Główny Urząd Statystyczny wyliczył, że w ciągu 10 ostatnich lat ceny mieszkań wzrosły w Polsce dwukrotnie. Zakup własnej nieruchomości – zwłaszcza w dużych miastach – stanowi coraz większe wyzwanie finansowe. Czy warto zatem podejmować próby negocjowania ceny mieszkania? Sytuacja na rynku w 2025 roku zdecydowanie temu sprzyja, ale nie ma gwarancji, że na pewno uda Ci się zapłacić mniej.
- 1. Sytuacja na rynku mieszkań sprzyja negocjowaniu cen
- 1.1. Sprzedający mieszkania coraz dłużej czekają na nabywcę
- 1.2. Kredyty hipoteczne pozostają drogie
- 2. Czy można negocjować cenę mieszkania z deweloperem?
- 2.1. Deweloperom zależy na szybkiej sprzedaży
- 2.2. Wysokie marże deweloperów dają pole do negocjacji
- 2.3. Negocjuj nie tylko cenę mieszkania, ale również gratisy
- 3. Jak przygotować się do negocjacji z deweloperem?
- 3.1. Zbierz więcej ofert
- 3.2. Dokładnie obejrzyj mieszkanie
- 3.3. Sprawdź inwestycje planowane w okolicy
- 3.4. Uzyskaj promesę kredytu
- 3.5. Zachowaj spokój
- 3.6. Przygotuj się na dłuższe negocjacje
- 4. Kto ma największe szanse na wynegocjowanie niższej ceny u dewelopera?
- 5. Jak negocjować cenę mieszkania z rynku wtórnego?
- 6. Warto zapamiętać
Najnowsze dane, przygotowane przez sieć serwisów Grupy Morizon-Gratka i opublikowane na początku czerwca 2025 roku, pokazują, że w 11 z 12 największych miast w Polsce spadły ceny ofertowe (rok do roku). Duża podaż powoduje, że sprzedający, którym zależy na czasie, często muszą obniżać cenę.
Sytuacja na rynku mieszkań sprzyja negocjowaniu cen
Wspomniane dane, pochodzące od Grupy Morizon-Gratka, ewidentnie pokazują, że mamy na rynku nieruchomości do czynienia z sytuacją od dawna niespotykaną. Ceny w porównaniu rok do roku maleją i to w dużych miastach.
Gdzie doszło do największych obniżek cen mieszkań w 2025 roku?
Poniższa tabela wskazuje na miasta, w których miały miejsce największe spadki.
| Miasto | Średnia cena za mkw. | Zmiana ceny rok do roku w % | Zmiana ceny rok do roku w złotych |
|---|---|---|---|
| Kraków | 15 863 | -5,1 | -853 |
| Lublin | 9601 | -4,1 | -413 |
| Olsztyn | 8717 | -3,6 | -323 |
| Warszawa | 17 339 | -2,7 | -482 |
| Szczecin | 9541 | -2,6 | -255 |
| Wrocław | 13 213 | -2,5 | -334 |
| Białystok | 9738 | -2,1 | -205 |
Za mieszkanie w Krakowie o powierzchni ok. 30 mkw. zapłacisz obecnie około 25 tys. zł mniej niż przed rokiem. To optymistyczne dane dla nabywców.
Sprzedający mieszkania coraz dłużej czekają na nabywcę
Kolejna pozytywna informacja dla szukających sposobu na tańszy zakup nieruchomości, wynika ze średniego okresu oczekiwania na sprzedaż lokalu od momentu jego wystawienia. Z danych SonarHome z listopada 2024 roku wynika, że wynosił on wówczas 99 dni (dla 6 największych miast w Polsce). W porównaniu do listopada 2023 roku wydłużył się o ok. 20 dni. Najdłużej na nabywców czekały nieruchomości w Gdańsku i Krakowie, odpowiednio – 105 i 102 dni. Najkrócej w Warszawie i Łodzi – 97 i 93 dni. Długi czas oczekiwania skłania sprzedawców do obniżek i negocjacji cen – tym bardziej, jeśli trafią na zdecydowanego klienta.
Kredyty hipoteczne pozostają drogie
7 maja 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od 19 miesięcy zdecydowała się na obniżenie stóp procentowych – o 0,5 p.p. To nieco polepszyło sytuację kredytobiorców, ale zobowiązania hipoteczne wciąż pozostają drogie i niedostępne dla wielu wnioskodawców.
Dopiero fala obniżek stóp procentowych mogłaby doprowadzić do znacznego obniżenia kosztów zobowiązań i zwiększenia popytu. Na razie nie ma o tym mowy, a jeśli inflacja zacznie rosnąć, sytuacja może długo się nie zmienić. Zatem drogie kredyty są kolejnym z czynników, które hamują popyt i powodują, że kupujący mają duże możliwości negocjacji.
Czy można negocjować cenę mieszkania z deweloperem?
Cenę mieszkania z deweloperem możesz negocjować, ale nie zawsze odbędzie się to z pozytywnym skutkiem. Jeśli wszystkie lokale są wyprzedawane na etapie dziury w ziemi, trudno oczekiwać, że uzyskasz obniżkę ceny. Taka sytuacja miała miejsce za czasów Bezpiecznego Kredytu 2%, ale teraz nie działa żaden program rządowy.
Obecnie wielu deweloperów organizuje akcje promocyjne i przewiduje atrakcyjne rabaty na np. zakup ostatniego mieszkania w danej inwestycji.
Deweloperom zależy na szybkiej sprzedaży
Na korzyść kupujących działa wiele czynników. Poza małym popytem, wysoką podażą i drogimi kredytami, warto zwrócić uwagę na sam sposób finansowania inwestycji deweloperskich. Firmy często budują osiedla ze środków pożyczonych od banku, dlatego zależy im na szybkiej finalizacji transakcji. Im dłużej nie zwracają pożyczonych środków, tym więcej kosztuje ich finansowanie.
Wysokie marże deweloperów dają pole do negocjacji
Polscy deweloperzy naliczają wysokie marże – wyższe niż firmy w innych krajach Europy. Z tego względu możliwości negocjacji są duże. Nawet znaczna obniżka cen nie powoduje, że deweloper będzie stratny. Liczby mówią same za siebie. Średnia rentowność deweloperów brutto ze sprzedaży w 2024 r. wyniosła 31,2%, a rentowność netto 19,9%.
Negocjuj nie tylko cenę mieszkania, ale również gratisy
Sytuacja na rynku zmusza część deweloperów do organizowania promocji. Przykładowo, w czerwcu 2025 roku GK Murapol oferuje w Warszawie mieszkania w inwestycji Murapol Urcity o 20% taniej. Identyczną promocję prowadzi w Krakowie w ramach realizacji Murapol Mateczniq.
Zamiast obniżki możesz oczekiwać innej zachęty do zakupu. Może nią być np.
➡️ podwyższenie stanu deweloperskiego, czyli wykonanie przez dewelopera dodatkowych prac w cenie, np. białego montażu;
➡️ miejsce parkingowe bez dodatkowych opłat;
➡️ komórka lokatorska w cenie;
➡️ mieszkanie z ogródkiem w cenie lokalu na piętrze.
Być może nie będzie szans na taką ofertę, ale mimo wszystko warto spróbować. Reakcja dewelopera pokaże, jak bardzo otwarty jest na negocjacje.
Uwaga!
Jak widzisz, możliwości negocjacji są duże. Jak prowadzić rozmowy z deweloperem i co może być w nich Twoim atutem?
Jak przygotować się do negocjacji z deweloperem?
Możliwe, że będziesz mieć tylko jedną okazję do negocjacji. Dlatego odpowiednio się do nich przygotuj. Zaplanuj, co powiedzieć i jakich argumentów użyć, aby mieć szansę na powodzenie. Kiedy sytuacja rynkowa jest dla deweloperów trudna, potrzebują mniejszego uzasadnienia, co do ewentualnej obniżki.
Twoja pozycja negocjacyjna będzie słabsza, jeśli pokażesz wysokie zainteresowanie danym lokalem i tym, jak bardzo chcesz go kupić. W takiej sytuacji osoba odpowiedzialna za sprzedaż założy, że nawet zaoferowanie niewielkiej obniżki powinno Cię przekonać.
Oto, jakie kroki warto podjąć.
Zbierz więcej ofert
Jeśli inwestycja realizowana przez dewelopera jest jedyną w danym mieście, Twoja pozycja negocjacyjna jest niższa. Idealnie, gdyby udało się znaleźć inne, które spełniają Twoje oczekiwania. Wówczas podczas rozmowy z deweloperem możesz pokazać, że konkurencja ma ciekawą ofertę, a to już jest solidny argument.
Uwaga!
Dokładnie obejrzyj mieszkanie
Jeśli budowa została już zakończona i lokale możesz oglądać, umów się na ich sprawdzenie. Najlepiej wybierz się z osobą, która ma wiedzę z zakresu budownictwa i będzie w stanie ocenić, jak zrealizowano inwestycję i znaleźć ewentualne usterki. Ich wskazanie może być argumentem w negocjacjach, ale z drugiej strony zastanów się, czy na pewno chcesz zamieszkać w takim lokalu. Wprawdzie deweloper i tak musi usunąć te nieprawidłowości, ale mimo wszystko znalezione błędy mogą skłonić go do obniżek.
Sprawdź inwestycje planowane w okolicy
Opcja skorzystania z oferty konkurenta, który dopiero rozpoczyna swoją inwestycję, nawet jeśli znajduje się ona na etapie dziury w ziemi, może zachęcić dewelopera do negocjacji. Po prostu będzie chciał sprzedać swoją nieruchomość, zanim pojawi się konkurencja. Poza tym inwestycje w okolicy przekładają się na hałas, który będzie się tam utrzymywać przez wiele miesięcy. To zniechęca do zakupów, więc deweloper może dojść do wniosku, że nie ma na co czekać.
Uzyskaj promesę kredytu
Jeśli nie masz gotówki na sfinansowanie inwestycji i zamierzasz skorzystać z kredytu, uzyskaj promesę, czyli dokument, który potwierdza, że bank jest w stanie przyznać Ci finansowanie, o ile spełnisz jego warunki. Dzięki temu wiesz, czy masz zdolność kredytową, tzn. szansę, aby sfinansować zakup ze środków tej instytucji.
Uwaga!
Teoretycznie dewelopera nie interesuje, jak sfinansujesz zakup. W praktyce jako klient gotówkowy łatwiej Ci będzie negocjować. Deweloper będzie mieć pewność, że uzyska środki i stanie się to szybciej niż dopiero po kilku tygodniach, kiedy uda się dopełnić wszystkich formalności związanych z kredytem hipotecznym.
Zachowaj spokój
Negocjacje nie są łatwe, a przynajmniej nie każdy jest do nich stworzony. Jeśli nie potrafisz tego robić i stresujesz się, lepiej niech rozmowę prowadzi żona, mąż czy ktoś inny. Ta osoba nie może stracić nad sobą kontroli i np. reagować nerwowo, kiedy nie wszystko idzie po jej myśli. Potrzebny jest ktoś, kto zamiast okazywać emocje, będzie w stanie dobrze argumentować swoje oczekiwania.
Przygotuj się na dłuższe negocjacje
Negocjacje z deweloperem zazwyczaj nie kończą się na jednej rozmowie, chociaż sporo zależy od jego sytuacji i Twoich argumentów. Znaczenie mają również oczekiwania, tzn. jak wysoką chcesz uzyskać zniżkę. Nigdy nie przyjmuj pierwszej oferty. Jeśli sprzedający jest skłonny do negocjacji, to sprawdza, jaka obniżka usatysfakcjonuje klienta. Wielu nabywców z pewnością będzie zadowolonych od razu po pierwszej propozycji. Ty tak nie rób. Zaproponuj kwotę niższą, a być może spotkacie się gdzieś „po środku” i kupisz taniej.
Spróbuj tego
Analizując oferty, wspomóż się tabelką, która ułatwi Ci porównanie:
| Mieszkanie A | Mieszkanie B | Mieszkanie C | |
|---|---|---|---|
| Cena nieruchomości | |||
| Cena za mkw. | |||
| Lokalizacja | |||
| Rozkład mieszkania | |||
| Stopień ukończenia | |||
| Dojazd | |||
| Wygląd budynku | |||
| Dostępność parkingu | |||
| Dostępność komórki lokatorskiej | |||
| Udogodnienia dla dzieci | |||
| Udogodnienia dla niepełnosprawnych | |||
| Jakość komunikacji z deweloperem |
Twoja tabela może zawierać inne pozycje lub więcej kryteriów – dostosuj ją do swoich oczekiwań. Taka forma porównania pozwoli Ci łatwo wychwycić wady i zalety wybranych nieruchomości. Nie nastawiaj się, że znajdziesz lokal, który spełni wszystkie Twoje oczekiwania – zwykle trzeba iść na kompromis.
Kto ma największe szanse na wynegocjowanie niższej ceny u dewelopera?
O możliwościach obniżenia ceny mieszkania decyduje sytuacja rynkowa i kondycja finansowa danego dewelopera. Jeśli firma ma problemy ze sprzedażą swoich nieruchomości, będzie bardziej skłonna do ustępstw. Największe szanse na zapłatę niższej ceny masz, gdy:
➡️ chcesz kupić nieruchomość za gotówkę, którą od razu dysponujesz i jesteś w stanie szybko sfinalizować transakcję;
➡️ interesuje Cię zakup kilku mieszkań;
➡️ wybierasz lokale, które cieszą się najmniejszym zainteresowaniem w danej inwestycji (bardzo duże, położone na ostatnim piętrze);
➡️ masz konkretne argumenty, który uzasadniają zaoferowanie Ci niższej ceny (np. atrakcyjniejszą ofertę od okolicznej konkurencji);
➡️ Twoje oczekiwania są racjonalne (firmy mają ustaloną minimalną kwotę, jaką mogą uzyskać).
Im więcej argumentów, tym większe szanse na uzyskanie obniżki.
Jak negocjować cenę mieszkania z rynku wtórnego?
O ile nie każdy decyduje się na negocjowanie warunków z deweloperem, traktując cenę jako ostateczną, to standardem jest próba kupna nieruchomości taniej na rynku wtórnym. Jakich argumentów możesz użyć?
📅 Nieruchomość od dawna czeka na nabywcę – obserwuj, jak długo w sieci znajduje się dane ogłoszenie. Na problemy ze sprzedażą może również wskazywać wystawienie mieszkania przez wielu pośredników jednocześnie. Bardzo prawdopodobne, że to przez jego wady albo niechęć do obniżenia ceny. Z czasem właściciel może być skłonny do obniżki. Każdy miesiąc przekłada się przecież na kolejne koszty utrzymania lokalu.
⏱️ Zbywcy zależy na czasie – możesz trafić na ogłoszenie, z którego wynika, że właściciel chce szybko sprzedać lokal. Jeśli masz gotówkę i jesteś w stanie przeprowadzić transakcję w najbliższym czasie, sprzedający może zaakceptować nawet dużą obniżkę.
🅿️ Problemy z miejscami parkingowymi – na wielu starszych osiedlach samochodów jest więcej niż miejsc na auto. Często jest to zmorą lokatorów. Wskazując na ten problem, możesz wynegocjować niższą cenę. Być może dla Ciebie to nie będzie kłopot, jeśli korzystasz głównie z komunikacji miejskiej.
🏗️ Mieszkanie wymaga generalnego remontu – w takim przypadku najlepiej porozmawiaj ze specjalistą, który zajmuje się takimi pracami, aby przeprowadził wstępną kalkulację wydatków. Poinformuj sprzedającego, ile będzie kosztować wykonanie prac i zaproponuj cenę odpowiednio niższą.
🏢 Mieszkanie znajduje się na ostatnim piętrze lub parterze – w przypadku tych położonych na najniższej kondygnacji chodzi głównie o kwestie bezpieczeństwa i prywatności. Natomiast ostatnie piętro jest kłopotliwe w przypadku braku windy lub jej awarii. Często takie mieszkania są bardziej kosztowne pod względem ogrzewania, dlatego powinny być tańsze niż lokale na pierwszym czy drugim piętrze.
🏚️ Zły stan części wspólnych – nadal częstym problemem bywa brak domofonu czy klatki schodowe, które od lat nie były remontowane. Inne to brak oświetlenia w piwnicy czy winda, której stan zniechęca do korzystania z niej. Jeśli nieruchomość ma takie wady, to daje Ci pole do negocjowania niższej ceny.
Wystawianie na rynku wtórnym mieszkania powyżej ceny rynkowej jest standardowym działaniem. Właściciele lokali nastawiają się, że jeśli komuś spodoba się lokal, będzie poważnie zainteresowany, to i tak podejmie negocjacje i dzięki niewielkiej obniżce sprzedadzą nieruchomość nawet powyżej ceny rynkowej. Dlatego przede wszystkim nie okazuj zachwytu. Nawet, jeśli mieszkanie Ci się bardzo podoba, staraj się punktować jego wady. Gdy sprzedawca zauważy, że w głowie już meblujesz ten lokal, nie zgodzi się na większą obniżkę.
Możliwości negocjacyjne zależą od tego, jak długo oferta czeka na klienta. Jeśli jest nowa, a sprzedającemu nie zależy na czasie, często żadne obniżki mogą nie wchodzić w grę. Dopiero z czasem właściciele lokali przekonują się, że jednak muszą zaoferować niższą cenę.
Warto zapamiętać
- Cena podawana przez dewelopera nie musi być ostateczna. W każdym przypadku możesz negocjować zarówno jej obniżkę, jak i uzyskanie bez dopłat dodatkowych elementów oferty, np. prywatnego miejsca parkingowego.
- Możliwości negocjacji ceny z deweloperem zależą od sytuacji gospodarczej – popytu, podaży oraz kosztów kredytowania. Jeśli firmy mają problem ze znalezieniem klientów, będą skłonne do zaakceptowania niższej ceny. Gdy jednak sprzedają lokale bez problemów, mogą nie zaakceptować żadnej obniżki.
- Negocjuj jednocześnie z kilkoma deweloperami. Zbierz od nich oferty, upewnij się, jak długo są aktualne i je porównaj. Wybierz tę, która jest najlepiej dostosowana do Twoich oczekiwań.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jak negocjować cenę nieruchomości z deweloperem?
Przede wszystkim podawaj konkretne argumenty, które przemawiają za tym, że powinien Ci zaoferować mieszkanie w niższej cenie. Może to być przedstawienie atrakcyjniejszej propozycji konkurenta. W negocjacjach pomocne jest to, że posiadasz gotówkę i jesteś w stanie szybko sfinalizować transakcję.
O ile deweloper jest w stanie obniżyć cenę nieruchomości?
Zazwyczaj deweloperzy mają wewnętrznie ustalone, na jakie obniżki są w stanie przystać – może to być nawet 5-10%. Jednak wszystko zależy od sytuacji danej firmy czy też stanu sprzedaży konkretnej inwestycji. Jeśli to ostatni lokal, którego deweloper od dawna nie może sprzedać, być może zgodzi się na znaczne obniżenie ceny.
Czy sytuacja na rynku nieruchomości w 2025 roku sprzyja negocjacji ceny?
Zdecydowanie tak. Podaż jest wysoka, popyt mały, a kredytowanie hipoteczne pozostaje drogie. Wielu deweloperów organizuje promocje, aby znaleźć klientów na mieszkania. To dobry moment na negocjowanie cen.
Źródła
https://media.bik.pl/informacje-prasowe/852860/bik-o-46-4-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-maju-2025-r-r-r
https://nbp.pl/wp-content/uploads/2025/03/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-IV-2024.pdf
https://gratka.pl/blog/news/ceny-nieruchomosci-maj-koszt-za-metr-spada-czy-widac-to-w-ogloszeniach/?utm_source=facebook_mkt&utm_medium=cpc&utm_campaign=raport_cenymieszka%C5%84_r%2Fr
https://www.rp.pl/nieruchomosci/art42437691-marze-deweloperow-mieszkaniowych-w-2024-roku
