Liczba wszystkich aktywnych unikalnych ogłoszeń o wynajmie mieszkań spadła. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w październiku, w 17 badanych miastach, było ich 57 tysięcy, czyli aż o 9% mniej w porównaniu z wrześniem br. Po raz ostatni tak mało ogłoszeń odnotowano w maju 2023 r. To prawdopodobnie wynik dwóch czynników. Po pierwsze wiele mieszkań znalazło najemców w czasie wrześniowego szczytu sezonu. Ponadto część właścicieli, którzy nie znaleźli lokatorów, mogła wycofać lokale z rynku np. poprzez wystawienie ich na sprzedaż. Sytuacja na rynku sprzyja najemcom, ale przeniesienie się z mieszkania najmowanego do własnego jest obecnie bardzo trudne. Rata kredytu bez wkładu własnego jest przeciętnie o 38% wyższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. W większości miast wydatki na ratę i najem zbliżą się do siebie dopiero przy spadku oprocentowania kredytów do 4%.
W odróżnieniu od podaży mieszkań na sprzedaż, która cały czas rośnie, nowych ofert wynajmu było zdecydowanie mniej. W analizowanych przez nas 17 miastach w październiku było aż o 22,5% m/m mniej nowych unikalnych ofert i o 9% m/m mniej wszystkich aktywnych unikalnych ofert. Liczba unikalnych ofert to liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań po usunięciu duplikatów. Widać, że w szczycie sezonu znaczna część mieszkań została wynajęta. W trudniejszej sytuacji są ci właściciele, którym nie udało się znaleźć lokatorów. Obecnie zainteresowanie najemców jest już znacznie mniejsze, a wynajmujący albo obniżają ceny, albo cierpliwie czekają. Wydaje się również, że część z nich decyduje się na sprzedaż wcześniej wynajmowanych mieszkań.
Jeśli chodzi o koszty najmu, to porównując oferty z października do wrześniowych, nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian. Stawki wzrosły w ośmiu miastach, spadły w siedmiu, a w dwóch pozostały bez zmian. Średnia zmiana miesięczna wyniosła -0,3%, a więc była minimalnie ujemna. Najwyższe wzrosty w porównaniu z wrześniem odnotowano w Sosnowcu (+7,2%) oraz Białymstoku (+5,5%), a największe spadki w Toruniu (-4,1%) oraz Rzeszowie (-2,9%).
Jeśli chodzi o przyszłość, to nie spodziewamy się istotnych zmian na rynku wynajmu w najbliższych miesiącach. Nie ma mocnych przesłanek sugerujących ani wzrost popytu ze strony najemców, ani jego zmniejszenie. Najemcy mają z czego wybierać i przestrzeń do negocjacji cen z wynajmującymi. Szanse na większe spadki kosztów najmu są jednak ograniczone przez nadal wysokie ceny mieszkań oraz stopy procentowe, które hamują wzrost podaży nowych mieszkań na wynajem.
W Krakowie, Toruniu, Warszawie i Katowicach rata kredytu jest o ponad połowę wyższa niż koszt najmu
Z porównania obecnych stawek najmu i poziomu rat kredytów hipotecznych płyną interesujące wnioski. Raty są oczywiście znacznie wyższe, co wynika z wysokiego poziomu stóp procentowych. W Krakowie różnica wynosi aż 62%. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 koszt najmu wynosi 3 278 zł, a rata kredytu bez wkładu własnego 5 295 zł. Na kolejnych miejscach są Toruń (54%), Warszawa (53%), Katowice (50%) oraz Białystok (49,7%). Z kolei najbardziej zbliżone poziomy rat i stawek najmu obowiązują w Sosnowcu (9%).
Sprawdziliśmy jednak, co by się stało, gdyby stopy procentowe spadły tak bardzo, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiłoby 4%. W takim przypadku w większości z badanych przez nas 17 miast rata kredytu bez wkładu własnego i koszt najmu byłyby zbliżone. Najciekawsze są jednak miasta, w których nawet w takiej sytuacji różnica pozostawałaby na wysokim poziomie. W opisanej sytuacji rata spadłaby znacząco poniżej kosztu najmu w Sosnowcu (-21%), Radomiu (-17%) oraz Szczecinie (-14%). Z kolei rata wciąż byłaby znacznie wyższa niż koszt najmu w Krakowie (16%), Toruniu (11%) oraz Warszawie (10%). W tych ostatnich miastach przeniesienie się z mieszkania najmowanego do własnego prawdopodobnie pozostanie więc trudne nawet po mocnych obniżkach stóp procentowych.
Średnia rentowność nowych inwestycji to odpowiednik lokaty na 5,84%
Warto również wspomnieć o rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W ostatnich miesiącach pozostaje ona na dość stabilnym poziomie. W ujęciu netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, w październiku wyniosła średnio 4,73%. To odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,84%.
Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajmu przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają kluczowe koszty, w tym prowizję pośrednika (3%), PCC (2%), taksę notarialną, odświeżenie mieszkania, zakup mebli, cykliczne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).
Metodologia raportu
Wyliczenia sporządzono na podstawie 26 852ogłoszeń najmu oraz 45 639 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 października 2024 r.
