Kosztorys do kredytu hipotecznego jest potrzebny głównie wtedy, gdy chcesz sfinansować budowę domu, remont albo wykończenie nieruchomości. To właśnie na jego podstawie bank ocenia, czy plan inwestycji jest realny, jaka kwota kredytu będzie potrzebna i jak rozłożyć wypłatę transz. Sprawdzamy, kiedy kosztorys jest obowiązkowy, kto może go przygotować, ile kosztuje i na co uważać, żeby nie opóźnić decyzji kredytowej.
Najważniejsze informacje
Bank wykorzystuje kosztorys do oceny czy plan inwestycji jest realny, czy kwota kredytu wystarczy do zakończenie prac i do ustalenia terminów wypłaty kolejnych transz finansowania.
Kosztorys można przygotować samodzielnie albo zlecić specjaliście, ale dokument musi być zgodny z wymaganiami banku, oparty na realnych cenach i spójny z harmonogramem budowy.
Podczas sporządzania kosztorysu trzeba szczególnie uważać na poprawne wyceny materiałów, robocizny i sprzętu, właściwy podział inwestycji na etapy oraz zgodność z formularzem banku.
- 1. Czym jest kosztorys do kredytu hipotecznego?
- 2. Czy kosztorys to obowiązkowy dokument przy wniosku o kredyt hipoteczny?
- 3. Jakie są rodzaje kosztorysów do kredytu hipotecznego?
- 4. Jak przygotować kosztorys do kredytu hipotecznego krok po kroku?
- 5. Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu do kredytu hipotecznego?
- 6. Kto może sporządzić kosztorys potrzebny do wniosku o kredyt hipoteczny?
- 7. Jaki wpływ ma kosztorys na decyzję o przyznaniu kredytu przez bank?
- 8. Na co uważać podczas sporządzania kosztorysu do banku?
Czym jest kosztorys do kredytu hipotecznego?
Kosztorys to dokument, który służy do określenia zakresu zlecanych robót budowlanych i ich kosztów. Dokument zawiera w sobie podsumowanie kosztów jakie mają zostać poniesione na poszczególnych etapach budowy lub modernizacji budynku. Kosztorys obejmuje informacje o kosztach materiałowych i roboczych jakie są konieczne w celu sfinalizowania inwestycji. Kosztorys dołączany do wniosku o kredyt pozwala bankowi na sprawdzenie, czy wnioskowana kwota zobowiązania odpowiada kosztom realizacji inwestycji.
Dokument nie jest wymagany w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego albo zakupu nieruchomości od dewelopera. Wynika to z faktu, że cena jaką zapłaci klient banku jest z góry wiadoma (umowa przedwstępna albo deweloperska). W przypadku kredytu hipotecznego na kupno mieszkania z rynku wtórnego, potrzebna będzie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego.
Czy kosztorys to obowiązkowy dokument przy wniosku o kredyt hipoteczny?
Kosztorys jest obowiązkowy przede wszystkim wtedy, gdy kredyt hipoteczny ma sfinansować budowę domu lub prace budowlane. Natomiast przy zakupie gotowej nieruchomości zwykle nie jest wymagany, bo wówczas potrzebny jest operat szacunkowy nieruchomości. O tym, jakie dokładnie dokumenty trzeba złożyć, decyduje cel kredytu i procedura konkretnego banku.
Podstawą uzyskania każdego kredytu hipotecznego pozostaje zdolność kredytowa i komplet wymaganych dokumentów. Bank potrzebuje zwykle dokumentów potwierdzających tożsamość wnioskodawcy, jego dochody oraz dotyczących nieruchomości i celu finansowania. Przy budowie domu kosztorys jest jednak jednym z kluczowych załączników do wniosku. Oprócz niego bank może wymagać też m.in. numeru księgi wieczystej działki czy ważnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jakie są rodzaje kosztorysów do kredytu hipotecznego?
Bank przy kredycie hipotecznym na budowę domu oczekuje przede wszystkim kosztorysu planowanych prac, najczęściej o charakterze inwestorskim, przygotowanego według formularza lub standardu danej instytucji. Na rynku funkcjonuje jeszcze kilka innych kosztorysów, które obejmują nieco inne informacje. Nie każdy z nich będzie wymagany przy wniosku kredytowym.
- Kosztorys inwestorski – to kosztorys przygotowywany przed rozpoczęciem robót. Służy do oszacowania, ile pieniędzy będzie potrzebnych na realizację inwestycji i w jakich etapach będą one wydawane. Z punktu widzenia banku to właśnie ten typ dokumentu jest najważniejszy, bo pozwala ocenić realność budżetu i ustalić wysokość oraz transze finansowania.
- Kosztorys powykonawczy – powstaje po wykonaniu prac i pokazuje faktyczne koszty robót oraz materiałów. Może zostać sporządzony np. w sytuacji, jeśli wcześniej nie został przedstawiony kosztorys ofertowy lub zmienił się zakres wykonywanych prac w stosunku do tych zakładanych wcześniej.
- Kosztorys ofertowy – sporządza wykonawca jako wycenę planowanych robót. Może być pomocny przy szacowaniu kosztów, ale sam w sobie nie zastępuje bankowego kosztorysu do kredytu, jeśli instytucja wymaga własnego formularza albo określonego układu danych.
- Kosztorys zamienny – przygotowuje się wtedy, gdy trzeba zmienić wcześniejsze założenia lub zakres prac.
Banki nie honorują kosztorysów ofertowych oraz zamiennych. Podstawą jest kosztorys inwestorski.
Jak przygotować kosztorys do kredytu hipotecznego krok po kroku?
W zależności od celu na jaki ma zostać przeznaczony kredyt hipoteczny potrzebny może być:
- Kosztorys budowlany
- Kosztorys remontu
- Kosztorys wykończenia mieszkania
Kosztorys budowalny wymaga od kredytobiorcy przedstawienia następujących danych:
- Podstawowych informacji dotyczących nieruchomości (adres, rodzaj zabudowy, powierzchnia działki i budynku)
- Standardu wykończenia (np. pod klucz, deweloperski)
- Kosztów i zakładanego harmonogramu budowy
Sam kosztorys budowy domu zawiera wiele informacji, które pozwalają scharakteryzować budynek. Wnioskodawca musi poinformować bank czy zamierza realizować inwestycję w sposób gospodarczy czy zlecony. Klient musi także określić czy budynek będzie miał piwnicę oraz jaki będzie rodzaj dachu (płaski, dwuspadowy, wielospadowy). Co więcej kosztorys budowy domu powinien zawierać informacje na temat zastosowanych technologii ekologicznych albo energooszczędnych (np. termomodernizacja, fotowoltaika czy pompa ciepła).
Kolejnym etapem jest kalkulacja kosztów budowy. W odpowiednich rubrykach należy zamieścić informacje o planowanych kosztach prac (materiały i robocizna), poniesione koszty prac oraz stan zaawansowania prac. PKO Bank Polski wyróżnia cztery etapy wykonania poszczególnych prac:
Przykładowo wzór kosztorysu zamieszczonego na stronie Banku PKO BP wyróżnia cztery etapy wykonania poszczególnych prac:
- Etap I Stan zerowy – to wszystkie roboty ziemne, przygotowywanie fundamentów oraz izolacji.
- Etap II Stan surowy zamknięty – kosztorys budowy domu zawiera informacje o stolarce okiennej i drzwiowej, kosztach budowy dachu, schodów, balustrady oraz ścian konstrukcyjnych i działowych.
- Etap III Stan wykończeniowy – obejmuje koszty, które mają doprowadzić do ukończenia budowy domu. Są to podłogi i posadzki, koszty robót tynkarskich i malarskich. Oprócz tego w tej grupie kosztów zawierają się także te związane z termoizolacją i elewacją. Osobną grupą kosztów jest tak zwany „biały montaż”. Są to koszty materiałów i robocizny związane z podłączeniem umywalek, brodzików, sedesów czy wanien.
- Etap IV Instalacje i przyłącza – obejmuje koszty jakie trzeba ponieść, aby podłączyć np. gaz do ogrzewania domu.
Kosztorys remontu lub wykończenia lokalu mieszkaniowego powinien zawierać:
- Podstawowe informacje dotyczące nieruchomości
- Lista planowanych prac (np. wyburzenie ściany)
- Wyliczenie kosztów związanych z remontem (materiały i robocizna)
- Szacowany czas wykonania remontu
Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu do kredytu hipotecznego?
Kosztorys do kredytu hipotecznego kosztuje zwykle od kilkuset złotych do około 1 000 zł lub więcej, a ostateczna cena zależy od wielkości inwestycji, poziomu szczegółowości dokumentu oraz tego, czy przygotowujesz go samodzielnie, czy z pomocą specjalisty. W praktyce wiele zależy od tego, czy bank akceptuje kosztorys przygotowany samodzielnie, czy oczekuje uzupełnienia własnego formularza. Przykładowo bank PKO BP publikuje kosztorys z podziałem na etapy, koszty materiałów, robocizny i sprzętu, a mBank wymaga kosztorysu prac budowlanych z harmonogramem transz.
Naszym okiem
Tańszą opcją jest samodzielne przygotowanie kosztorysu, ale wymaga to czasu, zebrania aktualnych cen materiałów i robocizny oraz dopasowania dokumentu do wymagań konkretnego banku. Przy takim rozwiązaniu najlepiej najpierw sprawdzić, jaki formularz obowiązuje w danej instytucji, bo właśnie on wyznacza zakres informacji potrzebnych do złożenia wniosku.
Kto może sporządzić kosztorys potrzebny do wniosku o kredyt hipoteczny?
Kosztorys do kredytu hipotecznego może przygotować zarówno Ty jako osoba składająca wniosek, jak i specjalista. Najważniejsze jest to, aby dokument odpowiadał wymaganiom konkretnego banku. W praktyce banki często udostępniają własne formularze kosztorysu, które podpisuje inwestor, dlatego przy prostszych inwestycjach kosztorys da się sporządzić samodzielnie.
Jeśli nie chcesz robić tego samodzielnie, kosztorys może przygotować kosztorysant, architekt, inżynier budownictwa albo biuro projektowe. To dobre rozwiązanie przy bardziej złożonej inwestycji albo wtedy, gdy chcesz ograniczyć ryzyko błędów w wycenie.
Jaki wpływ ma kosztorys na decyzję o przyznaniu kredytu przez bank?
Kosztorys ma duży wpływ na decyzję banku, bo pokazuje, czy plan budowy jest realny, ile będzie kosztować inwestycja i jak powinny zostać wypłacone kolejne transze kredytu. Jeśli dokumentu brakuje, jest niekompletny albo zawiera nierealne wyceny, bank może wstrzymać analizę wniosku, poprosić o poprawki, obniżyć kwotę finansowania albo odmówić kredytu.
Kosztorys wpływa zarówno na samą decyzję kredytową, jak i na wysokość oraz harmonogram wypłaty transz, bo bank na jego podstawie ocenia, czy inwestycja jest realna, poprawnie wyceniona i możliwa do zakończenia w ramach wnioskowanego finansowania.
Dobrze przygotowany kosztorys pomaga bankowi ocenić, czy kredyt wystarczy na dokończenie budowy. W dokumencie trzeba więc uwzględnić wydatki związane z realizacją inwestycji, przede wszystkim materiały, robociznę i sprzęt, a także podział prac na etapy. Znaczenie ma też harmonogram prac, bo to na jego podstawie bank planuje wypłatę pieniędzy w transzach.
Na co uważać podczas sporządzania kosztorysu do banku?
Podczas sporządzania kosztorysu do banku trzeba uważać przede wszystkim na zgodność z formularzem danej instytucji, realne ceny materiałów i robocizny, właściwy podział inwestycji na etapy oraz spójność całego dokumentu z projektem budowy i harmonogramem wypłaty transz. Jeśli dokument zawiera braki, nierealne kwoty albo źle rozpisane etapy, bank może poprosić o poprawki, a nawet zakwestionować wysokość potrzebnego finansowania.
Trzeba uważać przede wszystkim na wyceny materiałów, robocizny i sprzętu. To właśnie te elementy bank bierze pod uwagę przy ocenie, czy budżet inwestycji jest realny. Zawyżenie lub zaniżenie kosztów może później utrudnić wypłatę kolejnych transz albo spowodować, że zabraknie środków na dokończenie budowy.
Bardzo ważny jest też podział budowy na etapy. Kosztorys nie może być tylko jedną zbiorczą kwotą, bo bank na jego podstawie planuje finansowanie inwestycji. mBank wymaga wskazania harmonogramu transz, terminu ich wypłaty, przeznaczenia środków i zakresu rzeczowego danego etapu, więc błędne przypisanie kosztów do etapów może utrudnić późniejsze rozliczenie budowy.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Gdzie znaleźć wzór kosztorysu do banku przy kredycie hipotecznym?
Część banków udostępnia własne wzory kosztorysów na swojej stronie internetowej. Taką praktykę stosuje m.in. bank PKO BP, Millennium Bank czy mBank. Jeśli nie znajdziesz takiego dokumentu na stronie banku, w którym chcesz wziąć kredyt, skontaktuj się w tej sprawie z instytucją telefonicznie lub mailowo.
Czy można zmienić: poprawić lub zaktualizować kosztorys do kredytu hipotecznego?
Oczywiście. Kredytobiorca może poprawić lub zaktualizować kosztorys jeszcze przed podpisaniem umowy, jak i w trakcie realizacji inwestycji. Podstawą zmiany może być np. Inflacja i związany z tym wzrost cen materiałów budowlanych.
Jakie informacje musi zwierać kosztorys dla banku do kredytu hipotecznego?
Kosztorys do kredytu hipotecznego powinien zawierać informacje na temat kosztów jakie mają zostać poniesione na poszczególnych etapach budowy domu oraz ile z tych kosztów ma zostać sfinansowanych kredytem. Powinien też zawierać harmonogram prac budowlanych.
Źródła
https://www.pkobp.pl/media_files/3b711c53-6201-4fd5-b0eb-1f151b710122.pdf
