Kredyt hipoteczny będzie lepszym wyborem, gdy chcesz sfinansować zakup, budowę lub remont nieruchomości, a pożyczka hipoteczna sprawdzi się wtedy, gdy masz już nieruchomość i potrzebujesz większej kwoty na dowolny cel. Choć oba produkty są zabezpieczone hipoteką, różnią się kosztami, okresem spłaty, maksymalną kwotą finansowania, wymaganym wkładem własnym i formalnościami. Znaczenie ma również to, kto może udzielić takiego zobowiązania oraz jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać pieniądze.
Najważniejsze informacje
- Kredyt hipoteczny otrzymasz tylko w banku lub SKOK-u. Pożyczkę hipoteczną uzyskasz zarówno w banku, jak i firmie pozabankowej.
- Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym na zakup, budowę lub remont albo refinansowanie kredytu hipotecznego uzyskanego w innym banku, a pożyczka hipoteczna pozwala wykorzystać pieniądze na dowolny cel.
- Przy kredycie hipotecznym zabezpieczeniem może być nieruchomość dopiero kupowana, natomiast przy pożyczce hipotecznej trzeba mieć już nieruchomość nadającą się do ustanowienia hipoteki.
- Kredyt hipoteczny wymaga zwykle zgromadzenia wkładu własnego na poziomie minimum 20-10% wartości nieruchomości, przy pożyczce hipotecznej wkład własny nie jest wymagany.
- Z kredytem hipotecznym sfinansujesz do 80–90% wartości nieruchomości, a pożyczka hipoteczna najczęściej pozwala pożyczyć od 50 do 80% wartości zabezpieczenia.
- 1. Czym jest i jak działa kredyt hipoteczny?
- 1.1. Ile wynosi maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego w polskich bankach?
- 2. Czym jest i jak działa pożyczka hipoteczna?
- 3. Ile można pożyczyć w ramach pożyczki hipotecznej?
- 4. Kiedy trzeba mieć własną nieruchomość przy pożyczce czy kredycie hipotecznym?
- 5. Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – najważniejsze różnice
- 6. Kiedy wybrać pożyczkę hipoteczną a kiedy kredyt hipoteczny ?
- 6.1. Kiedy lepiej skorzystać z pożyczki hipotecznej? Wybierz ją, jeśli:
- 7. Kredyt czy pożyczka z zabezpieczeniem hipotecznym – jakie warunki musisz spełnić warunki?
Czym jest i jak działa kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie celowe zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, najczęściej przeznaczony na zakup mieszkania, budowę domu, remont lub wykończenie lokalu. Uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga posiadania zdolności kredytowej, wkładu własnego oraz ustanowienia zabezpieczenia. Dzięki hipotece kredyt hipoteczny zwykle ma niższe oprocentowanie niż kredyt gotówkowy, ale jednocześnie wiąże się z większą liczbą formalności i zobowiązaniem na wiele lat.
Najważniejsze cechy kredytu hipotecznego to:
- Okres kredytowania do 35 lat, ale zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego banki powinny rekomendować klientom okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat. W praktyce niewielu kredytobiorców decyduje się na maksymalny możliwy czas spłaty. Według raportu AMRON SARFiN za I kwartał 2026 roku wynika, że wybrało go tylko 0,75% kredytobiorców.
- Możesz otrzymać kwotę stanowiącą równowartość od 80 do 90% wartości nieruchomości – tyle wynosi maksymalna kwota kredytu, jaką przyznają banki, a to z tego względu, że musisz mieć wkład własny, który wynosi od 10 do 20%. Wkład własny na poziomie poniżej 20% wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Uwaga: w przypadku gdy nie masz wkładu własnego, możesz skorzystać z programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych. Wybrane banki przyznają Ci wtedy środki pod hipotekę dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Krajowego. Musisz jednak spełnić określone wymagania i przede wszystkim – mieć zdolność kredytową.
- Możesz przeznaczyć uzyskane środki na określony cel. Poza zakupem nieruchomości lub budową domu, może to być wykończenie lub remont, nadbudowa lub rozbudowa domu, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania i inne określone przez dany bank. Poszczególne instytucje finansowe precyzyjnie określają, jakie finansowanie wchodzi w grę.
- Niskie oprocentowanie – dzięki solidnemu zabezpieczeniu w postaci hipoteki na nieruchomości czy ubezpieczenia bank jest w stanie zaoferować Ci środki na atrakcyjnych warunkach. Według raportu AMRON SARFiN średnie oprocentowanie o zmiennej stopie procentowej dla kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2026 roku wynosiło 5,63%, a dla kredytów o stałej stopie procentowej 6,05%. Natomiast w przypadku kredytów gotówkowych, czyli zobowiązań bez zabezpieczenia i na dowolny cel, mieści się w przedziale 7 -10%. To powoduje dużą różnicę w kosztach.
- Mogą ich udzielać tylko banki i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (gromadzą środki wyłącznie dla członków, a następnie udzielają im kredytów i pożyczek). Nie wchodzi tutaj w grę przyznanie takiego zobowiązania przez instytucje pożyczkowe.
- Możesz go spłacać w ratach równych lub malejących. W pierwszym przypadku przez cały okres pozostają one takie same, chyba że kredyt jest oprocentowany zmiennie. Wtedy mogą rosnąć lub maleć wraz ze zmianą stóp procentowych. W przypadku rat malejących, najwyższe przelewy są na początku okresu spłaty, a następnie płacisz coraz mniejszą kwotę miesięcznie. Dzięki ratom malejącym kredyt może Cię kosztować mniej, jednak musisz mieć wyższą zdolność kredytową niż przy równych z tego względu, że początkowo rata jest wyższa.
Ile wynosi maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego w polskich bankach?
Choć maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi 35 lat, to w praktyce ostateczny okres kredytowania zależy od oferty banku.
| Bank | Maksymalny okres kredytowania |
|---|---|
| PKO Bank Polski | 35 lat |
| ING Bank Śląski | 35 lat |
| Bank Millennium | 35 lat |
| Credit Agricole | 35 lat |
| Alior Bank | 35 lat |
| BOŚ Bank | 35 lat |
| Bank Pekao | 30 lat |
| BNP Paribas Bank Polska | 30 lat |
Nie musisz jednak korzystać z maksymalnego okresu spłaty kredytu oferowanego przez bank. Co więcej im krótszy okres kredytowania wybierzesz, tym zapłacisz niższe odsetki. Dodatkowym ograniczeniem jest Twój wiek. Banki określają limit wieku w momencie ukończenia spłaty kredytu. Im starszy jesteś, tym szansa na maksymalną spłatę zobowiązania jest mniejsza.
Czym jest i jak działa pożyczka hipoteczna?
Pożyczka hipoteczna to długoterminowe zobowiązanie zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, ale w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego możesz przeznaczyć je na dowolny cel. Bank lub inny pożyczkodawca nie sprawdza, czy środki wydasz na remont, samochód, sprzęt RTV i AGD czy wakacje. Dzięki zabezpieczeniu na nieruchomości pożyczka hipoteczna zwykle jest tańsza niż kredyt gotówkowy, ale zazwyczaj droższa od kredytu hipotecznego i wymaga odpowiedniej zdolności kredytowej. Najważniejsze cechy tego produktu finansowego to:
- Okres spłaty wynosi najczęściej maksymalnie od 20 do 25 lat, zatem jest krótszy niż w przypadku kredytu hipotecznego.
- Możesz otrzymać kwotę, która stanowi od 50% do 80% wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie, ale wszystko zależy od oferty banku.
- Środki możesz wykorzystać na dowolny cel. Pożyczkodawca nie będzie sprawdzać, jak została zagospodarowana kwota pożyczki. Interesuje go wyłącznie to, aby zobowiązanie było spłacane terminowo.
- Pożyczkę hipoteczną może Ci udzielić nie tylko bank, ale również firma pożyczkowa, fundusze, jak i inne podmioty gospodarcze.
- Nie musisz mieć wkładu własnego.
- Jest to zobowiązanie tańsze od kredytu gotówkowego, ale zazwyczaj droższe niż kredyt hipoteczny.
Uwaga!
Ile można pożyczyć w ramach pożyczki hipotecznej?
Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej ograniczona jest wartością nieruchomości. Zwykle możesz pożyczyć nie więcej niż 70 %, a czasem do 80% wartości nieruchomości. Dodatkowo banki mogą wprowadzać też ograniczenia kwotowe zarówno w zakresie maksymalnej jak i minimalnej kwoty finansowania.
| Nazwa banku | Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej | Maksymalny okres spłaty |
|---|---|---|
| ING Bank Śląski | do 80% wartości nieruchomości | 25 lat |
| Bank Millennium | do 70% | 25 lat |
| BOŚ Bank | do 70% | 30 lat |
| Bank Pocztowy | do 70% | 30 lat |
| PKO BP | do 60% | 20 lat |
| Bank Spółdzielczy w Kowalu | do 60% (nie więcej niż 350 tys.) | 15 lat |
| mBank | do 55% | 20 lat |
Kiedy trzeba mieć własną nieruchomość przy pożyczce czy kredycie hipotecznym?
Przy kredycie hipotecznym nie musisz posiadać mieszkania, domu ani działki, ponieważ zabezpieczeniem może być nieruchomość, którą dopiero kupujesz. Przy pożyczce hipotecznej własna nieruchomość jest już jednak potrzebna, bo to ona stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
W przypadku kredytu hipotecznego hipoteka najczęściej ustanawiana jest na finansowanej nieruchomości, czyli np. mieszkaniu lub domu kupowanym za środki z banku. Możliwe jest też zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością, którą już posiadasz, np. domem, mieszkaniem albo działką.
Inaczej wygląda to przy pożyczce hipotecznej. Ponieważ pieniądze możesz przeznaczyć na dowolny cel, a nie konkretnie na zakup nieruchomości, musisz mieć już nieruchomość, na której zostanie ustanowiona hipoteka. To ona daje pożyczkodawcy zabezpieczenie na wypadek problemów ze spłatą.
Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – najważniejsze różnice
Najważniejsza różnica między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną dotyczy celu finansowania: kredyt hipoteczny jest przeznaczony przede wszystkim na zakup, budowę, remont lub wykończenie nieruchomości, a pożyczkę hipoteczną można wykorzystać na dowolny cel. Różnice obejmują też dostępnych pożyczkodawców, maksymalny okres spłaty, możliwą kwotę finansowania, konieczność udokumentowania wydatków, oprocentowanie oraz wkład własny. Zestawienie tych parametrów pozwala szybko sprawdzić, który produkt lepiej pasuje do planowanego wydatku i sytuacji finansowej kredytobiorcy.
Aby ułatwić zrozumienie różnic między tymi dwoma produktami finansowymi, zebrałem ich najważniejsze parametry i informacje o nich w poniższej tabeli.
| Kredyt hipoteczny | Pożyczka hipoteczna | |
|---|---|---|
| Kto udziela? | Banki i SKOK-i | Banki, SKOK-i, firmy pożyczkowe i inne podmioty |
| Maksymalny okres spłaty | 30-35 lat | 15-30 lat |
| aksymalna kwota | 80-90% wartości zabezpieczenia (100% w przypadku Rodzinnych kredytów mieszkaniowych) | od 50 do 80% wartości zabezpieczenia pożyczki hipotecznej |
| Cel finansowania | Nabycie prawa własności budynku mieszkalnego, budowa domu, zakup gruntu, przeprowadzenie remontu lub wykończenia nieruchomości. | Dowolny |
| Czy trzeba udowodnić wykorzystanie środków? | Tak | Nie |
| Oprocentowanie | Z reguły niższe | Przeważnie oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest wyższe |
| Wkład własny | 10-20% (nie obowiązuje w przypadku Rodzinnych kredytów mieszkaniowych) | Nie musisz go mieć |
Banki mają ofertę zobowiązań zabezpieczonych hipoteką nie tylko dla indywidualnych odbiorców, ale również firm. Jeśli potrzebujesz wsparcia finansowego dla przedsiębiorstwa, nic nie stoi na przeszkodzie. W tym przypadku oferty będą się nieco różnić.
Kiedy wybrać pożyczkę hipoteczną a kiedy kredyt hipoteczny ?
Kredyt hipoteczny wybierz wtedy, gdy potrzebujesz pieniędzy na konkretny cel mieszkaniowy, np. zakup mieszkania, budowę domu, remont czy refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku. Pożyczka hipoteczna będzie lepszym rozwiązaniem, jeśli masz nieruchomość pod zabezpieczenie i chcesz przeznaczyć środki na dowolny cel, np. spłatę innych zobowiązań, zakup samochodu, leczenie albo większy wydatek prywatny. Co do zasady kredyt hipoteczny zwykle jest tańszy, ale wymaga realizacji określonego celu, natomiast pożyczka hipoteczna daje większą swobodę, choć często kosztuje więcej.
Oba produkty finansowe mają zastosowanie w różnych przypadkach. Sięgnij po kredyt hipoteczny, jeśli potrzebujesz środków na:
- zakup mieszkania, domu czy działki,
- budowę domu,
- przeprowadzenie remontu czy wykończenia Twojej nieruchomości – wprawdzie musisz wtedy dopełnić więcej formalności niż w przypadku pożyczki hipotecznej, ale zobowiązanie będzie Cię kosztować mniej,
- na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa lokalu,
- refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku.
W takich przypadkach wybór kredytu hipotecznego oznacza, że korzystanie ze środków banku będzie Cię kosztować mniej. Zanim podpiszesz umowę porównaj oferty kilku instytucji. Zwróć uwagę nie tylko na oprocentowanie zobowiązania, ale przede wszystkim na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania – im jest niższa, tym lepiej. Nie musisz sprawdzać ofert na każdej stronie banku. Wystarczy, że skorzystasz z naszego Rankingu kredytów hipotecznych – dzięki niemu w kilka chwil porównasz wiele ofert i wybierzesz tą, którą uznasz za najkorzystniejszą.
Kiedy lepiej skorzystać z pożyczki hipotecznej? Wybierz ją, jeśli:
- Potrzebujesz środków, które chcesz przeznaczyć na dowolny cel.
- Masz nieruchomość, która może stanowić zabezpieczenie spłaty pożyczki – ważne, żeby nie była obciążona hipotecznie.
- Pilnie potrzebujesz dużej kwoty środków, np. na kosztowne leczenie – uzyskanie odpowiedniej sumy w ramach kredytu gotówkowego może być trudne i dużo droższe. Pożyczka hipoteczna może Ci ułatwić realizację celu.
Co do zasady, jeżeli możesz skorzystać z kredytu hipotecznego i masz szansę na jego otrzymanie, wybierz ten produkt. Jeśli potrzebujesz gotówki na dowolny cel niezwiązany z kupnem nieruchomości, wybierz pożyczkę hipoteczną. Mimo większej liczby formalności niż przy kredycie gotówkowym, będzie to niemal na pewno zdecydowanie tańszy sposób na pozyskanie środków, o ile skorzystasz z oferty banku. W przypadku propozycji firm nie jest to już takie pewne.
Kredyt czy pożyczka z zabezpieczeniem hipotecznym – jakie warunki musisz spełnić warunki?
Aby otrzymać kredyt lub pożyczkę z zabezpieczeniem hipotecznym w banku, musisz mieć odpowiednią zdolność kredytową, pozytywną historię w BIK oraz możliwość ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Bank sprawdzi, czy Twoje dochody pozwalają na terminową spłatę rat, zweryfikuje Twoje aktualne zobowiązania i przeanalizuje dane w bazach dłużników.
Najważniejsze warunki to:
- Zdolność kredytowa – bank oceni Twoje dochody, wydatki, formę zatrudnienia oraz inne spłacane kredyty lub pożyczki. Na tej podstawie sprawdzi, czy stać Cię na regulowanie rat.
- Pozytywna historia kredytowa – przy analizie wniosku bank obowiązkowo zweryfikuje Cię w BIK-u, a może również sprawdzić inne bazy, np. Krajowy Rejestr Długów.
- Zabezpieczenie hipoteczne – konieczne jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości, czyli dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. To właśnie nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
W przypadku kredytu hipotecznego potrzebny jest jeszcze wkład własny. Przy pożyczce hipotecznej nie musisz mieć własnych środków, bo hipoteka ustanawiana jest na nieruchomości, którą już masz.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile trwa uzyskanie kredytu hipotecznego, a ile pożyczki hipotecznej?
Uzyskanie kredytu hipotecznego zwykle trwa od kilku tygodni do 1 – 2 miesięcy – bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej od momentu złożenia pełnego wniosku Pożyczkę hipoteczną można otrzymać często szybciej, najczęściej w ciągu kilkunastu dni lub kilku tygodni, choć przy ofercie bankowej procedura może być podobna jak przy kredycie hipotecznym.
Kto płaci za wycenę nieruchomości przy kredycie hipotecznym lub pożyczce hipotecznej?
Za wycenę nieruchomości najczęściej płaci wnioskodawca (kredytobiorca albo pożyczkobiorca). W zależności od zasad instytucji klient może sam zlecić operat rzeczoznawcy albo zapłacić bankowi za wycenę wykonaną w ramach procedury kredytowej.
Czy można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny lub pożyczkę hipoteczną bez dodatkowych kosztów?
Kredyt hipoteczny i pożyczkę hipoteczną można spłacić wcześniej, ale nie zawsze bez dodatkowych kosztów. Ewentualna prowizja zależy od umowy, rodzaju oprocentowania i momentu wcześniejszej spłaty, dlatego warto sprawdzić te warunki przed podpisaniem dokumentów.
Źródła
https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
