Co to jest hipoteka i jak działa?

Hipoteka jest to najważniejsze zabezpieczenie kredytu hipotecznego, które zapewnia bankowi możliwość odzyskania swoich pieniędzy bezpośrednio z nieruchomości. Hipoteka może jednak zabezpieczać także inne wierzytelności i różnić się sposobem działania. Sprawdź, czym jest hipoteka, jakie są jej rodzaje oraz jak w praktyce działa zabezpieczenie hipoteczne.

Z pojęciem hipoteki spotkasz się przy zaciąganiu kredytu hipotecznego np. na zakup mieszkania lub budowę domu. Stanowi ona wyjątkowo solidne zabezpieczenie kredytu, ponieważ bank na jej podstawie może zająć nieruchomość i ją sprzedać, jeśli przestaniesz spłacać raty kredytowe. Jednocześnie jednak to właśnie dzięki hipotece bank może udzielić Ci kredytu w wysokiej kwocie nawet na 20-30 lat oraz zaproponować atrakcyjne, niskie oprocentowanie.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest to forma zabezpieczenia wierzytelności, które umożliwia wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości. Zabezpieczenie to działa w taki sposób, że jeśli nie spłacisz długu wierzycielowi, wierzyciel może zająć nieruchomość i ją sprzedać, aby w ten sposób odzyskać swoje pieniądze. Z tego względu hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, ponieważ nie daje właścicielowi prawa własności do nieruchomości, a jedynie prawo do jej wykorzystania celem odzyskania swoich należności.

Podstawowa definicja hipoteki znajduje się w art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka związana jest z nieruchomością, a nie z jej właścicielem. Oznacza to, że wierzyciel może na jej podstawie dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, nawet jeśli nieruchomość ta zostanie sprzedana i zmieni właściciela.

Zgodnie z przepisami do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, a dokładnie w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki takiemu wpisowi hipoteka jest jawna, co ma bardzo duże znaczenie, ponieważ każdy może np. sprawdzić przed zakupem mieszkania, czy ma ono obciążenie hipoteczne.

Na czym można ustanowić hipotekę?

Hipotekę można ustanowić na dowolnej nieruchomości mającej księgę wieczystą, a więc na mieszkaniu, domu, czy też działce. Przedmiotem hipoteki mogą być także następujące prawa:

• • prawo własności,
  • użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką może być obciążona cała nieruchomość lub jej część ułamkowa. Oznacza to, że jeśli jesteś współwłaścicielem połowy domu, to na tej części możesz ustanowić hipotekę jako zabezpieczenie wierzytelności i nie potrzebujesz do tego zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Jakie są rodzaje hipotek?

W polskim systemie prawnym występują różne rodzaje hipotek, które różnią się sposobem ustanawiania lub sposobem zabezpieczenia wierzytelności. Do najważniejszych z nich zaliczamy:

• • hipoteka umowna – jest ona stosowana do zabezpieczania kredytu hipotecznego oraz innych wierzytelności finansowych i charakteryzuje się tym, że jej podstawą jest umowa zawarta między wierzycielem i właścicielem nieruchomości;
  • hipoteka przymusowa – można ją ustanowić bez zgody właściciela nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu, tytułu wykonawczego lub decyzji administracyjnej i jest ona wykorzystywana najczęściej do zabezpieczenia należności publiczno-prawnych np. wobec urzędu skarbowego lub ZUS;
  • hipoteka łączna – dzięki niej można zabezpieczyć jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach, dlatego jest zazwyczaj stosowana do zabezpieczania kredytów inwestycyjnych w wysokiej kwocie;
  • hipoteka odwrócona – służy do zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego, który polega na tym, że bank wypłaca właścicielowi nieruchomości (najczęściej seniorowi) określoną sumę środków co miesiąc aż do jego śmierci, natomiast potem ma prawo na poczet spłaty zobowiązania zająć nieruchomość, właśnie na podstawie hipoteki.

W przeszłości istniała jeszcze hipoteka kaucyjna, która od 2011 roku już nie jest stosowana, ale wciąż widnieje w księgach wieczystych niektórych nieruchomości. Służyła ona do zabezpieczania wierzytelności o nieokreślonej wartości lub wierzytelności przyszłych i polegała na tym, że wierzyciel mógł dochodzić z niej swoich roszczeń do maksymalnej kwoty określonej w księdze wieczystej.

Jakie funkcje pełni hipoteka przy kredycie hipotecznym?

Hipoteka przy kredycie hipotecznym pełni funkcję zabezpieczenia należności banku z tytułu udzielonego finansowania. W przypadku niewypłacalności kredytobiorcy bank może na jej podstawie zająć i sprzedać nieruchomość, by w ten sposób odzyskać swoje pieniądze z tytułu udzielonego kredytu.

Ustanowienie hipoteki obniża zatem ryzyko banku związane z udzieleniem kredytu, co przynosi korzyści także kredytobiorcy. Dzięki takiemu zabezpieczeniu bank może:

• • udzielić kredytu na bardzo wysoką kwotę – aż do 80-90% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem hipotecznym;
  • zgodzić się na długi okres spłaty zobowiązania – np. 20-30 lat;
  • zaproponować niższe oprocentowanie – to właśnie dzięki hipotece jest ono znacznie niższe przy kredycie hipotecznym niż przy kredycie gotówkowym.

W jaki sposób hipoteka zabezpiecza kredyt hipoteczny?

Przy kredycie hipotecznym hipoteka zabezpiecza wierzytelności banku, które mu się należą z tytułu udzielonego kredytu. Zabezpieczenie hipoteczne obejmuje zatem:

• • kwotę udzielonego kredytu – jest to tzw. wierzytelność główna;
  • odsetki kapitałowe – czyli odsetki umowne naliczane zgodnie z umową kredytową;
  • inne opłaty przewidziane w umowie kredytowej – np. prowizje;
  • odsetki za opóźnienie – bank naliczy je ewentualnie w przyszłości, jeśli kredytobiorca nie będzie spłacać rat kredytowych w terminie;
  • koszty związane z dochodzeniem roszczeń – czyli np. koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Hipoteka zabezpiecza wszystkie wierzytelności banku z tytułu umowy kredytowej, ale tylko do wysokości sumy hipoteki wpisanej w księdze wieczystej. Oznacza to, że bank nie może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości powyżej tej sumy, nawet jeśli dług okaże się wyższy.

Jak działa hipoteka przy kredycie hipotecznym w praktyce?

Jako zabezpieczenie kredytu hipoteka działa w prosty sposób, ponieważ mechanizm ten wygląda następująco:

1. 1. Zaciągasz kredyt hipoteczny w banku.
   2. Bank ustanawia hipotekę na nieruchomości (np. na kupowanym przez Ciebie mieszkaniu).
      W praktyce to Ty jako kredytobiorca załatwiasz związane z tym formalności, czyli składasz w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego wniosek o wpisanie hipoteki i ponosisz związane z tym opłaty (opłatę sądową 200 zł i podatek PCC 19 zł).
   3. Hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej.
   4. Spłacasz kredyt w ratach (np. przez 20–30 lat).
   5. Po spłacie kredytu hipoteka zostaje wykreślona.

Hipoteka obowiązuje zatem przez cały okres trwania umowy kredytowej. Bank wykorzysta ją jednak dopiero wtedy, gdy przestaniesz spłacać raty kredytowe.

Co się stanie, gdy przestaniesz spłacać kredyt zabezpieczony hipoteką?

Jeśli przestaniesz spłacać kredyt zabezpieczony hipoteką, bank ma prawo wszcząć procedurę windykacyjną, co może zakończyć się sprzedażą nieruchomości przez komornika. Zazwyczaj odbywa się to w następujący sposób:

• • najpierw bank przeprowadza standardowe postępowanie windykacyjne, aby skłonić Cię do spłaty zadłużenia w sposób polubowny;
  • potem wypowiada umowę kredytu i wzywa do spłaty całego zobowiązania (zazwyczaj wyznacza na to termin 14 dni);
  • dopiero gdy takie działania nie przyniosą efektu, bank może skierować sprawę komornika;
  • komornik może wówczas sprzedać Twoją nieruchomość w drodze licytacji, by w ten sposób pozyskać środki na pokrycie należności banku z tytułu niespłaconego kredytu.

Zgodnie z art. 35 ustęp 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, postępowanie komornicze może rozpocząć się najwcześniej po 6 miesiącach od zaprzestania spłaty kredytu. Przez ten czas bank musi dać Ci możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości na rynku, ponieważ pozwala to uzyskać lepszą cenę niż licytacja komornicza.

Kiedy wygasa hipoteka?

Hipoteka wygasa w momencie całkowitej spłaty długu, bo wówczas wygasa wierzytelność, która była zabezpieczona hipoteką. Jeśli zatem spłacisz w całości kredyt hipoteczny, hipoteka automatycznie wygaśnie. Stan ten jednak jeszcze trzeba potwierdzić poprzez fizyczne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co wymaga dopełnienia kilku formalności.

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, należy wykonać następujące kroki:

• • uzyskać od wierzyciela zezwolenie na wykreślenie hipoteki – bank wydaje taką zgodę na piśmie po całkowitej spłacie kredytu w formie tzw. listu mazalnego;
  • złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki – należy to zrobić w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa właściciel nieruchomości na druku KW-WPIS. Pamiętaj, by do takiego wniosku dołączyć oryginał zezwolenia na wykreślenie hipoteki z banku oraz potwierdzenie dokonania opłaty sądowej. Aktualnie opłata za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wynosi 100 zł.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Można sprzedać mieszkanie z hipoteką, ponieważ jej ustanowienie nie ogranicza w tym zakresie praw własności do nieruchomości. Jako właściciel mieszkania możesz nim zatem swobodnie rozporządzać, czyli na przykład wynająć lub właśnie sprzedać.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką w praktyce jednak oznacza konieczność spłaty całego zobowiązania wobec banku. Tylko wtedy bank może zgodzić się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, na czym z oczywistych względów zależy nabywcy mieszkania. Odbywa się to najczęściej w taki sposób, że spłata kredytu następuje z pieniędzy uzyskanych od kupującego. Nabywca mieszkania przelewa więc odpowiednią sumę bezpośrednio na konto kredytodawcy, a ewentualną nadwyżkę przekazuje na konto sprzedającego.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: