Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy – sprawdź warunki zaciągnięcia kredytu na lokal usługowy

Kupno lokalu użytkowego zazwyczaj wymaga zewnętrznego wsparcia, a warunki uzyskania kredytu hipotecznego różnią się w zależności od tego, czy o finansowanie wnioskuje osoba fizyczna, czy przedsiębiorca. W każdej sytuacji bank analizuje przede wszystkim zdolność kredytową oraz opłacalność planowanej inwestycji.

Oceniając wniosek o kredyt na zakup lokalu użytkowego bank stosuje standardowe kryteria finansowe, ale dodatkowo analizuje również rentowność przedsięwzięcia. Kluczowe znaczenie ma m.in. lokalizacja nieruchomości — jej atrakcyjność, otoczenie biznesowe i potencjał generowania przychodów mogą przesądzić o akceptacji lub odrzuceniu wniosku.

Kredyt na lokal użytkowy – czyli jaki?

Zanim zaczniemy zastanawiać się w jaki sposób sfinansować kupno lokalu użytkowego, warto wyjaśnić co się kryje pod tym pojęciem. Zgodnie z przepisami lokal użytkowy to jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Przeznaczenie lokalu może mieć charakter handlowy (np. sklep), usługowy (np. salon fryzjerski) lub biurowy.

Jak sfinansować kupno lokalu użytkowego?

Zakup lokalu użytkowego możesz sfinansować na kilka sposobów — i nie zawsze musi to być klasyczny kredyt hipoteczny. To jednak zwykle najkorzystniejsza opcja, bo oferuje najniższe koszty i najdłuższy możliwy okres spłaty, co znacząco odciąża domowy budżet.

Alternatywą jest kredyt gotówkowy przeznaczony dla konsumentów. Bank nie kontroluje wówczas sposobu wykorzystania środków, ale pamiętaj, że formalnie zwykle nie możesz ich przeznaczyć na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Jeśli natomiast kupujesz lokal jako przedsiębiorca, rozważ kredyt inwestycyjny. To finansowanie stworzone właśnie z myślą o rozwoju firmy i zakupie aktywów, takich jak nieruchomości. W wielu przypadkach pozwala ono dopasować harmonogram spłaty do specyfiki biznesu i planowanych przychodów.

Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy?

Na rynku jest niewiele ofert kredytów hipotecznych, które pozwalają sfinansować lokal użytkowy. W przypadku klientów indywidualnych to zwykle dodatkowy cel, który bank pozwala zrealizować w ramach kredytu hipotecznego. Możliwe jest również zaciągnięcie zobowiązania na kupno mieszkania lub domu z planowanym wydzieleniem przestrzeni np. na biuro. Przy czym w takim przypadku kredytodawca może stawiać warunki w zakresie wielkości części mieszkalnej i części użytkowej w stosunku do całej powierzchni nieruchomości.

Kto może ubiegać się o kredyt na lokal usługowy?

Kredyt na lokal usługowy to zobowiązanie dla:

• osoby fizycznej o odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, która spełni wymagania formalne stawiane przez bank,
• przedsiębiorcy – kredyt może uzyskać firma, która oprócz odpowiedniej zdolności kredytowej posiada wymagany przez bank staż prowadzenia działalności oraz spełni wymagania formalne stawiane przez bank.

Jakie są wymagania banku podczas ubiegania się o kredyt na lokal użytkowy?

Podstawowy warunek przy każdej ofercie kredytowej, który odnosi się zarówno do osób fizycznych, jak i firm, to odpowiednio wysoka zdolność kredytowa, która pozwala na terminową spłatę zobowiązania. Dodatkowym warunkiem stawianym firmie będzie odpowiednio długi staż obecności na rynku. Bank nie udzieli kredytu przedsiębiorcy, który prowadzi działalność gospodarczą krócej niż 12 miesięcy. Wymagany minimalny okres prowadzenia działalności może być też dłuższy i wynieść co najmniej 18 lub 24 miesiące. Inne warunki stawiane przedsiębiorcy to brak zaległości podatkowych i wobec ZUS oraz przedstawienie biznes planu związanego z inwestycją. Oferta kredytowa dla biznesu może również zawierać inne ograniczenia np. możliwość zaciągnięcia zobowiązania tylko przez firmy prowadzące pełną księgowość.

Ocenie banku podlega również sama inwestycja i jej opłacalność. Bank chętniej udzieli finansowania, jeśli lokalizacja lokalu użytkowego daje szansę na wysoką stopę zwrotu z inwestycji. Uzyskanie kredytu w razie położenia lokalu w małej miejscowości, jeśli ryzyko osiągnięcia wysokich dochodów jest niskie, będzie trudniejsze.

Jakie dokumenty potrzebne są do wniosku o kredyt na lokal użytkowy?

Szczegółowy wykaz dokumentów, które należy załączyć do wniosku o kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może się różnić w zależności od oferty. Zwykle jednak należy przedstawić:

Dokumenty identyfikujące wnioskodawcę:

• dowód osobisty – w przypadku osoby fizycznej,
• zaświadczenie z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub CEiDG w zależności od formy prowadzonej działalności i dowód osobisty osoby uprawnionej do reprezentacji firmy,
• zaświadczenie o braku zaległości podatkowych wobec urzędu skarbowego,
• zaświadczenie o niezaleganiu w zakresie płatności składek wobec ZUS,
• umowa spółki, statut, uchwała dotycząca możliwości zaciągnięcia zobowiązania.

Dokumenty finansowe uzależnione od formy podatkowej prowadzonej działalności:

• zaświadczenie o dochodach i zatrudnieniu lub wyciąg z rachunku bankowego za wymagany przez bank okres – dla osoby fizycznej osiągającej dochody w oparciu o umowę o pracę,
• bilans, rachunek zysków i strat za poprzedni rok obrachunkowy,
• deklaracja podatkowa PIT lub CIT,
• deklaracja VAT.

Dokumenty związane z nieruchomością, mogą się różnić w zależności od tego, czy lokal kupujesz na rynku wtórnym czy pierwotnym. Najczęściej wymagany będzie:

• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• operat szacunkowy,
• umowa przedwstępna,
• dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości.

Dodatkowo konieczne może być przedstawienie biznes planu w zakresie możliwości wykorzystania lokalu użytkowego i opłacalności takiej inwestycji.

Na jakich warunkach można otrzymać kredyt na lokal usługowy?

Warunki kredytowe zależą od tego czy o kredyt występuje osoba fizyczna czy firma. Standardowe warunki kredytu hipotecznego na lokal usługowy dla klienta indywidualnego obejmują:

• okres spłaty – maksymalnie do 35 lat (w zależności od wieku wnioskodawcy),
• zabezpieczenie spłaty zobowiązania: hipoteka na nieruchomości,
• wymagane ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją polisy na rzecz banku,
• wkład własny – od 20% wartości nieruchomości.

Warunki kredytu hipotecznego dla firmy mogą się nieco różnić:

• okres spłaty zobowiązania będzie krótszy – około 15 – 20 lat,
• wymagane zabezpieczenie spłaty zobowiązania – hipoteka na nieruchomości oraz inne formy zabezpieczeń określone przez bank np.: weksel własny in blanco, cesja z polisy ubezpieczeniowej, zastaw rejestrowy, oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
• wkład własny – ustalany indywidualnie, może być wyższy niż 20% wartości nieruchomości.

Które banki oferują kredyt na lokal usługowy?

Kredyt hipoteczny na lokal usługowy dla klienta indywidualnego oferuje m.in.

Alior Bank – Kredyt hipoteczny Megahipoteka

Uzyskane w ramach kredytu środki można przeznaczyć zarówno na cele mieszkaniowe, refinansowanie, konsolidację czy cel komercyjny – w tym kupno nieruchomości, która przynosi lub ma w przyszłości przynieść dochód w postaci czynszu, zysk z jej sprzedaży i która służy m.in. prowadzeniu działalności gospodarczej.

Warunki:

• kredyt z okresowo stałą stopą procentową przez okres 5 lat,
• maksymalna kwota kredytu do 90% wartości nieruchomości,
• możliwość obniżenia marży kredytu o 0,5 punktu procentowego, po spełnieniu określonych przez bank warunków,
• sposób złożenia wniosku – w oddziale banku.

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy dla klienta biznesowego oferuje m.in.

mBank – Kredyt hipoteczny

Kredyt umożliwia inwestycje w nieruchomości.

Warunki:

• wysokość kredytu hipotecznego może wynieść do 75% wartości nieruchomości
• okres spłaty – do 15 lat
• możliwość wyboru oprocentowania – zmienne lub stałe.

Wymagania:

• oferta przeznaczona dla klientów, którzy prowadzą pełną rachunkowość
• obecność na rynku co najmniej 18 miesięcy
• posiadanie bieżącej i perspektywicznej zdolności kredytowej

Zabezpieczenia:

• hipoteka na nieruchomości
• cesja praw z polisy nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych
• weksel własny in blanco z deklaracją wekslową

Ile kosztuje kredyt hipoteczny na zakup lokalu użytkowego?

Podstawowa oferta kredytowa banku może różnić się od końcowych warunków umownych. Ostateczna wysokość kosztów zależy m.in. od:

• Twojej zdolności kredytowej
• wysokości kredytu
• okresu spłaty zobowiązania
• wysokości posiadanego wkładu własnego

Oferta kredytowa skierowana do klientów indywidualnych musi określać wszystkie koszty zobowiązania i RRSO. Dzięki temu parametry takiego kredytu łatwo porównać, choćby korzystając z dostępnych w sieci porównywarek i kalkulatorów. W przypadku ofert kredytów skierowanych do firm, banki nie mają obowiązku przedstawienia wszystkich kosztów. Ostateczna oferta zależy od sytuacji finansowej przedsiębiorcy i charakteru inwestycji. Najczęściej też marża banku będzie nieznacznie wyższa, niż ta stosowana przy zobowiązaniach zaciągniętych przez konsumentów.

Standardowe koszty związane z kredytem hipotecznym na lokal użytkowy to:

• prowizja z tytułu udzielenia finansowania,
• oprocentowanie: WIBOR plus marża banku,
• koszty wymaganego ubezpieczenia,
• koszty związane z przygotowaniem operatu szacunkowego,
• koszty notarialne,
• koszty związane z wpisem hipoteki do księgi wieczystej.

Kiedy bank może odmówić przyznania kredytu na kupno lokalu użytkowego?

Aby otrzymać kredyt na kupno lokalu użytkowego, trzeba spełnić szereg warunków. Kluczowa jest odpowiednio wysoka zdolność kredytowa, ale o pozytywnej decyzji decyduje znacznie więcej czynników. Powodem decyzji omawiającej przyznania finansowania może być:

• negatywna historia kredytowa – zaległości w spłacie wcześniejszych zobowiązań mogą przekreślić szansę na uzyskanie kredytu,
• brak historii kredytowej – posiadanie dobrej historii kredytowej liczy się w szczególności w przypadku zobowiązań na wysoką kwotę, takich jak kredyt hipoteczny, brak historii kredytowej zwiększa ryzyko udzielenia finansowania dla banku,
• brak odpowiedniego stażu prowadzenia działalności gospodarczej – ten czynnik odnosi się do firm, dla uzyskania kredytu wymagane jest prowadzenie działalności przez okres co najmniej 12, 18 lub 24 miesięcy – w zależności od oferty banku,
• negatywna ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy – czyli brak wystarczających dochodów lub inne zadłużenie, które obniża zdolność kredytową i uniemożliwia zaciągnięcie kolejnego zobowiązania – może dotyczyć zarówno firmy, jak i osoby fizycznej,
• powody dotyczące nieruchomości – np. z uwagi na ryzyko dot. opłacalności samej inwestycji, nieatrakcyjnej lokalizacji, która nie rokuje odpowiednio wysokiej stopy zwrotu.

Uzyskanie kredytu hipotecznego na kupno lokalu użytkowego jest możliwe zarówno przez osobę fizyczną, jak i przedsiębiorcę. Jednak oferta banków w tym zakresie jest dość niewielka, co ogranicza wybór i utrudnia dostęp do tej formy finansowania.

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

izabela.stachura@rankomat.pl

Jestem absolwentką wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Doświadczenie prawnicze zdobywałam w działach prawnych spółek handlowych z branży produkcyjnej oraz deweloperskiej m.in. jako Specjalista ds. organizacyjno – prawnych i Kierownik działu organizacyjno – prawnego. O finansach piszę od 2017 r. Entuzjastka rzetelnej informacji i dokładnego researchu.

Moje teksty możesz znaleźć m.in. w serwisach: Rankomat, Gazeta Bankowa, Puls HR, oraz CEO Magazyn. W czasie wolnym poszerzam swoją wiedzę na tematy związane m.in. z cyberbezpieczeństwem - również w branży finansowej i pracą z informacją. Prywatnie dużo czytam – najchętniej fantastykę i książki psychologiczne.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: