Proces starania się o kredyt hipoteczny zaczyna się od oceny własnych finansów, oszacowania zdolności kredytowej i zgromadzenia wkładu własnego, a kończy podpisaniem umowy, wpisem hipoteki do księgi wieczystej i wypłatą środków przez bank. Cały proces może potrwać od kilku tygodni do 2 – 3 miesięcy, dlatego warto wcześniej przygotować dokumenty, porównać oferty i złożyć wniosek w 2 – 3 bankach jednocześnie. Dzięki temu zwiększysz szansę na pozytywną decyzję kredytową i wybór finansowania, które nie przeciąży domowego budżetu.
Najważniejsze informacje
- Zanim zaczniesz starać się o kredyt hipoteczny, najpierw sprawdź swoją orientacyjną zdolność kredytową, aby dowiedzieć się, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. Warto też wykonać wstępną kalkulację kredytu, aby poznać wysokość miesięcznych rat, jakie będą do spłaty.
- Podstawą ubiegania się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego wraz ze wszystkim dokumentami wymaganymi przez bank. Należą do nich przede wszystkim dokumenty potwierdzające dochody oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu.
- Minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi zwykle 20% wartości nieruchomości, ale część banków akceptuje 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu.
- Wniosek o kredyt hipoteczny warto złożyć w 2–3 bankach jednocześnie, aby zwiększyć szansę na finansowanie i mieć możliwość wyboru najkorzystniejszej decyzji.
- Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny składa się z kilku etapów i w sumie może trwać od kilku tygodni do 2-3 miesięcy. Na samą decyzję kredytową trzeba czekać do 21 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.
- 1. Krok 1: Oceń swoje możliwości finansowe
- 2. Krok 2: Zadbaj o pozytywną historię kredytową
- 3. Krok 3: Sprawdź swoją zdolność kredytową
- 4. Krok 4: Wybierz nieruchomość
- 5. Krok 5: Zgromadź wkład własny do kredytu
- 5.1. Co może być wkładem własnym do kredytu?
- 5.2. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
- 6. Krok 6: Wybierz ofertę kredytu hipotecznego
- 7. Krok 7: Podpisz umowę przedwstępną lub deweloperską
- 8. Krok 8: Złóż wniosek kredytowy wraz z wymaganymi dokumentami
- 9. Krok 9: Zaczekaj na decyzję kredytową
- 10. Krok 10: Podpisz umowę kredytową z bankiem
- 11. Krok 11: Podpisz umowę przeniesienia własności nieruchomości
- 11.1. Jak wygląda przeniesienie własności przy zakupie od dewelopera?
- 12. Krok 12: Spełnij warunki wypłaty środków przez bank
- 13. Krok 13: Zaczekaj na wypłatę środków
Krok 1: Oceń swoje możliwości finansowe
Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, sprawdź, czy stać Cię nie tylko na samą ratę, ale też na wieloletnią spłatę zobowiązania. Kredyt hipoteczny możesz spłacać nawet przez 20 – 35 lat, dlatego decyzję warto zacząć od realnej oceny domowego budżetu, oszczędności, dochodów, kosztów życia i obecnych zobowiązań.
Przeanalizuj, jaką ratę możesz bezpiecznie płacić co miesiąc, zostawiając sobie rezerwę na nieprzewidziane wydatki. Pamiętaj, że Twoja sytuacja finansowa może się zmienić, np. ze względu na zmianę pracy, powiększenie rodziny, wzrost kosztów utrzymania albo czasowe obniżenie dochodów.
Na tym etapie warto też wstępnie sprawdzić, czy spełniasz podstawowe warunki formalne:
- ukończone 18 lat i pełną zdolność do czynności prawnych,
- pozytywną historię kredytową w BIK,
- zdolność kredytową,
- wkład własny.
Bank co do zasady udzieli Ci kredytu w walucie, w której osiągasz większość swoich dochodów.
Krok 2: Zadbaj o pozytywną historię kredytową
Jeszcze zanim zaczniesz starać się o kredyt hipoteczny, zadbaj o pozytywną historię kredytową. Pobierz raport BIK i sprawdź, czy nie widnieją w nim jakieś informacje, które mogłyby negatywnie wpłynąć na decyzję banku o udzieleniu kredytu. Taki wpływ mogą mieć m.in.:
- informacje o częstym korzystaniu z chwilówek,
- zaległości w spłacie innych zobowiązań,
- zbyt duża liczba zapytań kredytowych.
Jeśli znajdziesz w raporcie takie dane, postaraj się je skorygować np. poprzez spłatę zaległości, wycofanie zgód na przetwarzanie danych o spłaconych pożyczkach, czy też wnioskując u kredytodawców o usunięcie zapytań kredytowych.
Krok 3: Sprawdź swoją zdolność kredytową
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, oszacuj swoją zdolność kredytową. Dzięki temu wstępnie ocenisz, jaką kwotę bank może Ci pożyczyć i w jakim budżecie możesz szukać nieruchomości.
Najprościej zrobić to za pomocą naszego kalkulatora zdolności kredytowej. Wystarczy wpisać podstawowe dane, m.in. planowaną kwotę i okres spłaty kredytu, oprocentowanie zobowiązania, wysokość dochodów, miesięczne koszty utrzymania oraz obecne zobowiązania. Na tej podstawie kalkulator pokaże Ci orientacyjną kwotę kredytu, o jaką możesz się starać.
Pamiętaj jednak, że wynik ma charakter szacunkowy. Każdy bank może nieco inaczej oceniać zdolność kredytową, dlatego ostateczna dostępna kwota kredytu może różnić się w zależności od instytucji.
Naszym okiem
Krok 4: Wybierz nieruchomość
Znając już swoją zdolność kredytową, możesz przystąpić do szukania nieruchomości. Za pomocą kredytu hipotecznego możesz sfinansować zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego od dewelopera, jak i zakup mieszkania używanego z rynku wtórnego. Pamiętaj jednak, że na tej nieruchomości będzie ustanowione zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Taka nieruchomość musi zatem spełnić kilka warunków, czyli przede wszystkim:
➡️ mieć założoną księgę wieczystą lub możliwość jej założenia;
➡️ być wolna od obciążeń – nie może być zatem obciążona inną hipoteką, ale też innymi prawami na rzecz podmiotów trzecich;
➡️ mieć uregulowany stan prawny.
Krok 5: Zgromadź wkład własny do kredytu
Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny musisz zgromadzić środki na wkład własny, ponieważ co do zasady bank nie sfinansuje pełnej wartości nieruchomości. W praktyce cena mieszkania lub domu jest pokrywana z dwóch źródeł: Twojego wkładu własnego oraz kwoty kredytu hipotecznego.
Cena zakupu nieruchomości = wkład własny + kwota kredytu hipotecznego
Minimalny wkład własny, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, wynosi minimum 20% wartości nieruchomości, a przy dodatkowym zabezpieczeniu np. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego, wystarczy zgromadzić co najmniej 10% wartości nieruchomości. Wartość ta jest ustalana na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego i najczęściej jest zbliżona do ceny sprzedaży mieszkania lub domu.
Przykład
Niższy wkład własny, np. 10%, może ułatwić szybszy zakup nieruchomości, ale oznacza wyższy koszt kredytu. Obok konieczności opłacenia składki z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, bank może zastosować wyższą marżę do czasu osiągnięcia minimalnego wkładu na poziomie 20% wartości nieruchomości, co przełoży się na wyższą ratę i większy całkowity koszt zobowiązania.
Im większy wkład własny wniesiesz, tym mniejszą kwotę musisz pożyczyć od banku. To może poprawić Twoją zdolność kredytową, obniżyć ratę i zwiększyć szanse na uzyskanie lepszych warunków finansowania.
Co może być wkładem własnym do kredytu?
Banki najczęściej wymagają wniesienia wkładu własnego w formie gotówki. Powinna ona pochodzić z Twoich oszczędności zgromadzonych np. na rachunkach bankowych lub opcjonalnie z darowizny. Nie możesz natomiast pieniędzy na wkład własny pozyskać z innego kredytu lub pożyczki.
Wkładem własnym mogą być także m.in.:
- zabezpieczenie na innej nieruchomości,
- działka budowlana i koszty zakupionych materiałów budowlanych – jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny na budowę domu,
- zastaw na papierach wartościowych,
- środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE lub w PPK.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Możesz też ubiegać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, o ile spełniasz warunki programu rządowego „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jest on bowiem przeznaczony dla osób, które kupują swoją pierwszą nieruchomość w życiu lub które chcą kupić większe mieszkanie i mają co najmniej 2 dzieci. W ramach takiego programu możesz zaciągnąć tzw. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, przy którym na brakujący wkład własny udziela gwarancji Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Krok 6: Wybierz ofertę kredytu hipotecznego
Wybierz ofertę kredytu hipotecznego dopiero po porównaniu ofert w kilku bankach pod kątem kosztów, rat, wymaganego wkładu własnego i dostępnego okresu kredytowania. Najtańszy kredyt to nie zawsze ten z najniższym oprocentowaniem, dlatego oferty najlepiej analizować pod kątem RRSO, całkowitego kosztu kredytu oraz całkowitej kwoty do spłaty.
Przy wyborze kredytu hipotecznego zwróć uwagę przede wszystkim na oprocentowanie, marżę, prowizję i dodatkowe koszty, np. ubezpieczeń, produktów dodatkowych, z których trzeba skorzystać, aby uzyskać bardziej atrakcyjne warunki kredytowe. Sprawdź też czy bank zastrzega prowizję z tytułu wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu.
Ważne są również wymagania dotyczące wkładu własnego i maksymalnego okresu kredytowania. Część banków akceptuje 10% wkładu własnego, ale inne mogą wymagać minimum 20% wartości nieruchomości. Maksymalny okres spłaty może sięgać 35 lat, choć w praktyce zależy to od polityki banku i wieku kredytobiorcy.
W porównaniu ofert pomoże Ci nasz ranking kredytów hipotecznych. Dzięki niemu szybciej sprawdzisz orientacyjną ratę i dopasujesz kredyt do swoich możliwości finansowych.
Krok 7: Podpisz umowę przedwstępną lub deweloperską
Zanim złożysz wniosek kredytowy, powinieneś podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego może być to także umowa deweloperska lub przynajmniej rezerwacyjna. Taką umowę należy potem dołączyć do wniosku kredytowego.
Pamiętaj, że w umowie przedwstępnej powinny być określone m.in.:
- dane stron umowy,
- opis nieruchomości,
- cena sprzedaży i inne warunki transakcji,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli dotyczącej przeniesienia własności.
Co ważne, w umowie przedwstępnej warto zabezpieczyć się na wypadek odmowy udzielenia kredytu. W tym celu można więc zawrzeć w niej zapis, że w przypadku negatywnej decyzji kredytowej umowa zostanie rozwiązana bez konsekwencji finansowych dla kupującego. Taką konsekwencją może być bowiem utrata zadatku, jeśli do zerwania umowy dojdzie z winy kupującego.
Krok 8: Złóż wniosek kredytowy wraz z wymaganymi dokumentami
Wniosek o kredyt hipoteczny najlepiej złożyć od razu w 2 – 3 bankach, które oferują najkorzystniejsze warunki. Dzięki temu zwiększysz szansę na pozytywną decyzję kredytową i nie uzależniasz zakupu nieruchomości od jednej instytucji.
Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające Twoją tożsamość, dochody, sytuację majątkową oraz dane dotyczące kupowanej nieruchomości.
Każdy bank może mieć własną listę wymaganych załączników. Najczęściej jednak potrzebnymi dokumentami do kredytu hipotecznego są:
- ważny dokument tożsamości do wglądu – dowód osobisty lub paszport;
- w przypadku małżeństwa – skrócony odpis aktu małżeństwa i opcjonalnie umowa rozdzielności majątkowej;
- dokumenty potwierdzające dochody – np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach od pracodawcy, wyciągi bankowe z konta, na które wpływa wynagrodzenie, PIT za ostatni rok itp.;
- opcjonalnie dokument potwierdzający posiadanie wkładu własnego;
- przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, umowa deweloperska lub rezerwacyjna;
- dokumenty dotyczące nieruchomości – m.in. operat szacunkowy, numer księgi wieczystej, wypis z KRS dewelopera itp.
Spróbuj tego
Krok 9: Zaczekaj na decyzję kredytową
Zgodnie z przepisami bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej od dnia złożenia kompletnego wniosku. W praktyce jednak wiele banków podejmuje taką decyzję znacznie szybciej. Zdarza się też, że trzeba na nią dłużej czekać, jeśli wskutek wzmożonego popytu na kredyty hipoteczne bank ma do rozpatrzenia bardzo dużą liczbę wniosków.
O decyzji kredytowej bank powiadomi Cię w sposób ustalony na etapie składania wniosku np. drogą elektroniczną. Wraz z nią powinieneś otrzymać ostateczną ofertę kredytu, w której będą wyszczególnione jego warunki, czyli m.in.:
- kwota i waluta zobowiązania,
- okres kredytowania,
- liczba i kwota poszczególnych rat (harmonogram spłaty),
- wysokość oprocentowania, prowizji oraz innych opłat.
Taka decyzja kredytowa będzie ważna przez określony czas np. 30 lub 60 dni. W tym czasie powinieneś podpisać umowę kredytową, bo jeśli się spóźnisz, będziesz musiał składać wniosek kredytowy od początku. Ten okres ważności decyzji kredytowej warto wykorzystać na dokładne przeanalizowanie warunków kredytowych i ewentualne porównanie ich z warunkami zaproponowanymi przez inne banki.
Krok 10: Podpisz umowę kredytową z bankiem
Umowę kredytową bank powinien udostępnić Ci wcześniej, abyś miał czas na dokładne zapoznanie się z jej warunkami. Zanim podpiszesz umowę wyjaśnij wszelkie zapisy, które budzą Twoje wątpliwości. W szczególności zwróć uwagę na zapisy dotyczące:
- warunków kredytu – czy pokrywają się z tymi, jakie bank przedstawił Ci w decyzji kredytowej;
- warunków wypłaty kredytu – kiedy dokładnie i w jaki sposób bank wypłaci środki;
- zasad rozliczania rat kredytowych;
- zasad zmiany oprocentowania lub innych opłat w trakcie trwania umowy;
- skutków opóźnienia w spłacie zobowiązania;
- zasad wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu hipotecznego;
- możliwości elastycznej zmiany zasad spłaty kredytu – np. możliwość przesunięcia terminu spłaty raty, wakacje kredytowe lub karencję w spłacie kapitału.
W większości banków umowę kredytową należy podpisać w oddziale w umówionym wcześniej terminie. Niektóre instytucje oferują jednak już tzw. cyfrową hipotekę, w przypadku której umowę można zawrzeć drogą elektroniczną.
Pamiętaj, że przy podpisaniu umowy powinni być obecni wszyscy kredytobiorcy. Każdy powinien mieć przy sobie ważny dokument tożsamości oraz nie mieć zastrzeżonego numeru PESEL.
Krok 11: Podpisz umowę przeniesienia własności nieruchomości
Podpisanie umowy kredytowej daje Ci już pewność, że bank udzieli Ci wsparcia finansowego na zakup nieruchomości. Aby jednak uruchomił środki z kredytu, musisz dopełnić jeszcze kilku formalności. Przede wszystkim należy dostarczyć do banku potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Będzie to natomiast możliwe dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości. Wniosek o zmianę własności nieruchomości oraz wpis hipoteki do księgi wieczystej składa notariusz po podpisaniu umowy aktu notarialnego.
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego lub gotowe mieszkanie od dewelopera, powinieneś podpisać umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Nieco inaczej natomiast będzie to wyglądało, jeśli kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera.
Jak wygląda przeniesienie własności przy zakupie od dewelopera?
W przypadku zakupu mieszkania w budowie od dewelopera przeniesienie własności nastąpi dopiero po ukończeniu budowy i odbiorze technicznym gotowego lokalu. Dopiero wtedy będzie możliwe także założenie odrębnej księgi wieczystej dla nieruchomości oraz ustanowienie hipoteki na rzecz banku.
Co ważne, do czasu ustanowienia hipoteki bank będzie normalnie wypłacał środki z kredytu na konto dewelopera. Zabezpieczeniem kredytu w tym okresie będzie bowiem dodatkowe ubezpieczenie pomostowe, którego koszty będziesz pokrywać Ty jako kredytobiorca. Zgodnie z przepisami koszt tego ubezpieczenia po ustanowieniu hipoteki bank powinien Ci zwrócić lub zaliczyć na poczet spłaty kredytu.
Uwaga!
Krok 12: Spełnij warunki wypłaty środków przez bank
Uruchomienie kredytu hipotecznego zazwyczaj jest możliwe dopiero po spełnieniu dodatkowych warunków. Co ważne, powinny być one dokładnie wyszczególnione w umowie kredytowej.
Przede wszystkim będziesz musiał dostarczyć wspomnianą wyżej kopię wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Dodatkowo jednak bank może wymagać, abyś dostarczył potwierdzenie zawarcia umowy dotyczącej:
- ubezpieczenia nieruchomości,
- innych produktów ubezpieczeniowych lub bankowych (np. konta osobistego) – jeśli ich wykupienie jest konieczne w celu skorzystania z określonych warunków kredytu (np. niższej marży lub prowizji).
Krok 13: Zaczekaj na wypłatę środków
Po spełnieniu wszystkich warunków bank uruchomi kredyt w sposób przewidziany w umowie. Zależy on głównie od celu kredytowania, ponieważ:
- przy zakupie gotowego mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego – bank wypłaci środki na konto bankowe sprzedającego lub dewelopera;
- przy zakupie mieszkania w budowie od dewelopera – bank będzie przelewał środki na konto dewelopera w transzach według ustalonego harmonogramu;
- przy finansowaniu kredytem budowy domu – bank będzie przelewał na Twoje konto bankowe środki w transzach zgodnie z harmonogramem i w zależności od postępu prac budowlanych.
Po uruchomieniu kredytu rozpoczyna się okres spłaty zobowiązania. Będziesz zatem musiał regulować kolejne raty kapitałowo-odsetkowe w wysokości i w terminach określonych w harmonogramie spłat kredytu hipotecznego, załączonego do umowy kredytowej.
- Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?
- Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
- Minimalny wkład własny 2025 – co może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?
- Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - gdzie uzyskać?
- Kredyt na wkład własny - czy warto?
- Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?
- Jaki kredyt hipoteczny przy zarobkach 5 000 zł netto?
- Najniższa krajowa a kredyt hipoteczny
- Kredyt hipoteczny dla osób zatrudnionych na umowę zlecenia i umowę o dzieło - czy to możliwe?
- Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej
- Ryczałt a kredyt hipoteczny – gdzie starać się o kredyt?
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym się różni decyzja wstępna od decyzji ostatecznej?
W niektórych bankach proces wnioskowania o kredyt hipoteczny składa się z dwóch etapów. W pierwszym kredytobiorca uzyskuje wstępną ofertę kredytu oraz właśnie wstępną decyzję kredytową, która jedynie potwierdza możliwość starania się o finansowanie. Dopiero po złożeniu właściwego wniosku kredytowego bank wydaje decyzję ostateczną w sprawie udzielenia kredytu i jest ona już wiążąca, a więc można na jej podstawie podpisać umowę kredytową.
Czy możliwe jest odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego?
Tak, po podpisaniu umowy kredytowej możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni i to bez podawania przyczyny. W tym celu musisz złożyć w banku stosowne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a potem zwrócić w ciągu 30 dni środki z tytułu wypłaconego kapitału wraz z odsetkami.
Co w przypadku odmowy kredytu hipotecznego?
Jeśli bank wyda negatywną decyzję kredytową, masz prawo domagać się wyjaśnienia, co było jej powodem. W takim przypadku nie warto też rezygnować ze starań o finansowanie, lecz np. spróbować złożyć wniosek kredytowy w innym banku. Warto też poprawić swoją zdolność kredytową, bo to ona jest najczęściej przyczyną odmowy udzielenia kredytu.
Źródła
https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18
