Kalkulator raty kredytu hipotecznego

Im wyższy wkład własny zgromadzisz, tym mniejszą kwotę musisz pożyczyć od banku. A niższa kwota kredytu oznacza niższą miesięczną ratę oraz mniejszą sumę odsetek do spłaty. 

Przykładowo, jeżeli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, przy wkładzie własnym na poziomie 100 000 zł potrzebujesz kredytu w wysokości 400 000 zł. Jeśli zwiększysz wkład do 150 000 zł, kwota kredytu spadnie do 350 000 zł. Przy tych samych pozostałych parametrach rata będzie więc niższa. 

Wyższy wkład własny wpływa również na wskaźnik LTV, czyli relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Niższe LTV banki mogą traktować jako mniejsze ryzyko kredytowe, co może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytu oferowane przez instytucję finansową. 

Wydłużenie okresu kredytowania obniża wysokość miesięcznej raty, ponieważ spłatę tej samej kwoty rozkładasz na większą liczbę miesięcy. Minusem tego rozwiązania jest jednak wyższy całkowity koszt kredytu, z uwagi na dłuższy okres naliczania odsetek.  

Skrócenie okresu kredytowania działa odwrotnie. Miesięczna rata jest wyższa, ale szybciej spłacasz zadłużenie dzięki czemu zapłacisz łącznie mniej odsetek. Dlatego przy wyborze okresu spłaty warto wziąć pod uwagę nie tylko na wysokość miesięcznej raty, ale również na całkowitą kwotę, którą trzeba będzie oddać od banku.

W przypadku rat równych, miesięczna płatność przy niezmienionym oprocentowaniu pozostaje na zbliżonym poziomie przez cały okres spłaty. Na początku większą część raty stanowią odsetki, a mniejszą kapitał. Z czasem proporcje się odwracają. 

Przy ratach malejących część kapitałowa jest co do zasady stała, natomiast odsetki są naliczane od coraz mniejszego zadłużenia. W efekcie pierwsze raty są najwyższe, a później stopniowo maleją. 

Wybór rat zależy od Twoich indywidualnych priorytetów. Raty równe mogą być wygodniejsze, jeśli zależy Ci na niższej racie na początku i łatwiejszym planowaniu miesięcznego budżetu. Raty malejące wymagają wyższej zdolności kredytowej na etapie oceny wniosku, ale pozwalają ograniczyć całkowity koszt odsetek.

W ramach raty malejącej każdego miesiąca spłacasz stałą część kapitału, a odsetki liczone są od aktualnego zadłużenia, które na początku okresu kredytowania jest najwyższe. Dlatego wysokość początkowych rat malejących będzie wyraźnie wyższa niż rat równych. Z czasem rata malejąca spada, ponieważ zmniejsza się saldo kredytu, a wraz z nim kwota naliczanych odsetek.   

Wysokość raty równej jest z góry ustalona jako stała dla całego okresu kredytowania. Zmieniają się natomiast proporcje pomiędzy wysokością kapitału i odsetek. Na początku spłaty dominują odsetki, a udział kapitału jest niewielki, co pozwala utrzymać niższą wysokość raty na starcie.

Przy identycznych parametrach kwoty, okresu spłaty i oprocentowania, rata malejąca wygeneruje niższy całkowity koszt kredytu niż rata równa. Wynika to z szybszego tempa spłaty kapitału, co ogranicza podstawę, od której naliczane są odsetki w kolejnych miesiącach. W całym okresie kredytowania suma naliczonych odsetek będzie dzięki temu niższa. Trzeba jednak pamiętać, że oszczędność wiąże się z wyższymi ratami na początku spłaty. Dlatego przy porównaniu obu wariantów warto uwzględnić zarówno całkowity koszt kredytu, jak i to, na jaką miesięczną ratę możesz sobie pozwolić bez nadmiernego obciążania domowego budżetu. 

Odsetki naliczane są od aktualnego, pozostałego do spłaty salda kredytu, nie od jego pierwotnej wysokości. W pierwszych latach spłaty zadłużenie jest największe, dlatego naliczone od niego odsetki są najwyższe i stanowią dominującą część raty o stałej wysokości. 

W miarę spłaty kapitału zadłużenie się zmniejsza, co obniża podstawę naliczania odsetek.  

Dlatego pod koniec okresu kredytowania zdecydowana większość raty przeznaczana jest już na spłatę pozostałego kapitału, co ilustruje zmieniająca się proporcja kolorów na wykresie struktury spłaty kredytu w czasie.

Nie. Kalkulator służy przede wszystkim do symulacji rat i wysokości odsetek na podstawie podanej kwoty finansowania, okresu spłaty, oprocentowania oraz wybranego rodzaju rat. Dlatego wynik należy traktować jako orientacyjny. Rzeczywisty koszt kredytu może być wyższy, jeśli w ramach wybranej oferty kredytu bank np. pobiera prowizję lub nalicza inne koszty finansowania. 

Wartość nieruchomości to cena mieszkania, domu lub innej nieruchomości, którą chcesz sfinansować. Kwota kredytu, którą chcesz pożyczyć od banku, to różnica między wartością nieruchomości a wkładem własnym. 

Przykładowo, jeśli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, a Twój wkład własny wynosi 100 000 zł, potrzebujesz kredytu w wysokości 400 000 zł. 

Wartość nieruchomości i kwota kredytu służą również do określenia wskaźnika LTV, czyli relacji zadłużenia do wartości nieruchomości. W powyższym przykładzie LTV wynosi 80%.

Im wyższe oprocentowanie, tym wyższa miesięczna rata i większy całkowity koszt kredytu. Wynika to z faktu, że odsetki naliczane są od pozostałego do spłaty kapitału według przyjętej stopy oprocentowania. 

Jeżeli więc w kalkulatorze zwiększysz oprocentowanie, pozostawiając bez zmian kwotę kredytu, okres spłaty i rodzaj rat, wysokość raty wzrośnie. Obniżenie oprocentowania zadziała odwrotnie - rata będzie niższa, a suma odsetek zapłaconych przez cały okres kredytowania się zmniejszy. 

Warto pamiętać, że oprocentowanie kredytu hipotecznego może być okresowo stałe lub zmienne. Kalkulator wykonuje symulację na podstawie oprocentowania wpisanego w danym momencie i nie uwzględnia ewentualnych przyszłych zmian warunków kredytu.