Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość – czy to możliwe?

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość jest możliwe, ale wymaga zgody banku oraz zaakceptowania nowego zabezpieczenia. Procedura polega na ustanowieniu hipoteki na nowym mieszkaniu lub domu przy zachowaniu dotychczasowej umowy kredytowej. Wyjaśniamy, jakie warunki trzeba spełnić, żeby przenieść hipotekę, jak przebiega cały proces, ile może kosztować oraz kiedy zmiana zabezpieczenia jest opłacalna.

Czym jest przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość?

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość to proces polegający na zmianie nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. W praktyce oznacza to, że możesz zamienić aktualnie obciążoną hipoteką nieruchomość na inną, np. z powodu chęci przeprowadzki.

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony wpisem do księgi wieczystej. Przeniesienie hipoteki oznacza, że bank musi zgodzić się na wykreślenie zabezpieczenia i ustanowienie go w zamian na nowej nieruchomości. To dość skomplikowany proces wymagający spełnienia określonych warunków.

Przeniesienie hipoteki czy cesja kredytu hipotecznego?

Cesja kredytu hipotecznego, przejęcie długu i zmiana nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie to trzy różne operacje.

• Cesja oznacza przeniesienie wierzytelności, czyli zmianę wierzyciela. Może do niej dojść na przykład wtedy, gdy bank przenosi wierzytelność wynikającą z umowy kredytu na inny bank lub inny uprawniony podmiot. W takim przypadku kredytobiorca nadal pozostaje zobowiązany do spłaty kredytu.
• Jeżeli obowiązek spłaty ma przejąć inna osoba, mamy do czynienia z przejęciem długu. Taka zmiana wymaga przeprowadzenia procedury określonej przez bank, w tym zazwyczaj ponownej oceny zdolności kredytowej osoby, która ma zostać nowym kredytobiorcą.
• Z kolei tzw. przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość jest w praktyce zmianą zabezpieczenia kredytu. Bank musi zaakceptować nową nieruchomość i jej wartość. Konieczne mogą być również aneks do umowy, ustanowienie hipoteki na nowej nieruchomości oraz wykreślenie zabezpieczenia z dotychczasowej księgi wieczystej.

Przeniesienie a refinansowanie kredytu hipotecznego

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku zwane refinansowaniem oznacza udzielenie kredytu hipotecznego przez nowy bank i spłatę dotychczasowego kredytu nowym finansowaniem. Taka operacja w konsekwencji wiąże się z wykreśleniem hipoteki na rzecz dotychczasowego banku i jej wpisem na rzecz nowego kredytodawcy. Nieruchomość, na której ustanowiona jest hipoteka pozostaje bez zmian. Zmienia się natomiast wierzyciel hipoteczny. Refinansowanie sprawdzi się, jeśli nowe warunki kredytowe są korzystniejsze niż dotychczasowe. Przy przeniesieniu hipoteki bank oraz dotychczasowe warunki kredytowe pozostają takie same. Zmianie podlega nieruchomość, która zabezpiecza spłatę kredytu.

Kiedy można przenieść hipotekę na inną nieruchomość?

Hipotekę możesz przenieść na inną nieruchomość, gdy bank zgodzi się na zmianę zabezpieczenia i uzna nową nieruchomość za wystarczające zabezpieczenie spłaty zadłużenia. Dotychczasowa umowa kredytowa nadal obowiązuje, zmiana wymaga jednak podpisania aneksu do umowy.

Bank rozpatruje każdy wniosek indywidualnie. Najczęściej analizuje:

• Wartość nowej nieruchomości – nowa nieruchomość nie zawsze musi mieć taką samą lub wyższą wartość niż dotychczasowe zabezpieczenie. Najważniejsze jest, aby jej wartość była odpowiednia w stosunku do aktualnego zadłużenia i zapewniała akceptowany przez bank poziom wskaźnika LTV.

Przykład:

Załóżmy, że:

• wartość dotychczasowej nieruchomości wynosi 600 000 zł,
• do spłaty pozostało 300 000 zł,
• wartość nowej nieruchomości wynosi 450 000 zł.

Wskaźnik LTV dla nowej nieruchomości wyniesie:

300 000 zł ÷ 450 000 zł × 100% = 66,7%

Nowa nieruchomość jest więc o 150 000 zł tańsza od dotychczasowej, ale nadal może stanowić wystarczające zabezpieczenie kredytu. Jeżeli bank akceptuje w tej sytuacji LTV na poziomie np. do 80%, może zgodzić się na zmianę zabezpieczenia.

Gdyby jednak nowa nieruchomość była warta 350 000 zł, LTV wyniosłoby około 85,7%. Bank mógłby wtedy odmówić albo zażądać częściowej spłaty kredytu, np. obniżenia zadłużenia do 280 000 zł, aby LTV spadło do 80%.

• Stan prawny nieruchomości – bank sprawdzi księgę wieczystą, prawo własności oraz wszystkie wpisane obciążenia i roszczenia. Inne obciążenie hipoteczne nieruchomości zwykle będzie przeszkodą w przeniesieniu hipoteki.

Przykład: 

Załóżmy, że:

• wartość nowej nieruchomości wynosi 700 000 zł,
• na rzecz Banku A jest już wpisana hipoteka zabezpieczająca kredyt, którego aktualne saldo wynosi 180 000 zł,
• kredyt przenoszony do zabezpieczenia na tej nieruchomości ma saldo 320 000 zł.

Łączne zadłużenie zabezpieczone nieruchomością wyniosłoby:

180 000 zł + 320 000 zł = 500 000 zł

Łączny wskaźnik LTV wynosiłby więc:

500 000 zł ÷ 700 000 zł × 100% = 71,4%

Z punktu widzenia samej wartości nieruchomości zabezpieczenie może wydawać się wystarczające. Problemem jest jednak kolejność wpisów. Hipoteka Banku A została ustanowiona wcześniej, dlatego co do zasady ma pierwszeństwo przed hipoteką banku, który miałby zabezpieczać przenoszony kredyt. Nowy bank znalazłby się więc na drugim miejscu. Gdyby doszło do egzekucji z nieruchomości, w pierwszej kolejności zaspokajany byłby wierzyciel posiadający hipotekę wpisaną wcześniej. Z tego powodu bank może odmówić zmiany zabezpieczenia, mimo że łączne LTV wynosi tylko 71,4%.

• Aktualna sytuacja finansowa kredytobiorcy – bank może ponownie zweryfikować dochody, zobowiązania i sytuację finansową kredytobiorcy, jeśli przewidują to jego procedury lub zakres wnioskowanej zmiany.

Po pozytywnej decyzji banku strony zazwyczaj podpisują aneks do umowy. Następnie ustanawiana jest hipoteka na nowej nieruchomości, a dotychczasowe zabezpieczenie może zostać zwolnione po spełnieniu warunków określonych przez bank.

Kiedy przeniesienie hipoteki jest niemożliwe?

Zmiana nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest niemożliwa przede wszystkim wtedy, gdy bank nie wyrazi na nią zgody. Może się tak zdarzyć, jeśli nowa nieruchomość nie zapewnia wystarczającego zabezpieczenia, ma nieakceptowalny stan prawny albo bank uzna, że zmiana nadmiernie zwiększyłaby ryzyko związane z kredytem.

Najczęstsze przeszkody to:

• niska wartość nowej nieruchomości – jeśli wartość nowej nieruchomości jest zbyt niska w stosunku do pozostałej kwoty kredytu,
• zła sytuacja finansowa kredytobiorcy – jeśli Twoja sytuacja materialna uległa pogorszeniu, bank może odmówić przeniesienia hipoteki,
• problemy prawne z nową nieruchomością – zmiana może być niemożliwa, jeżeli na nowej nieruchomości nie da się skutecznie ustanowić hipoteki na warunkach wymaganych przez bank. Powodem może być np. brak uregulowanego stanu prawnego, konfliktowe współwłasności, inne obciążenia hipoteczne,
• korzystanie z rządowych programów wsparcia – większość tego typu programów nakłada ograniczenia w zakresie sprzedaży kredytowanej nieruchomości i nie zapewnia możliwości przeniesienia hipoteki. Przed sprzedażą nieruchomości objętej programem należy więc uzyskać od banku informację, czy planowana operacja jest dopuszczalna oraz jakie będzie miała skutki dla dopłat, gwarancji albo spłaty rodzinnej.

Ponadto bank może uznać operację za zbyt ryzykowną lub nieopłacalną z innych powodów. Wówczas pozostanie Ci jedynie sprzedaż mieszkania z kredytem i zaciągnięcie nowego zobowiązania na kolejny zakup.

Jak przenieść hipotekę na inną nieruchomość krok po kroku?

Aby przenieść hipotekę na inną nieruchomość, musisz uzyskać zgodę banku na zmianę zabezpieczenia, przedstawić dokumenty i wycenę nowej nieruchomości, podpisać aneks do umowy oraz dokonać odpowiednich wpisów w księgach wieczystych obu nieruchomości.

Jak taki proces wygląda w praktyce?

1. Kontakt się z bankiem – poinformuj bank o swoich zamiarach i zapytaj o możliwość przeniesienia hipoteki.
2. Szacowanie wartości nowego zabezpieczenia – zleć wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Będzie ona podstawą do decyzji banku.
3. Złożenie wniosku o przeniesienie hipoteki – dołącz do niego wymagane dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości oraz jej wartość. W banku uzyskasz dokładną listę niezbędnych dokumentów.
4. Poczekaj na decyzję banku – bank sprawdzi wartość i stan prawny nowej nieruchomości, wysokość pozostałego zadłużenia, wskaźnik LTV oraz sposób dotychczasowej spłaty kredytu.
5. Podpisanie aneksu do umowy kredytowej – jeśli bank wyrazi zgodę, podpisz aneks do umowy i sfinalizuj przeniesienie hipoteki. Aneks określa nowy przedmiot zabezpieczenia, sumę hipoteki oraz warunki zwolnienia dotychczasowej nieruchomości.
6. Wpisanie hipoteki w księdze wieczystej nowej nieruchomości i wykreślenie dotychczasowej hipoteki – obie czynności wymagają złożenia wniosku we właściwym ze względu na położenie nieruchomości sądzie rejonowym.

Wszelkie szczegółowe informacje na temat procedury możesz uzyskać w oddziale banku, w którym masz kredyt, lub na infolinii.

Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?

Przeniesienie hipoteki wiąże się z dodatkowymi kosztami, które warto uwzględnić, zanim zdecydujesz się na ten krok.

Są to m.in.:

• wycena nieruchomości – koszt sporządzenia operatu szacunkowego to od 700 zł do 1600 zł – w zależności od rodzaju nieruchomości,
• opłaty sądowe – 100 zł za wykreślenie hipoteki i 200 zł za nowy wpis w księdze wieczystej,
• opłata za sporządzenie aneksu do umowy kredytowej – stosowana przez niektóre banki, zgodna z cennikiem.

Jakie są wady i zalety przeniesienia hipoteki?

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość może być korzystne, gdy chcesz zmienić mieszkanie lub dom bez spłacania obecnego kredytu i zaciągania nowego zobowiązania. Trzeba jednak liczyć się z kosztami, formalnościami oraz ryzykiem odmowy banku.

Wśród najważniejszych korzyści przeniesienia hipoteki można wymienić:

• możliwość dopasowania nieruchomości do aktualnej sytuacji życiowej, np. powiększenia rodziny lub przeprowadzki,
• zachowanie dotychczasowej umowy kredytowej bez konieczności zaciągania nowego kredytu,
• możliwość utrzymania korzystnego oprocentowania i innych warunków obecnej umowy,
• uniknięcie części formalności związanych z ubieganiem się o nowe finansowanie.

Wady przeniesienia hipoteki to:

• koszty wyceny nieruchomości, aneksu do umowy oraz wpisów w księgach wieczystych,
• długa i skomplikowana procedura,
• konieczność przedstawienia dokumentów dotyczących nowej nieruchomości,
• ryzyko, że bank nie zaakceptuje nowego zabezpieczenia,
• trudności w skoordynowaniu sprzedaży starej nieruchomości i zakupu nowej.

Czy warto przenieść hipotekę na inną nieruchomość?

Decyzja o przeniesieniu hipoteki zależy od indywidualnych potrzeb i sytuacji finansowej. Hipotekę warto przenieść na inną nieruchomość, jeśli dzięki temu zachowasz korzystne warunki obecnego kredytu i unikniesz zaciągania droższego zobowiązania.

Przeniesienie hipoteki może być dobrym rozwiązaniem, gdy:

• chcesz zamienić mieszkanie na większe lub przeprowadzić się do innego miasta;
• obecny kredyt ma niższe oprocentowanie niż nowe oferty banków;
• do spłaty pozostała wysoka kwota;
• nowa nieruchomość ma odpowiednią wartość i stan prawny.

Rozwiązanie może się nie opłacać, jeśli koszty wyceny, aneksu i wpisów są wysokie, bank wymaga częściowej spłaty kredytu albo procedura trwa zbyt długo. Przed decyzją porównaj koszt zmiany zabezpieczenia z kosztem spłaty obecnego kredytu i zaciągnięcia nowego. Oferty kredytowe sprawdzisz i porównasz z naszym rankingiem kredytów hipotecznych.

Anna Baczewska

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Redaktorka z wieloletnim doświadczeniem – ze szczególnym akcentem na teksty o tematyce finansowej i ubezpieczeniowej. Zawiłości związane z kredytami, produktami inwestycyjnymi, leasingiem, polisami potrafi przedstawić prostymi słowami – aby były bardziej zrozumiałe i przystępne.  Każdą informację dokładnie weryfikuje, dzięki czemu dostarcza wyłącznie aktualne i merytoryczne treści. Prywatnie to miłośniczka podróży i true crime.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: