Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego Rankomat.pl

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na przeniesieniu takiego zobowiązania do innego banku. Najczęstszą przyczyną „przeprowadzki” jest uzyskanie korzystniejszych warunków finansowania (np. niższego oprocentowania), co przy zachowaniu dotychczasowego okresu spłaty skutkuje obniżeniem kwoty miesięcznej raty. W perspektywie kilkunastu lat refinansowanie kredytu hipotecznego może przynieść Ci oszczędności liczone w tysiącach, a nawet w dziesiątkach tysięcy złotych. Przy okazji możesz dostosować też inne parametry kredytu hipotecznego do swoich potrzeb. Mowa tu o m.in.:

• wydłużeniu lub skróceniu okresu spłaty;
• możliwości obniżenia kosztów produktów dodatkowych tj. konto osobiste lub karta kredytowa;
• możliwości rezygnacji z produktów dodatkowych.

Jeśli wiesz, lub podejrzewasz, że warunki Twojego kredytu hipotecznego są niekorzystne w porównaniu do rynkowych standardów, to w pierwszej kolejności spróbuj zawalczyć o ich poprawę w swoim banku. W takiej sytuacji masz jednak do czynienia z renegocjacją warunków umowy a nie o refinansowaniem. Niestety takie działanie często nie przynosi zadowalających rezultatów. Nawet jeśli bank, w którym spłacasz kredyt hipoteczny, zgodzi się na złagodzenie dotychczasowych warunków finansowania, to zawsze warto sprawdzić, co równolegle zaproponują Ci inni kredytodawcy. Korzystna oferta od konkurenta zawsze będzie mocną kartą przetargową podczas ewentualnych negocjacji.

Możliwości refinansowania kredytów hipotecznych są różne dla zobowiązań ze zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniem (w zależności od banku stopa blokowana jest na okres od 5 do 10 lat). W pierwszym przypadku masz większe pole wyboru i możesz „przejść” na:

• kredyt ze zmiennym oprocentowaniem w innym banku;
• kredyt ze zmiennym oprocentowaniem w tym samym banku (renegocjacja warunków umowy);
• kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem w innym banku;
• kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem w tym samym banku (renegocjacja warunków umowy).

Jeśli spłacasz kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem, to możesz go refinansować tylko na:

• kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem w innym banku;
• kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem w dotychczasowym banku z odnowieniem czasu obowiązywania stałej stawki.

Stanowisko nadzoru jest tu jednoznaczne i nie ma możliwości zamiany kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem na zobowiązania z oprocentowaniem zmiennym. W takiej sytuacji nadal możesz znaleźć bardziej opłacalną ofertę. Możesz również zaczekać, aż minie okres obowiązywania stałej stopy, co da Ci większą swobodę działania.

Bank przejmujący kredyt hipoteczny nie podejmie takiej decyzji w ciemno. Nie będzie się również posiłkował decyzją wydaną przez pierwotnego kredytodawcę, ponieważ każda instytucja kieruje się swoimi procedurami i własną polityką ryzyka. Do tego Twoja wydolność finansowa i wartość zabezpieczeń – w okresie od udzielenia kredytu do próby jego refinansowania – mogły diametralnie się zmienić. Oznacza to, że przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku wymaga nie tylko złożenia kompletnego wniosku, ale również przygotowania szeregu dokumentów:

• pozwalających określić Twoją zdolność kredytową – mowa tu przede wszystkim o aktualnych dokumentach potwierdzających osiągane dochody tj. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach wystawione przez pracodawcę, wyciąg z rachunku bankowego, na które wpływa Twoje wynagrodzenie lub roczne deklaracje podatkowe z potwierdzeniem przyjęcia ich przez urząd skarbowy. W trakcie oceny zdolności kredytowej bank sprawdzi również Twoją historię kredytową zarejestrowaną przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK);
• związanych z przejmowanym kredytem hipotecznym – to przede wszystkim umowa kredytowa zawarta w pierwotnym banku i zaświadczenie potwierdzające aktualne saldo zadłużenia;
• związanych z nieruchomością, która jest głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego – chodzi tu przede wszystkim o aktualny operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarówno wartość nieruchomości, jak i jej stan techniczny zmieniają się w czasie, więc nowy kredytodawca musi dysponować jej bieżącą wyceną. Może pojawić się także wymóg skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego, który znajduje się na liście specjalistów współpracujących z nowym bankiem.

Refinansowanie kredytu hipotecznego pociąga za sobą dodatkowe koszty, które trzeba wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji. Ich skala może być jednak różna. Wiele zależy od polityki cenowej obu banków biorących udział w tym procesie. Do najczęściej spotykanych kosztów związanych z refinansowaniem kredytu hipotecznego zaliczamy:

• prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu – w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, zaciąganych od 22 lipca 2017 r. (wejście w życie Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami), banki mogą oczekiwać rekompensaty za wcześniejszą spłatę (w okresie do 3 lat liczonych od momentu podpisania umowy). W przypadku kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą obowiązuje większa dowolność – prowizja może być pobrana w całym okresie ustalonego oprocentowania. Rynkowa praktyka wskazuje jednak, że większość banków zrezygnowała z pobierania opłat tego typu;
• prowizję za udzielenie nowego kredytu – bank przejmujący kredyt hipoteczny udziela nowego zobowiązania, więc może z tego powodu naliczyć dodatkową prowizję. Jeśli taka opłata się pojawi, to podejmij próbę negocjacji stawki;
• opłatę za przygotowanie operatu szacunkowego nieruchomości – wartość nieruchomości zmienia się w czasie, więc bank przejmujący kredyt hipoteczny musi otrzymać jej bieżącą wycenę. W szczególnych sytuacjach dopuszczalna jest aktualizacja pierwotnego operatu szacunkowego, co pociąga za sobą niższe koszty;
• koszty notarialne – mowa tu przede wszystkim o opłatach za akt notarialny i odpisy aktu notarialnego (za każdą stronę);
• opłaty sądowe – wymienić tu można czynności takie jak np. wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz wcześniejszego banku z księgi wieczystej i wpis hipoteki na rzecz nowego banku do księgi wieczystej;
• zaświadczenie o kredycie hipotecznym – dokument ten informuje przede wszystkim o kwocie zobowiązania pozostającej do spłaty. Banki mogą pobierać opłaty za wystawienie takiego zaświadczenia. Mowa tu o kwotach od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych;
• opłaty za ubezpieczenie kredytu – przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku oznacza też konieczność wykupienia nowego ubezpieczenia nieruchomości i nowej polisy na życie;
• koszty związane z produktami dodatkowymi – promocyjne warunki kredytowania w nowym banku mogą wiązać się z koniecznością skorzystania z dodatkowych produktów np. konta osobistego lub karty kredytowej. Miesięczne opłaty z tego tytułu mogą wydawać się niewielkie, ale w perspektywie kilku lub kilkunastu lat stanowią spory koszt.

Jednym z podstawowych warunków związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego jest wniesienie wkładu własnego. Pozostaje pytanie, czy bank przejmujący takie zobowiązanie może kolejny raz wymagać udziału ze strony kredytobiorcy? W przypadku refinansowania kredytu hipotecznego jako wkład własny traktowana jest różnica pomiędzy kwotą pozostającą do spłaty, a bieżącą wartością nieruchomości. Jeśli cena tej ostatniej drastycznie spadła, to bank może oczekiwać od Ciebie uzupełnienia wkładu własnego.

Refinansowanie kredytu hipotecznego przyniesie Ci odczuwalne korzyści w kilku poniższych sytuacjach:

• spłacany kredyt hipoteczny generuje wysokie koszty w stosunku do bieżących ofert banków – rzeczywistość gospodarcza, w której zaciągałeś zobowiązanie hipoteczne, mogła być skrajnie niekorzystna w porównaniu od aktualnych warunków rynkowych. Oznacza to, że dzięki refinansowaniu, możesz wyraźnie obniżyć oprocentowanie swojego kredytu hipotecznego i spłacać niższą, miesięczną ratę;
• aktualny bank nie chce renegocjować warunków umowy kredytowej lub proponowane zmiany są niewystarczające w porównaniu do ofert konkurencji;
• planujesz wydłużyć lub skrócić okres kredytowania – wydłużając okres kredytowania możesz zmniejszyć kwotę miesięcznej raty, ale pamiętaj, że działanie to oznacza równoczesny wzrost całkowitego kosztu kredytu (w ogólnym rozrachunku zapłacisz więcej). Z kolei skrócenie okresu kredytowania pozwala szybciej pozbyć się ciążącego długu;
• Twoja sytuacja finansowa uległa znacznej poprawie – w uproszczeniu, jeśli zarabiasz więcej, a za wzrostem wynagrodzenia nie podąża zaciąganie kolejnych zobowiązań finansowych, to prawdopodobnie Twoja zdolność kredytowa wzrosła. Jest to ważna przesłanka, która pozwoli Ci negocjować korzystniejsze warunki kredytowania;
• aktualny bank nie pobiera lub nie może już pobrać prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, a pozostałe koszty związane z refinansowaniem są wyraźnie niższe od potencjalnych oszczędności.

Decydując się na refinansowanie kredytu hipotecznego zwróć również uwagę na dodatkowe aspekty, takie jak np. dostęp do wakacji kredytowych, karencji w spłacie zobowiązania lub konieczność skorzystania z dodatkowych produktów banku.

Refinansowanie kredytu hipotecznego nie jest uniwersalnym rozwiązaniem pozwalających oszczędzić na miesięcznej racie. Nie warto decydować się na „przeprowadzkę” do innego banku, kiedy:

• całkowite koszty związane z refinansowaniem kredytu hipotecznego są wyższe lub zbliżone do potencjalnych korzyści z tego tytułu. Pamiętaj, aby nie skupiać się wyłącznie na oprocentowaniu. Przeanalizuj również koszty dodatkowe;
• spłata Twojego kredytu hipotecznego dobiega końca. W takiej sytuacji margines obniżki miesięcznych rat jest dosyć wąski, a procedury związane z refinansowaniem są tak samo wymagające i czasochłonne, jak w przypadku kredytów hipotecznych z wieloletnim okresem spłaty.

Refinansowanie kredytu hipotecznego może odczuwalnie odciążyć domowy budżet i wyraźnie poprawić Twoją wydolność finansową. Z uwagi na szereg elementów wpływających na opłacalność tego rozwiązania, warto skorzystać ze wsparcia eksperta. W pierwszej kolejności oszacuj jednak orientacyjne, miesięczne oszczędności wynikające z niższej raty. Zrobisz to za pomocą naszego kalkulatora refinansowania kredytu hipotecznego. Aby zobrazować potencjalne oszczędności, posłużymy się przykładem. Przyjmijmy, że warunki Twojego kredytu hipotecznego wpisują się w poniższe założenia:

• pierwotna kwota kredytu: 250 000 zł 
• oprocentowanie kredytu w skali roku: 7,50% 
• okres spłaty: 360 miesięcy 
• rozpoczęcie spłaty: maj 2018 
• rodzaj raty: malejąca.

Jeśli kredyt refinansowy zostanie zaciągnięty na kwotę w wysokości aktualnego salda kredytu z oprocentowaniem na poziomie 6,00% w skali roku i na okres 360 miesięcy, to miesięczna oszczędność na racie wyniesie 748 zł (wysokość starej raty to 1 905 zł). Scenariusz ten zakłada brak dodatkowych kosztów i opłat. Jeśli przekonuje Cię już orientacyjna oszczędność na miesięcznej racie i chcesz otrzymać bardziej szczegółowe informacje na temat refinansowania, to umów się na spotkanie z Ekspertem ds. kredytów hipotecznych. Wystarczy, że klikniesz niebieski przycisk „Umów spotkanie”. Za pomocą naszego kalkulatora refinansowania kredytu hipotecznego przeprowadzisz dowolną liczbę symulacji. Dzięki temu sprawdzisz potencjalne oszczędności dla różnych scenariuszy. Co ważne – narzędzie jest całkowicie bezpłatne. Skorzystaj już teraz!