Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Warunkiem sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym jest spłata zobowiązania i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. W praktyce oznacza to uzyskanie promesy z banku, rozliczenie zadłużenia ze środków ze sprzedaży oraz przekazanie kupującemu listu mazalnego. Wyjaśniamy krok po kroku, jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie z hipoteką, jakie dokumenty przygotować i jakie koszty mogą się pojawić.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest skomplikowaną transakcją, jednak wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Przede wszystkim musisz zadbać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, ponieważ żaden nabywca nie kupi mieszkania z takim obciążeniem. Wykreślenie hipoteki będzie natomiast możliwe dopiero wtedy, gdy spłacisz pozostałe zobowiązanie wobec banku. Transakcja wiąże się więc z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego, co może mieć dla Ciebie pewne konsekwencje finansowe np. konieczność zapłacenia w banku dodatkowej prowizji.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać, ponieważ nie zabraniają tego ani przepisy, ani warunki umowy kredytowej. Taka transakcja jest też możliwa z prostego powodu: właścicielem mieszkania nie jest bank, lecz kredytobiorca, który w związku z tym może nim swobodnie dysponować.

Prawo własności kredytobiorcy do nieruchomości potwierdzone jest w jej księdze wieczystej, w dziale II. Jednocześnie jednak w dziale IV widnieje informacja o hipotece ustanowionej na rzecz banku jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Co to oznacza?

Hipoteka daje bankowi prawo do dochodzenia swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości w sytuacji, gdy kredytobiorca zaprzestanie spłaty kredytu. Co ważne jednak:
hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z kredytobiorcą;

• • sprzedaż mieszkania skutkuje automatyczną zmianą właściciela nieruchomości, ale nie wykreśleniem hipoteki;
  • bez wykreślenia hipoteki bank wciąż może zatem dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, pomimo zmiany jej właściciela.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przebiega podobnie jak standardowa transakcja sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Jedyną różnicą są formalności związane z kredytem i hipoteką. Zobacz, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku.

1. 1. Ustal saldo kredytu i cenę sprzedaży mieszkania – na początku sprawdź, jaka kwota kredytu pozostała Ci do spłaty i możesz to zrobić np. w bankowości elektronicznej. Potem ustal, na jaką cenę sprzedaży mieszkania możesz liczyć i czy pokryje ona zobowiązanie wobec banku.
   2. Znajdź nabywcę mieszkania – pamiętaj, że potencjalnych chętnych na zakup mieszkania trzeba poinformować o kredycie. Nie powinno ich to jednak zniechęcić do transakcji, jeśli zapewnisz o swoim zamiarze spłaty zobowiązania i wykreśleniu hipoteki.
   3. Pozyskaj z banku dokumenty dotyczące kredytu i hipoteki – na tym etapie udaj się do banku i uzyskaj zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu. Dokumenty te będą Ci potrzebne do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, ponieważ będzie je musiał poznać nabywca oraz notariusz.
   4. Podpisz umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania – umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale jej podpisanie może być konieczne, jeśli np. nabywca potrzebuje więcej czasu na uzyskanie kredytu. Powinna ona określać warunki zawarcia właściwej umowy przeniesienia własności, czyli m.in. termin jej podpisania, cenę sprzedaży mieszkania, wysokość zadatku wpłaconego przez nabywcę, a także zasady wykreślenia hipoteki i spłaty kredytu.
   5. Podpisz akt notarialny potwierdzający sprzedaż mieszkania – spotkaj się z nabywcą u notariusza, aby podpisać umowę kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie notariusz dokona wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, który potwierdzi zmianę właściciela.
   6. Dokonaj spłaty kredytu hipotecznego – po zawarciu aktu notarialnego nabywca powinien uregulować cenę nabycia mieszkania w terminie i w sposób wskazany w umowie, czyli np. przelać część środków na rachunek kredytowy, a część bezpośrednio na Twoje konto bankowe. W ciągu kilku kolejnych dni bank powinien zatem też rozliczyć kredyt i zamknąć umowę kredytową.
   7. Zdobądź list mazalny z banku – po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego bank powinien Ci wydać tzw. list mazalny. Jest to dokument potwierdzający spłatę zadłużenia oraz zawierający zezwolenie na wykreślenie hipoteki. List mazalny przekaż nabywcy mieszkania, aby na jego podstawie mógł dokonać wykreślenia hipoteki w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym.

Jakie dokumenty musisz przygotować do sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką przygotuj przede wszystkim:

• • ważny dokument tożsamości;
  • dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania np. akt notarialny jego nabycia;
  • odpis aktualny księgi wieczystej;
  • promesę bankową o wykreśleniu hipoteki po spłacie kredytu, która powinna zawierać:
    • dane kredytobiorcy,
    • saldo kredytu, które trzeba spłacić, by hipoteka mogła być wykreślona,
    • numer rachunku do spłaty,
    • termin ważności dokumentu (zwykle 1–3 miesiące);
  • opcjonalnie dodatkowe dokumenty dotyczące mieszkania np.:
    • wypis z kartoteki lokali,
    • zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej,
    • świadectwo charakterystyki energetycznej,
    • dokument potwierdzający, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.

Po podpisaniu aktu notarialnego z kupującym będziesz natomiast musiał zdobyć z banku list mazalny, czyli jego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Kto spłaca kredyt przy sprzedaży mieszkania?

Kredyt hipoteczny formalnie spłacasz Ty jako kredytobiorca i możesz to zrobić ze środków pozyskanych ze sprzedaży mieszkania. W praktyce jednak to kupujący zazwyczaj przekazuje pieniądze do banku, ponieważ zapewnia mu to większą kontrolę nad transakcją. Najczęściej odbywa się to na jeden z poniższych sposobów:

• • jeśli mieszkanie kupowane jest za gotówkę:
    • kupujący wpłaca bezpośrednio do banku sprzedającego odpowiednią sumę pokrywającą zobowiązanie kredytowe;
    • kupujący deponuje najpierw środki u notariusza (tzw. depozyt notarialny) i wówczas to notariusz po zawarciu umowy kupna-sprzedaży przekazuje je na rachunek kredytowy w banku sprzedającego;
  • jeśli kupujący bierze kredyt na zakup mieszkania – wówczas to bank kupującego przelewa bezpośrednio do banku sprzedającego środki na poczet spłaty kredytu hipotecznego.

Zdarza się, że po pokryciu zadłużenia w banku z ceny zakupu nieruchomości pozostaje jeszcze jakaś nadwyżka. Wówczas kupujący lub jego bank przekazują ją już bezpośrednio na konto bankowe sprzedającego.

Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym warto zwrócić uwagę na potencjalne konsekwencje finansowe transakcji. Mogą nimi być bowiem np. dodatkowe prowizje i opłaty, czy też obciążenia podatkowe. Zależą one natomiast m.in. od rodzaju kredytu, warunków umowy z bankiem, a nawet momentu sprzedaży lokalu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem rządowym

Jeśli masz kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w ramach programu rządowego, to koniecznie sprawdź jego warunki. Sprzedaż mieszkania w trakcie jego spłaty może bowiem skutkować utratą określonych przywilejów.

• • Sprzedaż mieszkania z Kredytem 2 procent – warunki programu nie zakazują sprzedaży mieszkania w trakcie trwania umowy kredytowej. Sprzedaż mieszkania przed upływem pierwszych 10 lat skutkuje natomiast utratą prawa do dopłat do rat kredytowych. Nie trzeba jednak zwracać już otrzymanych dopłat – z wyjątkiem tych, które zostały przekazane już po sprzedaży nieruchomości.
  • Sprzedaż mieszkania z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym – w tym przypadku również sprzedaż mieszkania jest dozwolona. Jeśli jednak kredytobiorca dokona jej w okresie 5 lat od otrzymania Spłaty Rodzinnej, to będzie musiał ją zwrócić w proporcjonalnej części.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek dochodowy

Jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, to zgodnie z przepisami powinieneś zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Podatek ten wynosi 19% od dochodu, którym jest różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia mieszkania.

Podatku tego możesz uniknąć, jeśli:

⚠️ sprzedasz mieszkanie po upływie 5 lat od jego zakupu,

⚠️ sprzedasz mieszkanie wcześniej i skorzystasz z ulgi mieszkaniowej – będzie Ci ona przysługiwać, jeśli w ciągu kolejnych 3 lat środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczysz na cele mieszkaniowe, czyli np. na zakup mieszkania, budowę domu lub właśnie na spłatę kredytu hipotecznego.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musisz swoje wydatki na cele mieszkaniowe odpowiednio udokumentować. Ulga nie zwalnia Cię także ze złożenia deklaracji podatkowej. PIT-39 złóż do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonałeś sprzedaży mieszkania.

Jakie są koszty sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Przed sprzedażą mieszkania z kredytem weź pod uwagę także potencjalne koszty takiej transakcji. Chodzi tutaj o takie koszty jak:

• • prowizja dla pośrednika nieruchomości – zwykle wynosi ona od 2 do 5% wartości mieszkania;
  • prowizja banku za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego – jej wysokość zależy od warunków umowy i może wynieść od 0 do 3% spłacanej kwoty;
  • koszt sprzedaży mieszkania z kredytem walutowym – kosztem tym może być różnica kursowa, przez którą cena sprzedaży nieruchomości może nie pokryć całego zadłużenia wobec banku.

Koszty sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym nie muszą wystąpić. Jeśli jednak się pojawią, mogą być całkiem spore, dlatego warto je dokładnie policzyć. Nie musisz się natomiast przejmować kosztami notariusza za sporządzenie aktu notarialnego i dokonanie wpisów w księdze wieczystej. Standardowo pokrywa je kupujący.

Czym skutkuje wcześniejsza spłata kredytu po sprzedaży mieszkania?

Całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego po sprzedaży mieszkania może skutkować pobraniem przez bank prowizji za przedterminową spłatę zobowiązania. Z drugiej strony obniży się całkowity koszt kredytu ze względu na skrócenie okresu finansowania.

Ile wynosi prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego?

Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego może być poważnym obciążeniem, jednak nie każdy bank ją pobiera. Poza tym Zasady jej naliczania regulują przepisy:

• • przy oprocentowaniu zmiennym – bank może ją pobrać tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy obowiązywania umowy i w wysokości nie większej niż 3% wpłacanej kwoty;
  • przy oprocentowaniu stałym – prowizja zależy od warunków umowy.

Przed sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym koniecznie więc sprawdź warunki umowy kredytowej. Jeśli występuje w nich wzmianka o prowizji, zgłoś się do banku i poproś, by dokładnie obliczył Ci jej wysokość.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego po sprzedaży mieszkania oznacza skrócenie okresu kredytowania, a więc i obniżenie całkowitej kwoty odsetek. Bank jednak nie zwróci Ci odsetek za okres skrócenia umowy. Przy ustalaniu salda zadłużenia do spłaty po prostu doliczy do kwoty kapitału odpowiednio niższe odsetki, bo będą one naliczone tylko do dnia faktycznego uregulowania zobowiązania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie

Jednym z zabezpieczeń kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie nieruchomości, które przewiduje cesję praw z polisy na rzecz banku. Po sprzedaży mieszkania i całkowitej spłacie kredytu taka cesja przestaje oczywiście obowiązywać, jednak sama umowa polisy nie jest automatycznie rozwiązywana.

Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może się nawet bardzo opłacać, o ile cena sprzedaży pokryje nie tylko zobowiązanie wobec banku, ale też zapewni nabywcy dodatkowe środki. Obecnie taki scenariusz jest też całkiem możliwy, ze względu na wzrost cen nieruchomości. W takiej sytuacji możesz się zatem zdecydować na sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego np. o większym metrażu. Tym bardziej że w takim przypadku nie tylko skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Możesz przecież ubiegać się o nowy kredyt hipoteczny, który może mieć znacznie lepsze warunki niż w ramach poprzedniej umowy.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: