Odrzucenie wniosku o kredyt hipoteczny – jakie są przyczyny? 

Odrzucenie wniosku o kredyt hipoteczny najczęściej wynika z braku wystarczającej zdolności kredytowej, negatywnej historii w BIK, zbyt niskiego wkładu własnego albo problemów z nieruchomością. Nie oznacza to jednak, że straciłeś szansę na pożyczenie pieniędzy. Sprawdź, dlaczego bank odrzucił Twój wniosek o kredyt hipoteczny i jak zwiększyć swoje szanse na pozyskanie finansowania.

Proces oceny zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym jest wieloetapowy i silnie sformalizowany. Obejmuje m.in. analizę dochodów, bieżących zobowiązań, historii kredytowej i parametrów nieruchomości. Decyzja negatywna oznacza, że na którymś z etapów analizy poziom ryzyka został oceniony jako zbyt wysoki. Aby skutecznie przygotować kolejny wniosek, konieczne jest zrozumienie mechanizmu oceny i identyfikacja obszaru wymagającego poprawy.

Dlaczego bank odrzuca wniosek o kredyt hipoteczny?

Bank odrzuca wniosek o kredyt hipoteczny wtedy, gdy na podstawie przeprowadzonej analizy finansowej i prawnej, uzna poziom ryzyka za zbyt wysoki. Decyzja odmowna wynika z negatywnej oceny: zdolności kredytowej (w tym historii spłat zobowiązań), parametrów nieruchomości oraz zgodności z regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Nawet jeden słabszy element może przesądzić o odrzuceniu wniosku. Najczęstsze przyczyny decyzji negatywnej to:

1. Niewystarczająca zdolność kredytowa (metoda ilościowa) – po odliczeniu kosztów utrzymania i obecnych zobowiązań pozostaje zbyt mała nadwyżka na spłatę potencjalnej raty. Wysoki wskaźnik DTI (ang. debt to income) oraz duża liczba aktywnych kredytów, pożyczek czy limitów w rachunku mogą spowodować przekroczenie dopuszczalnego poziomu zadłużenia.
2. Negatywna historia kredytowa lub niski scoring BIK – opóźnienia w spłatach powyżej 30 dni, wcześniejsze restrukturyzacje zadłużenia, a także liczne zapytania kredytowe (w krótkim czasie) obniżają ocenę punktową. Problemem bywa również brak historii kredytowej, ponieważ bank nie może ocenić Twojego podejścia do spłaty zobowiązań.
3. Zbyt niski wkład własny lub wysoki wskaźnik LTV – kwota kredytu hipotecznego stanowi zbyt dużą część wartości nieruchomości. Wymagany wkład własny – w zależności od banku – wynosi 10–20% wartości nieruchomości. Może też okazać się, że operat szacunkowy wskazuje niższą wartość niż cena zakupu albo źródło środków na wkład własny nie jest odpowiednio udokumentowane.
4. Niestabilne lub nieakceptowane źródło dochodu – krótki staż prowadzenia działalności gospodarczej, nieregularne wpływy, duży udział premii uznaniowych w wynagrodzeniu lub brak ciągłości umów cywilnoprawnych (umowa zlecenie, umowa o dzieło) mogą zostać uznane za czynnik podwyższonego ryzyka.
5. Problemy z nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie – nieuregulowany stan prawny, obciążenia w księdze wieczystej, niska płynność rynkowa lub rozbieżność między ceną transakcyjną a wartością rynkową to wystarczające powody przemawiające za odrzuceniem wniosku kredytowego.
6. Zbyt duża liczba jednoczesnych wniosków kredytowych – każde złożenie wniosku generuje zapytanie w BIK, które może wpływać na ocenę punktową. Jeśli jednak kilka zapytań dotyczy tego samego rodzaju kredytu (np. hipotecznego) i pojawia się w okresie 14 dni, system może potraktować je jako porównywanie ofert, bez istotnego obniżenia scoringu.
7. Przekroczenie wewnętrznych limitów banku – przykładowo może być to wiek kredytobiorcy na koniec okresu spłaty, maksymalna kwota finansowania w danej lokalizacji lub branża zawodowa uznawana za bardziej ryzykowną. Pamiętaj, że każdy bank kieruje się tutaj własnymi procedurami i politykami ryzyka.

Czy brak zdolności kredytowej to najczęstsza przyczyna odmowy?

W większości przypadków to właśnie niedostateczna zdolność kredytowa decyduje o odmowie przyznania kredytu hipotecznego. Jeśli według wyliczeń banku Twoje dochody są zbyt niskie w stosunku do planowanej raty albo profil finansowy zostanie uznany za zbyt ryzykowny, wniosek zostanie odrzucony – nawet jeśli inne obszary oceny nie budzą zastrzeżeń. Zdolność kredytowa obliczana jest w ujęciu ilościowym (twarde dane) i jakościowym (ocena ryzyka długoterminowego).

Zdolność kredytowa w ujęciu ilościowym

Podczas oceny zdolności kredytowej w ujęciu ilościowym bank sprawdza, czy po pomniejszeniu Twoich dochodów o koszty życia i aktualne zobowiązania zostaje bezpieczna nadwyżka pozwalająca pokryć nową ratę. Problem pojawia się, gdy:

• • wskaźnik DTI (relacja rat do dochodu) jest zbyt wysoki,
  • masz wysokie koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
  • masz za dużo aktywnych kredytów, pożyczek, kart kredytowych lub limitów w rachunkach,
  • potencjalna rata – powiększona o bufor na wzrost stóp procentowych –przekracza akceptowalny poziom.
  • W takiej sytuacji nawet wysokie i stabilne dochody mogą nie wystarczyć, jeśli suma zobowiązań znacząco obciąża budżet.

Zdolność kredytowa w ujęciu jakościowym

Tu bank analizuje wiarygodność i stabilność finansową w perspektywie 20–30 lat. Na jakościową ocenę kredytową składają się przede wszystkim:

• • Historia kredytowa w BIK – bank ocenia tu terminowość spłat, długość historii, ewentualne opóźnienia, restrukturyzacje i windykacje. Nawet pojedyncze zaległości powyżej 30 dni mogą obniżyć ocenę.
  • Scoring punktowy – to wewnętrzna ocena ryzyka oparta na danych statystycznych. Uwzględnia m.in. liczbę zapytań kredytowych, aktywność kredytową i strukturę zobowiązań.
  • Stabilność zatrudnienia – bank bierze tu pod uwagę m.in. formę umowy, staż pracy, ciągłość dochodów, branża zawodowa. Im bardziej przewidywalne źródło dochodu, tym niższe ryzyko.
  • Charakter dochodu – czy wynagrodzenie ma stałą część, czy opiera się głównie na premiach, prowizjach lub sezonowości. Bank preferuje dochody powtarzalne i udokumentowane.
  • Profil zadłużenia – to liczba czynnych zobowiązań, wykorzystanie limitów kredytowych i częstotliwość korzystania z kredytów krótkoterminowych.
  • Wiek kredytobiorcy – to ważne zwłaszcza w kontekście Twojego wieku na koniec okresu spłaty. Bank ocenia ryzyko związane z przyszłą sytuacją zawodową i emeryturą.
  • Liczba osób na utrzymaniu – większe gospodarstwo domowe oznacza wyższe koszty życia i potencjalnie mniejszą elastyczność finansową.

Jak historia kredytowa w BIK wpływa na decyzję banku?

Historia kredytowa w BIK ma bezpośredni wpływ na decyzję banku, ponieważ pokazuje, jak radziłeś sobie ze spłatą zobowiązań finansowych. Dla banku to jeden z najważniejszych wskaźników ryzyka – często ważniejszy niż sama wysokość dochodu. Analiza BIK obejmuje kilka kluczowych obszarów:

• • Terminowość spłat – zaległości przekraczające 60–90 dni znacząco obniżają wiarygodność kredytową i mogą prowadzić do decyzji odmownej.
  • Scoring punktowy BIK – ocena wyliczana jest na podstawie danych statystycznych. Uwzględnia m.in. historię spłat, długość aktywności kredytowej, strukturę zobowiązań oraz sposób korzystania z limitów. Niski scoring zwiększa ryzyko po stronie banku.
  • Długość historii kredytowej – im dłuższa i pozytywna historia, tym większa przewidywalność klienta. Krótka historia kredytowa lub jej brak utrudniają ocenę rzetelności płatniczej, co zwiększa ryzyko po stronie banku.
  • Struktura i liczba zobowiązań – wiele aktywnych kredytów, wysokie wykorzystanie kart kredytowych czy limitów w rachunkach mogą sygnalizować podwyższone ryzyko.
  • Liczba zapytań kredytowych – pojedyncze zapytania nie są problemem, ale duża liczba w krótkim czasie może obniżyć scoring. W przypadku zapytań o ten sam rodzaj kredytu złożonych w okresie około 14 dni system może potraktować je jako porównywanie ofert.
  • Wpisy negatywne i windykacyjne – informacje o zaległościach przekazanych do windykacji, egzekucjach czy restrukturyzacjach są dla banku silnym sygnałem ostrzegawczym.

W praktyce dobra historia w BIK działa na Twoją korzyść i może zwiększyć szanse na pozytywną decyzję. Negatywne wpisy obniżają ocenę wiarygodności i mogą zablokować finansowanie – nawet przy wysokich dochodach.

Czy odmowa w jednym banku przekreśla szanse w innych?

Odmowa w jednym banku nie oznacza automatycznie, że inne instytucje również odrzucą Twój wniosek o kredyt hipoteczny. Każdy bank kieruje się własną polityką ryzyka i procedurami oceny wniosków. To, co dla jednej instytucji jest zbyt ryzykowne, dla innej może być dopuszczalne. Różnice mogą dotyczyć kilku kluczowych obszarów:

• • Sposobu liczenia zdolności kredytowej – banki przyjmują różne koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz inaczej traktują dodatkowe dochody.
  • Akceptacji źródeł dochodu – jedna instytucja zaakceptuje 6–12 miesięcy działalności gospodarczej, inna będzie wymagała dłuższego stażu.
  • Modelu scoringowego – wewnętrzne algorytmy oceny ryzyka różnią się między bankami, nawet jeśli wszystkie korzystają z danych BIK.
  • Podejścia do wartości nieruchomości – niektóre banki ostrożniej podchodzą do określonych lokalizacji, rynku wtórnego czy niestandardowych typów lokali.

W praktyce oznacza to, że identyczny wniosek może zostać oceniony inaczej w dwóch bankach. Jeśli przyczyną odmowy była niska zdolność kredytowa lub negatywna historia w BIK, problem ten może powtórzyć się w kolejnych instytucjach. Kluczowe jest więc ustalenie powodu pierwszej odmowy.

Co zrobić po odrzuceniu wniosku o kredyt hipoteczny?

Po odmowie kredytu hipotecznego nie składaj od razu kolejnych wniosków w innych bankach. Najpierw ustal przyczynę decyzji i dopiero na tej podstawie zaplanuj dalsze działania. Oto uporządkowana lista kroków, które realnie zwiększają szanse przy kolejnym podejściu:

• • Ustal przyczynę odmowy – skontaktuj się z bankiem lub doradcą i poproś o wskazanie przyczyny problemu (np. historia w BIK, nieruchomość, niski wkład własny). Bez tej informacji trudno zaplanować skuteczną strategię.
  • Pobierz raport BIK i sprawdź swoje dane – zweryfikuj terminowość spłat, liczbę zapytań kredytowych, aktywne zobowiązania oraz scoring. Jeśli znajdziesz nieścisłości, złóż wniosek o korektę danych.
  • Ogranicz aktywne zobowiązania – spłać drobne kredyty, zamknij nieużywane karty i debety w rachunku i zmniejsz wykorzystanie dostępnych limitów. Nawet niewielka redukcja zadłużenia może poprawić wskaźnik DTI.
  • Dostosuj parametry kredytu – rozważ zwiększenie wkładu własnego, wydłużenie okresu spłaty, obniżenie kwoty kredytu lub dołączenie współkredytobiorcy.
  • Przeanalizuj wybór banku – różne instytucje inaczej liczą zdolność kredytową i różnie podchodzą do działalności gospodarczej czy akceptacji dodatkowych dochodów. Zmiana banku ma sens dopiero po diagnozie problemu.

Czy jest możliwa odmowa kredytu hipotecznego bez podania przyczyny?

Bank nie może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego bez uzasadnienia. Wynika to z przepisów ustawy Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r. Zgodnie z art. 70a (wprowadzonym nowelizacją z 4 maja 2019 r.), bank – na wniosek osoby ubiegającej się o kredyt – ma obowiązek przekazać pisemne wyjaśnienie dotyczące oceny jej zdolności kredytowej.

Bank nie musi automatycznie dołączać szczegółowego uzasadnienia do decyzji odmownej. Najczęściej otrzymasz jedynie informację o negatywnej decyzji. Jednak masz prawo wystąpić o wyjaśnienie i bank powinien je przekazać w formie pisemnej.

Uzyskanie informacji o przyczynie odmowy jest bardzo istotne. Dzięki niej możesz ustalić, czy problem dotyczył zdolności kredytowej, historii w BIK, struktury dochodów czy parametrów wnioskowanego kredytu. To punkt wyjścia do wprowadzenia konkretnych zmian przed kolejną próbą uzyskania finansowania.

Bartłomiej Borucki

Redaktor

bartlomiej.borucki@rankomat.pl

Jestem absolwentem kierunku Finanse i Rachunkowość. Od niemal 20 lat moja aktywność zawodowa związana jest z branżą finansową. W tym czasie pracowałem m.in. jako konsultant w domu maklerskim, asystent dyrektora finansowego w firmie produkcyjnej oraz analityk ryzyka kredytowego. W 2016 roku moje zamiłowanie do finansów oraz tworzenia przystępnych i użytecznych treści przerodziło się w zawodową pasję, która trwa do dziś.

Moje teksty możesz przeczytać m.in. w serwisach: Rankomat, Puls Biznesu, Bankier Smart, CEO Magazyn oraz MANAGER+. Wolny czas często spędzam w górach. Słucham podcastów, inwestuję w branżę gamingową i jestem fanem fantastyki naukowej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: