Ceny mieszkań pozostają stabilne. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io w 17 badanych miastach przeciętna zmiana roczna wynosi zaledwie +2,8%. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych, po wielu miesiącach obniżek, zaczęło rosnąć oprocentowanie. Szczególnie jest to widoczne w przypadku ofert z oprocentowaniem stałym. Podwyżek w tym zakresie dokonały m.in. PKO BP, mBank, Alior Bank, VeloBank, ING Bank Śląski czy BPS. W przypadku VeloBanku oprocentowanie stałe wzrosło z 5,74% do 6,68%, co przekłada się na wzrost kosztu kredytu o 18 304 zł w ciągu 5 lat obowiązywania stałej stawki. Z kolei wraz ze wzrostem WIBOR rośnie oprocentowanie zmienne – zarówno kredytów już spłacanych, jak i nowo udzielanych. Dla przykładu WIBOR 6M wzrósł z 3,69% (5 marca) do 3,85% (obecnie). Z kolei kontrakty terminowe FRA przewidują, że za 6 miesięcy stawka ta będzie wynosiła 4,07%.
Zmiany cen ofertowych w ostatnich miesiącach były zwykle niewielkie. Wśród analizowanych miast można jednak wyróżnić trzy wyjątki. Znaczące wzrosty odnotowaliśmy w Gdańsku (+11% r/r) oraz Bydgoszczy (+9% r/r). W Gdańsku, po wspomnianym wzroście, średnia cena osiągnęła rekordowy poziom 15 102 zł za m². Z kolei wyraźne spadki cen odnotowaliśmy w Sosnowcu (-8,9%).
Ta stabilizacja wynika z wciąż dużej podaży mieszkań czekających na nabywców. Z kolei liczba kupujących pozostaje ograniczona. Dzięki temu to kupujący mają dziś zdecydowaną przewagę. Jeśli porównują ceny i negocjują, to ostateczna cena może być znacznie niższa niż ta wystawiona w ogłoszeniu sprzedaży. Czasami w ten sposób można obniżyć cenę nawet o 15%.
Darmowy dostęp do danych o cenach transakcyjnych
Od 13 lutego 2026 r. kupujący mają dodatkowy instrument, który może pomóc w negocjacjach. Od tego dnia dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości stał się bezpłatny.
– Dla kupujących oznacza to łatwiejsze porównanie ceny ofertowej z realnymi cenami transakcyjnymi w danej okolicy, a więc mniejsze ryzyko przepłacenia i mocniejszą pozycję negocjacyjną. Dla sprzedających to z kolei lepszy punkt odniesienia przy ustalaniu ceny wyjściowej, co może ograniczać liczbę ofert oderwanych od realiów rynku i skracać czas potrzebny na dopasowanie oczekiwań do popytu. W praktyce taki dostęp powinien z czasem zmniejszać rozjazd między cenami ofertowymi a finalnymi oraz sprzyjać bardziej realistycznej wycenie mieszkań – komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Wspomniana zmiana raczej nie wywoła spadku cen, ale może utrudnić utrzymywanie zawyżonych oczekiwań. W połączeniu z obowiązkiem publikacji cen przez deweloperów rynek mieszkaniowy staje się dziś wyraźnie bardziej transparentny niż jeszcze rok temu.
Bazowym scenariuszem na najbliższe miesiące pozostaje stabilizacja z lokalnymi odchyleniami. Lutowe dane pokazują, że podaż lekko wzrosła miesiąc do miesiąca, ale nadal jest niższa niż przed rokiem, co ogranicza przestrzeń do większych przecen w skali całego rynku.
Raty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym mogą zacząć rosnąć
Na rynku kredytów hipotecznych wojna na Bliskim Wschodzie spowodowała znaczące zawirowania. Wyraźnie zmieniły się prognozy dotyczące stóp procentowych w Polsce. Jeszcze na początku marca spodziewano się kontynuacji obniżek. Obecnie kontrakty terminowe FRA wskazują, że za 6 miesięcy stawka WIBOR 6M może wynosić 4,07%. Obecnie jest to 3,85%, a jeszcze 5 marca wynosiła 3,69%. Gdyby faktycznie doszło do takiej zmiany, rata kredytu na 500 000 zł na 30 lat, z oprocentowaniem zmiennym, wzrosłaby o 121 zł w porównaniu z poziomem 5 marca.
…a tych z oprocentowaniem stałym już wzrosły
Z kolei oprocentowanie stałe w części banków już wzrosło. Dotyczy to wyłącznie nowych ofert, a nie spłacanych już kredytów. Oprocentowanie stałe w już udzielonym kredycie nie zmienia się, zwykle przez 5 lat. Jednak proponowane nowym klientom stawki oprocentowania stałego w niektórych bankach zmieniają się nawet codziennie. W bankach takich jak PKO BP, mBank, Alior Bank, VeloBank, ING Bank Śląski czy BPS obecnie oferowane stawki są wyższe niż pod koniec lutego czy na początku marca.
Dla przykładu, jeśli ktoś 3 marca sprawdzał oprocentowanie stałe w Velo Banku, dla kredytu z wkładem własnym wyższym niż 20%, mógł liczyć na oprocentowanie 5,74%. Jeśli jednak nie złożył wniosku i obecnie chciałby skorzystać z takiego kredytu, oprocentowanie wyniesie już 6,68%. W przypadku kredytu na 500 000 zł na 30 lat oznacza to, że gdyby taka osoba zaciągnęła kredyt miesiąc wcześniej, płaciłaby ratę niższą o 305 zł. W ciągu 5 lat obowiązywania tej stałej stawki oznacza to wzrost kosztu kredytu o 18 304 zł.
Oczywiście nie zawsze skala podwyżek jest tak znacząca jak w powyższym przypadku, gdzie oprocentowanie wzrosło aż o 0,94 pkt. proc. Podwyżki wynikają ze wzrostu notowań kontraktów terminowych, którymi banki „zamrażają” oprocentowanie na 5 lat. Notowania 5-letniego kontraktu IRS jeszcze pod koniec lutego wskazywały oprocentowanie 3,75%, a obecnie 4,37%. Wzrost wynosi więc 0,62 pkt. proc. Taka podwyżka oprocentowania zwiększa ratę kredytu na 500 000 zł na 30 lat o 200 zł. Z kolei koszt w ciągu 5 lat obowiązywania stałej stawki rośnie o 11 991 zł.
Pierwotną przyczyną jest oczywiście niepewność związana z sytuacją na Bliskim Wschodzie.
