków na pokrycie wkładu własnego albo połączenie formy rzeczowej z pieniężną. Zdecydowanie prościej wygląda akceptacja jako wkładu własnego posiadanej działki przeznaczonej pod zabudowę przy kredycie hipotecznym budowlanym.

Jak sfinansować wkład własny, jeśli brakuje Ci pieniędzy?

Jeśli brakuje Ci pieniędzy na wkład własny, ale masz odpowiednią zdolność kredytową, możesz rozważyć Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Program pozwala uzyskać kredyt bez tradycyjnego wkładu własnego, ponieważ brakującą kwotę (do 200 000 zł) może objąć gwarancją Bank Gospodarstwa Krajowego. Co do zasady rozwiązanie to jest przeznaczone dla osób, które nie mają własnego mieszkania ani domu.

Inną możliwością jest obniżenie wymaganego wkładu własnego do 10% wartości nieruchomości, pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Na wkład możesz też przeznaczyć m.in. środki zgromadzone w PPK albo pieniądze wycofane z IKE, IKZE lub OIPE, zgodnie z zasadami obowiązującymi dla danego produktu.

Warto pamiętać, że wkład własny nie jest jedynie formalnym wymogiem banku. Im wyższy wkład własny, tym niższa kwota kredytu, a to przełoży się na niższe odsetki i mniejszy całkowity koszt finansowania.

Justyna Czerwińska

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z szeroko pojętymi finansami jestem związana od początku pracy zawodowej. W latach 2009-2014 pracowałam w Polkomtel S.A. w dziale faktur. Później przez 3 lata zdobywałam doświadczenie w pionie zakupów RUCH S.A. Obecnie dzielę się wiedzą na tematy finansowe (także korporacyjne), księgowo-podatkowe i biznesowe.

Moje artykuły przeczytasz m.in. w serwisach Rankomat, mBank, inFakt, i BusinessInsider. Prywatnie lubię łamigłówki analityczno-liczbowe (Sudoku rozwiązuję codziennie!), słucham ciężkiej muzyki i staram się przynajmniej raz w miesiącu wyjechać na city break.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: