Ubezpieczenie pomostowe to element kredytu hipotecznego, z którym spotyka się większość osób finansujących zakup nieruchomości za pomocą banku. Obowiązuje ono w okresie przejściowym, od momentu uruchomienia kredytu do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W tym czasie bank zabezpiecza się przed ryzykiem, podnosząc koszt kredytu. W artykule wyjaśniamy, czym jest ubezpieczenie pomostowe, jak długo trwa oraz jaki ma wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego.
Jeszcze kilka lat temu w zasadzie każda umowa kredytu hipotecznego wymieniała ubezpieczenie pomostowe jako jeden z kosztów kredytowych. Koszt takiego ubezpieczenia był też dość wysoki, bo podnosił miesięczne raty kredytowe nawet o kilkaset złotych. Korzystne zmiany w tym zakresie przyniosła jednak nowelizacja przepisów z 2022 roku, ponieważ sprawiła, że ubezpieczenie pomostowe przestało być już nadmiernym obciążeniem finansowym dla kredytobiorców.
Najważniejsze informacje
- Ubezpieczenie pomostowe to opłata pobierana przez bank w okresie pomiędzy uruchomieniem kredytu hipotecznego a ustanowieniem na jego rzecz zabezpieczenia w formie wpisu do księgi wieczystej.
- Opłata ta jest naliczana miesięcznie i ma na celu zabezpieczenie interesów banku do momentu wpisania hipoteki jako formalnego zabezpieczenia kredytu.
- Wysokość ubezpieczenia pomostowego zależy od banku, wartości kredytu oraz czasu oczekiwania na wpis hipoteki do ksiąg wieczystych.
- Ubezpieczenie pomostowe nie jest równoznaczne z ubezpieczeniem samego kredytu, takim jak ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie nieruchomości.
- Z chwilą ustanowienia hipoteki bank zwykle przestaje pobierać opłatę za ubezpieczenie pomostowe.
Co to jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe to tymczasowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego, które obowiązuje do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Jest bezpośrednio powiązane z podstawowym zabezpieczeniem kredytu, czyli hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Dzięki niej bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, jeśli kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie.
Ustanowienie hipoteki na rzecz banku wymaga wpisania jej do księgi wieczystej nieruchomości. Nie następuje to natomiast automatycznie po złożeniu wniosku do wydziału wieczystoksięgowego w sądzie rejonowym, lecz trwa niekiedy nawet kilka miesięcy. I tu pojawia się problem, ponieważ dopóki hipoteka nie zostanie faktycznie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, zabezpieczenie kredytu hipotecznego nie do końca działa, co wiąże się dla banku z podwyższonym ryzykiem. Ryzyko to jednak obniża właśnie ubezpieczenie pomostowe.
Ubezpieczenie pomostowe ma za zadanie zabezpieczyć bank na wypadek sytuacji, jeśli w czasie oczekiwania na wpis w księdze wieczystej kredytobiorca zaprzestanie spłaty rat kredytowych. Koszt takiego ubezpieczenia pomostowego pokrywa jednak kredytobiorca. Dla niego jest to zatem dodatkowa opłata, jaką musi ponosić do momentu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe i od czego zależy jego koszt?
Koszt ubezpieczenia pomostowego zależy głównie od wysokości podwyższonej marży lub oprocentowania, kwoty kredytu oraz czasu oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Choć ubezpieczenie wykupuje bank, jego koszt przerzuca na kredytobiorcę — najczęściej poprzez:
- podwyższenie marży,
- podwyższenie oprocentowania kredytu.
W zależności od polityki banku wzrost marży lub oprocentowania może wynosić od ok. 0,05 do nawet 2 p.p. Podwyższone koszty obowiązują od momentu podpisania umowy kredytowej lub uruchomienia kredytu aż do uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Na całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego wpływają zatem:
- wysokość podwyższonej marży lub oprocentowania,
- kwota kredytu hipotecznego (od niej naliczane są wszystkie opłaty),
- okres oczekiwania na wpis hipoteki (im dłużej to trwa, tym większy koszt ponosi kredytobiorca).
Wyższa marża lub oprocentowanie bezpośrednio przekłada się na wysokość miesięcznych rat — w okresie obowiązywania ubezpieczenia pomostowego są one po prostu droższe.
Przykład
Pani Anna zaciągnęła kredyt hipoteczny w kwocie 400 000 zł na okres 25 lat, którego oprocentowanie w pierwszych 5 latach jest stałe i wynosi 6,2% w skali roku.
W warunkach umowy znalazła jednak informację, że do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości bank będzie stosował podwyższone oprocentowanie o 1 punkt procentowy. Pani Anna szybko zatem obliczyła za pomocą kalkulatora rat kredytu hipotecznego, że jej raty wyniosą:
- do czasu ustanowienia hipoteki – 2 878,35 zł (przy podwyższonym oprocentowaniu 7,2% w skali roku),
- po ustanowieniu hipoteki – 2 626,33 zł (przy standardowym oprocentowaniu 6,2% w skali roku).
W okresie oczekiwania na uprawomocnienie się wpisu w księdze wieczystej pani Ania będzie zatem płaciła co miesiąc ratę wyższą aż o 252,02 zł od raty standardowej. Nietrudno policzyć, że jeśli czas oczekiwania na taki wpis wyniesie 6 miesięcy, łączny koszt ubezpieczenia pomostowego wyniesie 1 512,12 zł, a jeżeli wydłuży się do 12 miesięcy, wzrośnie do 3 024,24 zł.
Jak na ubezpieczenie pomostowe wpłynęły przepisy z 2022 roku?
Z dniem 17 września 2022 roku weszły w życie przepisy znowelizowanej ustawy o kredycie hipotecznym, które znacząco wpłynęły na zasady pobierania przez banki opłat z tytułu ubezpieczenia pomostowego. W art. 29 pkt. 5 tejże ustawy znalazły się bowiem następujące regulacje:
➡️ 5a. W przypadku udzielenia kredytu hipotecznego umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
➡️ 5b. Dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, o którym mowa w ust. 5a, podlega zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny.
Przed wejściem w życie powyższych przepisów banki nie zwracały kredytobiorcom ubezpieczenia pomostowego. Dzisiaj natomiast muszą dokonywać takiego zwrotu nie tylko obligatoryjnie, ale też automatycznie, a zatem kredytobiorca nie musi o to specjalnie wnioskować.
Nowe regulacje poprawiły zatem sytuację kredytobiorców, ponieważ w praktyce obniżyły koszty kredytu hipotecznego. Nawet jeśli bowiem są one czasowo podwyższone z powodu ubezpieczenia pomostowego, to bank musi je potem zwrócić kredytobiorcy. To nie wszystko, ponieważ po wprowadzeniu nowych przepisów wiele banków w ogóle zrezygnowało z ubezpieczenia pomostowego, a więc ten dodatkowy koszt niemal całkowicie przestał być dla kredytobiorców problemem.
Kiedy bank zwraca ubezpieczenie pomostowe?
Zgodnie z przepisami bank powinien zwrócić ubezpieczenie pomostowe w ciągu 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W praktyce niektóre banki robią to znacznie szybciej, bo np. Santander Bank Polska zobowiązuje się to zrobić w ciągu 30 dni kalendarzowych.
Warto jednak pamiętać, że forma zwrotu ubezpieczenia pomostowego może być dwojaka, ponieważ bank ma prawo dokonać go poprzez:
- przelanie zwracanej opłaty bezpośrednio na konto bankowe kredytobiorcy,
- zaliczenie jej na poczet spłaty kredytu hipotecznego.
Ciekawostka
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe w poszczególnych bankach?
Zgodnie z nowymi przepisami banki wciąż mają prawo pobierać od kredytobiorców ubezpieczenie pomostowe, jednak w praktyce wiele z nich już tego nie robi. Poniżej wyjaśniamy, jak to wygląda w wybranych instytucjach i ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe, jeśli bank w ogóle pobiera opłatę.
Ubezpieczenie pomostowe PKO BP
PKO BP nie pobiera opłat z tytułu ubezpieczenia pomostowego w zasadzie od początku obowiązywania nowych przepisów, a więc od mniej więcej września 2022 roku. Wcześniej kredytobiorcy ponosili jego koszt, głównie w postaci podwyższonej marży kredytu hipotecznego o 0,9 p.p.
Ubezpieczenie pomostowe ING Bank Śląski
Od kredytobiorców, którzy podpisali umowy o kredyt hipoteczny po 17 września 2022 roku ING Bank Śląski nie pobiera już ubezpieczenia pomostowego. Wcześniej do czasu ustanowienia hipoteki bank zazwyczaj podwyższał im marżę kredytu np. o 0,05 p.p.
Ubezpieczenie pomostowe Alior Bank
Alior Bank wciąż w oficjalnych dokumentach zamieszcza zapis o możliwości zastosowania ubezpieczenia pomostowego jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego w okresie przejściowym, czyli do momentu ustanowienia hipoteki na nieruchomości. W praktyce jednak bank nie pobiera opłaty z tego tytułu od kredytobiorców od czasu wejścia w życie nowych przepisów.
Ubezpieczenie pomostowe mBank
W regulaminie udzielania kredytów i pożyczek hipotecznych mBank również przewiduje możliwość obciążenia kredytobiorcy tzw. kosztem podwyższonego ryzyka spłaty kredytu, związanego z brakiem jego zabezpieczenia. Dotyczy to jednak tylko kredytobiorców, którzy uruchomili kredyt przed 17 września 2022 r., a zatem obecnie mBank nie pobiera już ubezpieczenia pomostowego. Przed wspomnianą wyżej datą bank zwykle stosował podwyższoną marżę o 1,5 p.p.
Ubezpieczenie pomostowe Santander Bank Polska
Zgodnie z aktualnie obowiązującym regulaminem do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej Santander Bank Polska stosuje podwyższone oprocentowanie kredytu hipotecznego o 0,05 punktu procentowego. Związany z tym dodatkowy koszt odsetek zwraca jednak w ciągu 30 dni kalendarzowych od dnia otrzymania zawiadomienia o dokonaniu wpisu hipoteki na nieruchomości na konto osobiste kredytobiorcy, które jest powiązane z kredytem hipotecznym lub na rachunek techniczny.
Ubezpieczenie pomostowe BNP Paribas
BNP Paribas informuje na swojej stronie internetowej, że w związku z nowymi przepisami zwraca klientom ubezpieczenie pomostowe w ciągu 60 dni od daty wpisania hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu do księgi wieczystej. Aktualnie jednak bank nie dolicza w ogóle z tego tytułu opłat dla swoich klientów.
Ubezpieczenie pomostowe VeloBank
Również VeloBank nie obciąża klientów kosztami ubezpieczenia pomostowego. Wciąż jednak w jego regulaminie udzielania kredytów hipotecznych widnieje zapis, że takie ubezpieczenie może być wymagane i wówczas ma ono formę podwyższenia oprocentowania do czasu ustanowienia hipoteki. Oprocentowanie wówczas podwyższane jest o 1 p.p., jeśli nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą lub o 2 p.p., jeśli jej jeszcze nie ma.
Ubezpieczenie pomostowe BOŚ Bank
BOŚ Bank jednym z niewielu banków, które wciąż wymagają od kredytobiorców ponoszenia kosztów ubezpieczenia pomostowego. Bank pobiera je w postaci podwyższonej marży o 1 .p.p. do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Po dokonaniu takiego wpisu w ciągu 60 dni zwraca koszt ubezpieczenia pomostowego, ale tylko poprzez zaliczenia go na poczet spłaty kredytu.
Ubezpieczenie pomostowe Bank Pekao
W aktualnej informacji o warunkach udzielania kredytu mieszkaniowego Bank Pekao nie wspomina o ubezpieczeniu pomostowym. Z kolei w Pekao Banku Hipotecznym oprocentowanie kredytu hipotecznego jest podwyższone o 1 p.p. do czasu otrzymania przez bank zawiadomienia o wpisie hipoteki.
Podsumowując, ubezpieczenie pomostowe w 2025 roku pobiera tak naprawdę tylko kilka banków i są to m.in. Santander Bank Polska, BOŚ Bank oraz Pekao Bank Hipoteczny. Każdy z nich jednak zgodnie z nowymi przepisami musi obligatoryjnie koszt takiego ubezpieczenia zwrócić kredytobiorcy po dokonaniu wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czym dokładnie jest ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego?
Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowy koszt kredytu hipotecznego naliczany do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Zabezpiecza bank na czas, gdy nie ma on jeszcze formalnego wpisu hipoteki, zwykle w formie podwyższonego oprocentowania lub dodatkowej opłaty.
Dlaczego bank pobiera ubezpieczenie pomostowe?
Bank pobiera ubezpieczenie pomostowe, ponieważ do chwili wpisu hipoteki kredyt nie jest w pełni zabezpieczony. Ryzyko banku jest wtedy wyższe, dlatego koszt pomostowy ma je tymczasowo zrekompensować.
Jak długo trzeba płacić ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe obowiązuje od momentu uruchomienia kredytu do dnia dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. W praktyce trwa to od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu wieczystoksięgowego.
Czy można odzyskać pieniądze zapłacone za ubezpieczenie pomostowe?
Tak, ale tylko w określonych przypadkach. Jeśli ubezpieczenie ma formę podwyższonego oprocentowania, bank po wpisie hipoteki powinien je obniżyć, a nadpłacone odsetki mogą zostać zwrócone lub zaliczone na poczet kredytu, zgodnie z umową.
Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
Tak, w praktyce jest wymagane przez banki przy kredytach hipotecznych. Kredytobiorca nie ma możliwości rezygnacji z ubezpieczenia pomostowego, dopóki hipoteka nie zostanie wpisana do księgi wieczystej.
Jak ubezpieczenie pomostowe wpływa na wysokość raty kredytu?
Ubezpieczenie pomostowe podnosi ratę kredytu w okresie przejściowym, ponieważ zwiększa oprocentowanie lub wprowadza dodatkową opłatę. Po wpisie hipoteki rata kredytu zostaje obniżona do standardowego poziomu określonego w umowie.
