Młodzi nie wybierają dużych miast wyłącznie ze względu na karierę, uczelnie czy styl życia. Często za takim wyborem stoi prosta matematyka. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że mimo wyższych stawek najmu Warszawa, Kraków czy Wrocław dają młodym więcej swobody finansowej niż niejedno tańsze miasto. Dla przykładu w Warszawie przeciętne wynagrodzenie netto (mediana netto) wynosi ok. 7 407 zł. Para o takich dochodach zarabia więc 14 815 zł, a na najem mieszkania o powierzchni 40 m² wydaje 3 158 zł. Na życie zostaje więc 11 657 zł. Dla porównania w Częstochowie koszt najmu jest niższy (1 623 zł), ale pensja jeszcze bardziej (mediana to ok. 5 264 zł netto). Po opłaceniu najmu parze o przeciętnych dochodach zostanie 8 904 zł miesięcznie. Przeprowadzka z Częstochowy do stolicy rocznie daje więc dodatkowe 33 tys. zł.
Raport o rynku najmu zacznijmy od najnowszych danych GUS. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu wzrosło do 9 530 zł brutto. Jest prawdopodobne, że w tym roku przekroczy próg 10 000 zł. Poziom może wydawać się imponujący, ale warto zwrócić uwagę, że tempo wzrostu coraz bardziej zwalnia. Kwietniowa średnia jest tylko o 5,4% wyższa niż przed rokiem. To najmniejszy wzrost od lutego 2021 r.
Warto też pamiętać, że średnia ma pewną wadę. Jest znacząco zawyżona m.in. przez bardzo wysokie wynagrodzenia nielicznej grupy pracowników. Większość Polaków zarabia mniej niż średnia. Dlatego znacznie lepszą miarą jest mediana, czyli wartość, która oznacza, że połowa Polaków zarabia więcej niż ta kwota, a połowa mniej. Niestety mediana jest publikowana z opóźnieniem. Obecnie znamy dane z listopada 2025 r. Biorąc jednak pod uwagę, jak rosła średnia, można oszacować, ile wyniosła mediana w kwietniu.
Młodzi umieją liczyć
Z porównania mediany dla poszczególnych miast i kosztów najmu wynika, że po opłaceniu kosztu mieszkania o powierzchni 40 m² najwięcej „na życie” pozostaje w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdyni i Gdańsku. To zapewne jeden z powodów, które przyciągają młodych do największych miast.
W Warszawie para o przeciętnych dochodach, czyli dwóch medianach, zarobi łącznie 14 815 zł. Z kolei na najem 40-metrowego mieszkania wyda 3 158 zł. W „kieszeni” zostanie jej więc 11 657 zł. W pozostałych czterech wspomnianych wyżej miastach będzie to ponad 10 000 zł.
Na drugim biegunie mamy Częstochowę, gdzie po opłaceniu najmu naszej przykładowej parze pozostanie 8 904 zł. To o 2 753 zł mniej niż w Warszawie. Roczna różnica wyniesie więc aż 33 033 zł.
Oczywiście można argumentować, że życie w największych miastach jest droższe, co zmniejsza korzyści z przeprowadzki. Jednak największą różnicą w kosztach utrzymania jest właśnie mieszkanie, które w wyliczeniu zostało już uwzględnione. Poziom wielu wydatków jest natomiast na zbliżonym poziomie. Tak będzie np. w przypadku żywności, paliwa, dostępu do telefonii czy internetu. Dwie kategorie wydatków, które faktycznie są wyższe w dużych miastach, to usługi (np. fryzjer czy kosmetyczka) oraz rozrywka (np. kino, zajęcia sportowe czy restauracje). Tego rodzaju wydatki młodzi nauczyli się jednak optymalizować.
Szukający mieszkania do wynajęcia mają coraz większy wybór
Kwiecień na rynku najmu przyniósł dalszy wzrost podaży. W badanych przez nas 17 miastach liczba nowych, unikalnych ofert najmu wyniosła 29 tys. Oznacza to wzrost o 7,5% w porównaniu z marcem i aż o 21% w porównaniu z poziomem sprzed roku.
Z kolei pula aktywnych ogłoszeń zwiększyła się do 58 tys., co oznacza wzrost o 6,4% m/m i 11,0% r/r.
Ceny najmu w ofertach nieznacznie rosną, ale warto negocjować
Znaczący wzrost liczby ogłoszeń to dobra informacja dla osób szukających mieszkania do wynajęcia. To nie tylko większy wybór, ale również szansa na wynegocjowanie atrakcyjnej ceny. Należy jednak dodać, że ceny w ogłoszeniach nieznacznie rosną: w 17 badanych przez nas miastach są o 3% wyższe niż przed rokiem.
Najdroższe pozostają Warszawa (79 zł/m²), Gdańsk (67 zł/m²) i Kraków (66 zł/m²). Najniższe stawki widać w Częstochowie (41 zł/m²), Sosnowcu (43 zł/m²) i Radomiu (45 zł/m²).
Nieznaczny spadek rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem
Modelowa rentowność najmu brutto wyniosła w kwietniu średnio 5,9%, a netto 4,8%. W relacji do marca średnia rentowność netto obniżyła się symbolicznie, o ok. 0,02 pp, a wobec kwietnia 2025 r. o ok. 0,06 pp. Podobnie jak w marcu, najwyższe rentowności netto mają obecnie Częstochowa (5,6%), Łódź (5,4%) i Sosnowiec (5,4%), a najniższe — Kraków (4,1%), Białystok (4,3%) i Gdańsk (4,4%).
Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).
Ryzyka zostają po obu stronach umowy
Zarówno najemcy, jak i właściciele muszą myśleć nie tylko o czynszu, ale też o tym, co się stanie, gdy coś pójdzie nie tak. Tu wchodzi ubezpieczenie. Szczególnie gdy mieszkanie jest wynajmowane, intensywnie użytkowane albo stanowi ważną część budżetu domowego.
– Ubezpieczenie przestaje być dodatkowym kosztem. To element rozsądnego zarządzania ryzykiem. Właściciel chroni majątek przed zalaniem czy pożarem, lokator zabezpiecza się przez OC w życiu prywatnym. Jedna szkoda np. zalanie sąsiada może kosztować kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.
Metodologia
Mediany wynagrodzeń dla poszczególnych miast wyliczono na podstawie danych GUS z listopada 2025 r. Wartości brutto powiększono o 4,99%, czyli założono, że wzrost mediany od listopada do kwietnia był analogiczny do wzrostu średniego wynagrodzenia. Następnie kwoty brutto przeliczono na netto.
