Czym jest ekspektatywa? 

Ekspektatywa jest to pojęcie prawne, które występuje na rynku nieruchomości i oznacza stan oczekiwania na ustanowienie prawa własności do lokalu mieszkalnego. Sprawdź, na czym polega ekspektatywa odrębnej własności lokalu i jakie zapewnia prawa przyszłemu nabywcy mieszkania.

Z pojęciem ekspektatywy spotkasz się przy zakupie mieszkania od dewelopera lub ze spółdzielni mieszkaniowej, gdy lokal taki dopiero jest na etapie budowy. Warto znać to pojęcie, ponieważ ekspektatywa jest prawem majątkowym, które podlega dziedziczeniu i może być przedmiotem obrotu na rynku wtórym. Prawo to możesz zatem kupić lub sprzedać, zanim nastąpi formalne ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Co to jest ekspektatywa?

Ekspektatywa jest to stan oczekiwania na powstanie określonego prawa, które zostało już częściowo ukształtowane, ale wymaga jeszcze spełnienia dodatkowych warunków. Ekspektatywa jest więc rodzajem obietnicy ustanowienia danego prawa, która jednocześnie zapewnia prawo do roszczenia o jego ustanowienie.

Pojęcie ekspektatywy występuje najczęściej w odniesieniu do prawa własności nieruchomości, z którą możesz mieć do czynienia przy zakupie mieszkania.

Ekspektatywa własności oznacza, że choć jeszcze nie jesteś pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, masz już do niej tymczasowe prawo. Możesz zatem domagać się od zbywcy przeniesienia własności, gdy zostaną spełnione wszystkie warunki umowy np. gdy mieszkanie zostanie wybudowane, a Ty zapłacisz cenę jego zakupu.

Ekspektatywa jest prawem majątkowym, które przedstawia konkretną wartość finansową. Prawo to jest zbywalne i dziedziczne oraz podlega egzekucji komorniczej.

Kiedy powstaje ekspektatywa przy zakupie mieszkania?

Ekspektatywa przy zakupie mieszkania powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu z deweloperem lub ze spółdzielnią mieszkaniową. Występują tutaj dwa rodzaje ekspektatywy:

• ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego – oznacza ona roszczenie o wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności do lokalu w określonym terminie w przyszłości;
• ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – oznacza ona roszczenie o ustanowienie w przyszłości na rzecz członka spółdzielni własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

W aktualnym stanie prawnym istnieje głównie ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Występuje ona zatem zarówno przy zawieraniu umowy z deweloperem, jak i ze spółdzielnią mieszkaniową.

Na czym polega ekspektatywa odrębnej własności lokalu?

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu polega na zawarciu umowy między nabywcą lokalu a deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową. Chodzi tutaj o następujące rodzaje umowy:

• umowę deweloperską – nabywca mieszkania zawiera ją z deweloperem, który dopiero planuje zrealizować inwestycję mieszkaniową, na podstawie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym;
• umowę o budowę lokalu – nabywca mieszkania zawiera ją ze spółdzielnią mieszkaniową na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na podstawie umowy deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się do wybudowania mieszkania, a następnie do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz jego nabywcy. Jest to właśnie ekspektatywa odrębnej własności lokalu, która nie jest jeszcze pełnym prawem własności, lecz zapewnia kupującemu roszczenie o przeniesienie własności w przyszłości.

Jakie są warunki powstania ekspektatywy odrębnej własności lokalu?

Warunkiem powstania ekspektatywy odrębnej własności lokalu jest zawarcie umowy z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową. Musi mieć ona formę pisemną pod rygorem nieważności. Dodatkowo podmiot realizujący inwestycję mieszkaniową powinien:

• mieć prawo do gruntu, na którym realizuje inwestycję;
• dysponować ważnym pozwoleniem na budowę;
• ujawnić w księdze wieczystej gruntu roszczenie o ustanowienie odrębnej własności.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zawarcie ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu jest równoznaczna z powstaniem ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Umowa taka powinna zawierać następujące zapisy:

• zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
• określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
• określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
• określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
• inne postanowienia określone w statucie.

W przypadku umowy deweloperskiej ekspektatywa odrębnej własności lokalu wynika wprost z jej zapisów, które przewidują roszczenie przeniesienia własności lokalu w przyszłości. Roszczenie to potwierdza nie tylko sama umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, ale także wpis do księgi wieczystej.

Kiedy ekspektatywa odrębnej własności lokalu zmienia się w prawo własności?

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu zmienia się w prawo własności w momencie faktycznego wyodrębnienia własności. W przypadku nowej inwestycji budowlanej następuje to po zakończeniu budowy i oddaniu mieszkania do użytku oraz w momencie:

• wyodrębnienia lokalu – potwierdza to urzędowe zaświadczenie o samodzielności lokalu;
• zawarcia ostatecznej umowy z nabywcą mieszkania w formie aktu notarialnego o ustanowienie i przeniesieniu odrębnej własności lokalu;
• wpisania prawa własności do księgi wieczystej mieszkania.

W przypadku mieszkania ze spółdzielni ekspektatywa odrębnej własności lokalu może się zmienić w prawo własności także wskutek przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełnoprawną własność.

Czym jest ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest roszczeniem członka spółdzielni o ustanowienie na jego rzecz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Prawo to nie jest tożsame z prawem własności, lecz jedynie ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości, która w istocie należy do spółdzielni.

Od 2007 roku obowiązują przepisy, które zabraniają spółdzielniom ustanawiania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w praktyce zatem przestała istnieć i uległa przekształceniu w ekspektatywę o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Potwierdza to art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym z chwilą zawarcia ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu powstaje ekspektatywa własności.

Czy ekspektatywę można sprzedać lub kupić?

Ekspektatywę można sprzedać lub kupić, ponieważ jest to rodzaj prawa majątkowego, które jest zbywalne. Przeniesienie ekspektatywy możliwe jest wskutek:

• sprzedaży,
• dziedziczenia,
• darowizny.

Przeniesienie ekspektatywy własności wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Obowiązują też następujące zasady sprzedaży ekspektatywy:

• przy sprzedaży ekspektatywy dotyczącej nieruchomości od dewelopera – transakcja polega na cesji umowy deweloperskiej na inną osobę i może wymagać zgody dewelopera;
• przy przeniesieniu ekspektatywy dotyczącej mieszkania ze spółdzielni – ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym, a zatem zbycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część.

Ekspektatywa a podatek – co warto wiedzieć?

Sprzedaż ekspektatywy własności nieruchomości jest opodatkowana. Podatek płaci zarówno nabywca ekspektatywy, jak i jej zbywca:

• podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – płaci go nabywca w wysokości 1% od wartości rynkowej ekspektatywy;
• podatek PIT (podatek dochodowy) – płaci go zbywca ekspektatywy z tytułu płatnego zbycia prawa majątkowego według skali podatkowej, czyli w wysokości 12 lub 18% od dochodu, rozumianego jako różnica między przychodem z transakcji a kosztami nabycia ekspektatywy.

Jakie korzyści zapewnia nabywcy nieruchomości ekspektatywa?

Ekspektatywa prawa własności zapewnia nabywcy nieruchomości większe bezpieczeństwo, a także szereg korzyści wynikających z jej cech jako prawa majątkowego:

• ochrona prawna – ekspektatywa wpisana jest do księgi wieczystej, co daje nabywcy pierwszeństwo do nabycia mieszkania oraz silną podstawę do dochodzenia swoich praw np. w przypadku nierzetelności lub upadłości dewelopera;
• wartość rynkowa – ekspektatywa jest składnikiem majątku o określonej wartości, który można zbyć i który może podlegać egzekucji komorniczej;
• zbywalność – ekspektatywę można przenieść na inną osobę w drodze sprzedaży lub darowizny, co pozwala na zbycie prawa do lokalu jeszcze przed zakończeniem budowy;
• dziedziczność – w przypadku śmierci nabywcy prawo do lokalu nie przepada, ponieważ ekspektatywa przechodzi na jego spadkobierców.

Ekspektatywa jest zatem instrumentem prawnym, który odgrywa istotną rolę na rynku nieruchomości, zwłaszcza dla osób kupujących mieszkania od dewelopera lub spółdzielni.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: