Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Brak środków na pokrycie wkładu własnego wymaganego przy kredycie hipotecznym nie zawsze musi być problemem. Rozwiązaniem może być ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Niższy wkład własny to jednak wyższe koszty finansowania. Sprawdź kiedy takie rozwiązanie Ci się opłaca.

Zgodnie z Rekomendacją S, czyli wydanym przez Komisję Nadzoru Finansowego zbiorem zasad regulujących warunki udzielania kredytów zabezpieczonych hipoteką, bank nie może kredytować pełnej wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Przepisy określają maksymalną kwotę kredytu na poziomie 80% wartości nieruchomości. Oznacza to, że kredytobiorca musi posiadać środki na pokrycie co najmniej 20% wartości nieruchomości. Jest jeden wyjątek. Mianowicie wartość kredytu może stanowić do 90% wartości nieruchomości pod warunkiem ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia dla spłaty dodatkowej kwoty. W zależności od oferty banku może to być m.in. blokada środków na rachunku bankowym, przeniesienie określonej kwoty na własność banku lub odpowiednie ubezpieczenie.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – co to takiego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to forma zabezpieczenia, która chroni przede wszystkim interes banku, a Tobie umożliwia zaciągnięcie kredytu przy niższym wkładzie własnym. Bank sięga po to rozwiązanie wtedy, gdy składając wniosek o kredyt hipoteczny nie dysponujesz pełną, wymaganą przez niego kwotą na wkład własny.

Zgodnie z przepisami bank może udzielić Ci finansowania przy zgromadzonym wkładzie własnym na poziomie co najmniej 10% wartości nieruchomości, ale tylko pod warunkiem zastosowania dodatkowego zabezpieczenia. Jednym z najczęściej spotykanych rozwiązań jest właśnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Ile wynosi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie obejmuje kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy wymaganym a posiadanym wkładem własnym. Minimalna wartość wkładu własnego określona przepisami to 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania lub 10% pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia.

Jeśli zgromadziłeś środki na pokrycie wkładu własnego odpowiadającego 10% wartości nieruchomości, to ubezpieczenie dotyczy brakujących 10%. Dla wkładu własnego w wysokości 15%, ubezpieczenie będzie dotyczyć 5% brakującej kwoty. Co do zasady w każdym przypadku wkład własny nie może być niższy niż 10%.

Ile kosztuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zależy przede wszystkim od konkretnej oferty banku. Nie ma jednej, z góry ustalonej stawki, każdy bank może rozliczać to zabezpieczenie na własnych zasadach. Najczęściej ubezpieczenie niskiego wkładu oznacza dla Ciebie wyższą marżę kredytu hipotecznego, naliczaną do momentu, w którym spłacisz część kapitału odpowiadającą co najmniej 20% wartości nieruchomości.

Przykład

Jeśli nie udało Ci się uzbierać wkładu własnego na poziomie 20% wartości mieszkania, to zgodnie z aktualną na dzień 9 grudnia 202 r. ofercie banku PKO BP marża kredytu może zostać podwyższona o 0,25 p.p. do czasu, aż osiągniesz wymagany minimalny poziom wkładu własnego.

Jak przekłada się to na Twój portfel? Załóżmy, że mieszkanie, które chcesz kupić kosztuje 500 000 zł. Dysponujesz 50 000 zł wkładu własnego, więc resztę – 450 000 zł – finansujesz kredytem z okresem spłaty rozłożonym na 25 lat. W takiej sytuacji rata kredytu wyniesie 3 082,81 zł. Jeśli jednak zgromadzisz 100 000 zł wkładu własnego, rata spadnie o ponad 500 zł miesięcznie – do 2 578,81 zł.

W praktyce wyższy wkład własny to nie tylko mniejsze ryzyko dla banku, ale też realnie niższy koszt Twojego kredytu w każdym miesiącu.

Jak obliczyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Wysokość składki za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zależy od polityki danego banku oraz sposobu, w jaki naliczane jest to zabezpieczenie. Najprościej jest w sytuacji, gdy bank pobiera jednorazową składkę „z góry” – wtedy łatwo policzyć konkretny koszt.

Przykład

• Wartość nieruchomości: 500 000 zł
• Wkład własny: 50 000 zł (10% wartości nieruchomości)
• Minimalny wkład własny wymagany przez bank bez dodatkowych zabezpieczeń: 20%, czyli 100 000 zł
• Brakująca kwota do wymaganego wkładu własnego: 100 000 zł – 50 000 zł = 50 000 zł
• Stawka ubezpieczenia: 3,3% brakującej kwoty
• Koszt ubezpieczenia: 3,3% × 50 000 zł = 1 650 zł

Tyle jednorazowo zapłacisz za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w takim modelu rozliczenia.

W wielu bankach koszt ubezpieczenia nie jest jednak pobierany jako jednorazowa składka, ale ukryty w podwyższonej marży kredytu, która obowiązuje do czasu, aż spłacisz część kapitału odpowiadającą pełnemu wymaganemu wkładowi własnemu. Wtedy dokładne policzenie kosztu jest trudniejsze.

Przy ubezpieczeniu naliczanym w formie wyższej marży, najlepiej skorzystać z kalkulatorów kredytowych dostępnych na stronie banku i obliczyć o ile w takiej sytuacji wzrośnie Twoja miesięczna rata kredytu.

Jak pobierana jest składka za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

To, w jaki sposób zapłacisz za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, zależy od konkretnego banku. W praktyce spotkasz najczęściej dwa rozwiązania:

• Jednorazowa składka płatna „z góry” – bank pobierze opłatę za cały okres, w którym  zgodnie z harmonogramem powinieneś spłacić brakującą część wkładu własnego do wymaganego poziomu, np. w ciągu 3 lat. Składka jest wtedy liczona od różnicy między wysokością środków, które posiadasz, a minimalnym wkładem wymaganym przez bank.
• Podwyższona marża kredytu do czasu spłaty wymaganego wkładu własnego – dla Ciebie oznacza to po prostu wyższą miesięczną ratę do momentu, aż spłacisz kapitał odpowiadający pełnej, wymaganej kwocie wkładu własnego. Potem marża wraca do standardowego poziomu, a rata spada.

Czy i kiedy można uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?

Nie zawsze jedynym wyjściem przy zbyt niskim wkładzie własnym jest ubezpieczenie. Jeśli nie masz wymaganych przez bank środków w wysokości 20% wartości nieruchomości, część instytucji dopuszcza inne formy zabezpieczenia. Zamiast polisy możesz spotkać się m.in. z:

• blokadą środków na rachunku bankowym lub zastawem na dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP denominowanych w złotych,
• przeniesieniem określonej kwoty na własność banku – w złotówkach lub w innej walucie,
• przeniesieniem środków zgromadzonych w ramach III filaru emerytalnego, np. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

O tym, jakie dokładnie rozwiązania są dostępne, decyduje oferta konkretnego banku. Pełny katalog możliwych do zastosowania opcji określają przepisy.

Jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Nazwa ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może wprowadzać w błąd. Ten rodzaj polisy zabezpiecza przede wszystkim interes banku ograniczając ryzyko kredytowe związane z pożyczeniem wyższej kwoty. Właściwie jedyną korzyścią z wykupienia polisy dla Ciebie jako kredytobiorcy, jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego pomimo braku środków na pokrycie pełnej kwoty wkładu własnego. Minusem są natomiast wyższe koszty kredytowania, odczuwalne zwłaszcza wtedy, jeśli bank zastosuje podwyższoną marżę kredytu.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Rodzinny kredyt mieszkaniowy to rozwiązanie, które stanowi wyjątek od standardowej zasady konieczności posiadania wkładu własnego przy zakupie mieszkania lub domu. Program jest przeznaczony dla osób, które mają odpowiednio wysoką zdolność kredytową, ale nie dysponują oszczędnościami na wymagane 10–20% wartości nieruchomości. W takim przypadku wkład własny jest zastępowany gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Gwarancja BGK może obejmować część kosztów zakupu nieruchomości, ale ma swoje limity – jej łączna wartość nie może przekroczyć 200 000 zł oraz 20% lub 30% całkowitej kwoty wydatków, na które zaciągany jest kredyt (w zależności m.in. od sytuacji rodzinnej kredytobiorców).

Uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego wiąże się z dodatkowymi warunkami. Jednym z kluczowych jest brak prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego po stronie osób tworzących gospodarstwo domowe, którego dotyczy wniosek. Wyjątek przewidziano dla rodzin z dziećmi, którym w określonych sytuacjach przysługuje prawo do skorzystania z programu mimo posiadania nieruchomości. Dodatkowo, w ciągu 5 lat przed złożeniem wniosku nie mogła zostać dokonana darowizna mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny. Oprócz tego obowiązują ustawowe limity ceny mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym i wtórnym.

Czy warto zdecydować się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to jedno z rozwiązań, które daje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, nawet przy braku wystarczającej kwoty na pokrycie wymaganego wkładu własnego. Jeśli zależy Ci na kupnie mieszkania czy domu, to takie dodatkowe zabezpieczenie interesów banku, pomoże zrealizować ten cel.

Jednak, jeśli jest taka możliwość, to lepiej wstrzymać się z podpisaniem umowy kredytowej do czasu zgromadzenia wymaganej kwoty. To rozwiązanie tańsze i bezpieczniejsze. Kredytobiorca, który posiada środki na pokrycie wkładu własnego i dobrą zdolność kredytową jest dla banku bardziej wiarygodny i co się z tym wiąże, może liczyć na lepsze warunki kredytowe.

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

izabela.stachura@rankomat.pl

Jestem absolwentką wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Doświadczenie prawnicze zdobywałam w działach prawnych spółek handlowych z branży produkcyjnej oraz deweloperskiej m.in. jako Specjalista ds. organizacyjno – prawnych i Kierownik działu organizacyjno – prawnego. O finansach piszę od 2017 r. Entuzjastka rzetelnej informacji i dokładnego researchu.

Moje teksty możesz znaleźć m.in. w serwisach: Rankomat, Gazeta Bankowa, Puls HR, oraz CEO Magazyn. W czasie wolnym poszerzam swoją wiedzę na tematy związane m.in. z cyberbezpieczeństwem - również w branży finansowej i pracą z informacją. Prywatnie dużo czytam – najchętniej fantastykę i książki psychologiczne.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: