Drugi kredyt hipoteczny – czy można mieć dwa kredyty hipoteczne?

Możesz mieć dwa kredyty hipoteczne, o ile bank potwierdzi Twoją zdolność kredytową i uzna, że stać Cię na spłatę obu zobowiązań. Przepisy nie ograniczają liczby kredytów hipotecznych, ale to bank decyduje, czy zaakceptuje kolejny wniosek.

Drugi kredyt hipoteczny jest możliwy, zarówno w tym samym, jak i w innym banku, pod warunkiem spełnienia wymagań dotyczących zdolności kredytowej, wkładu własnego i pozytywnej historii w BIK. Instytucja finansowa sprawdzi Twoje dochody, aktualne zobowiązania oraz wartość zabezpieczenia. W praktyce uzyskanie kolejnego kredytu hipotecznego bywa trudne, choć ścieżka decyzyjna banku od momentu złożenia wniosku wygląda podobnie, jak przy pierwszym zobowiązaniu.

Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne?

Jedna osoba może spłacać wiele zobowiązań i dotyczy to również wysokokwotowych kredytów hipotecznych. Nie istnieją przepisy, które zakazywałyby bankom przyznawania klientowi więcej niż jednego takiego zobowiązania. To jednak nie oznacza, że instytucja na pewno zaakceptuje Twój wniosek, skoro już inny bank przyznał Ci wcześniej kredyt hipoteczny.

Sytuacja wygląda identycznie, jak w przypadku udzielania pierwszego zobowiązania. Bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową i historię kredytowania w BIK-u. Przeanalizuje Twoje dochody i oceni, czy stać Cię na spłacanie kolejnego zobowiązania. Licz się z tym, że przy drugim kredycie hipotecznym wymagania mogą być większe. Przykładowo, bank może oczekiwać wyższego wkładu własnego – nie 20%, tylko 30%. Podejmie takie kroki, aby ograniczyć ryzyko braku spłaty do minimum. Jeśli Twoja historia kredytowania w BIK-u pokazuje, że nie do końca radzisz sobie ze spłatą jednego zobowiązania, raczej nie masz większych szans na kolejne.

Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne na jedną nieruchomość?

Teoretycznie można mieć dwa kredyty hipoteczne na jedną nieruchomość, ale w praktyce jest to trudne i rzadko spotykane. Problemem nie są przepisy, lecz ryzyko, jakie dla banku wiąże się z wpisem hipoteki na drugim miejscu w księdze wieczystej.

Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Bank, który znajduje się na pierwszym miejscu, ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń, jeśli kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie. W przypadku egzekucji komorniczej to właśnie wierzyciel z pierwszej pozycji otrzymuje środki ze sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności. Dopiero, jeśli po spłacie tego zobowiązania pozostaną środki, trafiają one do kolejnego wierzyciela. Co dla banku, który byłby wpisany na drugim miejscu w księdze wieczystej, oznacza mniejsze bezpieczeństwo i wyższe ryzyko odzyskania pieniędzy.

Rozwiązaniem w takiej sytuacji może być refinansowanie kredytu hipotecznego. Polega ono na zaciągnięciu nowego zobowiązania w innym banku i jednoczesnej spłacie dotychczasowego kredytu. W efekcie poprzedni bank zostaje wykreślony z księgi wieczystej, a nowy kredytodawca zostaje wpisany jako wierzyciel hipoteczny na pierwszym miejscu. Dzięki temu zachowana zostaje jedna hipoteka, ale na nowych warunkach.

Czy można mieć dwa kredyty hipoteczne w jednym banku?

Możliwe jest zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego w tej samej instytucji, z ustanowieniem hipoteki na innej nieruchomości. Oczywiście pod warunkiem jest odpowiednio wysoka zdolność kredytowa, która umożliwi terminową spłatę obu zobowiązań. Druga opcja to podniesienie kwoty dotychczasowego zobowiązania.

Załóżmy, że przy zakupie mieszkania zaciągasz 250 tys. zł, a w okresie spłaty kredytu potrzebujesz jeszcze 50 tys. zł na remont. Wtedy składasz do banku wniosek o przyznanie wyższej kwoty. Ubieganie się o dodatkowe środki w tym samym banku ma tę zaletę, że instytucja już dobrze Cię zna. Jeśli spłacasz zobowiązanie zgodnie z harmonogramem, może Ci przyznać dodatkowe środki przy zachowaniu minimum formalności. Idealnie, jeśli na konto w tym banku wpływa Twoje wynagrodzenie.

Jednak wcale nie jest powiedziane, że to musi być najbardziej opłacalne rozwiązanie. Jeśli potrzebny Ci drugi kredyt hipoteczny, sprawdź różne oferty. Możliwe, że pierwszy kredyt hipoteczny w tej instytucji był rzeczywiście stosunkowo tani, ale parametry zobowiązań wciąż się zmieniają.

Ile maksymalnie można mieć kredytów hipotecznych? Przepisy nie wskazują maksymalnej liczby kredytów hipotecznych, udzielonych przez jeden lub kilka banków jednej osobie. Teoretycznie możesz spłacać dowolną liczbę takich zobowiązań, o ile masz wystarczającą zdolność kredytową. Jeśli bank oceni, że Cię stać na kolejną ratę kredytu, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyznać Ci te środki.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać drugi kredyt hipoteczny?

Bez względu na to, który z kolei chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny warunki każdego z nich wyglądają podobnie. Postawą jest odpowiednio wysoka zdolność kredytowa. Oczywiście, musisz złożyć też wniosek o kredyt hipoteczny i uzupełnić go o wymagane dokumenty.

Dokumenty przy drugim kredycie hipotecznym

W zależności od banku wymagania mogą być inne. Znaczenie ma, czy chcesz zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny w tej samej instytucji, czy w innej. Jeśli w innej, to bank będzie wymagać standardowego zestawu dokumentów. Najprawdopodobniej musisz przygotować:

• wniosek o kredyt hipoteczny – na druku od danego banku;
• dokument potwierdzający tożsamość – najczęściej jest nim po prostu dowód osobisty,
• dokumenty potwierdzające źródła zarobków i ich wysokość;
• numer księgi wieczystej;
• operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę – wtedy bank nie pobierze z tego tytułu dodatkowej opłaty; oczywiście może tym się zająć ekspert skierowany przez dany bank;
• decyzję o pozwoleniu na budowę – jeśli budujesz dom;
• informację z banku kredytującego o wysokości salda do spłaty zobowiązania – jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Zanim wybierzesz się do banku, aby wnioskować o kolejny kredyt hipoteczny, dowiedz się, jakie dokumenty musisz dostarczyć. W zależności od instytucji, lista może się różnić,

Dwa kredyty hipoteczne a zdolność kredytowa

Standardowo, jak przy każdym innym kredycie, bank wyliczy Twoją zdolność kredytową. Jeśli w momencie składania wniosku spłacasz inny kredyt hipoteczny, Twoja zdolność kredytowa jest odpowiednio niższa. Duże znaczenie ma też wartość zabezpieczenia. Nie otrzymasz większego kredytu niż 80-90% wartości nieruchomości. Ważna jest wysokość Twoich dochodów. Dopiero kalkulacja przeprowadzona indywidualnie przed zaciągnięciem drugiego kredytu hipotecznego pokaże, ile wynosi Twoja zdolność kredytowa.

Dwa kredyty hipoteczne a wkład własny

Nie ma znaczenia, czy chcesz wziąć pierwszy czy kolejny kredyt hipoteczny. W każdym przypadku obowiązują te same zasady dotyczące wkładu własnego, wynikające z rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Musisz mieć 20% wkładu, ewentualnie bank może zaakceptować 10%, ale wtedy będzie wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

Na co zwrócić uwagę składając wniosek o drugi kredyt hipoteczny?

Mając w planach złożenie wniosku o drugi kredyt hipoteczny nie podejmuj decyzji pochopnie. Nie zakładaj z góry, że kolejnego kredytu hipotecznego udzieli Ci na najlepszych warunkach ten sam bank, w którym masz pierwsze zobowiązanie. Porównaj co najmniej kilka ofert, zwróć uwagę na wskaźnik RRSO, który pokazuje, ile w procentach wynosi koszt kredytu rocznie w stosunku do całej kwoty zobowiązania.

Wypowiedź eksperta

Rozsądnie wybierz wysokość raty i kwotę kredytu. Twoja sytuacja finansowa może się zmienić, a problemy ze spłatą mogą się wiązać nawet z utratą nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. Lepiej wybierz niższą ratę, a jeśli będziesz w stanie, to zaczniesz w przyszłości nadpłacać zobowiązanie, aby ograniczyć jego koszty.

Izabela Stachura

Pamiętaj też o zmienności stóp procentowych, które wpływają na wysokość rat.

Kiedy warto wziąć drugi kredyt hipoteczny?

Drugi kredyt hipoteczny warto rozważyć wtedy, gdy inwestycja może przynieść realny i policzalny zysk wyższy niż całkowity koszt finansowania. W praktyce oznacza to dokładne porównanie potencjalnych przychodów z kosztami kredytu, remontu i utrzymania nieruchomości. Pierwszy kredyt hipoteczny najczęściej służy zakupowi mieszkania na własne potrzeby. Drugi zazwyczaj ma charakter inwestycyjny. Najczęściej chodzi o zakup lokalu pod wynajem, przygotowanie nieruchomości do sprzedaży z zyskiem albo długoterminowe zabezpieczenie kapitału.

Zanim zdecydujesz się na inwestycję, kluczowe jest przeliczenie opłacalności takiego rozwiązania. W przypadku najmu musisz oszacować realny przychód z czynszu, uwzględniając okresy potencjalnych przerw trakcie najmu, koszty zarządzania oraz podatki. Przy sprzedaży znaczenie ma różnica między ceną zakupu i sprzedaży, ale także koszty remontu, prowizje pośredników oraz czas potrzebny na sprzedaż. Warto również przeanalizować alternatywne scenariusze wykorzystania nieruchomości i sprawdzić, który model daje najwyższą stopę zwrotu przy akceptowalnym poziomie ryzyka. Drugie zobowiązanie hipoteczne bywa także elementem strategii rodzinnej. Część rodziców kupuje mieszkanie dla dziecka z myślą o przyszłości, a do momentu usamodzielnienia się potomka wynajmuje nieruchomość, aby ograniczyć koszty kredytu. W takim przypadku decyzja ma nie tylko wymiar inwestycyjny, ale również długoterminowy plan zabezpieczenia majątku.

W jakim banku wziąć kredyt hipoteczny?

Możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny do każdej instytucji, która ma w ofercie takie zobowiązania. Na pewno weź pod uwagę bank, w którym masz już jeden kredyt hipoteczny. Porównaj co najmniej kilka ofert i sprawdź, gdzie zobowiązanie będzie tańsze. Być może w tym samym banku formalności będzie mniej, ale to bez znaczenia, jeśli ma to się wiązać ze znacznie wyższymi kosztami kredytowania. Aby ułatwić znalezienie najlepszej oferty, skorzystaj z naszych kalkulatorów. Oblicz, ile wyniesie rata w poszczególnych instytucjach.

Szymon Machniewski

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Absolwent Zarządzania i marketingu na Politechnice Częstochowskiej. Od 2008 roku prowadzę działalność gospodarczą. Od 2015 roku tworzę content na potrzeby serwisów związanych z branżami finansów, nieruchomości i ubezpieczeń.

Moje treści znajdziesz m.in. na Rankomat.pl, witrynach banków i towarzystw ubezpieczeniowych. Tworząc treść skupiam się na konkretach, które staram się przekazywać najprostszym językiem. Wolny czas poświęcam podróżom i piłce nożnej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: