Ceny mieszkań są w miarę stabilne, a jednocześnie coraz bardziej spada oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z drugiej strony rośnie zdolność kredytowa Polaków. Według analizy Rankomat.pl i Rentier.io para zarabiająca miesięcznie 12 tys. zł na rękę może zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 929 tys. zł, czyli większy o 169 tys. zł niż przed rokiem. Na dostępną kwotę kredytu wpływ ma każde kolejne dziecko. Dla wspomnianego dochodu 12 tys. zł, pierwsze dziecko obniża zdolność o 105 tys. zł, a drugie o kolejne 155 tys. zł, a przy 3 dzieci zdolność może być niższa łącznie nawet o 445 tys. zł. Bardziej dostępne kredyty i stabilne ceny mieszkań doprowadziły do przełamania kluczowej dla młodych bariery, która od II kw. 2022 r. utrudniała im zakup mieszkania. W tym czasie nabycie mieszkania 50 m2 w dużym mieście, przy kredycie bez dopłat, wymagało płacenia raty, która przewyższała 40% dochodu pary zarabiającej po medianie wynagrodzenia. To z kolei poziom, który zwykle oznacza brak możliwości uzyskania kredytu. Najnowsze dane NBP o transakcyjnych cenach mieszkań pokazują, że dzięki stabilnym cenom i niższemu oprocentowaniu kredytów udział raty w dochodzie przykładowej pary spadł do 38%. W praktyce oznacza to, że młodzi są w stanie kupić mieszkanie o przeciętnej wielkości w dużym mieście, mając dochody na poziomie mediany.
W połowie miast mieszkania tanieją, średnio o 1,6%
Po raz kolejny liczba miast ze spadkami cen była zbliżona do tych, w których ceny rosły. W styczniu 2026 r. na 17 zestawionych miast Polski w 8 mieszkania spadły w porównaniu do poziomu przed rokiem. Tempo spadków było jednak różne, bo od zaledwie -0,2 proc. w Białymstoku do -5,4% w Sosnowcu. W grupie miast z taniejącymi mieszkaniami znalazły się też droższe lokalizacje, jak Wrocław (-1,7 proc.) i Warszawa (-0,5 proc.). Pozostałe 9 miast notowało wzrosty od +0,7 proc. w Krakowie do +11,4 proc. w Gdańsku, który i tak jest w TOP 3 miast z najdroższymi nieruchomościami.
Ofertowe stawki w styczniu 2026 r. zaczynały się od 6 557 zł w Sosnowcu i dochodziły do poziomu 17 156 zł w Warszawie - za 1 m2 łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego. W 12 na 17 miast metr kwadratowy był oferowany za co najmniej 10 tys. zł, a tuż poniżej tej granicy znalazły się Łódź (9 389 zł) i Toruń (9 570 zł).
W przeliczeniu na metraż mieszkanie 50 m2 w styczniu 2026 r. oferowano od prawie 328 tys. zł w Sosnowcu do niecałych 858 tys. zł w Warszawie, a więc lokal w najtańszym mieście stanowił 38 proc. wartości mieszkania w stolicy.
Styczeń 2026 na rynku sprzedaży przyniósł więcej nowych ogłoszeń w porównaniu do końcówki roku (+9,9% m/m), ale też lekki spadek aktywnych ofert (-2,1% m/m). Już teraz można prognozować, że 2026 będzie rokiem stabilizacji z lokalnymi odchyleniami. Póki co mieszkania na sprzedaż nadal mają się bardzo różnie pod względem cen. W krótszej perspektywie, czyli z miesiąca na miesiąc, po stronie wzrostów wyróżnia się Szczecin (+6,7%) i Bydgoszcz (+6,2%), a po stronie spadków najtańsze miasta w zestawieniu, czyli Sosnowiec (-17,7%) oraz Częstochowa (-11,6%). W ujęciu rok do roku średnia zmian cen jest niewielka, ok. +1,6% r/r, ale podobnie do porównania miesiąc do miesiąca rozrzut jest szeroki
- komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io
Kupujących stać na większy kredyt hipoteczny
Obniżki stóp procentowych w 2025 roku spowodowały, że kredyty hipoteczne są łatwiej dostępne. Banki znacząco zwiększyły zdolność kredytową, a ta zależy przede wszystkim od dochodów, dlatego osoby najlepiej zarabiające mogą zaciągnąć kredyt nawet o prawie 300 tys. zł większy niż jeszcze rok temu. Ale dochód 2 osób rzędu 20 tys. zł netto to w Polsce rzadkość, dlatego bardziej miarodajne jest porównanie niższych wynagrodzeń.
Najmniej kwotowo zyskał przez rok singiel z dochodem 6 tys. zł, bo jego zdolność kredytowa wzrosła o 71,5 tys. zł. Nieznacznie większy wzrost uzyskały 2 osoby, z dochodem 8 tys. zł netto. Ich zdolność wzrosła o 78 tys. zł, a przy dochodach 10 tys. zł zwiększyła się o 120 tys. zł. Zarobki na poziomie 12 tys. zł to już zdolność wyższa o 169 tys. zł.
Przy wyższej wartości mienia albo niższym udziale raty kredytu zmienia się profil ryzyka i oczekiwania co do polisy. Rozszerzone wersje ubezpieczenia zawierają szereg przydatnych opcji, jak OC w życiu prywatnym, ochrona dla zwierząt domowych, przedmioty szklane, pakiet medyczny czy w końcu wybranie formuły ubezpieczenia All risk. Warto pamiętać, że im więcej zdarzeń w polisie mieszkaniowej, tym bardziej rośnie prawdopodobieństwo wypłaty odszkodowania
– podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.
Każde kolejne dziecko obniża zdolność kredytową
Na fali dyskusji o zapaści demograficznej w Polsce, warto też wspomnieć o tym, jak wyglądają konkretne wartości dostępnej kwoty kredytu pod kątem posiadania dzieci lub ich braku. Przy dochodzie 12 tys. zł netto 2 dorosłych bez dzieci ma zdolność kredytową w wysokości nawet 950 tys. zł. W przypadku takiego samego dochodu, ale posiadania jednego dziecka dostępna kwota wynosi 845 tys. zł, a przy dwójce dzieci 690 tys. zł. Oznacza to, że pierwsze dziecko obniża zdolność kredytową o 105 tys. zł, a drugie aż o 155 tys. zł. Z kolei trzecie dziecko w niektórych bankach potrafi obniżyć dostępną kwotę aż o 185 tys. zł, a łącznie przy 3 dzieci zdolność kredytowa jest mniejsza o 445 tys. zł.
Dzieci poniekąd regulują wysokość kredytu, który z kolei wpływa na sprzedaż mieszkań w Polsce. W 2026 roku dynamika sprzedażowa na rynku nieruchomości będzie zależeć od liczby i chęci udzielania kredytów przez banki, ale też sytuacji na rynku najmu czy konfliktu toczącego się za naszą wschodnią granicą.
Koszt kredytu w 2026 roku zdecyduje o ewentualnej zmianie kierunku na rynku sprzedaży mieszkań. Jeśli stopy procentowe utrzymają się na dotychczasowym poziomie, popyt raczej się wypłaszczy i ceny pozostaną stabilne, a przy kolejnych obniżkach możliwe jest szybsze „wymiecenie” ofert i punktowa presja na wzrosty w miastach z płytszą podażą. Drugim czynnikiem ryzyka są zmiany migracyjne związane z możliwym wygaszaniem wojny w Ukrainie — potencjalny spadek popytu na najem może przełożyć się na większą skłonność części inwestorów do sprzedaży, co lokalnie zwiększałoby podaż. Trzecia zmienna to regulacja najmu krótkoterminowego: jeśli będzie restrykcyjna, część lokali może przejść z segmentu krótkoterminowego do długoterminowego lub trafić na sprzedaż, szczególnie w centrach i lokalizacjach turystycznych
- dodaje Anton Bubiel.
Młodzi mogą wreszcie kupić przeciętne mieszkanie w dużym mieście
Zacznijmy od tego, że w idealnym scenariuszu rata kredytu mieszkaniowego nie powinna pochłaniać więcej niż 30 proc. dochodu. Z kolei poziom 40 proc. jest często granicznym. Jeśli rata miałaby wynosić więcej, to zwykle bank odmówi przyznania kredytu (wyjątki to osoby o wysokich dochodach).
Niestety, od II kw. 2022 r. para zarabiająca po przeciętnym wynagrodzeniu (medianie), jeśli chciała kupić mieszkanie w dużym mieście, o powierzchni 50 m2, to rata przekraczała limit 40 proc. W takich warunkach bank nie chciał im udzielić kredytu, a niedoszli nabywcy musieli decydować się na mniejszy metraż lub kupować mieszkanie na obrzeżach. Lub ostatecznie korzystać z kredytu z dopłatą.
Biorąc jednak pod uwagę najnowsze dane NBP o cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym w IV kw. 2025 r. dla 7 największych miast i uwzględniając obecny poziom oprocentowania, ten udział spadł do 38 proc. Oznacza to, że młodzi nareszcie są w stanie kupić przeciętnej wielkości mieszkanie w dużym mieście, mając przeciętnej wysokości dochody.
Należy jednak dodać, że sytuacja wciąż jest daleka od ideału. Bezpieczny poziom to maksymalnie 30 proc. Udziału raty kredytu w dochodzie. Aby tak się stało, ceny mieszkań nie mogłyby wzrosnąć przy jednoczesnym spadku oprocentowania kredytu do 4,4 proc.
Metodologia
Ofertowe ceny mieszkań dla rynku wtórnego oraz pierwotnego pochodzą z opracowania portalu Rentier.io w styczniu 2026 r. na podstawie analizy 32 615 ogłoszeń cen sprzedaży mieszkań dostępnych w 17 największych miastach Polski wg liczby ludności. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta. Dane o zdolności kredytowej w 11 bankach dotyczą lutego 2026 r. i porównania z analogicznym okresem sprzed roku. Udział raty w dochodach został opracowany na podstawie danych NBP o transakcyjnych cenach mieszkań na rynku pierwotnym w IV kw. 2025 r. dla 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Gdynia) w zestawieniu z medianą zarobków w Polsce w tym samym okresie.
