Hipoteka łączna to zabezpieczenie jednej wierzytelności na co najmniej dwóch nieruchomościach, stosowane najczęściej wtedy, gdy jedna nieruchomość nie wystarcza do zabezpieczenia wysokości kredytu. Może powstać na podstawie umowy albo z mocy prawa, np. po podziale nieruchomości obciążonej hipoteką. Przed skorzystaniem z tej formy zabezpieczenia sprawdź, jak działa hipoteka łączna, czym różni się od zwykłej hipoteki i jakie ryzyka wiążą się z jej ustanowieniem.
Najważniejsze informacje
- Hipoteka łączna zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach.
- Wierzyciel hipoteczny może dochodzić spłaty z jednej, kilku albo wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną.
- Hipoteka łączna może powstać w drodze umowy albo z mocy prawa, np. po podziale nieruchomości obciążonej hipoteką.
- Wyłączenie jednej nieruchomości z hipoteki łącznej wymaga zgody wierzyciela i jest możliwe głównie wtedy, gdy pozostałe nieruchomości nadal wystarczająco zabezpieczają spłatę długu.
- Sprzedaż nieruchomości objętej hipoteką łączną jest możliwa, ale wymaga zgody wierzyciela, a czasem również spłaty części wierzytelności.
- 1. Hipoteka łączna – definicja i podstawa prawna
- 2. Hipoteka łączna w praktyce – przykłady
- 3. Czym hipoteka łączna różni się od hipoteki zwykłej?
- 4. Jak ustanowić hipotekę łączną?
- 5. Jakie są koszty ustanowienia hipoteki łącznej?
- 6. Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną?
- 7. Czy można wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej?
- 8. Jak wykreślić hipotekę łączną z księgi wieczystej?
Hipoteka łączna – definicja i podstawa prawna
Hipoteka łączna to ograniczone prawo rzeczowe, które polega na ustanowieniu zabezpieczenia jednego zobowiązania na co najmniej dwóch nieruchomościach. W tym kontekście za odrębną nieruchomość uważa się taką, która ma założoną księgę wieczystą.
Kwestię hipoteki łącznej reguluje Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Art. 76, ust. 3 mówi, że:
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).
Zgodnie z Art. 76, ust. 1:
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.
Jak działa zabezpieczenie kredytu hipoteką łączną? Art. 76, ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi, że:
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.
Naszym okiem
Hipoteka łączna w praktyce – przykłady
Hipoteka łączna ma zastosowanie przede wszystkim, gdy:
- kilka odrębnych nieruchomości tworzy jedną funkcjonalność (np. dom, garaż i działka, na której stoją, mają osobne księgi wieczyste) – wówczas możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego z hipoteką łączną ustanowioną na wszystkich nieruchomościach;
- jesteś właścicielem kilku nieruchomości i pożyczasz znaczną kwotę – pozwala to wziąć kredyt hipoteczny o większej wysokości niż w przypadku zabezpieczenia tylko jedną nieruchomością;
- wspierasz zakup jednej nieruchomości ustanowieniem zabezpieczenia na drugiej – bierzesz kredyt hipoteczny, a hipoteka obejmuje zarówno kupowaną nieruchomość, jak i tą, którą już posiadasz. Dzięki temu można uzyskać wyższą wartość nieruchomości i uniknąć konieczności wnoszenia wysokiego wkładu własnego.
Powyższe przykłady dotyczą hipoteki łącznej umownej. W niektórych przypadkach istnieje jednak również możliwość obciążenia kilku nieruchomości hipoteką przymusową.
Czym hipoteka łączna różni się od hipoteki zwykłej?
W podstawowym zakresie hipoteka łączna różni się od zwykłej liczbą nieruchomości, które zabezpieczają wierzytelność. Ponadto hipoteka łączna może powstać w drodze umowy, ale też z mocy prawa w wyniku podziału jednej nieruchomości np. działki na klika (co najmniej dwie) mniejszych. Bardziej skomplikowana może być też sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką łączną niż zwykłą.
| Hipoteka zwykła | Hipoteka łączna | |
| Istota zabezpieczenia | Zabezpiecza wierzytelność na jednej nieruchomości lub jednym prawie, np. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. | Zabezpiecza tę samą wierzytelność na więcej niż jednej nieruchomości lub więcej niż jednym prawie. |
| Zakres odpowiedzialności | Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z jednej nieruchomości obciążonej hipoteką. | Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z jednej, kilku lub wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną. |
| Powstanie hipoteki | Umowa, orzeczenie sądu lub decyzja administracyjna. | Umowa, z mocy prawa (podział działki) lub rzadziej jako przymusowa. |
| Księga wieczysta | Wpis hipoteki pojawia się w księdze wieczystej jednej nieruchomości. | Wpis hipoteki pojawia się w księgach wieczystych wszystkich nieruchomości objętych zabezpieczeniem. |
| Znaczenie dla kredytobiorcy | Rozwiązanie jest prostsze i bardziej typowe przy standardowym kredycie hipotecznym. | Rozwiązanie może ułatwić uzyskanie finansowania, ale bardziej obciąża majątek kredytobiorcy lub osób trzecich. |
Jak ustanowić hipotekę łączną?
Do ustanowienia hipoteki łącznej na podstawie umowy potrzebna jest zgoda właściciela nieruchomości potwierdzona oświadczeniem woli. Następnie trzeba jeszcze złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie hipoteki łącznej do księgi wieczystej. Hipoteka powstaje z momentem wpisu do księgi wieczystej.
Hipotekę łączną można ustanowić na każdej nieruchomości, do której kredytobiorca ma prawo własności lub prawo pokrewne, takie jak:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- użytkowanie wieczyste,
- własność ułamkowa.
Możesz zabezpieczyć kredyt hipoteczny nieruchomością należącą do innej osoby, pod warunkiem, że wyrazi ona odpowiednią zgodę. Ponadto taka nieruchomość nie może być w żaden sposób obciążona np. zadłużona. W ramach hipoteki łącznej można ustanawiać zabezpieczenie hipoteczne na grupach nieruchomości, takich jak:
- gospodarstwa rolne,
- kompleksy budynków,
- sieci obiektów handlowych.
A także na wielu niepowiązanych ze sobą nieruchomościach.
Hipoteka łączna – przykład
Firma pana Janusza chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na nową inwestycję. W celu zabezpieczenia tego kredytu zostanie ustanowiona hipoteka łączna na biurowcu firmy znajdującym się w Łodzi oraz na magazynie znajdującym się w Natolinie.
Jakie są koszty ustanowienia hipoteki łącznej?
Koszty ustanowienia umownej hipoteki łącznej obejmują opłaty sądowe, skarbowe i ewentualnie notarialne. Wpis do księgi wieczystej kosztuje 200 zł – to opłata sądowa stała, która obowiązuje bez względu na liczbę nieruchomości objętych jednym wnioskiem, na których ma zostać ustanowiona hipoteka. Co istotne, jeśli składasz kilka wniosków do różnych sądów wieczystoksięgowych właściwych ze względu na położenie nieruchomości, to musisz opłacić każdy z nich.
Do tego w grę wchodzi podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 0,1% liczonej od kwoty zabezpieczanej wierzytelności. W przypadku zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości obowiązuje opłata stała 19 zł.
Jeśli ustanowienie hipoteki wymaga złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, to trzeba też doliczyć koszty wynikające z taksy notarialnej, które zależą od wartości przedmiotu czynności prawnej.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa i nie jest dużo trudniejsza od sprzedaży nieruchomości bez takiego obciążenia. W przypadku hipoteki łącznej sprawa jest jednak znacznie bardziej skomplikowana. Hipoteka łączna skonstruowana jest w taki sposób, że na każdej z nieruchomości wchodzących w skład zabezpieczenia kredytu ciąży zobowiązanie pełnej wysokości. Może ono być wyższe niż wartość pojedynczej nieruchomości.
Inną możliwością jest zmodyfikowanie umowy z bankiem, np. częściowe spłacenie kredytu ze środków pochodzących ze sprzedaży jednej nieruchomości i zmiana hipoteki łącznej na standardową hipotekę o mniejszej wartości. W praktyce jednak takiego rozwiązania nie stosuje się często. Hipoteka łączna bardzo rzadko dotyczy też konsumentów. W większości przypadków wykorzystywana jest przez przedsiębiorców.
Czy można wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej?
Jeśli chcesz sprzedać jedną z nieruchomości wchodzącą w skład hipoteki łącznej, dobrym rozwiązaniem może być jej wyłączenie. Jest to możliwe, ale tylko wtedy, gdy pozostałe nieruchomości stanowią odpowiednie zabezpieczenie dla banku – np. wtedy, gdy znaczna część zobowiązania została już spłacona. Bank musi się jednak zgodzić na wyłączenie nieruchomości z hipoteki łącznej. Jeśli tego nie zrobi, możesz dochodzić swoich praw w sądzie cywilnym.
Jak wykreślić hipotekę łączną z księgi wieczystej?
Hipotekę łączną można wykreślić z księgi wieczystej po spłaceniu zabezpieczonego nią zobowiązania. Po spłaceniu ostatniej raty i uzyskaniu z banku tzw. listu mazalnego (czyli pisemnej zgody na wykreślenie hipoteki z nieruchomości) możesz udać się do sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych i złożyć odpowiedni wniosek (na formularzu KW-WPIS). Konieczne będzie także wniesienie opłaty w wysokości 100 zł. Hipoteka łączna zostanie wykreślona w ciągu kilku tygodni. Podobnie przebiega procedura wyłączenia nieruchomości z hipoteki łączonej w przypadku, w którym pozostała część nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jakie są zalety hipoteki łącznej?
W pewnych sytuacjach hipoteka łączna może być korzystna. Charakteryzuje ją niższy koszt ustanowienia niż w przypadku kilku odrębnych hipotek. Daje ona również możliwość zabezpieczenia wierzytelności o wartości przewyższającej wartość jednej nieruchomości. Zaletą może być też ustanowienia hipoteki łącznej na nieruchomościach należących do różnych właścicieli.
Jakie są wady hipoteki łącznej?
Hipoteka łączna obciąża kilka nieruchomości jednocześnie, więc w razie problemów ze spłatą bank może prowadzić egzekucję z każdej z nich, aż do pełnego zaspokojenia długu. Utrudnia też sprzedaż lub podział jednej z nieruchomości, bo wymaga zgody banku i dodatkowych formalności. Hipoteka łączna to również wyższe koszty zmian w księgach wieczystych.
Kiedy warto skorzystać z hipoteki łącznej?
Hipoteka łączna stosowana jest, kiedy bank chce zwiększyć wycenę zabezpieczenia, szczególnie gdy jedna nieruchomość nie ma wystarczającej wartości. Może sprawdzić się przy refinansowaniu kredytu hipotecznego lub łączeniu dwóch kredytów w jeden.
Czy hipoteka łączna może obejmować nieruchomości położone w różnych miejscowościach
Tak, hipoteka łączna może obejmować nieruchomości położone w różnych miejscowościach. Kluczowe jest nie ich położenie, ale to, czy mają odrębne księgi wieczyste i czy mogą stanowić zabezpieczenie tej samej wierzytelności.
Czy hipoteka łączna może obejmować nieruchomości należące do różnych osób?
Tak, hipoteka łączna może obejmować nieruchomości należące do różnych właścicieli, ale każdy z nich musi wyrazić zgodę na ustanowienie zabezpieczenia na swojej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że kredyt może być zabezpieczony np. zarówno na nieruchomości kredytobiorcy, jak i na nieruchomości osoby trzeciej.
Źródła
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20000860959
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19820190147
