Jak sprzedać mieszkanie krok po kroku?

Sprzedaż mieszkania to nie tylko wystawienie ogłoszenia i podpisanie aktu notarialnego. Po drodze trzeba jeszcze przygotować nieruchomość, skompletować dokumenty, znaleźć kupującego i dopiero można zacząć cieszyć się pieniędzmi. A ile można zarobić na sprzedaży nieruchomości? Dane z raportu raport AMRON-SARFiN za I kwartał 2026 mówią, że metr kwadratowy mieszkania w Warszawie sprzedaje się średnio za 15 104 zł, a w Łodzi – 7 933 zł. Sprawdź jak ustalić cenę nieruchomości, jakie dokumenty będą Ci potrzebne do notariusza i kto może pomóc w sprzedaży mieszkania.

Co zrobić przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż?

Zanim umieścisz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, sprawdź stan prawny nieruchomości. Mimo że mieszkanie jest Twoje i zapewne orientujesz się w jego sytuacji prawnej, upewnij się, czy wszystko jest tak, jak przypuszczasz.

Sprawdź przede wszystkim księgę wieczystą i zobacz, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Informację na ten temat znajdziesz w Dziale IV KW. Upewnij się też, czy rzeczywisty stan mieszkania odpowiada temu, co wynika z dokumentów, np. czy układ pomieszczeń nie został zmieniony bez dopełnienia wymaganych formalności.

Naszym okiem

Jeżeli mieszkanie kupiłeś na kredyt hipoteczny, również możesz je sprzedać. W pierwszej kolejności ustal saldo zadłużenia. Skontaktuj się z bankiem i zapytaj o pozostałą do spłaty kwotę kredytu lub sprawdź ją w aplikacji. Później, gdy znajdziesz kupca na lokal, uzyskaj z banku promesę wykreślenia hipoteki. Jest to pisemne zobowiązanie instytucji, że po wpłacie wskazanej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Izabela Stachura ekspert finansowy rankomat.pl

Jeżeli mieszkanie kupiłeś na kredyt hipoteczny, również możesz je sprzedać. W pierwszej kolejności ustal saldo zadłużenia. Skontaktuj się z bankiem i zapytaj o pozostałą do spłaty kwotę kredytu lub sprawdź ją w aplikacji. Później, gdy znajdziesz kupca na lokal, uzyskaj z banku promesę wykreślenia hipoteki. Jest to pisemne zobowiązanie instytucji, że po wpłacie wskazanej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Na tym etapie zastanów się też, czy chcesz sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy z pomocą agencji nieruchomości. Samodzielna sprzedaż pozwoli Ci uniknąć prowizji, ale oznacza, że to Ty zajmujesz się przygotowaniem ogłoszenia, kontaktem z zainteresowanymi, prezentacją mieszkania i negocjacjami. Z kolei pośrednik może przejąć te obowiązki, ale będziesz musiał mu za to zapłacić.

Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż?

Cena powinna odpowiadać zarówno wartości nieruchomości, jak i aktualnej sytuacji na lokalnym rynku. Przy jej ustalaniu weź pod uwagę m.in. lokalizację, metraż, piętro, liczbę pokoi, standard wykończenia, rok budowy i dodatkowe udogodnienia (balkon, miejsce parkingowe, komórka lokatorska).

Dobrym punktem odniesienia są podobne mieszkania wystawione na sprzedaż w tej samej okolicy. Pamiętaj przy tym, że cena widoczna w ogłoszeniu to kwota, którą chce uzyskać sprzedawca, a niekoniecznie kwota, za którą mieszkanie faktycznie zostanie sprzedane. Przy ustalaniu zostaw niewielki margines na negocjacje, ponieważ kupujący często próbują uzyskać obniżkę.

Jak przygotować lokal do sprzedaży?

Przed wystawieniem ogłoszenia uporządkuj mieszkanie. Nie chodzi o generalny remont, ale o pozbycie się nadmiaru rzeczy, dokładne posprzątanie i naprawienie drobnych mankamentów lokalu.

Duże znaczenie mają zdjęcia nieruchomości. To często na ich podstawie kupujący decyduje, czy chce zobaczyć mieszkanie na żywo. Zadbaj więc o fotografie dobrej jakości, które pokazują wszystkie pomieszczenia i najważniejsze atuty lokalu.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Do sprzedaży mieszkania wymagane są przede wszystkim dokumenty potwierdzające Twoje prawo do nieruchomości oraz jej stan prawny.

Na pewno będziesz musiał przedstawić:

• dokument potwierdzający prawo własności, np. akt notarialny lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• numer księgi wieczystej lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku braku KW),
• zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni,
• świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania (obowiązek przekazania go wynika z art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków; jeżeli nie dołączysz świadectwa do aktu, grozi Ci kara do 5 000 zł – może ją nałożyć sąd, policja albo gmina, jeżeli się dowie, że nie przekazałeś dokumentu).

Dodatkowo, w zależności od sytuacji, notariusz może poprosić o:

• zaświadczenia o osobach zameldowanych w lokalu lub o braku zameldowanych osób,
• zaświadczenia o uregulowaniu podatku od spadku lub darowizny albo zwolnieniu z tego podatku,
• jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem – dokumentów dotyczących hipoteki, np. wspomnianej wcześniej promesy jej wykreślenia.

Jak wygląda umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna określa zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Nie jest konieczna przy każdej transakcji, ale często stosuje się ją, gdy pomiędzy ustaleniem warunków a finalną sprzedażą musi upłynąć trochę czasu, np. kupujący czeka na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego. W umowie warto zawrzeć:

• cenę mieszkania,
• termin zawarcia umowy sprzedaży,
• sposób i termin zapłaty,
• termin wydania lokalu,
• wysokość zadatku lub zaliczki,
• konsekwencje niewywiązania się z umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie musi być sporządzona u notariusza, ale zawarcie jej w formie aktu notarialnego daje stronom silniejszą ochronę prawną.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania u notariusza?

W tak ważnej sprawie, jak sprzedaż mieszkania, do notariusza należy się umówić. Podczas umawiania notariusz zapewne zapyta Cię o różne sprawy związane z transakcją i samym lokalem. Może też poprosić Ciebie i kupującego o wcześniejsze dostarczenie dokumentów, aby miał czas się z nimi zapoznać.

Sprzedaż mieszkania wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W akcie notarialnym znajdą się m.in. Twoje (sprzedającego) dane oraz kupującego, opis nieruchomości, cena, sposób zapłaty oraz termin wydania mieszkania. Dokument określi również inne ustalenia dotyczące transakcji. Po podpisaniu aktu, notariusz złoży wniosek do sądu rejonowego o aktualizację zapisów w księdze wieczystej.

Jak odebrać pieniądze od kupującego?

Jedną z bezpiecznych form przekazania środków jest depozyt notarialny. Polega on na tym, że kupujący wpłaca pieniądze na specjalne konto bankowe notariusza przed podpisaniem umowy. Po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania notariusz przelewa otrzymane środki na Twój rachunek.

Możesz oczywiście umówić się z kupującym na przekazanie gotówki w siedzibie notariusza.  Przy czym przenoszenie przy sobie tak dużej kwoty gotówki wiąże się z niepotrzebnym ryzykiem kradzieży lub jej zgubienia. Jeżeli nabywca finansuje zakup mieszkania kredytem hipotecznym, bank przeleje środki bezpośrednio na Twój rachunek, bez pośrednictwa kupującego.

Ile kosztuje notariusz przy sprzedaży mieszkania?

Koszt notariusza przy sprzedaży mieszkania zależy od jego wartości. Taksa notarialna ma ustawowo określone maksymalne stawki, ale przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się najwyżej połowę odpowiedniej stawki. Przykładowo, przy mieszkaniu wartym 700 000 zł maksymalne wynagrodzenie notariusza wyniesie 1 785 zł netto, czyli 2 195,55 zł z VAT.

Jako sprzedający powinieneś jednak wiedzieć, że zwyczajowo koszt notariusza ponosi kupujący. Nie jest to reguła wynikająca z przepisów prawa, ale tak się przyjmuje najczęściej.

Ile wynosi podatek przy sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19% dochodu. Podkreślamy, że chodzi o dochód, a nie cenę, za którą sprzedasz nieruchomość. Dochód oblicza się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu.

Możesz do nich zaliczyć:

• koszt zakupu mieszkania – jeżeli kupiłeś mieszkanie, które teraz odsprzedajesz,
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn – jeżeli nieruchomość jest Twoją własnością w drodze spadku lub darowizny,
• koszty notarialne.

Z podatku rozliczasz się w deklaracji PIT-39. Masz na to czas do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży mieszkania. Jeżeli zatem dokonasz transakcji w 2026 r., musisz złożyć zeznanie do 30 kwietnia 2027 r. i do tego dnia zapłacić należny podatek.

Co zrobić, żeby nie płacić podatku?

Najprostszym sposobem na uniknięcie PIT jest odczekanie 5 lat od końca roku, w którym mieszkanie nabyłeś (odziedziczyłeś, otrzymałeś w darowiźnie itd.). Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Przepis mówi, że sprzedaż podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy ma miejsce przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.

Jeżeli jednak chcesz sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat i uniknąć podatku, to i na to jest metoda. Warunek jest taki, że środki ze sprzedaży lokalu przeznaczysz na zakup lub remont innego mieszkania albo budowę domu. To jest tzw. ulga mieszkaniowa. Polega ona na możliwości zwolnienia z PIT, jeżeli uzyskane ze sprzedaży środki, wydasz na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej, musisz złożyć PIT-39. Dochody ze sprzedaży mieszkania wykazujesz w zeznaniu, a następnie rozliczasz wydatki na własne cele mieszkaniowe.

O czym pamiętać po sprzedaży mieszkania?

Podpisanie aktu notarialnego nie oznacza jeszcze, że możesz całkowicie zapomnieć o transakcji. Przede wszystkim dopilnuj przekazania mieszkania w terminie określonym w umowie. Najlepiej sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym znajdą się stany liczników oraz informacja o przekazanych kluczach i wyposażeniu mieszkania.

Po sprzedaży koniecznie zachowaj dokumentację dotyczącą transakcji. W przyszłości mogą Ci się przydać:

• akt notarialny sprzedaży,
• dokument potwierdzający wcześniejsze nabycie mieszkania,
• protokół przekazania lokalu.

Szczególnie ważne są dokumenty dotyczące kosztów, jeżeli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat. Pomniejszą one dochód, a więc finalnie podatek PIT do zapłacenia.

Po przekazaniu lokalu poinformuj administrację lub spółdzielnię o zmianie właściciela. Poproś o rozliczenie ewentualnych należności za okres, kiedy mieszkanie było Twoją własnością.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania krok po kroku?

Sprzedaż mieszkania składa się z kilku etapów: od przygotowania nieruchomości i dokumentów, przez znalezienie kupującego, aż po podpisanie aktu notarialnego i przekazanie lokalu.

W skrócie proces sprzedaży mieszkania z punktu widzenia sprzedającego wygląda tak:

1. Sprawdź stan prawny mieszkania i skompletuj dokumenty.
2. Ustal cenę, przygotuj lokal i wystaw ogłoszenie.
3. Znajdź kupującego i uzgodnijcie warunki transakcji.
4. Podpisz umowę przedwstępną, jeśli jest potrzebna.
5. Sfinalizuj sprzedaż u notariusza i odbierz pieniądze.
6. Przekaż mieszkanie i pamiętaj o rozliczeniu podatku PIT.

Jakie są najczęstsze błędy przy sprzedaży lokalu

Sprzedaż mieszkania wymaga dopilnowania wielu formalności, dlatego łatwo przeoczyć coś, co później może opóźnić transakcję albo narazić Cię na dodatkowe koszty. Nie ucz się na własnych błędach, ale na błędach innych sprzedawców.

Poniżej lista błędów, które najczęściej popełniają sprzedający mieszkanie:

• brak sprawdzenia księgi wieczystej przed rozpoczęciem sprzedaży – można przez to przeoczyć hipotekę lub inne obciążenie nieruchomości,
• mylenie zadatku z zaliczką w umowie przedwstępnej – te dwie formy płatności mają inne konsekwencje, gdy transakcja nie dojdzie do skutku,
• brak świadectwa charakterystyki energetycznej – notariusz sporządzi akt bez przekazania świadectwa, ale odnotuje jego brak w dokumencie,
• zignorowanie obowiązku zapłaty PIT i złożenia deklaracji PIT-39 – urząd skarbowy na pewno naliczy odsetki od podatku, a dodatkowo może nałożyć grzywnę.

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, przed ustaleniem ceny przemyśl kwestię podatku PIT i uwzględnij go w wycenie. Zwróć uwagę na fakt, że podatek zapłacisz od dochodu, a nie od ceny, którą uzyskasz.

Justyna Czerwińska

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z szeroko pojętymi finansami jestem związana od początku pracy zawodowej. W latach 2009-2014 pracowałam w Polkomtel S.A. w dziale faktur. Później przez 3 lata zdobywałam doświadczenie w pionie zakupów RUCH S.A. Obecnie dzielę się wiedzą na tematy finansowe (także korporacyjne), księgowo-podatkowe i biznesowe.

Moje artykuły przeczytasz m.in. w serwisach Rankomat, mBank, inFakt, i BusinessInsider. Prywatnie lubię łamigłówki analityczno-liczbowe (Sudoku rozwiązuję codziennie!), słucham ciężkiej muzyki i staram się przynajmniej raz w miesiącu wyjechać na city break.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: