Kupowanie mieszkań pod wynajem jest popularną formą inwestycji, ponieważ może zapewnić stały dochód pasywny i dodatkowo wygenerować zysk z wzrostu wartości nieruchomości. Nic nie stoi też na przeszkodzie, by takie mieszkanie pod wynajem kupić z pomocą kredytu hipotecznego. Jednak czy opłaca się wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem? Poniżej spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ takie rozwiązanie może być bardzo korzystne, ale też wiąże się z pewnym ryzykiem.
- 1. Czy można wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
- 2. Jaki jest najlepszy kredyt na mieszkanie pod wynajem?
- 3. Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem?
- 3.1. Działalność gospodarcza a kredyt na mieszkanie pod wynajem
- 4. Kiedy opłaca się wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
- 5. Co wziąć pod uwagę, decydując się na kupno mieszkania na kredyt pod wynajem?
- 5.1. Sytuacja na rynku nieruchomości
- 5.2. Kwota kredytu i zdolność kredytowa
- 5.3. Raty kredytowe a czynsz najmu
- 5.4. Dodatkowe koszty związane z wynajmem mieszkania
- 5.5. Potencjalne ryzyka zakupu mieszkania na kredyt na wynajem
- 6. Jak zminimalizować ryzyko zakupu mieszkania pod wynajem na kredyt?
- 6.1. Odpowiedni wybór mieszkania
- 6.2. Wybór korzystnego kredytu
- 6.3. Wybór odpowiedniego momentu na zaciągnięcie kredytu
- 6.4. Skuteczne zarządzanie nieruchomością i najmem
- 6.5. Zabezpieczenie się na wypadek problemów
- 7. Czy warto wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
- 8. Warto zapamiętać
Decydując się na kredyt na mieszkanie pod wynajem, musisz wziąć pod uwagę przede wszystkim koszty spłaty zobowiązania oraz potencjalne dochody z najmu. Najkorzystniejszą sytuacją jest, gdy wynajem mieszkania pokrywa co najmniej raty kredytowe, bo wówczas kredyt spłaci się sam. Taki scenariusz nie zawsze jest jednak możliwy, ponieważ zależy on od sytuacji na rynku kredytowym i na rynku nieruchomości.
Czy można wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Na początku wyjaśnijmy, czy w ogóle istnieje możliwość, by wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem. Jak najbardziej można zaciągnąć takie zobowiązanie i może być to też standardowy kredyt hipoteczny. Wbrew pozorom bowiem taki kredyt nie ogranicza praw do nieruchomości, pomimo zabezpieczenia na hipotece na rzecz banku.
Jej właścicielem jest zatem od początku kredytobiorca, który w związku z tym może nią też swobodnie dysponować, a więc właśnie wynająć innej osobie, czy nawet sprzedać.
W umowie kredytowej bank nie może zatem zabronić Ci wynajmu mieszkania. O wynajmie nie musisz też banku informować. Warunki umowy kredytowej warto jednak sprawdzić, bo może ona przewidywać pewne ograniczenia np. w zakresie gruntownej przebudowy nieruchomości, czy też podziału mieszkania na mniejsze lokale. Bank może zakazać takich zmian, jeśli mogą one obniżyć wartość nieruchomości.
Uwaga!
Jaki jest najlepszy kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Bez wątpienia najlepszym kredytem na mieszkanie pod wynajem jest kredyt hipoteczny. Jest to bowiem produkt przeznaczony właśnie na finansowanie zakupu nieruchomości, dlatego jego warunki są idealnie skrojone pod taką inwestycję. Kluczowymi warunkami są tutaj:
➡️ dłuższy okres spłaty – nawet 35 lat;
➡️ atrakcyjne oprocentowanie, które przekładają się na stosunkowo niskie raty nawet przy bardzo wysokiej kwocie kredytu.
Oczywiście zakup mieszkania pod wynajem możesz sfinansować przy pomocy innych produktów kredytowych. Przy sporych oszczędnościach może ci wystarczyć nawet zwykły kredyt gotówkowy. Inną alternatywą może być też pożyczka hipoteczna, którą zapewnia dużą swobodę w wydatkowaniu środków i można ją zabezpieczyć na innej nieruchomości.
Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem?
Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem, musisz spełnić standardowe warunki zaciągnięcia takiego zobowiązania. Przede wszystkim powinieneś mieć:
✅ zdolność do czynności prawnych;
✅ odpowiedni wkład własny – obecnie banki wymagają oszczędności pozwalających na pokrycie minimum 10-20% ceny zakupu mieszkania;
✅ stałe i udokumentowane dochody;
✅ zdolność kredytową (w tym pozytywną historię kredytową).
Samo mieszkanie powinno też spełnić pewne warunki, bo musi mieć założoną księgę wieczystą i nie może być obciążone hipoteką, ani innymi prawami na rzecz podmiotów trzecich.
Pamiętaj, że fakt zakupu mieszkania pod wynajem nie wpłynie na warunki kredytu, jeśli zaciągasz go jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w tym zakresie. Przy ocenie Twojej zdolności kredytowej bank zatem nie weźmie pod uwagę przyszłych dochodów z najmu.
Działalność gospodarcza a kredyt na mieszkanie pod wynajem
O kredyt na mieszkanie pod wynajem może też ubiegać firma prowadząca działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. W tej sytuacji warunki kredytu mogą być już nieco inne, ponieważ bank może go potraktować jako formę kredytu inwestycyjnego. Przy jego udzielaniu weźmie więc pod uwagę przyszłe dochody z najmu, a także rentowność inwestycji.
Kiedy opłaca się wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Zakup mieszkania pod wynajem z pomocą kredytu najbardziej opłaca się wtedy, gdy dochody z najmu pokrywają co najmniej raty kredytowe. W takiej sytuacji kredyt spłaci się niejako sam, bez twojego zaangażowania finansowego.
Jeszcze lepiej, gdy z czynszu najmu zostanie Ci co miesiąc dodatkowa gotówka. Wówczas bowiem możesz ją systematycznie odkładać celem budowania poduszki finansowej lub gromadzenia kapitału na zakup kolejnego mieszkania. Nadwyżki możesz też przeznaczać na nadpłatę kredytu hipotecznego, by dzięki temu szybciej spłacić zobowiązanie. Aby zatem kredyt na mieszkanie pod wynajem się opłacał, musisz bardzo dokładnie przeanalizować rentowność inwestycji, a także dobrze się do niej przygotować.
Co wziąć pod uwagę, decydując się na kupno mieszkania na kredyt pod wynajem?
Zanim zdecydujesz się na kredyt na mieszkanie pod wynajem, powinieneś przeprowadzić gruntowną analizę finansową oraz sytuację na rynku. Na co dokładnie zwrócić uwagę przy planowaniu takiej inwestycji, podpowiadamy niżej.
Sytuacja na rynku nieruchomości
W pierwszej kolejności przeanalizuj sytuację na lokalnym rynku nieruchomości. Inwestowanie w mieszkanie pod wynajem opłaca się bowiem najbardziej wtedy, gdy chętnych na najem nie brakuje, a czynsze najmu regularnie rosną. Taka sytuacja od lat panuje w dużych miastach Polski, zwłaszcza popularnych wśród studentów, ludzi biznesu i turystów.
Nieco inaczej jednak może wyglądać rynek najmu w mniejszych miejscowościach, który jest też bardziej podatny na wahania koniunktury. Z Twojego punktu widzenia ważne są też aktualne ceny nieruchomości. Koszt zakupu mieszkania wpłynie bowiem na kwotę kredytu, o jaki będziesz się musiał ubiegać.
Kwota kredytu i zdolność kredytowa
Jeśli chcesz wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem, to koniecznie sprawdź, czy w ogóle masz szanse go dostać. Swoją zdolność kredytową możesz samodzielnie oszacować za pomocą darmowych kalkulatorów dostępnych w internecie. Bardziej precyzyjnie zrobi to jednak ekspert kredytowy, który weźmie przy tym pod uwagę o wiele więcej czynników i od razu ci powie, który bank udzieli Ci kredytu w potrzebnej wysokości.
Kluczową sprawą jest też właściwe określenie potrzebnej kwoty kredytu. Wraz z twoim wkładem własnym powinna ona bowiem wystarczyć na pokrycie nie tylko ceny zakupu mieszkania, ale także koszt jego remontu, wykończenia czy wyposażenia.
Raty kredytowe a czynsz najmu
Jak już wiesz, kupno mieszkania pod wynajem z pomocą kredytu opłaca się tylko wtedy, jeśli czynsz najmu pokryje co najmniej raty kredytowe. Warto więc sprawdzić, czy tak się właśnie stanie. Znając potrzebną kwotę kredytu, oblicz wysokość rat kredytowych. W tym celu sięgnij po kalkulator kredytu hipotecznego, który pomoże ci szybko takie raty oszacować dla określonego okresu kredytowania.
W kolejnym kroku sprawdź aktualne stawki czynszu najmu obowiązujące na lokalnym rynku np. na popularnych portalach z ofertami wynajmu nieruchomości. Na podstawie takich danych możesz mniej więcej oszacować, czy dochody z najmu pokryją raty kredytowe, a być może także zapewnią dodatkową gotówkę.
Dodatkowe koszty związane z wynajmem mieszkania
W idealnym scenariuszu kredyt na mieszkanie pod wynajem będzie spłacał się sam, a więc nie będziesz musiał angażować w jego spłatę dodatkowych środków. Również bieżące koszty utrzymania mieszkania możesz przerzucić na najemców, którzy mogą pokrywać czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, a także wszelkie rachunki za media. Mimo to musisz nastawić się na to, że pewne koszty będziesz pokrywać z własnej kieszeni i że mogą być one dość wysokie.
Mieszkanie przeznaczone na wynajem przede wszystkim należy regularnie remontować, a nawet doposażać. Same koszty remontów przy wynajmie mogą być dość spore i niekiedy trzeba je ponosić nawet każdego roku.
Poza tym będziesz musiał płacić podatek od najmu prywatnego. Wskutek zmian w przepisach nie można go już rozliczać na zasadach ogólnych, a jedynie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% lub 12,5%. Wszystkie takie dodatkowe koszty będą zatem wpływać na rentowność inwestycji, dlatego również warto wziąć je pod uwagę.
Potencjalne ryzyka zakupu mieszkania na kredyt na wynajem
Przed zaciągnięciem kredytu na mieszkanie na wynajem warto też uwzględnić wszystkie ryzyka związane z taką inwestycją. W trakcie spłaty zobowiązania mogą bowiem pojawić się różne problemy i powinieneś być przygotowany na to, by sobie z nimi poradzić. Do takich problemów można natomiast zaliczyć:
⚠️ przejściowe problemy ze znalezieniem najemców – w takiej sytuacji musisz być w stanie spłacać raty kredytowe z własnych środków;
⚠️ zaległości płatnicze najemców – w tym przypadku będziesz musiał nie tylko spłacać samodzielnie kredyt, ale także pokrywać bieżące opłaty za mieszkanie;
⚠️ nagły wzrost rat kredytowych lub spadek stawek czynszów – wiąże się to z koniecznością dopłacania do rat kredytowych z własnej kieszeni;
⚠️ dewastacja mieszkania przez najemców – w takiej sytuacji musisz mieć środki na jego remont, a także być przygotowanym na przejściowy brak dochodów z wynajmu.
Jak zminimalizować ryzyko zakupu mieszkania pod wynajem na kredyt?
Decydując się na kredyt na mieszkanie pod wynajem, warto zminimalizować ryzyko takiej inwestycji, a także postarać się, by zapewniła ona jak największe zyski. Poniżej znajdziesz kilka wskazówek, jak to zrobić.
Odpowiedni wybór mieszkania
Opłacalność inwestycji w dużej mierze będzie zależała od tego, czy wybierzesz odpowiednie mieszkanie pod wynajem. Najlepsza będzie nieruchomość, która zapewni ci pewne dochody z najmu, a przy okazji będzie też zyskiwała na wartości. Oczekując atrakcyjnych zwrotów z inwestycji, musisz zatem wybrać równie atrakcyjne mieszkanie. Przy jego wyborze zwróć szczególną uwagę na:
☑️ lokalizację – najchętniej wynajmowane są mieszkania w dużych miastach, w pobliżu ośrodków akademickich, szkół, urzędów i ważnych elementów infrastruktury;
☑️ powierzchnię – najemcy najczęściej szukają kawalerek lub dwupokojowych mieszkań i takie mniejsze nieruchomości zwykle też zyskują najbardziej na wartości;
☑️ stan techniczny i wyposażenie – na wyższe stawki czynszu możesz liczyć z wynajmu nowego lokalu wyposażonego w nowoczesne sprzęty, jednak starsze mieszkanie również może zapewnić Ci dochody, jeśli będzie w dobrej lokalizacji i odpowiednio je wyposażysz oraz wyremontujesz;
☑️ dodatkowe udogodnienia – dla najemców znaczenie mają dzisiaj w szczególności miejsca parkingowe, ale także takie udogodnienia jak balkon lub taras oraz piwnica lub komórka lokatorska.
Wybór korzystnego kredytu
Jeśli chcesz osiągnąć swoje cele inwestycyjne, powinieneś także wybrać odpowiedni kredyt hipoteczny na mieszkanie. Kluczową kwestią jest, by jego całkowity koszt był jak najniższy, dlatego warto zwrócić uwagę m.in. na wysokość oprocentowania, czy też wysokość prowizji. Znaczenie ma też rodzaj oprocentowania, ponieważ oprocentowanie stałe uchroni Cię przed podwyżką stóp procentowych i wzrostem rat, ale przy obniżkach stóp korzystniejsze może być oprocentowanie zmienne.
Przy wyborze kredytu warto też wziąć pod uwagę inne parametry oferty np.:
✅ maksymalny okres kredytowania – im bardziej możesz go wydłużyć, tym na niższe raty możesz liczyć;
✅ wysokość wymaganego wkładu własnego – jeśli masz małe oszczędności, poszukaj kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym 10 proc.;
✅ możliwość obniżenia kosztów kredytowych – np. poprzez zakup ubezpieczenia z oferty banku lub założenie w nim konta;
✅ warunki nadpłaty kredytu – warto wybrać bank, który nie pobiera z tego tytułu prowizji;
✅ dostęp do elastycznych form spłaty kredytu – np. możliwość skorzystania w trudnej sytuacji z wakacji kredytowych lub karencji w spłacie kredytu.
Przy wyborze kredytu na zakup mieszkania pod wynajem warto skorzystać z pomocy specjalisty. Ekspert kredytowy pomoże Ci bowiem dopasować ofertę nie tylko do Twoich możliwości finansowych, ale też specyficznych potrzeb pod kątem inwestycji.
Wybór odpowiedniego momentu na zaciągnięcie kredytu
Kredyt na mieszkanie pod wynajem może być bardzo dobrym rozwiązaniem, ale nie zawsze taka inwestycja przyniesie oczekiwaną stopę zwrotu. Tak się może stać głównie wtedy, gdy ze względu na wysokie stopy procentowe kredyty są drogie i raty przewyższają stawki czynszu.
W takiej sytuacji nie musisz jednak rezygnować z inwestycji, bo wciąż będzie się ona przyczyniała do budowy Twojego majątku. Będzie ona też łatwiejsza, bo nadal spłatę kredytu częściowo będą pokrywały dochody z najmu. Poza tym w dłuższym terminie stopy procentowe mogą zostać obniżone. Jeśli Twój kredyt ma oprocentowanie zmienne, obniżka stóp automatycznie zmniejszy Twoje raty kredytowe i tym samym zwiększy rentowność inwestycji.
Najbardziej korzystne jednak jest wzięcie kredytu na mieszkanie pod wynajem w okresie niskich stóp procentowych, które wpływają na niski koszt kredytów. Jeszcze lepiej, jeśli wysokość takich stóp jest niższa od inflacji, bo wówczas obsługa kredytu jest tania, a jednocześnie można liczyć na wzrost wartości nieruchomości i stawek czynszu.
Skuteczne zarządzanie nieruchomością i najmem
Jeśli chcesz, by wynajem mieszkania zapewniał Ci wysokie i stabilne dochody, musisz tym wynajmem skutecznie zarządzać. Kluczową kwestią jest zapewnienie ciągłości umów i odpowiedni wybór najemców. Ważne jest również reagowanie na zmiany na rynku i właściwe określanie stawek czynszu najmu.
Co ważne, dochody może Ci zapewnić zarówno wynajem długoterminowy, jak i krótkoterminowy. Przy konieczności spłaty kredytu lepszym rozwiązaniem może jednak okazać się ten pierwszy, bo daje większe szanse na uzyskiwanie stabilnych dochodów przez wszystkie 12 miesięcy w roku. Wynajem krótkoterminowy może natomiast przynieść Ci większe dochody miesięczne, ale wiąże się on z ryzykiem przejściowego braku najemców oraz większymi kosztami remontów.
Naszym okiem
Zabezpieczenie się na wypadek problemów
Znając potencjalne ryzyka związane z wzięciem kredytu na mieszkanie pod wynajem, warto się przed takimi ryzykami zabezpieczyć. W tym celu możesz między innymi:
✅ zadbać o dobre ubezpieczenie – podstawą jest ubezpieczenie nieruchomości, ale warto też wykupić ubezpieczenie OC najemcy, które pokryje ewentualne koszty zniszczeń elementów stałych w mieszkaniu oraz ruchomości;
✅ zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu – powinna ona przewidywać m.in. kaucję w odpowiedniej wysokości, która pokryje ewentualne zaległości z tytułu czynszu najmu lub szkody wyrządzone przez lokatorów;
✅ budować poduszkę finansową – aby mieć środki na wypadek konieczności pokrywania rat kredytowych, czy też na przeprowadzanie niezbędnych remontów;
✅ nadpłacać kredyt – dzięki temu systematycznie będziesz obniżać raty kredytowe i tym samym wcześniej spłacisz zobowiązanie.
Czy warto wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Decyzję o wzięciu kredytu na zakup mieszkania po wynajem na pewno warto dobrze przemyśleć i uwzględnić przy tym wszystkie zalety i wady tego rozwiązania. Te najważniejsze przedstawiamy poniżej.
Zalety kredytu na mieszkanie pod wynajem:
👍🏼 kupując mieszkanie na kredyt, inwestujesz w swój majątek;
👍🏼 masz szansę wejść na rynek najmu bez angażowania dużego kapitału własnego;
👍🏼 możesz zarobić na wzroście wartości nieruchomości;
👍🏼 wskutek wynajmu mieszkania kredyt może spłacić się sam;
👍🏼 masz szansę na dodatkowy dochód pasywny, jeśli stawka czynszu będzie wyższa niż raty kredytowe;
👍🏼 masz większe możliwości wcześniejszej spłaty kredytu lub zgromadzenia kapitału na kolejne inwestycje;
👍🏼 w każdej chwili możesz sprzedać mieszkanie kupione na wynajem i z uzyskanej ceny sprzedaży spłacić zobowiązanie wobec banku.
Wady kredytu mieszkania pod wynajem:
❌ ryzyko wahań na rynku, które mogą obniżyć rentowność inwestycji np. wzrost stóp procentowych lub spadek cen najmu;
❌ ryzyko związane z samym wynajmem mieszkania – np. nieuczciwi lokatorzy, zatory płatnicze lub problemy z zachowaniem ciągłości najmu;
❌ koszty inwestycji – składają się na nie przede wszystkim koszty samego kredytu oraz koszty utrzymania nieruchomości.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem z pomocą kredytu może się opłacać. Najlepiej, aby czynsz pokrywał raty kredytowe, a w najbardziej optymistycznym wariancie generował dodatkową gotówkę. Sukces zależy od zdolności kredytowej, wyboru nieruchomości, warunków kredytu i zarządzania najmem. To inwestycja z potencjałem, ale wymaga solidnego przygotowania i świadomości potencjalnego ryzyka, związanego m.in. z niesolidnym najemcą lub dynamicznym wzrostem kosztów kredytowania.
Warto zapamiętać
- Zakup mieszkania pod wynajem możesz sfinansować z pomocą kredytu i może być to także standardowy kredyt hipoteczny.
- Kredyt na mieszkanie pod wynajem najbardziej opłaca się wtedy, gdy czynsz najmu pokrywa w całości raty kredytowe i opcjonalnie generuje także dochód dodatkowy.
- Opłacalność inwestycji zależy nie tylko od sytuacji na rynku kredytowym i rynku nieruchomości. Znaczenie mają też decyzje samego inwestora m.in. w kwestii odpowiedniego wyboru mieszkania i oferty kredytowej, a także jego zaangażowania w zarządzanie wynajmem.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można mieć więcej niż jeden kredyt hipoteczny pod wynajem?
Tak, możesz zaciągnąć nawet 3-4 kredyty hipoteczne na mieszkania pod wynajem. Ich uzyskanie wymaga jednak posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej.
Jak wybrać najlepszy kredyt na mieszkanie pod wynajem?
W tym celu najlepiej skorzystaj z pomocy profesjonalnego doradcy. Ekspert kredytowy dopasuje bowiem ofertę do Twoich możliwości finansowych, a także do planowanej inwestycji.
Czy mogę wziąć kredyt bez wkładu własnego na mieszkanie pod wynajem?
Aktualnie kredyt bez wkładu własnego dostępny jest tylko w ramach programu rządowego jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Jego warunki przewidują natomiast, że w ciągu 5 lat od dokonania spłaty rodzinnej nie można wynająć mieszkania, które było zakupione przy pomocy takiego kredytu.
