Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy należy go zapłacić i ile wynosi?

Podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić wtedy, jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Podatek wynosi 19% i płaci się go od uzyskanego dochodu, czyli od różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Sprawdź, kiedy faktycznie musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości i w jaki sposób możesz go uniknąć.

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości jest to podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT), jaki należy odprowadzić w wysokości 19% od dochodu uzyskanego z transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochodem jest tutaj nie cena sprzedaży nieruchomości, ale różnica między przychodem a kosztami uzyskania przychodu.

Zgodnie z przepisami opodatkowaniu podatkiem PIT podlega sprzedaż:

• nieruchomości,
• części nieruchomości,
• udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości będzie Cię dotyczył zatem w sytuacji, gdy jako prywatna osoba sprzedasz swoje mieszkanie, dom lub działkę. Zapłacisz go jednak wyłącznie od dochodu uzyskanego ze sprzedaży i gdy sprzedasz nieruchomość w pierwszych pięciu latach od jej nabycia. Zgodnie z przepisami możesz też skorzystać z ulgi mieszkaniowej, dzięki której unikniesz podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, pomimo że ją sprzedasz przed ustawowym terminem 5 lat.

Podstawą podatku od sprzedaży nieruchomości jest Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT).

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości: kupujący czy sprzedający?

Podatek dochodowy PIT od sprzedaży nieruchomości płaci sprzedający. Kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych PCC, gdy kupuje nieruchomość od innej osoby prywatnej lub podatek VAT przy zakupie nieruchomości od dewelopera. Podatku VAT nie da się uniknąć, ale zazwyczaj jest on od razu wliczony w cenę mieszkania. Można natomiast skorzystać ze zwolnienia z podatku PIT od sprzedaży nieruchomości oraz ze zwolnienia z podatku PCC od zakupu mieszkania.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić wtedy, gdy jej sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Takie zasady wynikają wprost z przepisów, a dokładnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeśli więc sprzedasz mieszkanie lub dom w tym terminie, powinieneś:

• złożyć w urzędzie skarbowym deklarację PIT-39,
• odprowadzić podatek od dochodu ze sprzedaży.

W przypadku, gdy sprzedasz nieruchomość po upływie ustawowego 5-letniego okresu, to nie musisz płacić podatku dochodowego PIT. Nie musisz też składać zeznania podatkowego.

Jak liczyć 5 lat od nabycia nieruchomości?

Okres 5 lat liczysz od końca roku kalendarzowego, w którym wybudowałeś nieruchomość lub nabyłeś ją w drodze zakupu lub darowizny. Jeśli natomiast nabyłeś nieruchomość w spadku, to 5-letni okres liczysz od końca roku kalendarzowego, w którym Twój spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Zobacz na przykładach, jak liczyć okres 5 lat w zależności od sposobu nabycia nieruchomości.

Podatek od sprzedaży kupionej nieruchomości:

• data zakupu nieruchomości: 5 marca 2021 r.
• od kiedy liczymy okres 5 lat: od 31 grudnia 2021 r.
• kiedy zapłacisz podatek od sprzedaży nieruchomości: jeśli sprzedasz ją do 31 grudnia 2026 r.
• kiedy NIE zapłacisz podatku od sprzedaży nieruchomości: jeśli sprzedaż nastąpi 1 stycznia 2027 r. lub później.

Sprzedaż wybudowanego domu i podatek:

• data zakończenia budowy domu: 10 września 2023 r.
• od kiedy liczymy okres 5 lat: 31 grudnia 2023 r.
• kiedy zapłacisz podatek od sprzedaży domu: jeśli sprzedasz go do 31 grudnia 2028 r.
• kiedy NIE zapłacisz podatku od sprzedaży domu: jeśli sprzedaż nastąpi 1 stycznia 2029 r. lub później.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku a podatek:

• data otrzymania mieszkania w spadku (np. po rodzicach): 20 lipca 2026 r.
• data zakupu mieszkania przez spadkodawcę (czyli rodziców): 5 kwietnia 2010 r.
• od kiedy liczymy okres 5 lat: 31 grudnia 2010 r.
• w tym przypadku obowiązek podatkowy Cię nie dotyczy, ponieważ okres 5 lat minął 31 grudnia 2015 r.

Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej darowiźnie:

• data zakończenia budowy domu: 10 września 2023 r.
• od kiedy liczymy okres 5 lat: 31 grudnia 2023 r.
• kiedy zapłacisz podatek od sprzedaży nieruchomości: jeśli sprzedasz dom do 31 grudnia 2028 r.
• kiedy NIE zapłacisz podatku od sprzedaży domu: jeśli sprzedaż nastąpi 1 stycznia 2029 r. lub później.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w 2026 roku?

Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2026 roku wynosi 19% od podstawy opodatkowania, którym jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatku nie płacisz zatem od ceny sprzedaży mieszkania, domu lub działki, a jedynie od uzyskanego dochodu, czyli od kwoty jaką „zarobiłeś” na transakcji. Podstawę opodatkowania liczymy według wzoru:

Podstawa opodatkowania (dochód) = przychód (cena sprzedaży) – koszty uzyskania przychodu

Koszty uzyskania przychodu obniżają podstawę opodatkowania, a zatem także wysokość odprowadzanego podatku.

Jakie koszty uzyskania przychodu można odliczyć?

Przy wyliczaniu podatku od sprzedaży nieruchomości można od podstawy opodatkowania odliczyć koszty nabycia i koszty zbycia nieruchomości. Do takich kosztów zaliczamy między innymi:

• cenę zakupu nieruchomości – jeżeli w ten sposób ją nabyłeś,
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn – jeżeli nieruchomość nabyłeś w drodze spadku lub darowizny,
• ciężary spadkowe – np. długi spadkowe i zaspokojone roszczenia o zachowek,
• koszt budowy domu,
• nakłady zwiększające wartość nieruchomości – czyli koszty remontów i modernizacji (np. wymiana instalacji, nowe okna),
• koszty notarialne,
• podatek PCC,
• opłaty sądowe,
• prowizja dla agencji nieruchomości.

Bardzo ważne jest, aby koszty były udokumentowane np. umowami lub fakturami VAT. W przeciwnym razie nie będziesz mógł ich odliczyć.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości krok po kroku?

Aby obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości, najpierw należy ustalić wysokość przychodu i kosztów jego uzyskania oraz obliczyć dochód. Potem wystarczy obliczyć podatek poprzez pomnożenie dochodu przez stawkę podatku 19%.

Zobacz, jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości krok po kroku:

1. Ustal przychód (A)
   Przychodem jest cena sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o koszty jego odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Pamiętaj jednak, że jeśli sprzedałeś nieruchomość poniżej wartości rynkowej, urząd skarbowy może samodzielnie określić jej wartość.
2. Podsumuj koszty uzyskania przychodu (B)
   Przykładowo, jeśli sprzedajesz mieszkanie, które wcześniej kupiłeś, zsumuj: cenę zakupu nieruchomości, koszty transakcji (np. taksę notarialną, podatek PCC i opłaty sądowe) oraz nakłady na remonty.
3. Oblicz dochód (C)
   Aby obliczyć dochód (C), odejmij od przychodu (A) koszty uzyskania przychodu (B).
   Dochód (C) = przychód (A) – koszty uzyskania przychodu (B)
4. Oblicz podatek od sprzedaży nieruchomości
   Podatek od sprzedaży nieruchomości obliczysz poprzez pomnożenie dochodu (C) przez stawkę podatku 19%.
   Podatek = 19% x dochód (C).

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat można uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej. Jest to zwolnienie opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Na czym polega ulga mieszkaniowa? Jeżeli środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz w ciągu kolejnych 3 lat na własne cele mieszkaniowe, to możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Zwolnieniu podlega jednak tylko ta część dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jaką przeznaczyłeś na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z przepisami własnymi celami mieszkaniowymi mogą być:

• zakup mieszkania lub domu,
• zakup działki budowlanej,
• budowa domu,
• remont mieszkania lub domu,
• spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup własnego lokalu.

Z ulgi mieszkaniowej możesz więc skorzystać, jeżeli np. sprzedałeś mieszkanie, aby wybudować za te pieniądze dom. Albo zbyłeś odziedziczoną działkę i kupiłeś za pozyskane środki mieszkanie itd.

Na wydatkowanie środków masz 3 lata, liczone w ten sam sposób jak 5 lat, tj. od początku kolejnego roku kalendarzowego. Oznacza to, że jeżeli sprzedałeś mieszkanie w 2023 r., masz czas do 31 grudnia 2026 r., aby przeznaczyć pieniądze na własne cele mieszkaniowe.

Jak obliczyć ulgę mieszkaniową?

Ulgę mieszkaniową oblicza się proporcjonalnie do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Jeśli przeznaczysz całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości na takie cele, to będziesz całkowicie zwolniony z podatku dochodowego.

Może się jednak zdarzyć, że na zakup kolejnego mieszkania lub inny cel mieszkaniowy przeznaczysz tylko część kwoty ze sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku wysokość ulgi mieszkaniowej obliczasz według wzoru:

Dochód zwolniony od podatku (ulga mieszkaniowa) = (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia

Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości z urzędem skarbowym?

Sprzedaży nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym poprzez złożenie deklaracji PIT-39. Składasz ją w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonałeś sprzedaży nieruchomości. PIT-39 powinieneś złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania w ostatnim dniu roku podatkowego.

Deklarację PIT-39 możesz złożyć:

• online za pośrednictwem systemu e-Deklaracje,
• osobiście w urzędzie skarbowym,
• wysyłając dokument pocztą.

Do deklaracji PIT-39 nie dołączasz dokumentów potwierdzających koszty uzyskania przychodu np. aktu notarialnego zakupu mieszkania lub faktur od notariusza. Dokumenty te jednak przechowuj przez kolejne 5 lat, ponieważ urząd skarbowy może w tym czasie zażądać ich przedstawienia do kontroli.

Czy zawsze trzeba złożyć PIT-39?

Nie zawsze trzeba złożyć PIT-39, ponieważ nie masz takiego obowiązku, jeśli sprzedasz nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia. W praktyce więc deklarację PIT-39 składasz wyłącznie w następujących przypadkach:

• gdy sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia – deklarację składasz wówczas niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości zapewniła dochód, czy stratę;
• gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej – PIT-39 w takim przypadku składasz w ustawowym terminie (do 30 kwietnia kolejnego roku) i deklarujesz w nim, jaką część dochodu przeznaczysz (lub już przeznaczyłeś) na cele mieszkaniowe.

Pamiętaj, że jeśli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej, ale nie zrealizujesz jej w wyznaczonym terminie 3 lat, będziesz musiał dokonać korekty zeznania oraz odprowadzić do urzędu zaległy podatek wraz z odsetkami.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

Podatku od sprzedaży nieruchomości nie trzeba płacić, jeśli jej sprzedaż nastąpi po upływie ustawowego terminu 5 lat. W takim przypadku nie musisz także składać do urzędu skarbowego deklaracji PIT-39.

W sumie jednak istnieją aż trzy sytuacje, gdy nie musisz płacić podatku od sprzedaży mieszkania, domu lub działki:

• gdy sprzedasz nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie;
• jeśli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej w pełnej wysokości – czyli w ciągu 3 kolejnych lat przeznaczysz całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe;
• gdy sprzedaż nieruchomości poskutkuje stratą – czyli gdy przychód ze sprzedaży będzie mniejszy niż koszty uzyskania przychodu.

Jeśli jednak musisz zapłacić podatek ze względu na sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, skorzystaj z możliwości obniżenia daniny. Sposobem na to jest nie tylko wykorzystanie ulgi mieszkaniowej, ale także odliczenie od uzyskanego dochodu kosztów nabycia i zbycia nieruchomości.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: