Marzysz o własnym M-3, ale brakuje Ci pieniędzy na wkład własny i zastanawiasz się, czy wziąć na niego kredyt i czy to się opłaca? W teorii wszystko brzmi prosto, ale w praktyce jest może być trudne do realizacji. W artykule wyjaśnimy Ci, dlaczego nie możesz sfinansować wkładu kredytem i przedstawiamy alternatywne sposoby pozyskania pieniędzy.
- 1. Czy można uzyskać kredyt na wkład własny?
- 2. Czy można pożyczyć pieniądze na wkład własny?
- 3. Jakie są alternatywy dla kredytu na wkład własny?
- 4. Jak bank sprawdza źródło środków na wkład własny?
- 5. Jaki jest minimalny wkład własny?
- 6. Czy inna nieruchomość może być wkładem własnym?
- 7. Warto zapamiętać
Wg raportu AMRON-SARFiN średnia wartość kredytu hipotecznego to 424 tys. zł. Oznacza to, że przeciętny kredytobiorca musiał wyłożyć na wkład własny około 85 tys. zł. To wysoka kwota. Osoby, która nie dysponują takimi środkami, często rozważają zaciągnięcie kredytu.
Czy można uzyskać kredyt na wkład własny?
Kiedy zacząłeś interesować się zakupem mieszkania na kredyt, szybko dowiedziałeś się o konieczności wpłacenia wkładu własnego. To wymóg, który bank stawia przed każdym kredytobiorcą, ale dla wielu jest on nie do przeskoczenia. Nic zatem dziwnego, że interesujesz się kredytem na wkład własny. Skoro bank wymaga wkładu, a Ty go nie masz, poszukiwanie źródła finansowania to naturalny odruch.
Problem jest w tym, że wkładu własnego nie można pokryć z kredytu lub pożyczki. Żaden bank nie udzieli Ci kredytu hipotecznego i jednocześnie sfinansuje wkład własny kredytem gotówkowym. Na wkład własny nie możesz też przeznaczyć środków z kredytu zaciągniętego w konkurencyjnej instytucji finansowej. Dlaczego? Ponieważ byłoby to niezgodne z Rekomendacją S wydaną przez KNF.
Co mówi prawo?
M.in. dlatego też nie znajdziesz nigdzie produktu pod nazwą kredyt na wkład własny. Banki ich nie udzielają, ponieważ z mocy przepisów nie powinno się finansować wkładu środkami z kredytu.
Czy można pożyczyć pieniądze na wkład własny?
Bank udzielający kredytu gotówkowego albo pożyczki nie sprawdza, jak kredytobiorca zamierza wykorzystać otrzymane środki. Nie zapyta Cię zatem, czy bierzesz kredyt na wkład własny. Ale już bank udzielający kredytu hipotecznego, na pewno zainteresuje się, skąd pochodzą środki.
Jeżeli źródłem ich pochodzenia będzie kredyt lub pożyczka – prawdopodobnie nie uzna ich jako wkład własny i odmówi udzielenia kredytu. Dotyczy to także pożyczek prywatnych, np. zaciągniętych u rodziny.
Jakie są alternatywy dla kredytu na wkład własny?
Jeżeli jesteś zatrudniony na etacie, prawdopodobnie posiadasz część środków na wkład własny, tylko o tym nie wiesz lub nie pamiętasz.
💼 Pracownicze Plany Kapitałowe – zgodnie z przepisami każdy pracodawca ma obowiązek dokonywać wpłat na PPK, czyli Pracownicze Plany Kapitałowe, swoich pracowników. Obowiązek ten jest zniesiony tylko pod warunkiem pisemnej rezygnacji pracownika. Jeżeli takiej rezygnacji nie składałeś, na Twoim koncie PPK mogła się uzbierać pokaźna kwota. Wszystko zależy od wysokości Twojego wynagrodzenia i od tego, jak długo pracujesz.
Niezależnie od sumy, masz prawo wypłacić całość uzbieranej kwoty, aby pokryć nią wkład własny. Jest tylko jedno ograniczenie – w momencie złożenia wniosku o wypłatę z PPK nie możesz mieć więcej niż 45 lat.
Środki musisz zwrócić na swoje konto w PPK, ale warunki są korzystniejsze niż przy kredycie. Po pierwsze – wypłacone środki zwracasz bez odsetek, czyli oddajesz tyle, ile wyjąłeś. Po drugie – spłatę może rozpocząć do 5 lat od wypłaty. Żaden bank w Polsce nie przewiduje tak długiej karencji w spłacie.
🏦 Środki zgromadzone w IKE, IKZE i OIPE – podobnie jest ze środkami zgromadzonymi na rachunkach IKE, IKZE i OIPE. Jeżeli dobrowolnie oszczędzasz w ramach któregoś z tych programów, zgromadzone środki możesz przeznaczyć na cele mieszkaniowe, w tym m.in. na wkład własny.
💵 Własne oszczędności – alternatywą może być też przeznaczenie… własnych pieniędzy. Być może masz oszczędności, które planowałeś wykorzystać np. na wykończenie czy wyposażenie domu, a na wkład własny zamierzałeś się zapożyczyć. Teraz gdy wiesz, że to niemożliwe, rozważ pokrycie nimi wkładu. Później, gdy podpiszesz umowę o kredyt hipoteczny, możesz ubiegać się o kredyt gotówkowy na wykończenie inwestycji. Wkładu własnego nie można finansować kredytem, ale np. prace wykończeniowe czy remontowe już tak.
Wobec tego, jeżeli rozsądnie wybierzesz ofertę kredytu, nic nie stracisz na takim posunięciu. Pamiętaj tylko, aby nie brać kredytu na 100% zdolności, ponieważ musi Ci zostać na kredyt na wykończenie mieszkania.
🎁 Darowizna od rodziny – nic też nie stoi na przeszkodzie, aby środki na wkład własny pochodziły z darowizny. Jeżeli bliska osoba planuje przekazać Ci darowiznę, to okres starania się o kredyt hipoteczny jest najlepszym momentem.
Co więcej, zgodnie z ustawą, darowizna od najbliższej rodziny (rodziców, dziadków, dzieci, rodzeństwa) jest zwolniona z podatku, pod warunkiem, że zgłosisz ją do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy (pamiętaj też, że do zwolnienia z podatku konieczne będzie udokumentowanie darowania środków na rachunek bankowy). Zatem przekazanie pieniędzy w formie darowizny na wkład własny, będzie zarówno korzystne podatkowo i zgodne z przepisami.
Zestawienie alternatywnych rozwiązań dla kredytu na wkład własny ze wskazaniem zalet i wad każdego rozwiązania znajdziesz w poniższej tabeli:
| Alternatywa dla kredytu na wkład własny | Zalety | Wady |
|---|---|---|
| Środki z PPK (Pracownicze Plany Kapitałowe) | - Możliwość wypłaty całości zgromadzonych środków na wkład własny | - Ograniczenie wiekowe – wypłata tylko do 45. roku życia |
| - Brak odsetek przy zwrocie | - Konieczność zwrotu środków na konto PPK | |
| - Spłatę można rozpocząć dopiero po 5 latach | - Wysokość środków zależna od zarobków i stażu pracy | |
| Środki z IKE, IKZE, OIPE | - Elastyczne źródło finansowania dla osób samodzielnie oszczędzających | - Wysokość środków zależy od indywidualnych wpłat |
| Własne oszczędności | - Pełna kontrola nad środkami | - Konieczność zgromadzenia wysokiej kwoty gotówki samodzielnie |
| - Brak konieczności zwrotu lub dodatkowych formalności | ||
| Darowizna od rodziny | - Środki mogą pochodzić od najbliższych | - Wymóg formalności – zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego i udokumentowanie przelewu |
| - Możliwość zwolnienia z podatku | - Uzależnienie od pomocy rodziny – nie każdy ma taką możliwość |
Jak bank sprawdza źródło środków na wkład własny?
Każdy bank ma własne zasady postępowania dotyczące weryfikacji źródła pochodzenia pieniędzy na wkład własny. Standardem jest oświadczenie – instytucja finansowa może zażądać od Ciebie pisemnego oświadczenia, że środki na wkład własny nie są z kredytu, pożyczki lub dotacji.
Ale niektóre banki mogą być jeszcze bardziej dociekliwe i wprost pytać o źródło pochodzenia środków.
Mogą przy tym wymagać okazania:
✔️ historii rachunku,
✔️ aktu darowizny,
✔️ innych dokumentów potwierdzających, skąd pochodzą pieniądze.
Banki w ten sposób zabezpieczają swoje interesy. Rekomendacja S nakazuje im upewnienie się, że wkład własny nie pochodzi z określonych źródeł i jednocześnie nie wskazują metody, w jaki sposób mają to robić. Wobec tego banki albo żądają oświadczenia, albo w inny sposób sprawdzają pochodzenie pieniędzy.
Jaki jest minimalny wkład własny?
Z poprzednich rozdziałów wiesz już, że nie sfinansujesz wkładu własnego kredytem. Jednak mamy też dobrą wiadomość: z zasady wkład własny do kredytu hipotecznego to 20%, ale są banki, które udzielają finansowania z wkładem na poziomie 10% wartości nieruchomości.
Warunkiem jest dobranie dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Koszt kredytu hipotecznego wzrasta wtedy o koszt polisy, ale łatwiej jest zgromadzić 10% niż 20% wartości mieszkania. Być może nawet masz wymaganą sumę i rozważanie, aby dobrać kredyt na wkład własny, było niepotrzebne.
Kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym udzielają m.in. Pekao S.A., Santander Bank Polska S.A., mBank S.A. i Alior Bank S.A.
Wkład własny jest dowodem Twojej odpowiedzialności i zdolności do gromadzenia oszczędności. Bank traktuje go jako sygnał, że potrafisz planować finanse i odłożyć większą kwotę na konkretny cel. Są jednak opcje, które dają możliwość kupna nieruchomości bez wkładu własnego.
Obecnie działa pogram Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, dzięki któremu możesz wziąć kredyt hipoteczny bez posiadania wkładu własnego. Część kredytu, obejmująca wkład własny, zostanie zagwarantowana przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Aby móc skorzystać z programu, musisz spełnić następujące warunki brzegowe:
👉 nie możesz być właścicielem innej nieruchomości (wyjątkiem są rodziny z dziećmi),
👉 cena za metr mieszkania nie może przekroczyć limitu, limity zmieniają się w czasie i są zależne od lokalizacji nieruchomości (aktualne limity z podziałem na województwa sprawdzisz tutaj: https://www.bgk.pl/produkty/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/#c26573).
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w ramach programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy ma w swojej ofercie: Alior Bank, BOŚ Bank, Pekao SA, PKO BP oraz Santander Bank Polska.
Minimalne warunki dla wysokości wkładu własnego i wady zalety każdej dostępnej opcji znajdziesz w poniższej tabeli.
| Wysokość wkładu własnego | Kiedy możliwy | Zalety | Wady |
|---|---|---|---|
| 20% (standardowo) | Wymóg większości banków zgodnie z rekomendacją KNF | - Najniższe ryzyko dla banku → większa szansa na korzystne warunki kredytu | - Konieczność posiadania wysokich oszczędności |
| - Niższa rata i całkowity koszt kredytu | - Dłuższe odkładanie pieniędzy opóźnia zakup mieszkania | ||
| - Większa wiarygodność kredytowa | |||
| 10% (z dodatkowym zabezpieczeniem) | Wybrane banki | - Łatwiejszy dostęp do kredytu dla osób z mniejszym kapitałem | - Wyższe koszty (np. dodatkowe ubezpieczenie |
| - Możliwość szybszego kupna nieruchomości | - Większe ryzyko dla kredytobiorcy (wyższa rata, dłuższe spłacanie) | ||
| 0% (w ramach programów rządowych, np. Rodzinny kredyt mieszkaniowy) | Osoby spełniające kryteria programu - wybrane banki | - Brak konieczności posiadania oszczędności na start | - Ograniczenia w dostępie (tylko określone grupy i limity cenowe) |
| - Możliwość zakupu mieszkania dla osób, które nie zgromadziły wkładu własnego | - Zależność od warunków programu rządowego, które mogą się zmieniać | ||
| - Mniejsza elastyczność wyboru nieruchomości |
Czy inna nieruchomość może być wkładem własnym?
Niektóre banki dopuszczają nie tylko pieniężny wkład własny, ale również rzeczowy. Najczęściej jest to inna nieruchomość, czyli dom, mieszkanie lub działka. Co istotne, inną nieruchomością można zabezpieczyć każdy kredyt hipoteczny, nie tylko na budowę. Dlatego, jeżeli masz już mieszkanie i chcesz kupić kolejne, np. pod inwestycję, nie musisz myśleć o kredycie i innych sposobach pozyskania gotówki.
Mieszkanie musi mieć jednak czystą księgę wieczystą, a więc nie może być obciążone hipoteką na rzecz innej instytucji. Dodatkowo to rozwiązanie nie jest akceptowane przez wszystkie banki, ale na pewno niektóre je honorują.
Czasem jednak instytucja może stawiać dodatkowe warunki dla akceptacji takiej formy wkładu własnego np. wymagać deklaracji sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem uzyskanych środków na pokrycie wkładu własnego albo połączenie formy rzeczowej z pieniężną. Zdecydowanie prościej wygląda akceptacja jako wkładu własnego posiadanej działki przeznaczonej pod zabudowę przy kredycie hipotecznym budowlanym.
Warto zapamiętać
- Nie można sfinansować wkładu własnego do kredytu hipotecznego z kredytu, pożyczki lub dotacji. To zapis w Rekomendacji S wydanej przez KNF i wszystkie banki mają obowiązek jej przestrzegać.
- W momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny, bank zainteresuje się, skąd masz środki na wkład własny. Może oczekiwać napisania oświadczenia lub poprosi o wgląd do dokumentacji (historii rachunku, aktu darowizny itp.).
- Alternatywą dla kredytu jest wypłacenie środków z programów PPK, IKE, IKZE lub skorzystanie z rządowego programu wsparcia – aktualnie działa Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym wkład własny jest gwarantowany przez BGK.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy opłaca się brać kredyt na wkład własny?
Formalnie nie ma możliwości wzięcia kredytu na wkład własny. Tzn. kredyt można zaciągnąć na dowolny cel, ale bank udzielający kredytu hipotecznego nie zaakceptuje wkładu własnego pochodzącego z kredytu. Źródłem wkładu własnego mogą być np. oszczędności, darowizna.
Ile najlepiej mieć wkładu własnego?
Minimalny wkład własny wymagany przez bank to zazwyczaj 20% wartości nieruchomości, choć w niektórych przypadkach można skorzystać z 10%. Jednak najlepiej jest mieć jak najwięcej wkładu własnego, gdyż im większa wpłata własny, tym mniejszy kredyt.
Czy wkład własny zmniejsza kredyt?
Tak, wkład własny zawsze zmniejsza wysokość zaciąganego kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie kosztuje 500 tys. zł, a masz 100 tys. zł wkładu, bank udzieli Ci kredytu na pozostałe 400 tys. zł. To oznacza niższą ratę, mniejsze odsetki i niższy całkowity koszt kredytu.
Źródła
https://zbp.pl/getmedia/aeb2ea2f-5aff-4fcd-8ac8-f04e41b7d7f5/Raport-AMRON-SARFiN-Nr-1-2025_PL
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
