Choć oba pojęcia brzmią podobnie, kredyt mieszkaniowy i hipoteczny mogą mieć zupełnie inne przeznaczenie. Jeden jest szyty na miarę osób planujących kupić dom lub mieszkanie. Drugi daje znacznie szersze możliwości finansowania. Sprawdź najważniejsze różnice i podobieństwa pomiędzy kredytem mieszkaniowym a hipotecznym.
Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że dla większości kupujących kredyt jest jedyną drogą do własnego mieszkania lub domu. Pozostaje jednak pytanie – jakie rozwiązanie wybrać? Złożyć wniosek o kredyt hipoteczny czy mieszkaniowy? Choć pojęcia często używane są zamiennie, to nie są tożsame. Zrozumienie różnic pomiędzy tymi rozwiązaniami pozwoli Ci lepiej porównać oferty i dopasować kredyt do swoich potrzeb.
Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny – czym się różnią?
Każdy kredyt mieszkaniowy jest formą kredytu hipotecznego, ale nie każdy kredyt hipoteczny można nazwać mieszkaniowym. Jeśli Twoim celem jest zakup lokum – mieszkania, domu albo wykupienie mieszkania komunalnego – odpowiednim rozwiązaniem będzie kredyt mieszkaniowy. Bank udziela go tylko na wymienione przedsięwzięcia, a zabezpieczeniem jest wpis hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości (daje prawo do jej sprzedaży w przypadku zaprzestania spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę).
Kredyt mieszkaniowy stanowi więc jedną z odmian kredytu hipotecznego. Sam kredyt hipoteczny ma jednak znacznie szersze zastosowanie – obejmuje wszystkie zobowiązania zabezpieczone hipoteką. Pożyczone w ten sposób środki mogą służyć nie tylko do zakupu mieszkania czy domu, ale także działki budowlanej, lokalu użytkowego, nieruchomości komercyjnej, a nawet sfinansować remont czy dowolne wydatki w ramach pożyczki hipotecznej.
| Cecha | Kredyt mieszkaniowy | Kredyt hipoteczny |
| Cel finansowania | Zakup mieszkania lub domu | Dowolny cel (np. konsolidacja, remont, inwestycja) |
| Oprocentowanie | Niższe, preferencyjne | Zwykle wyższe |
| Okres spłaty | Nawet do 30–35 lat | Zazwyczaj krótszy, często 20-25 lat |
| Dostępność | Łatwiejszy do uzyskania, jeśli kupujesz nieruchomość | Trudniejszy – banki dokładniej badają cel i ryzyko |
| Wkład własny | Wymagany (najczęściej min. 20%) | Niekoniecznie wymagany – jeśli wartość zabezpieczenia jest wysoka |
| Elastyczność wykorzystania | Ograniczona – tylko na zakup nieruchomości mieszkalnej | Wysoka – czasami środki możesz przeznaczyć nawet na dowolny cel |
Terminy kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy bywają często używane zamiennie. Jak widzisz, nie jest to do końca precyzyjne podejście.
Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?
Hipoteka może zabezpieczać nie tylko kredyt mieszkaniowy, ale także pożyczki na zupełnie inne potrzeby. Sprawdź zatem, jakie najpopularniejsze rodzaje kredytów hipotecznych oferują banki:
➡️ Pożyczka hipoteczna (kredyt pod zastaw nieruchomości) – jako właściciel mieszkania, domu, działki czy obiektu przemysłowego możesz ustanowić na nim hipotekę i w ten sposób ograniczyć ryzyko banku. Środki z pożyczki hipotecznej możesz przeznaczyć na dowolny cel – prywatny lub biznesowy.
➡️ Kredyt hipoteczny refinansowy – pozwala przenieść aktualnie spłacany kredyt mieszkaniowy do innego banku na korzystniejszych warunkach (np. niższe oprocentowanie, brak konieczności korzystania z produktów dodatkowych);
➡️ Kredyt mieszkaniowo-budowlany – pożyczone pieniądze przeznaczysz na budowę domu, modernizację lub remont nieruchomości. Bank zazwyczaj wypłaca środki w transzach (po zakończeniu kolejnych etapów przedsięwzięcia).
➡️ Kredyt konsolidacyjny hipoteczny – pozwala połączyć kilka bieżących zobowiązań w jeden kredyt i rozłożyć go na korzystniejsze warunki spłaty. Aby uzyskać finansowanie, musisz ustanowić hipotekę na rzecz banku na posiadanej nieruchomości. Rozwiązanie to jest dostępne zarówno dla osób prywatnych, jak i firm. Z uwagi na hipotekę, zobowiązanie to może być udzielone na dłuższy okres w porównaniu do kredytów konsolidacyjnych bez zabezpieczenia tego typu.
➡️ Kredyt hipoteczny na zakup, budowę lub remont nieruchomości komercyjnej – ten rodzaj finansowania przeznaczony jest głównie dla przedsiębiorców i spółek, które chcą nabyć, wybudować lub zmodernizować nieruchomość o charakterze gospodarczym, np. halę magazynową, lokal handlowy, parking czy biuro. Jednym z zabezpieczeń takiego kredytu jest nieruchomość komercyjna, którą finansuje bank. Może być też wymagane przedstawienie biznesplanu.
Jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego i mieszkaniowego?
Niezależnie od tego, czy wnioskujesz o kredyt mieszkaniowy, czy o inny rodzaj kredytu hipotecznego, banki stawiają podobne wymagania. Różnice mogą dotyczyć przede wszystkim celu finansowania. Do najważniejszych warunków należą:
✅ Zdolność kredytowa – bank ocenia Twoje dochody, stabilność zatrudnienia, wydatki i dotychczasową historię spłat zobowiązań zarejestrowaną w BIK. Tylko osoby z wystarczającą zdolnością kredytową mogą liczyć na pozytywną decyzję.
✅ Wkład własny – w przypadku kredytu mieszkaniowego wymagany jest najczęściej na poziomie min. 20% wartości nieruchomości (choć niektóre banki, przy dodatkowym ubezpieczeniu, akceptują 10%). Przy pożyczkach hipotecznych wkład własny nie zawsze jest konieczny, bo zabezpieczeniem jest już posiadana nieruchomość.
✅ Zabezpieczenie hipoteczne – ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości, którą kupujesz lub którą już posiadasz. To podstawowe zabezpieczenie dla banku.
✅ Wiek kredytobiorcy – najczęściej minimalny wiek to 18 lat, a maksymalny wiek w momencie spłaty ostatniej raty wynosi 70–80 lat (zależnie od banku).
✅ Wymagane dokumenty – m.in. dokument tożsamości, zaświadczenia o dochodach, dokumenty potwierdzające cel kredytu (np. akt notarialny zakupu, umowa deweloperska, odpis z księgi wieczystej), aktualna wycena nieruchomość przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego (głównie zakup na rynku wtórnym).
W praktyce oznacza to, że kredyt mieszkaniowy jest łatwiejszy do uzyskania, jeśli kupujesz mieszkanie lub dom, bo bank traktuje taki cel jako najmniej ryzykowny. Inne kredyty hipoteczne (np. konsolidacyjny czy na nieruchomość komercyjną) mogą wymagać lepszej zdolności kredytowej, wyższego zabezpieczenia lub dodatkowych dokumentów.
Zabezpieczenie kredytu – jak działa hipoteka?
Hipoteka to forma zabezpieczenia kredytu, która daje bankowi prawo do sprzedaży nieruchomości obciążonej w ten sposób. Oznacza to, że jeśli przestaniesz spłacać zaciągnięte zobowiązanie, bank może dochodzić roszczeń właśnie z nieruchomości wskazanej w umowie kredytowej (np. mieszkania, domu lub działki).
Wpis o ustanowieniu hipoteki dokonywany jest w księdze wieczystej nieruchomości. Informację tę znajdziesz w dziale IV. Po wpisie bank zyskuje formalne i skuteczne zabezpieczenie, a Ty dostęp do finansowania na znacznie korzystniejszych warunkach (m.in. niższe oprocentowanie, dłuższy okres spłaty) w porównaniu do kredytów niezabezpieczonych.
Zastosowanie takiej formy zabezpieczenia praktyce oznacza, że:
✅ hipoteka nie ogranicza właściciela w normalnym korzystaniu z nieruchomości (może w niej mieszkać, wynajmować ją, a nawet ją sprzedać – choć sprzedaż wymaga zgody banku i spłaty długu);
✅ jest najpewniejszym zabezpieczeniem dla banku, dlatego pozwala oferować wysokie kwoty kredytów hipotecznych z wieloletnim okresem spłaty;
✅ obowiązuje do czasu całkowitej spłaty kredytu – po uregulowaniu zobowiązania składasz w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Kredyt mieszkaniowy czy hipoteczny – co wybrać?
Kredyt mieszkaniowy jest szczególnym rodzajem kredytu hipotecznego i w większości przypadków właśnie on okazuje się najkorzystniejszym rozwiązaniem. Banki oferują produkty tego typu z myślą o zakupie nieruchomości mieszkalnych, dlatego kredyt mieszkaniowy zwykle ma:
➡️ niższe oprocentowanie niż pozostałe kredyty hipoteczne;
➡️ dłuższy okres spłaty, co pozwala dopasować wysokość miesięcznej raty do potrzeb i możliwości finansowych;
➡️ zazwyczaj lepsze warunki dostępności (łatwiej go uzyskać, jeśli cel jest jasno określony – np. zakup mieszkania).
Inne formy kredytu hipotecznego – np. pożyczka hipoteczna czy kredyt pod nieruchomość komercyjną – bywają droższe i mniej dostępne. Sprawdzą się jednak wtedy, gdy potrzebujesz środków na inny cel niż zakup mieszkania lub domu (np. konsolidacja zadłużenia, inwestycja w lokal użytkowy).
Jak widzisz, granica między kredytem mieszkaniowym a hipotecznym jest wyraźna – choć oba wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki. Jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu, rozwiązaniem jest kredyt mieszkaniowy. Jeżeli potrzebujesz pieniędzy pod zastaw nieruchomości na inny cel, sięgnij po kredyt hipoteczny. Uchwycenie różnicy pomiędzy tymi rozwiązaniami pozwoli Ci sprawniej wybierać oferty, które faktycznie przyniosą najlepsze korzyści.
Warto zapamiętać
- Każdy kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym, ale nie każdy hipoteczny jest mieszkaniowym – różnią się przede wszystkim przeznaczeniem.
- Banki oferują różne rodzaje kredytów hipotecznych: pożyczkę hipoteczną, kredyt refinansowy, kredyt mieszkaniowo-budowlany, kredyt hipoteczny konsolidacyjny czy kredyt na nieruchomości komercyjne.
- Hipoteka w księdze wieczystej nieruchomości to podstawowe zabezpieczenie kredytu – daje bankowi prawo do nieruchomości, ale właściciel może z niej swobodnie korzystać.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy kredyt hipoteczny jest kredytem mieszkaniowym?
Kredyt mieszkaniowy służy wyłącznie do zakupu nieruchomości mieszkalnych, natomiast kredyt hipoteczny ma szersze zastosowanie, takie jak: konsolidacja długów, remont czy zakup nieruchomości komercyjnej. Można więc powiedzieć, że każdy kredyt mieszkaniowy jest hipoteczny, ale odwrotnie nie zawsze będzie to prawdą.
Jaki wkład własny przy kredycie mieszkaniowym?
Przy kredycie mieszkaniowym banki najczęściej wymagają wkładu własnego na poziomie minimum 20% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach możliwe jest obniżenie go do 10%, ale wtedy zwykle konieczne jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W praktyce oznacza to, że przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł musisz dysponować co najmniej 50–100 tys. zł środków własnych.
Czy możliwy jest kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego?
Tak, kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego jest możliwy dzięki rządowemu programowi – Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Wsparcie skierowane jest do osób, które mają zdolność kredytową, ale nie zgromadziły środków na wymagany wkład własny.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
