Planujesz większy wydatek i masz nieruchomość? 🏠 Pożyczka hipoteczna to sposób na uzyskanie dodatkowych środków na dowolny cel – bez konieczności gromadzenia wkładu własnego i z niższym oprocentowaniem niż w przypadku kredytu gotówkowego. Zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka na Twoim domu, mieszkaniu lub działce. Sprawdź, jak działa pożyczka hipoteczna i czy możesz z niej skorzystać.
- 1. Czym jest pożyczka hipoteczna?
- 1.1. Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – kluczowe różnice
- 2. Kto może skorzystać z pożyczki hipotecznej?
- 3. Na jaki cel można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną?
- 4. Jakie są koszty pożyczki hipotecznej?
- 4.1. Oprocentowanie stałe czy zmienne – jakie wybrać?
- 5. Ile i na jak długo można pożyczyć?
- 6. Proces wnioskowania – krok po kroku
- 7. Jakie warunki pożyczek hipotecznych oferują banki w 2025?
- 8. Jakie są wady i zalety pożyczki hipotecznej?
- 9. Warto wiedzieć
Pożyczka hipoteczna, choć podobna w swej konstrukcji do kredytu hipotecznego, stanowi bardziej elastyczną formę finansowania. Uzyskane w ten sposób pieniądze możesz właściwie wydać dowolnie, a nie tylko na cel związany z kupnem nieruchomości czy jej remontem. Ten rodzaj finansowania będzie również tańszy niż standardowy kredyt gotówkowy. Sprawdźmy zatem jakie warunki trzeba spełnić, żeby móc pożyczyć pieniądze oraz jak złożyć wniosek o pożyczkę.
Czym jest pożyczka hipoteczna?
Pożyczka hipoteczna to umowa, w ramach której bank pożyczy Ci pieniądze w zamian za ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Maksymalnie możesz w ten sposób pożyczyć do 50 – 70% (rzadziej 80%) wartości domu, mieszkania lub działki. Pozyskane środki możesz wydać dowolnie, choć zwykle bank zastrzega, że nie może być to cel związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Oprócz hipoteki na nieruchomości, banki mogą stosować również inne 🛡️formy zabezpieczeń, takie jak:
➡️poręczenie cywilne lub wekslowe,
➡️weksel in blanco,
➡️umowne prawo potrącenia wierzytelności,
➡️przelew wierzytelności z gwarancji,
➡️ubezpieczenie wierzytelności,
➡️blokada środków pieniężnych na rachunku bankowym,
➡️zastaw na denominowanych w złotówkach dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – kluczowe różnice
W polskim systemie prawnym możliwość udzielania kredytów została zarezerwowana dla banków i SKOK-ów. Dotyczy to zarówno kredytów gotówkowych, jak i hipotecznych. Natomiast pożyczkę (hipoteczną lub gotówkową) możesz uzyskać zarówno w banku, SKOK-u, jak i firmie pozabankowej.
Ponadto przyjęło się używanie określenia kredyt hipoteczny tylko w znaczeniu kredytu celowego 🎯, zabezpieczonego na właśnie powstającej lub kupowanej nieruchomości. W praktyce kredyt hipoteczny może mieć nieco szerszy zakres – możesz przeznaczyć go również na kupno działki,🔨remont nieruchomości czy refinansowanie zobowiązania w innym banku. Jednak pożyczka, mimo ustanowienia hipoteki na nieruchomości, jest rozwiązaniem bardziej elastycznym. Pozyskane w ten sposób środki możesz wydać na dowolny cel.
Kolejna różnica pomiędzy kredytem a pożyczką (hipoteczną) dotyczy wkładu własnego. Jest on wymagany tylko dla kredytu hipotecznego. Przy pożyczce zgromadzenie środków na pokrycie wkładu własnego nie będzie konieczne. Jednocześnie w ramach kredytu hipotecznego można📊pożyczyć więcej – do 90% wartości nieruchomości – pozostałą część stanowi wkład własny. Kwota pożyczki hipotecznej będzie niższa i w zależności od oferty banku maksymalnie wyniesie około 50-80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
Kluczowe różnice pomiędzy pożyczką hipoteczną a kredytem hipotecznym prezentujemy w poniższej tabeli:
| Pożyczka hipoteczna | Kredyt hipoteczny | |
|---|---|---|
| Cel finansowania | Dowolny | Określony - wynikający z umowy np. kupno, budowa, remont nieruchomości, refinansowanie kredytu hipotecznego |
| Podmiot udzielający finansowania | Banki, SKOK-i i firmy pozabankowe | Banki, SKOK-i |
| Wartość finansowania | Maksymalnie około 50-80% wartości nieruchomości | Do 90% wartości nieruchomości |
| Wkład własny | Niewymagany | Co najmniej 20% wartości nieruchomości - minimum 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu spłaty |
| Okres kredytowania | Krótszy - z reguły do 20- 25 lat | Maksymalnie do 35 lat |
| Wysokość oprocentowania | Wyższe niż przy kredycie hipotecznym, niższe niż przy kredycie gotówkowym | Niższe niż przy pożyczce hipotecznej i kredycie gotówkowym |
Kto może skorzystać z pożyczki hipotecznej?
Pożyczka hipoteczna to rozwiązanie dla osób, które posiadają nieruchomość i mogą ustanowić na niej hipotekę. Zabezpieczenie spłaty może być ustanowione na dowolnej nieruchomości: mieszkaniu, domu jednorodzinnym czy działce gruntu pod zabudowę jednorodzinną. Standardowo zabezpieczeniem może być nieruchomość, która znajduje się na terenie Polski.
Kluczowy jest brak innych obciążeń na nieruchomości i jej wartość. Bank wymaga zwykle wpisu hipoteki na pierwszym miejscu w księdze wieczystej – ma to wpływ na kolejność zaspokojenia wierzytelności. Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, bank nie udzieli Ci finansowania w wysokości sięgającej 100% zabezpieczenia. W przypadku pożyczki hipotecznej granicę pożyczki wyznacza zazwyczaj kwota około 50 – 70 % wartości nieruchomości.
Do wniosku o pożyczkę hipoteczną potrzebne będą 📄dokumenty związane z nieruchomością, na której ma zostać ustanowiona hipoteka. Najczęściej wymagane jest podanie numeru księgi wieczystej wraz z dokumentem potwierdzającym podstawę nabycia nieruchomości – np. akt notarialny czy postanowienie sądu o nabyciu spadku. Konieczna jest również wycena nieruchomości.
Spróbuj tego
Kolejny wymóg to odpowiednio wysoka 📊 zdolność kredytowa. Bank standardowo będzie wymagał przedstawienia dokumentów związanych z wysokością zarobków oraz określenia przez wnioskodawcę poziomu stałych miesięcznych wydatków. Dodatkowo musisz liczyć się ze sprawdzeniem dotychczasowej historii spłaty zobowiązań ujawnionych w bazie BIK. Dobra historia kredytowa na pewno ułatwi pożyczenie pieniędzy w banku.
Na jaki cel można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną?
Pieniądze uzyskane w ramach pożyczki możesz przeznaczyć dowolnie. Ważne tylko, żeby środki nie zostały wydane na cel związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem pozyskane finansowanie możesz wydać m.in. na:
🏠 kupno innej nieruchomości,
🔨remont mieszkania,
🚗 samochód,
✈wycieczkę,
🛋️meble,
lub inne, dowolne potrzeby.
Spróbuj tego
Jakie są koszty pożyczki hipotecznej?
Podstawowe koszty, które mogą się pojawić w przypadku pożyczki hipotecznej, to standardowo:
➡️oprocentowanie – zmienne lub okresowo stałe,
➡️prowizja – zwykle liczona jest jako procent od wartości udzielonego finansowania.
Przy kredytach czy pożyczkach długoterminowych, a takim jest również hipoteczna pożyczka, bank może wymagać też dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania. Z reguły będzie to:
➡️cesja ubezpieczenia nieruchomości na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych,
➡️ubezpieczenie na życie czy na wypadek utraty pracy przez kredytobiorcę.
Wykupienie polisy chroniącej zdrowie i życie nie jest obowiązkowe, ale może mieć wpływ na podwyższenie zdolności kredytowej czy uzyskanie lepszych warunków finansowania.
Poza oprocentowaniem, prowizją i ubezpieczeniem mogą pojawić się dodatkowe opłaty, które warto uwzględnić szacując koszty związane z pożyczką hipoteczną. Są to m.in.:
➡️Wpis hipoteki do księgi wieczystej – opłata stała od wniosku o wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
➡️Opłata z tytułu przygotowania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego – około 600 do 1000 zł – to na jej podstawie bank szacuje jaką maksymalną kwotę może Ci pożyczyć. Możesz samodzielnie zlecić przygotowanie wyceny lub skorzystać z rzeczoznawcy banku.
Dodatkowe koszty mogą pojawić się również na etapie spłaty zobowiązania np. w razie:
➡️Wcześniejszej spłaty pożyczki – warto wcześniej sprawdzić jakie warunki w tym zakresie oferuje bank jeszcze przed podpisaniem umowy.
➡️Podwyższenia kwoty pożyczki – może to być dodatkowa prowizja liczona jako procent od kwoty podwyższenia.
➡️Podpisania aneksu do umowy – ewentualne zmiany umowy w trakcie spłaty zobowiązania mogą wiązać się z dodatkową opłatą za przygotowanie dokumentów.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – jakie wybrać?
W ofercie banków znajdziesz zarówno pożyczkę hipoteczną ze stałym, jak i zmiennym oprocentowaniem. Które wybrać? To zależy.
➡️Oprocentowanie zmienne nie jest odporne na wahania stóp procentowych, które wpływają na wysokość stawki WIBOR (drugi obok marży banku element składowy oprocentowania zmiennego). Zatem w razie podwyżki stóp procentowych koszty pożyczki wzrosną. Możliwa jest jednak również korzystna sytuacja – obniżenie stóp procentowych i niższe raty.
➡️Oprocentowanie stałe chroni przed zwiększeniem kosztów kredytu, ale z drugiej strony nie pozwala skorzystać z pozytywnych konsekwencji spadku stóp procentowych. Warto dodać, że w Polsce obowiązuje oprocentowanie okresowo stałe, ustalane zwykle na okres od 5 do 7 lat. Zatem w sytuacji wyższego prawdopodobieństwa podwyższenia stóp procentowych, możesz zdecydować się na okresowo stałą stopę procentową, a po tym okresie wybrać oprocentowanie zmienne.
Spróbuj tego
Ile i na jak długo można pożyczyć?
Jak już wspominaliśmy wysokość finansowania, którą możesz uzyskać, uzależniona jest od wartości nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Maksymalna kwota zależy od polityki banku, ale najczęściej są to oferty z limitem na poziomie od 50 do 70 % (rzadziej 80%) wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przy hipotece ustanowionej na mieszkaniu wycenionym na 200 000 zł możesz maksymalnie otrzymać od 100 000 do 140 000 zł.
Z uwagi na większą liczbę formalności: konieczność wyceny nieruchomości, wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ten rodzaj finansowania sprawdzi się szczególnie przy wyższych kwotach niż te, pożyczane standardowo w ramach kredytów gotówkowych. Banki mogą również wprowadzić minimalną kwotę, od której dostępna jest pożyczka hipoteczna.
Proces wnioskowania – krok po kroku
🔍Wybierz ofertę – porównaj koszty i warunki finansowania.
📞Skontaktuj się z konsultantem banku. Możesz to zrobić telefonicznie lub online wysyłając wiadomość bezpośrednio ze strony banku, albo stacjonarnie po wcześniejszym umówieniu spotkania – pracownik banku wstępnie oszacuje Twoją zdolność kredytową i pomoże wybrać najkorzystniejszy sposób finansowania.
🧾Złóż wniosek o pożyczkę – zrobisz to stacjonarnie w oddziale banku lub online. Pamiętaj o dołączeniu do wniosku wymaganych przez bank załączników dotyczących Twojego wynagrodzenia i dokumentów związanych z nieruchomością, która ma stanowić zabezpieczenie spłaty.
🕰️Poczekaj na decyzje kredytową – otrzymasz ją po weryfikacji dokumentów i Twojej zdolności kredytowej.
🖋Podpisz umowę – zwykle trzeba to zrobić stacjonarnie w placówce banku.
Jakie warunki pożyczek hipotecznych oferują banki w 2025?
Oferty pożyczki hipotecznej znajdziesz w większości banków komercyjnych. To rozwiązanie prawie tak popularne jak kredyt hipoteczny.
Pożyczka hipoteczna w PKO BP
Bank oferuje finansowanie na dowolny cel z okresem spłaty na 20 lat i możliwością wcześniejszej spłaty zobowiązania. Maksymalna kwota zobowiązania ograniczona jest do 60 % wartości nieruchomości.
Pożyczka w Banku Millennium
W Millennium Banku w ramach pożyczki hipotecznej możesz liczyć na pieniądze na dowolny cel w kwocie do 70 % wartości nieruchomości. Nie zapłacisz prowizji za udzielenie kredytu i wcześniejszą spłatę zobowiązania. Dodatkowo możesz zyskać niższe oprocentowanie, jeśli skorzystasz z innych produktów banku.
Pożyczka w mBanku
Oferta obejmuje finansowanie w wysokości do 75 % wartości nieruchomości. Bank nie pobiera prowizji za udzielenie pożyczki hipotecznej ani za jej częściową wcześniejszą spłatę. Możesz wybrać oprocentowanie zmienne lub stałe ustalane na okres 5 lat.
Pożyczka w Santander Bank Polska
To pieniądze na dowolny cel niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wysokość pożyczki ograniczona jest do 60 % wartości nieruchomości. Spłata może być rozłożona na 20 lat.
Pożyczka w ING Banku Śląskim
Oferta obejmuje: minimalną kwotę pożyczki hipotecznej od 70 000 zł, finansowanie do 80 % wartości nieruchomości i długi 25-letni okres spłaty zobowiązania. Możesz nadpłacić lub wcześniej spłacić zobowiązanie w całości bez dodatkowych kosztów.
Pożyczka w BOŚ Banku
W BOŚ Banku możesz otrzymać pożyczkę hipoteczną w wysokości do 70% wartości nieruchomości i okresem kredytowania rozłożonym na 30 lat. Pieniądze możesz wydać dowolnie. Wniosek o finansowanie złożysz w najbliższym oddziale banku
Warunki aktualne na dzień 23.07.2025 r.
Jakie są wady i zalety pożyczki hipotecznej?
W zależności od potrzeb, które ma zaspokoić finansowanie, można wskazać na różne wady i zalety każdego rozwiązania. W przypadku pożyczki hipotecznej warto zwrócić uwagę, że:
🟢jest to rozwiązanie tańsze niż kredyt gotówkowy,
🟢nie wymaga zgromadzenia wkładu własnego,
🟢pozyskane środki możesz przeznaczyć na dowolny cel,
🟢okres spłaty pożyczki może być dłuższy niż 10 lat.
Minusem pożyczki hipotecznej może być natomiast:
🔴większa liczba formalności i dłuższy okres oczekiwania na decyzję kredytową niż przy zwykłym kredycie gotówkowym,
🔴ograniczenie oferty do określonego kręgu osób – mających prawo do nieruchomości,
🔴ryzyko utraty nieruchomości w razie problemów z terminową spłatą.
Naszym okiem
Pożyczka hipoteczna jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które potrzebują znacznych środków na cel inny niż zakup mieszkania. Kupując dom jednorodzinny lub mieszkanie dla siebie, lepiej skorzystać z kredytu hipotecznego.
Warto wiedzieć
- Pożyczka hipoteczna to forma finansowania zabezpieczona na nieruchomości – środki możesz przeznaczyć na dowolny cel, z wyłączeniem działalności gospodarczej.
- Wymagana jest dobra zdolność kredytowa i nieruchomość bez obciążeń – maksymalnie pożyczysz około 50–80% jej wartości, w zależności od oferty banku.
- Oprocentowanie jest niższe niż w kredycie gotówkowym, ale formalności są bardziej rozbudowane i wymagają m.in. wyceny oraz wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy pożyczkę hipoteczną można otrzymać na nieruchomość, która jest współwłasnością?
Tak, ale konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli na ustanowienie hipoteki. Bank nie udzieli pożyczki hipotecznej bez zabezpieczenia na pełnej wartości nieruchomości – dlatego formalności mogą być bardziej skomplikowane niż w przypadku jednego właściciela.
Czy pożyczkę hipoteczną można otrzymać na nieruchomość w trakcie spłaty kredytu hipotecznego?
W większości przypadków nie. Banki zwykle wymagają wpisu jako wierzyciela na pierwszej pozycji w księdze wieczystej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W praktyce oznacza to, że przed złożeniem wniosku o pożyczkę najpierw trzeba spłacić wcześniejszy kredyt lub wskazać inną nieruchomość jako zabezpieczenie.
Czy pożyczka hipoteczna się opłaca?
To zależy od indywidualnych potrzeb. Jako alternatywa dla wysokiego kredytu gotówkowego pożyczka hipoteczna będzie tańsza, a dłuższy okres kredytowania ułatwi spłatę dzięki niższej racie. W przypadku kupna nieruchomości korzystniejszy może być kredyt hipoteczny.
Dzień dobry, mam podobna historię jak poniżej . Mam mieszkanie zakupione przed ślubem, jestem jedynym właścicielem a banki mówią mi że chcąc wziąć pożyczkę hipoteczną muszę ja wziąć wspólnie z żona, że sam nie mogę. Jak więc to jest, bo komentarz do wpisu Pani Gosi nie zgadza sie z tym co mówią banki.
Mąż przed ślubem miał mieszkanie własnościowe, czy po ślubie mąż może sam wziąć pożyczkę pod zastaw mieszkania? Czy potrzebna jest moja zgoda, lub istotna jest moja historia kredytowa.
Dzień dobry,
Mąż w dalszym ciągu jest jedynym właścicielem mieszkania. Może zaciągnąć pożyczkę pod jego zastaw. Nie potrzebuje w tym celu Pani zgody. Jeśli zaciąga pożyczkę sam, Pani historia kredytowa nie będzie sprawdzana – przecież to nie Pani będzie tą pożyczkę spłacać. Historia kredytowa miałaby znaczenie jedynie wówczas gdyby zaciągnęli Państwo pożyczkę wspólnie.
Pozdrawiam