Sytuacja na rynku najmu w III kwartale 2025 r. była bardzo ciekawa. Z jednej strony zaobserwowano wyraźną przewagę wzrostów stawek ofertowych w segmencie małych i średnich mieszkań. Z kolei koszty najmu dużych lokali w większości badanych miast spadły. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że za wynajem mieszkania o powierzchni 50 m² trzeba było zapłacić od 1806 zł w Częstochowie do 3750 zł w Warszawie. Oczywiście należy pamiętać, że w stolicy obowiązują znacznie wyższe zarobki. To właśnie relacja kosztu najmu do wynagrodzeń pozwala lepiej ocenić, gdzie koszty mieszkania są uciążliwe, a gdzie utrzymują się na atrakcyjnym poziomie. W takim ujęciu Warszawa wypada bardzo słabo na tle innych stolic krajów UE. Miesięczny najem pochłania tam aż 44% pensji. Dla porównania, w Wiedniu czy Helsinkach to jedynie ok. 25% wydatków.
Ceny najmu skaczą w Bydgoszczy i Toruniu
Stawki za najem w analizowanych 17 miastach Polski systematycznie rosły przez ostatni kwartał, jednak wzrosty nie były bardzo odczuwalne. W III kw. 2025 r. najem średniego mieszkania (z zakresu od 35 do 60 m2) najwięcej kosztował w Warszawie (75 zł/m2), a ponad dwa razy mniej w Częstochowie (36 zł/ m2).
Z perspektywy kwartalnej wzrosty cen najmu średnich mieszkań wystąpiły w 11 miastach. Co ciekawe, najwięcej tam, gdzie najem był dotąd relatywnie tani, czyli w Sosnowcu (+4,9%) oraz w Toruniu (+4,6). W 6 pozostałych miastach stawki spadły, ale nieznacznie. Maksymalne obniżki wystąpiły w Białymstoku (-1,9%) oraz Bydgoszczy (-1,3%). Średnio we wszystkich 17 miastach najem urósł o 1,6%, gdy porównać III kw. do II kw. 2025 r.
Rok do roku wzrost stawek za najem średnich mieszkań był jeszcze bardziej wyraźny, bo wystąpił w 15 na 17 miast. Tym razem na czele znalazły się Toruń (więcej aż o 8,3%) i Bydgoszcz (+6,4%). Ceny gwałtownie rosły także w Radomiu (+6%) i Poznaniu (5%), a jeśli już spadły, to ledwie o 0,2-04%, jak w Częstochowie i Katowicach. Średnio we wszystkich 17 miastach najem urósł o 3,1%, gdy zestawić III kw. 2025 r. do III kw. 2024 r.
Jeszcze szybciej rosły stawki najmu małych mieszkań (do 35 m2). Kwartalnie nawet do 7% w Bydgoszczy, a rocznie do 10,9% w Toruniu. Także średnia dla wszystkich 17 miast była wyższa niż przypadku mieszkań 35-60 m2, bo +3,2% kwartalnie i +4,3% rocznie.
Mieszkania duże na wynajem (powyżej 60 m2) zanotowały najwięcej spadków. Kwartalnie najbardziej potaniał Toruń (-6,6%), a podrożała Częstochowa (+2,5%). Stawki spadły o 1,9% średnio we wszystkich miastach. Natomiast rok do roku mieszkania na najem powyżej 60 m2 najgwałtowniej zmieniały się w Katowicach (-4,2%) i Bydgoszczy (+10,3%), a średnio we wszystkich miastach 1 m2 podrożał o 2,9%.
Wynajem ma wyraźną sezonowość: w III kw. 2025 w mniejszych metrażach stawki rosły ze względu na popyt studencki, podczas gdy większe lokale obniżyły medianę k/k przy jednoczesnych umiarkowanych wzrostach r/r. Wzrost podaży nowych ofert o aż 34% k/k odzwierciedla silny sezon wrześniowy po cichszym II kwartale b.r. W IV kw. 2025 spodziewam się wypłaszczenia stawek po szczycie akademickim - tam, gdzie podaż nowych ofert przyrosła najbardziej, możliwe są lokalne korekty. Jeśli chodzi o podaż, to po silnym III kw. wolumen nowych ogłoszeń powinien cofnąć się sezonowo
– ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Jeśli brać kredyt na mieszkanie, to w Sosnowcu
Najem mieszkania 50 m2 w III kw. 2025 r. kosztował przeciętnie od 1806 zł w Częstochowie do 3750 zł w Warszawie, nie wliczając rachunków. Dla porównania, rata kredytu takiego mieszkania wahała się od 1785 zł w Sosnowcu do 4633 zł w Warszawie. Pomimo obniżek stóp procentowych najem był w tym okresie wciąż tańszy niż rata kredytu aż w 15 z 17 analizowanych miast. Różnica na korzyść najmu wyniosła od zaledwie 44 zł w Częstochowie do aż 1077 zł w Krakowie.
Wyjątkami były Radom i Sosnowiec. Najlepiej wypadł ten ostatni, gdzie zapłacilibyśmy 183 zł mniej za ratę w banku niż za najem. Wydaje się niewiele, ale w skali roku to kwota prawie 2200 zł. Najgorszy stosunek miał Kraków – tam rata kredytu była w III kw. 2025 r. o 1077 zł miesięcznie wyższa od najmu mieszkania. Rocznie kredyt na mieszkanie pod Wawelem kosztowałby o prawie 13 tys. zł więcej niż najem.
Drogie życie w Warszawie i Madrycie
Koszty najmu są różne w zależności od miasta w Polsce i zagranicą. Sprawdziliśmy, jak w danej stolicy z obszaru Unii Europejskiej wygląda miesięczny czynsz, a przede wszystkim – jaką część pensji trzeba przeznaczyć na najem. Przyjęliśmy w raporcie wartość teoretyczną, którą należy rozumieć jako wskaźnik - w praktyce mieszkanie z 1 sypialnią, a więc na ogół 2-pokojowe, wynajmują co najmniej 2 osoby, dysponując większymi środkami w postaci 2 pensji.
Okazuje się, że najdroższą stolicą na najem jest Lizbona. W stolicy Portugalii trzeba zapłacić średnio 4423 zł za najem mieszkania z jedną sypialnią poza centrum. Przy zarobkach na poziomie 5370 zł oznacza, że Lizbończyk musi przeznaczyć na koszty związane z wynajmem mieszkania aż 82% swoich miesięcznych dochodów. W Warszawie jest znacznie lepiej niż w Lizbonie, bo najem nad Wisłą pochłonie 44% warszawskich dochodów. Identyczny stosunek najmu do zarobków mają Bratysława i Madryt, a nieco gorszy od Warszawy Lublana (46%), Dublin (48%) i Ateny (50%).
Na tle pozostałych stolic UE widać, że Warszawa jest drogim miastem do mieszkania w wynajmowanym lokalu. Taniej wynajmują mieszkania mieszkańcy Pragi (najem pochłania 41% dochodów), Wilna (35%) i Berlina (30%). Okazuje się, że najtańszy najem jest w kosztownym Wiedniu. Tam trzeba zapłacić ponad 3 tys. zł, ale przy zarobkach prawie 13 tys., zł, najem mieszkania poza centrum stanowi zaledwie jedną czwartą dochodów.
Najmowane mieszkanie też można ubezpieczyć
mieszkanie, wielu najemców nie zdaje sobie sprawy, że to oni mogą ponosić odpowiedzialność finansową za szkody, które wyrządzą – przypadkowe zalanie sąsiada, stłuczenie szyby czy zniszczenie wyposażenia. W skrajnych przypadkach koszty sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, które trzeba pokryć z własnej kieszeni. Tymczasem ubezpieczenie mieszkania zapewnia ochronę nie tylko przed kradzieżą czy żywiołami, ale też chroni najemcę w ramach OC w życiu prywatnym. To prosta forma zabezpieczenia, która może uchronić przed poważnymi stratami finansowymi.
Ceny przykładowej polisy mieszkaniowej zaczynają się już od około 100 zł rocznie, miesięcznie to mniej niż koszt jednej kawy na mieście. Nawet rozbudowany pakiet za kilkaset złotych z ochroną all risk, powodzią i dodatkowymi świadczeniami (np. pakiet medyczny czy NNW zwierząt) może się okazać opłacalną inwestycją w spokój i bezpieczeństwo. Do tego nie zawsze najdroższa oferta okazuje się tą, jakiej potrzebujemy, dlatego warto wcześniej porównać ceny i oferty różnych firm na rynku
– mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.
Metodologia
Powyższa analiza dotyczy mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 lipca do 30 września 2025 r. dla 17 miast. Wyliczenia sporządzono na podstawie 89 tys. ogłoszeń najmu. Publikujemy wyniki tylko wtedy, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100.
