Hipoteka to pojęcie kojarzone przede wszystkim z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Wówczas zabezpiecza spłatę wierzytelności i ma postać dobrowolnej umowy pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Istnieje jednak również hipoteka przymusowa, którą ustanawia się na zupełnie innych zasadach. Co to takiego? Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową? Jak tego uniknąć?
Hipoteka wcale nie musi być powiązana z umową kredytu hipotecznego. Jej ustanowienie na Twojej nieruchomości może być skutkiem m.in. uchylania się od podatków czy nieopłacania składek ZUS. Kwestia ta jest regulowana przez Ustawę o księgach wieczystych i hipotece.
Najważniejsze informacje
- Hipoteka przymusowa jest formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, ustanawianą bez zgody jej właściciela. Nie wymaga ona zawarcia umowy – podstawą jej wpisu jest tytuł wykonawczy lub decyzja uprawnionego organu.
- Hipoteka przymusowa obejmuje nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela – np. sprzedaży lub dziedziczenia. Wpis nie oznacza automatycznej egzekucji, ale otwiera wierzycielowi drogę do jej wszczęcia.
- Przedmiotem hipoteki mogą być także inne prawa majątkowe, np. użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze prawo do lokalu.
- 1. Co to jest hipoteka przymusowa?
- 2. Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową?
- 3. Hipoteka przymusowa a ZUS
- 4. Hipoteka przymusowa a podatki
- 5. Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej
- 6. Jak uniknąć hipoteki przymusowej?
- 7. Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?
- 8. Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
- 9. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową
Co to jest hipoteka przymusowa?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, czyli prawo do rzeczy cudzej. Jej głównym celem jest zabezpieczenie spłaty określonej wierzytelności. Jeśli dłużnik nie spłaca terminowo rat, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką – nawet wtedy, gdy w międzyczasie przejdzie na innego właściciela (np. zostanie odziedziczona, sprzedana lub przekazana w ramach darowizny).
Hipoteka przymusowa to natomiast jedna z jej odmian. Wyróżnia ją to, że do jej ustanowienia nie jest potrzebna zgoda właściciela (lub właścicieli) nieruchomości. W takim przypadku nie istnieje żadna formalna umowa między stronami. Pod tym względem hipoteka przymusowa odróżnia się od hipoteki umownej. Do ustanowienia hipoteki przymusowej potrzebny jest jedynie tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie i wysokość wierzytelności.
Art. 110 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje również, że hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:
1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2157 oraz z 2023 r. poz. 556);
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.
Podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej może być więc prawomocne orzeczenie sądu, decyzja administracyjna, postanowienie prokuratorskie itp.
Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową?
Do powstania hipoteki przymusowej potrzebne jest istnienie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym (lub innym dokumentem wskazanym w ustawie) i jej wpis do księgi wieczystej. Jeśli wierzyciel obawia się, że może nie odzyskać od Ciebie swoich pieniędzy, może zwrócić się do sądu o stosowne orzeczenie.
Może je uzyskać zarówno osoba prywatna, jak i firma czy też instytucja taka jak np. ZUS lub urząd skarbowy. Wierzyciel z odpowiednim orzeczeniem ma prawo zgłosić do sądu wieczystoksięgowego, a ten może ustanowić hipotekę przymusową na Twojej nieruchomości.
Hipoteka przymusowa a ZUS
Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej mogą być np. zaległości wobec ZUS. Jeśli zatem nie płacisz należnych składek, Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych przysługuje hipoteka przymusowa. Co ważne, może ona być ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Podstawą w tym przypadku jest decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek.
Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika,
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka,
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości, która stanowi udział wspólników spółki cywilnej – jeśli dłużnikiem jest spółka cywilna.
Zgodnie z Art. 26, ust. 3b Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych przedmiotem hipoteki przymusowej może być także:
1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie;
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie;
3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
4) statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.
Warto zatem mieć na uwadze, że w przypadku niespłaconych wierzytelności przedmiotem hipoteki przymusowej mogą być nie tylko nieruchomości.
Hipoteka przymusowa a podatki
Zaległości podatkowe również mogą być podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej. Zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach podatnika w celu zabezpieczenia spłaty należności podatkowych. Jeśli chodzi o przedmiot hipoteki przymusowej, obowiązują takie same przepisy jak w przypadku zadłużenia wobec ZUS.
Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej
Do ustanowienia hipoteki przymusowej potrzebny jest odpowiedni tytuł wykonawczy. Może to być:
- orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
- orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
- ugoda zawarta przed sądem,
- inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.
Hipotekę przymusową można także ustanowić w oparciu o:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
- postanowienie prokuratora,
- decyzję administracyjną, o ile przepisy szczególne tak stanowią (nawet jeśli decyzja nie była ostateczna),
- dokument zabezpieczenia wystawiony przez państwo członkowskie UE dołączony do wniosku o podjęcie środków zabezpieczających należności pieniężne, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych,
- zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej we właściwym sądzie rejonowym. Wyjątkiem jest hipoteka przymusowa morska, której wpisu dokonuje właściwa izba morska.
Jak uniknąć hipoteki przymusowej?
Hipoteka przymusowa to jeden ze sposobów na odzyskanie swoich pieniędzy od dłużnika. Wierzyciele postępują w ten sposób przede wszystkim wobec osób, które unikają płatności. Najlepszym sposobem na uniknięcie hipoteki przymusowej i innych metod egzekucji długu jest więc po prostu uczciwe regulowanie swoich zobowiązań.
Nie masz możliwości spłaty zobowiązania ze względu np. na problemy finansowe lub inne szczególne okoliczności? Warto samodzielnie zwrócić się do wierzyciela z prośbą o wypracowanie porozumienia (np. ustalenie przerwy w spłacie czy rozłożenie jej na raty). Wyrażając chęć współpracy, poprawisz swój wizerunek w oczach wierzyciela oraz zmniejszysz ryzyko podjęcia przez niego drastycznych kroków dążących do odzyskania długu.
Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?
Twoje mienie zostało już objęte hipoteką przymusową? Warto wiedzieć, że takie zabezpieczenie wygasa, gdy spłacisz całość zadłużenia (wraz z odsetkami oraz ewentualnie innymi dodatkowymi kosztami). Hipoteka nie zostanie jednak automatycznie wykreślona z księgi wieczystej.
Aby usunąć wpis, musisz złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z dołączonym dokumentem, który formalnie potwierdzi spłatę całości zobowiązania. Wierzyciel jest zobowiązany do wystawienia Ci odpowiednich dokumentów, które dołączysz do wniosku.
Przykład
Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Jeżeli dłużnik nie spłaca swojego zobowiązania, a wierzyciel złoży do sądu wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, najczęściej taka sytuacja skutkuje nadaniem tytułu wykonawczego uprawniającego do rozpoczęcia czynności komorniczych. Komornik przejmuje wówczas nieruchomość i wystawia ją na licytacji w celu uzyskania środków na spłatę wierzytelności. Jest to zwykle ostatni etap postępowania egzekucyjnego.
Jednak środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości nie zawsze pozwalają na pokrycie długu. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego (art. 1025) środki uzyskane w wyniku licytacji pokrywają:
- najpierw koszty egzekucyjne,
- kolejno należności alimentacyjne, za pracę i zabezpieczone hipoteką morską,
- a dopiero na końcu wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową.
Ustawowa kolejność zaspokojenia wierzycieli obowiązuje bez względu na to, kto pierwszy złożył wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową
Prawo nie zakazuje sprzedaży nieruchomości objętych hipoteką przymusową, ale w praktyce ich zbycie jest bardzo trudne. Każdy rodzaj hipoteki jest bowiem przypisany do nieruchomości, a zatem przechodzi ona na kolejnego właściciela. W związku z tym nabywcy zazwyczaj mają obawy dotyczące spłaty zobowiązania przez dłużnika i w konsekwencji utraty zakupionej nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy hipoteka przymusowa oznacza natychmiastową egzekucję?
Nie. Wpis zabezpiecza wierzyciela, ale sam w sobie nie uruchamia egzekucji. Dopiero wniosek do komornika pozwala rozpocząć licytację. Masz więc czas na spłatę zobowiązania lub negocjacje z wierzycielem.
Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?
Tak, choć jest to trudniejsze. Kupujący akceptuje ryzyko egzekucji, dlatego zwykle dług spłaca się z ceny sprzedaży, a dopiero potem wykreśla hipotekę z księgi wieczystej.
Czy hipoteka przymusowa sama wygasa?
Nie. Wpis nie znika z upływem czasu ani po przedawnieniu długu. Do wykreślenia potrzebne jest oświadczenie wierzyciela o spłacie lub wygaśnięciu zobowiązania oraz wniosek do sądu.
Jaka jest różnica między hipoteką zwykłą a przymusową?
Hipoteka zwykła powstaje za zgodą właściciela, np. przy kredycie mieszkaniowym. Hipoteka przymusowa – bez jego zgody, na podstawie tytułu wykonawczego. Służy szybkiemu zabezpieczeniu interesów wierzyciela.
Czy można wykreślić hipotekę bez spłaty długu?
Tak, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach — gdy wpis jest błędny, dług już nie istnieje albo został spłacony wcześniej i wierzyciel nie zaktualizował danych. Standardowo wykreślenie wymaga uregulowania zadłużenia oraz oświadczenia wierzyciela.
Źródła
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ksiegi-wieczyste-i-hipoteka-16790949
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19981370887
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19971370926
