W 2025 roku wynajem mieszkań w większości miast Polski drożał. Skoki cen nie były gwałtowne, a kilka miast zanotowało nawet obniżkę stawek. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. wynika, że najbardziej urósł najem zarówno w kosztownym Gdańsku, jak i niedrogim Toruniu, o prawie 7%. 80 zł za metr kwadratowy mieszkania za najem w Warszawie to był pik notowany tuż przed powrotem studentów na uczelnie. Na koniec roku stawki wróciły do poziomu 78 zł w stolicy, a także utrzymały się na poziomie 39 zł w najtańszej z zestawienia Częstochowie. W większości miast najem okazuje się wciąż tańszy niż kredyt. Największa różnica między czynszem a ratą kredytu występuje w Krakowie i sięga ponad 1000 zł miesięcznie. Rok 2026 ma przynieść spokojniejszy okres na rynku najmu, choć zmian mogą spodziewać się właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo – już wiosną wejdą w życie nowe przepisy unijne.
2025: skok najmu w Toruniu, 5 miast ze spadkami
Przez cały rok 2025 kolejność miast pod kątem cen najmu mieszkań praktycznie nie ulegała zmianie. Najdroższymi były i są obecnie Warszawa (78 zł za m2 samego czynszu), Gdańsk (67 zł) i Kraków (66 zł). Najtaniej można wynająć mieszkanie niezmiennie w Częstochowie (39 zł za metr kwadratowy), Sosnowcu (40 zł) i Radomiu (42 zł).
Stawki najmu za 1 m2 mają przełożenie na kolejność miast pod względem całościowego czynszu za najem. Na koniec roku w Warszawie trzeba było liczyć się z wydatkiem prawie 3,9 tys. zł za wynajęcie mieszkania 50 m2 - i to bez rachunków oraz opłat administracyjnych. W Częstochowie było niemal dwukrotnie taniej (1951 zł) niż w stolicy.
Najem cen mieszkań w większości miast rósł przez cały rok 2025. W porównaniu do grudnia 2024 roku 12 miast zanotowało wzrost stawek – najbardziej Toruń (+6,9%), Radom (+4,8%) oraz Gdańsk (+3,9%). Najmniej zmieniały się ceny w Krakowie, bo zaledwie o 0,2% w górę. W 5 miastach najem potaniał w porównaniu do końca zeszłego roku. Najbardziej w Sosnowcu (-3%), Katowicach (-2,5%) i Rzeszowie (-1,7%). Nieznaczne spadki zanotowały także Poznań (-1,3%) oraz Wrocław (-0,9%).
Najem tańszy od kredytu w 13 na 17 miast
Na koniec 2025 r. w zdecydowanej większości zestawionych miast miesięczny najem mieszkania był tańszy niż rata kredytu dla mieszkania 50 m2. Przy założeniu, że czynsz z najmu nie obejmuje rachunków, a kredyt z wkładem własnym 10% został zaciągnięty na 30 lat.
Najbardziej widać tę różnicę w Krakowie, gdzie koszt najmu to aż o 1056 zł mniej od raty kredytu. Już nie tak widoczna, ale nadal spora różnica występowała w Warszawie (700 zł miesięcznie), a w Białymstoku, Gdańsku, Poznaniu i Gdyni przekroczyła 500 zł na korzyść najmu.
W Częstochowie właściwie nie było różnicy między najmem a kredytem, bo tam różnica wyniosła zaledwie 3 zł – 1951 zł to przeciętny koszt najmu mieszkania 50 m2, a 1948 zł rata kredytu za mieszkanie o takim metrażu.
Oprócz Częstochowy najem okazał się droższy od kredytu jeszcze w 3 innych miastach – Sosnowcu, Radomiu i Szczecinie. Widać tu pewną zależność – w miastach z najniższymi stawkami najmu kredyt był minimalnie, ale jednak droższy. Wyjątek stanowił Szczecin, gdzie najem (2903 zł bez rachunków) należał do jednych z wyższych w kraju, a mimo to rata za kredyt na koniec roku 2025 była niższa o 161 zł.
Co nas czeka na rynku najmu w 2026 roku?
W przyszłym roku ceny najmu nadal będą rosły ze względu na spodziewaną inflację, ale wzrosty będą niewielkie i łagodne. Jeśli spodziewać się gwałtowniejszych zmian, to nastąpią one w miesiącach letnich ze względu na wzmożony ruch turystyczny w niektórych miastach, a także start roku akademickiego w październiku wszędzie tam, gdzie pojawią się studenci, a więc praktycznie w każdym większym mieście Polski.
W 2026 r. rynek najmu powinien wejść w fazę łagodnej stabilizacji – przy podaży utrzymującej się na wysokim poziomie i popycie stopniowo osłabianym przez niższe stopy procentowe oraz rosnącą dostępność kredytów. Czynsze najprawdopodobniej będą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji lub lekko poniżej niej, a w części miast – szczególnie tam, gdzie w 2025 r. pojawiły się spadki r/r – możliwe są dalsze delikatne korekty w dół. Ostatecznie 2026 r. zapowiada się jako rok bez gwałtownych zmian, z rynkiem przesuwającym się powoli z „rynku wynajmującego” w stronę bardziej zrównoważonego
- komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Rok 2026 przyniesie też regulacje na rynku najmu krótkoterminowym. Każde takie mieszkanie będzie musiało zostać zarejestrowane, a jego właściciel zostanie zobowiązany do potwierdzenia, że lokal spełnia wymogi sanitarne i przeciwpożarowe. Przepisy mają wejść w życie 31 marca 2026 r. i są podyktowane przez unijne rozporządzenie UE 2024/1028 (tzw. „rozporządzenie STR”). Nakłada ono obowiązek na każde państwo członkowskie wprowadzenia przejrzystego systemu rejestracji najmu krótkoterminowego do 20 maja 2026 roku.
Rentowność najmu pozostanie blisko obecnych poziomów, choć trend średnioterminowy jest lekko spadkowy z uwagi na ożywienie na rynku sprzedaży i poprawę zdolności kredytowej wielu najemców. Jeżeli dodatkowo zwiększy się podaż ze strony Sektora Najmu Instytucjonalnego lub regulacje ograniczą zyski z najmu krótkoterminowego, presja konkurencyjna może wzmocnić hamowanie czynszów
- ocenia Anton Bubiel.
Ubezpieczenie mieszkania ważne dla obu stron najmu
Wynajem mieszkania to zysk dla właściciela, ale też ryzyko finansowe zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Polisa mieszkaniowa może zwiększyć zabezpieczenie i zniwelować skutki wyrządzonych szkód w nieruchomości.
Dla właściciela mieszkania ubezpieczenie to forma ochrony majątku przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń – takich jak pożar, zalanie czy włamanie. Dzięki polisie, koszt naprawy lub odbudowy nie obciąża domowego budżetu, a sam lokal szybciej wraca do stanu sprzed szkody.
Z kolei lokator może odpowiadać finansowo za szkody, które wyrządzi – nawet nieumyślnie. Wystarczy, że zostawi włączoną pralkę lub przypali obiad. Polisa OC w życiu prywatnym pozwala uniknąć kosztownych roszczeń. Najemca może również ubezpieczyć swoje rzeczy – sprzęt RTV, komputer czy rower – na wypadek kradzieży lub zniszczenia.
Już za 100 zł rocznie można „kupić” sobie mniej stresu i mniej sporów wynikających z wynajmu mieszkania. Ubezpieczenie obu stron to nie tylko kwestia finansów, ale też komfortu psychicznego. Jasny podział odpowiedzialności i możliwość szybkiego zgłoszenia szkody zmniejszają ryzyko konfliktów między właścicielem a lokatorem. To także wyraz odpowiedzialności i troski o bezpieczeństwo wspólnej przestrzeni
– podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.
