Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Przepisanie mieszkania może kosztować kilkaset złotych albo kilkanaście tysięcy — wszystko zależy od tego, jak i komu je przekażesz. Sprawdzamy, od czego zależą te różnice i które koszty można ograniczyć.

Wysokość kosztów przepisania mieszkania zależy od kilku czynników: wartości nieruchomości, formy przekazania własności mieszkania oraz stopnia pokrewieństwa między stronami. Dlatego przy danej umowie pojawią się tylko opłaty notarialne i opłaty sądowe, a przy innych również podatki. Sprawdź, jakie koszty wiążą się z darowizną, spadkiem, testamentem i umową dożywocia oraz kiedy można je ograniczyć.

Od czego zależy koszt przepisania mieszkania?

Koszt przepisania mieszkania nie jest stały, bo na jego wysokość ma wpływ kilka czynników. W praktyce ta sama nieruchomość może kosztować kilkaset złotych albo kilkanaście tysięcy. Na ostateczną kwotę, którą trzeba zapłacić za przepisanie mieszkania wpływa:

Forma przepisania mieszkania

Po pierwsze koszty zależą od sposobu przeniesienia własności nieruchomości na drugą osobę. Na inną kwotę przygotuj się przy darowiźnie, inną przy spadku, a jeszcze inną przy sprzedaży nieruchomości czy umowie dożywocia. Każda z tych form zmiany własności mieszkania wiąże się bowiem z inną wysokością podatku i stawką tzw. Taksy notarialnej.

Wartość nieruchomości

Taksa notarialna, czyli opłata którą trzeba wnieść u notariusza z tytułu umowy notarialnej przeniesienia własności nieruchomości uzależniona jest od wartości mieszkania wskazanej w akcie notarialnym. Co do zasady, im droższa nieruchomość, tym wyższe będzie wynagrodzenie notariusza.

Stopień pokrewieństwa między stronami

Pokrewieństwo między stronami umowy to kluczowy element, który wpływa na koszty przepisania mieszkania przy darowiźnie i spadku. Przepisanie mieszkania w najbliższej rodzinie (tzw. grupa „0”: małżonek, wstępni, czyli rodzice, dziadkowie, zstępni: dzieci, wnuki, prawnuki a także: pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha) może oznaczać całkowite zwolnienie z podatku, pod warunkiem spełnienia określonych w przepisach formalności. W przypadku darowizny mieszkania poza rodziną koszty rosną – często znacząco.

Podatki związane z przepisaniem mieszkania

W zależności od formy przekazania mogą pojawić się:

• podatek od darowizny,
• podatek od spadku,
• podatek PCC przy umowie dożywocia.

W niektórych sytuacjach podatku nie ma wcale, w innych stanowi on największą część całkowitego kosztu związanego z przekazaniem nieruchomości.

Koszty notarialne i opłaty dodatkowe

Przepisanie mieszkania wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia aktu notarialnego, co generuje określone koszty wynikające z taksy notarialnej. Ponadto trzeba też uwzględnić opłaty za wypisy aktu notarialnego i opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania w formie darowizny?

Umowa darowizny mieszkania to bezzwrotne i nieodpłatne przekazanie nieruchomości innej osobie. Choć dzięki umowie darowizny nie musisz płacić ceny rynkowej za samą nieruchomość, to mimo to mogą pojawić się inne koszty i opłaty:

Koszty notarialne

Umowa darowizny mieszkania lub innej nieruchomości wymaga dla swej ważności sporządzenia aktu notarialnego. Maksymalne koszty, jakie notariusz może pobrać od Ciebie w związku z umową określa taksa notarialna. W zależności od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny zapłacisz maksymalnie:

• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł.

Limitem, a więc maksymalną wysokością wynagrodzenia notariusza za przepisanie mieszkania jest 10 000 zł. Bez względu na wartość nieruchomości, opłata nie może być wyższa. W przypadku umowy darowizny mieszkania na rzecz osób zaliczanych do I grupy podatkowej stawka taksy notarialnej wynosi połowę stawki podstawowej. Maksymalne wynagrodzenie notariusza w takiej sytuacji nie może przekroczyć 7500 zł.

Dodatkowo zapłacisz za:

• wypis aktu notarialnego – (6 zł za stronę)
• zmianę zapisów w księdze wieczystej nieruchomości – 200 zł

Podatek od darowizny

Podatek od umowy darowizny nieruchomości i ewentualne zwolnienie z daniny uzależniony jest od grupy podatkowej do jakiej zaliczane są strony transakcji. Mamy 3 podstawowe grupy podatkowe:

• I grupa podatkowa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie, zięć, synowa – kwota wolna wynosi 36 120 zł.
• II grupa podatkowa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych – kwota wolna od podatku wynosi 27 090 zł.
• III grupa podatkowa – pozostałe osoby – kwota wolna od podatku wynosi 5 733 zł.

W ramach I grupy podatkowej wyróżniamy jeszcze 0 grupę podatkową do której zaliczani są: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha. Osoby te nie muszą płacić podatku od umowy darowizny, której wartość przekracza kwotę 36 120 zł pod warunkiem jej zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Zgłoszenie należy złożyć na formularzu podatkowym SD-Z2.

W zależności od grupy podatkowej i wartości darowizny podatek wyniesie:

W przypadku umowy darowizny nieruchomości należny podatek powinien obliczyć, pobrać i wnieść do urzędu skarbowego notariusz w momencie przygotowania i podpisania aktu notarialnego.

Jakie są koszty przekazania mieszkania przy umowie o dożywocie?

Umowa dożywocia to umowa pomiędzy właścicielem mieszkania (często osobą starszą lub chorą), a jego nabywcą. Nabywca mieszkania zobowiązuje się do utrzymania dotychczasowego właściciela mieszkania w zamian za nieruchomość. Umowa dożywocia wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia.

Koszty, które pojawią się przy okazji zawarcia umowy dożywocia są następujące:

Koszty notarialne

Obowiązują standardowe koszty notarialne, które zależą od wartości nieruchomości czyli dla mieszkania o wartości:

• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – podatek to 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – podatek wyniesie 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – zapłacisz 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – podatek wynosi 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – wysokość podatku to 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł,

ale nie więcej niż 10 000 zł.

Wpis do księgi wieczystej to opłata w wysokości 200 zł. Dodatkowo trzeba doliczyć koszt odpisów aktu notarialnego, który wynosi 6 zł za każdą stronę dokumentu.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek PCC wynosi 2% i liczony jest od wartości rynkowej nieruchomości.

Jakie są koszty przekazania mieszkania w testamencie?

Testament jest rozporządzeniem majątkowym na wypadek śmierci. Testator (zapisujący) określa w nim co i komu ma przypaść z jego majątku, jak on sam umrze. Testament nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale często składa się go u notariusza w celach dowodowych. Koszt przygotowania testamentu u notariusza jest niewielki i zgodnie z przepisami maksymalnie wynosi:

• testament – 50 zł
• testament zawierający zapis zwykły, polecenie lub pozbawienie uprawnionego prawa do zachowku – 150 zł
• testament zawierający zapis windykacyjny – 200 zł

Koszty mogą pojawić się po śmierci właściciela nieruchomości i związane są z postępowaniem spadkowym. Opłata stała od wniosku o stwierdzenia nabycia spadku wynosi tylko 100 zł. Wpis do hipoteki to koszt 200 zł.

Podatek od spadku

Obowiązuje na takich samych zasadach, jak przy umowie darowizny.

• Zatem najbliższa rodzina zaliczana do 0 grupy podatkowej nie zapłaci podatku, pod warunkiem zgłoszenia nabycia spadku do urzędu skarbowego (na formularzu SD-Z2) w terminie 6 miesięcy.
• Osoby z pierwszej grupy podatkowej co do zasady w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku zapłacą podatek w wysokości 946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł.
• Osoby z II grupy podatkowej zapłacą podatek w wysokości 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł.
• Podatek dla osób z III grupy podatkowej wyniesie 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad kwotę 23 665 zł.

Zmiany własności nieruchomości powinny być ujawnione w księdze wieczystej co wiąże się z opłatą w wysokości 200 zł.

Większy problem może pojawić się wówczas, jeśli przy okazji testamentu trzeba będzie ponieść koszty związane z zachowkiem. Zachowek to roszczenie pieniężne przysługujące najbliższym członkom rodziny, którzy zostali pominięci w testamencie lub otrzymali mniej, niż wynikałoby z dziedziczenia ustawowego. O zachowek mogą wystąpić:

• zstępni (dzieci, wnuki)
• małżonek
• rodzice spadkodawcy

którzy byliby powołani do dziedziczenia na podstawie ustawy.

Wysokość zachowku wynosi dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, jeżeli osoba uprawniona jest małoletnia lub niepełnosprawna. W pozostałych przypadkach to połowa tego udziału. Podstawą obliczeń jest wartość mieszkania z dnia orzekania, a nie z dnia sporządzenia testamentu.

Umowa darowizny, dożywocia czy testament – jak najkorzystniej przepisać mieszkanie?

Na pierwszy rzut oka najtańszą opcją wydaje się testament. Nie wiąże się on z kosztami przeniesienia własności nieruchomości w chwili jego sporządzenia, a opłata za testament notarialny jest symboliczna. Trzeba jednak pamiętać, że w praktyce każda z tych form służy zupełnie innemu celowi, dlatego nie zawsze da się je porównywać wyłącznie pod kątem kosztów.

Darowizna mieszkania sprawdzi się wtedy, gdy zależy Ci na natychmiastowym przekazaniu własności. Testament to rozwiązanie „na przyszłość” – wywołuje skutki dopiero po śmierci właściciela, nawet jeśli nastąpi to dopiero za wiele lat. Umowa dożywocia z kolei łączy przekazanie mieszkania z obowiązkiem zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi utrzymania i opieki, a dodatkowo zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych – niezależnie od stopnia pokrewieństwa stron.

Warto też pamiętać, że darowizna w najbliższej rodzinie pozwala znacząco ograniczyć koszty, czego nie da się powiedzieć o umowie dożywocia. Dlatego wybór najlepszego rozwiązania powinien zależeć nie tylko od ceny, ale przede wszystkim od Twojej sytuacji życiowej i celu, jaki chcesz osiągnąć.

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

izabela.stachura@rankomat.pl

Jestem absolwentką wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Doświadczenie prawnicze zdobywałam w działach prawnych spółek handlowych z branży produkcyjnej oraz deweloperskiej m.in. jako Specjalista ds. organizacyjno – prawnych i Kierownik działu organizacyjno – prawnego. O finansach piszę od 2017 r. Entuzjastka rzetelnej informacji i dokładnego researchu.

Moje teksty możesz znaleźć m.in. w serwisach: Rankomat, Gazeta Bankowa, Puls HR, oraz CEO Magazyn. W czasie wolnym poszerzam swoją wiedzę na tematy związane m.in. z cyberbezpieczeństwem - również w branży finansowej i pracą z informacją. Prywatnie dużo czytam – najchętniej fantastykę i książki psychologiczne.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: