Kredyt u dewelopera – na czym polega?

Kredyt u dewelopera to nie osobny rodzaj finansowania, ale zwykły kredyt hipoteczny udzielany przez bank współpracujący z firmą sprzedającą mieszkanie. Takie rozwiązanie może ułatwić formalności i czasem dać dostęp do lepszych warunków, ale zwykle oznacza też mniejszy wybór ofert. Zanim zdecydujesz się na finansowanie proponowane przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, sprawdź, jak działa taki kredyt, co możesz zyskać i na jakie ograniczenia trzeba uważać.

Zakup nieruchomości za gotówkę dla „zwykłego Kowalskiego” jest praktycznie nieosiągalny. Na szczęście kredyty hipoteczne ułatwiają pozyskanie własnego „M” bez konieczności oszczędzania przez długie lata. Takie kredyty coraz częściej proponowane są przez firmy deweloperskie. Faktycznie jednak finansowanie otrzymasz standardowo od banku, a nie od firmy, u której kupujesz mieszkanie.

Co oznacza kredyt u dewelopera?

Kredyt u dewelopera to kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup mieszkania z rynku pierwotnego (z oferty danego dewelopera). Jednak faktycznie finansowania udziela bank. Deweloper pełni w związku z tym rolę pośrednika – jego rola sprowadza się głównie do pomocy w dopełnieniu formalności. Przedstawiciel dewelopera może na przykład pomóc Ci wypełnić wniosek czy dostarczyć do banku dokumentację dotyczącą mieszkania. W rzeczywistości kredyt u dewelopera to tak naprawdę standardowy kredyt hipoteczny z oferty jednego z banków.

Czy deweloper może udzielić kredytu na mieszkanie?

Kredyt u dewelopera to pewnie uproszczenie, które jednak nie oznacza, że to deweloper udzieli Ci finansowania. W Polsce kredytów hipotecznych mogą udzielać wyłącznie banki i SKOK- i. Wynika to z obowiązujących przepisów ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego.

W kontekście tej ustawy pod pojęciem kredytodawca można rozumieć jedynie:

a) bank krajowy w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,

b) oddział banku zagranicznego w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 20 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,

c) instytucję kredytową w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 17 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe prowadzącą działalność transgraniczną w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 21 tej ustawy,

d) oddział instytucji kredytowej w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,

e) spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową,

– które w zakresie swojej działalności gospodarczej udzielają lub dają przyrzeczenie udzielenia konsumentowi kredytu hipotecznego.

Dlatego też nie ma możliwości, aby deweloper udzielił Ci kredytu hipotecznego. Może on współpracować z bankiem i np. wynegocjować dla swoich klientów nieco korzystniejsze warunki umowy, ale sam nie zapewni Ci finansowania.

Czym różni się kredyt u dewelopera od kredytu w banku?

Kredyt u dewelopera różni się od kredytu wybieranego samodzielnie w banku przede wszystkim wygodą i szybką obsługą. Minusem jest mniejszy wybór ofert. Choć w praktyce nadal jest to kredyt hipoteczny udzielany przez bank współpracujący z deweloperem, taki model finansowania ma kilka cech, które warto poznać przed podjęciem decyzji.

Wśród zalet tego rozwiązania trzeba wymienić przede wszystkim większe wsparcie na etapie składania wniosku. Deweloper często pomaga w jego przygotowaniu, a także przekazuje do banku dokumenty dotyczące inwestycji i mieszkania. Ponadto bank współpracujący z deweloperem zna już inwestycję, dlatego nie musi za każdym razem od podstaw analizować dokumentacji nieruchomości.

Naszym okiem

Kredyt oferowany przy zakupie mieszkania od dewelopera może czasem oznaczać lepsze warunki finansowe. Deweloper jako partner biznesowy banku, może wynegocjować dla swoich klientów korzystniejszą marżę lub oprocentowanie. To sprawia, że taka oferta może okazać się tańsza niż standardowy kredyt hipoteczny dostępny bezpośrednio w oddziale banku negocjowany samodzielnie przez klienta. Przed podjęciem decyzji o takim finansowaniu zawsze warto jednak porównać inne oferty dostępne na rynku.

Izabela Stachura

Największym ograniczeniem kredytu udzielanego z udziałem dewelopera jest jednak brak realnego wyboru. Deweloper zwykle przedstawi Ci jedną, konkretną ofertę finansowania, a nie pełny obraz rynku. Może się więc okazać, że choć propozycja wygląda dobrze, w innym banku dostaniesz jeszcze lepsze warunki. Dlatego kredytu u dewelopera nie warto traktować jako jedynej opcji. Nawet jeśli taka oferta wydaje się wygodna i atrakcyjna, dobrze zestawić ją z innymi propozycjami dostępnymi na rynku. Porównaj oferty kredytowe z Rankingiem kredytów hipotecznych Rankomat.pl i wybierz najkorzystniejsze finansowanie.

Jak działa kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski działa tak samo jak zwykły kredyt hipoteczny w banku, ale dotyczy mieszkania z rynku pierwotnego i jest oferowany przy współpracy z konkretnym deweloperem. W praktyce przedstawiciel firmy deweloperskiej pokazuje Ci ofertę finansowania i pomaga przejść przez formalności związane ze złożeniem wniosku.

Po uzupełnieniu dokumentów wniosek trafia do banku, który ocenia Twoją zdolność kredytową, sprawdza historię spłaty wcześniejszych zobowiązań i podejmuje decyzję o przyznaniu finansowania. Jeśli masz zaległości w spłacie długów albo negatywną historię kredytową, bank może odmówić udzielenia kredytu. Poza tym dalsza procedura przebiega tak samo jak przy kredycie hipotecznym, o który ubiegasz się samodzielnie w banku.

Jakie wymagania trzeba spełnić, starając się o kredyt u dewelopera?

Uzyskanie kredytu hipotecznego w banku z pośrednictwem dewelopera, który sprzedaje interesującą Cię nieruchomość na rynku pierwotnym wymaga spełnienia następujących warunków:

• Posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej – bank sprawdzi Twoje dochody, zobowiązania i wydatki, aby upewnić się, że rata kredytu nie obciąży zbyt mocno Twojego budżetu i będziesz mógł terminowo spłacać zobowiązanie.
• Wkład własny – czyli Twój udział w zakupie mieszkania czy domu, który stanowi określony procent wartości nieruchomości; zgodnie z Rekomendacją S przygotowaną przez KNF wymagany jest wkład własny na poziomie minimum 20%, ale uzyskanie kredytu jest możliwe także z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, wówczas musi on wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości.
• Dobra historia kredytowa – sprawdzana w oparciu o dane w BIK, najważniejszy jest brak zaległości w spłacie innych zobowiązań.

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego krok po kroku?

Przymierzasz się do zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i skorzystania z kredytu deweloperskiego lub po prostu kredytu hipotecznego z banku? Zobacz, jak wygląda ten proces, aby lepiej się do niego przygotować.

1. Wybór nieruchomości

Pamiętaj, by w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym dokładnie przeanalizować samą inwestycję oraz dewelopera, który za nią odpowiada. Zwróć uwagę na to, czy przeciwko deweloperowi nie toczą się postępowania egzekucyjne lub sądowe. Warto sprawdzić także jego dotychczasowe inwestycje i opinie nabywców zarówno o samych nieruchomościach, jak i o współpracy z deweloperem.

Jeśli natomiast chodzi o inwestycję, sprawdź:

• • czy ma ona wszystkie zezwolenia,
  • kiedy zostanie ukończona,
  • jaka jest data przeniesienia własności nieruchomości,
  • jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek,
  • czy w najbliższym czasie w pobliżu są planowane inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi).

Jest to szczególnie ważne, jeśli kupujesz nieruchomość jeszcze w trakcie budowy, choć warto je sprawdzić zawsze. Niektóre czynniki (np. inwestycje planowane w pobliżu) będą miały znaczenie także przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Na tym etapie możesz te wstępnie oszacować swoją zdolność kredytową i szansę na kupno wybranej nieruchomości. Pomoże Ci w tym Kalkulator zdolności kredytowej.

2. Wybór oferty kredytowej

Na tym etapie warto porównać oferty kredytowe. Nawet jeśli masz możliwość wzięcia kredytu u dewelopera, nie należy pomijać tego etapu. Z Rankingiem kredytów hipotecznych Rankomat szybko znajdziesz najkorzystniejszą ofertę.

Zwróć uwagę na:

• • RRSO,
  • Wysokość oprocentowania i prowizji
  • Wysokość miesięcznej raty i całkowitych kosztów kredytu

3. Podpisanie umowy deweloperskiej

Gdy zdecydujesz się już na nieruchomość, podpisz umowę deweloperską. Jest ona realizowana w formie aktu notarialnego, więc wymaga to obecności notariusza. Pamiętaj, że przed podpisaniem umowy możesz negocjować jej warunki – być może firma deweloperska zgodzi się pójść Ci na rękę w zakresie obniżenia ceny nieruchomości.

4. Zebranie dokumentów

Przygotuj dokumenty wymagane w procesie kredytowym. Ich listę dostaniesz od banku, w którym zamierzasz składać wniosek. Pamiętaj, że zakres wymaganych dokumentów może być różny w zależności od banku i Twojej indywidualnej sytuacji.

Jeśli zdecydujesz się na kupno mieszkania przy wsparciu kredytu hipotecznego oferowanego przez dewelopera, nie będziesz musiał samodzielnie zdobywać i przekazywać bankowi dokumentów dotyczących nieruchomości (pozwolenie na budowę, wyrys i wypis z rejestru gruntów, rzuty nieruchomości itp.).

5. Złożenie wniosku kredytowego

Wypełnij i złóż wniosek, w czym w przypadku kredytu deweloperskiego powinien Ci pomóc przedstawiciel dewelopera. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby złożyć od razu kilka wniosków w różnych bankach – eksperci wręcz zalecają, aby udać się od razu do trzech banków.

6. Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Bank ma na podjęcie decyzji kredytowej 21 dni. Czas może jednak ulec wydłużeniu, jeśli konieczne okaże się uzupełnienie wniosku. Pozytywna decyzja kredytowa oznacza możliwość uzyskania kredytu w danym banku na wskazanych warunkach. Jeśli otrzymasz kilka pozytywnych decyzji, możesz sam wybrać najkorzystniejszą ofertę. Po wybraniu oferty podpisujesz umowę kredytową. Do uruchomienia kredytu może być jeszcze konieczne dopełnienie pewnych formalności. Musisz wpłacić do dewelopera środki własne, bo w pierwszej kolejności to Ty pokrywasz płatność w ramach wkładu własnego. Dopiero później realizowane będą wpłaty banku.

7. Inspekcja budowlana i wypłaty kolejnej transzy kredytu

Wypłata kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup mieszkania z rynku pierwotnego odbywa się w transzach, zgodnie z postępami budowy (chyba że kupujesz lokal, który jest już gotowy). Jako kupujący musisz sam zlecić dokonanie inspekcji budowlanej oraz złożyć dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy. W tym czasie zaczynasz spłatę kredytu, ale nie regulujesz pełnych rat, tylko raty odsetkowe. Odsetki są naliczane od wypłacanej kwoty.

8. Odbiór techniczny nieruchomości

Budowę kończy odbiór techniczny nieruchomości. Odbywa się on w obecności kupującego i przedstawiciela dewelopera. Na tym etapie możesz wskazać na różnego rodzaju niedoróbki czy błędy, a deweloper musi się do nich ustosunkować w ciągu dwóch tygodni. Przy akceptacji zgłoszonych błędów deweloper ma miesiąc, aby je usunąć.

9. Podpisanie aktu notarialnego i wpisanie hipoteki do księgi wieczystej

Po dokonaniu odbioru podpisujesz akt notarialny i stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Na tym etapie zaczyna się też „prawdziwa” spłata kredytu w postaci pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.

Jakie są zalety i wady kredytu u dewelopera?

Największą zaletą kredytu u dewelopera może być wygodniejsza procedura i szansa na lepsze warunki finansowe, a główną wadą ograniczony wybór ofert.

Deweloper współpracujący z bankiem może wynegocjować korzystniejsze warunki kredytu niż te dostępne standardowo dla indywidualnych klientów. Dodatkowo pomaga w formalnościach, a dokumenty dotyczące nieruchomości zwykle przekazuje bezpośrednio do banku, co może uprościć cały proces.

Trzeba jednak pamiętać, że takie rozwiązanie oznacza zazwyczaj dostęp tylko do jednej lub kilku wybranych ofert. To z kolei zwiększa ryzyko, że poza współpracującym bankiem znajdziesz korzystniejsze finansowanie. Dlatego przed podjęciem decyzji porównaj kredyt proponowany przez dewelopera z innymi ofertami dostępnymi na rynku.

Dlaczego deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu?

Deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu, bo chce szybciej sprzedać mieszkania i ułatwić klientowi sfinalizowanie zakupu. Dla firmy nie ma większego znaczenia, czy zapłacisz gotówką, czy z pomocą kredytu. Najważniejsze jest to, by transakcja doszła do skutku. Wsparcie przy finansowaniu pozwala też przyciągnąć osoby, które obawiają się formalności i nie chcą samodzielnie przechodzić całej procedury.

Taka pomoc działa również na korzyść dewelopera, bo zmniejsza ryzyko, że klient zrezygnuje z zakupu na etapie organizowania finansowania. Z Twojej perspektywy może to być jednak wygodne rozwiązanie: zyskujesz wsparcie przy wnioskowaniu o kredyt, a czasem także dostęp do korzystniejszych warunków niż w standardowej ofercie banku.

Anna Baczewska

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Redaktorka z wieloletnim doświadczeniem – ze szczególnym akcentem na teksty o tematyce finansowej i ubezpieczeniowej. Zawiłości związane z kredytami, produktami inwestycyjnymi, leasingiem, polisami potrafi przedstawić prostymi słowami – aby były bardziej zrozumiałe i przystępne.  Każdą informację dokładnie weryfikuje, dzięki czemu dostarcza wyłącznie aktualne i merytoryczne treści. Prywatnie to miłośniczka podróży i true crime.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: