Jak kupić mieszkanie na kredyt w 2026 roku? Poradnik dla początkujących

Kupno mieszkania na kredyt składa się z kilku etapów, a warto go rozpocząć od sprawdzenia zdolności kredytowej i zgromadzenia wkładu własnego. Potem można już wybrać mieszkanie i złożyć w banku wniosek o kredyt. Po przyznaniu finansowania pozostaje sfinalizować transakcję u notariusza, po której bank uruchomi środki. Sprawdź, jak kupić mieszkanie na kredyt krok po kroku i jak się przygotować do tego procesu.

Wysokie ceny nieruchomości nie muszą być przeszkodą w spełnieniu marzenia o własnym mieszkaniu. W sfinansowaniu jego zakupu może Ci pomóc bank, który na ten cel oferuje kredyt hipoteczny. Zakup mieszkania na kredyt nie jest skomplikowany, ale może trwać nieco dłużej niż zakup nieruchomości za gotówkę. Proces wydłużają formalności w banku związane z ubieganiem się o finansowania, a potem także z ustanowieniem zabezpieczenia na hipotece nieruchomości.

Jak kupić mieszkanie na kredyt krok po kroku?

Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt, najpierw odpowiednio przygotuj się do tego procesu. Potem ważne jest dopełnienie wszystkich formalności – związanych z zaciągnięciem zobowiązania i samą transakcją zakupu nieruchomości. Poniżej dowiesz się dokładnie, jak wygląda kupno mieszkania na kredyt krok po kroku.

Krok 1: Sprawdzenie zdolności kredytowej

Sprawdzenie zdolności kredytowej to pierwszy i najważniejszy krok, ponieważ pozwala ustalić, jaką kwotę kredytu bank może Ci zaproponować przy Twojej sytuacji finansowej. Od tego natomiast zależy, jaki będziesz mieć budżet na zakup mieszkania. Swoją zdolność kredytową możesz sprawdzić u doradcy kredytowego lub oszacować ją samodzielnie, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej online.

Krok 2: Zgromadzenie wkładu własnego do kredytu

W kolejnym kroku policz swoje oszczędności i oceń, czy wystarczą Ci na pokrycie wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Banki wymagają, aby minimalny wkład własny wynosił 20% wartości nieruchomości. Niektóre instytucje akceptują go jednak już na poziomie 10%, ale tylko z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu lub przy zastosowaniu wyższej marży kredytu.

Naszym okiem

Możesz też ubiegać się o kredyt bez wkładu własnego w ramach programu rządowego, bo wówczas brakujący wkład własny będzie objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. Uzyskanie takiego kredytu wymaga jednak spełnienia warunków programu, a także odpowiednio wyższej zdolności kredytowej, która umożliwi spłatę kredytu pokrywającego 100% wartości nieruchomości.

Izabela Stachura

Krok 3: Wybór mieszkania

Znając już swój budżet, możesz przystąpić do wyboru mieszkania. Na kredyt możesz kupić zarówno lokal używany z rynku wtórnego, jak i mieszkanie od dewelopera. Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest możliwość ustanowienia hipoteki na rzecz banku na nieruchomości. Taka nieruchomość musi mieć zatem księgę wieczystą (lub możliwość jej założenia), uregulowany stan prawny i być wolna od obciążeń.

Krok 4: Wybór oferty kredytu hipotecznego

Wybór kredytu hipotecznego polega na porównaniu ofert kredytowych w poszczególnych bankach. Szczególną uwagę zwróć na różnice w kosztach kredytowych (takich jak marża, oprocentowanie, prowizja), które potem przełożą się na wysokość rat kredytowych oraz kwotę, jaką finalnie oddasz do banku.

W znalezieniu najlepszej oferty pomoże Ci aktualny ranking kredytów hipotecznych, jaki znajdziesz na naszej stronie. Warto też sięgnąć po kalkulator kredytu hipotecznego, ponieważ służy on nie tylko do wyliczania rat, ale pomaga od razu dopasować ofertę kredytu do konkretnych potrzeb i możliwości finansowych.

Po wyborze oferty kredytu możesz udać się do banku, aby uzyskać wstępną informację o możliwości otrzymania finansowania. Możesz również poprosić w banku o tzw. promesę kredytową, która pomoże Ci przekonać sprzedającego mieszkanie, że będziesz mieć środki na jego zakup.

Krok 5: Podpisanie wstępnej umowy ze sprzedającym mieszkanie

Zanim złożysz wniosek o kredyt, podpisz ze sprzedającym mieszkanie umowę, w której ustalicie warunki przyszłej transakcji oraz termin zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. Taką umową może być:

• • umowa deweloperska – jeśli kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera,
  • umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – jeśli kupujesz już gotowe mieszkanie na rynku wtórnym lub pierwotnym.

Podpisanie jednej z powyższych umów jest niezwykle ważne, ponieważ będziesz musiał ją dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny. Zawarcie umowy zwykle też wiąże się z koniecznością wpłacenia części ceny nieruchomości (10-20%), w formie zaliczki lub zadatku.

Krok 6: Przygotowanie dokumentów do kredytu

Lista dokumentów potrzebnych do kredytu hipotecznego zależy od rodzaju kupowanej nieruchomości oraz od wymagań banku. Składają się na nie następujące dokumenty:

• • potwierdzające dochody kredytobiorcy – np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach lub wyciągi bankowe, na które wpływa wynagrodzenie;
  • dotyczące nieruchomości – np. odpis lub numer księgi wieczystej, akt własności, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie itp.;
  • dotyczące warunków transakcji zakupu mieszkania – czyli umowa deweloperska lub umowa przedwstępna.

Krok 7: Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny i decyzja kredytowa

Kolejnym krokiem przy zakupie mieszkania na kredyt jest złożenie wniosku kredytowego wraz z wymaganymi przez bank dokumentami. W zależności od banku można to zrobić online lub tylko osobiście w oddziale. Zgodnie z przepisami bank powinien wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni od złożenia kompletnego wniosku. Niektóre instytucje wydają jednak najpierw decyzję wstępną, a dopiero później ostateczną, co może wydłużyć cały proces rozpatrzenia wniosku nawet do 6-8 tygodni.

Krok 8: Podpisanie umowy kredytowej z bankiem

Na podpisanie umowy kredytowej będziesz mieć wyznaczony przez bank konkretny termin np. 30 dni od daty otrzymania decyzji kredytowej. Pamiętaj, że jeśli go przekroczysz, decyzja kredytowa straci moc i będziesz musiał składać wniosek od nowa.

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego zwykle odbywa się w placówce bankowej. Wymaga stawienia się wszystkich kredytobiorców, a więc na przykład obojga małżonków. Każdy kredytobiorca powinien mieć też przy sobie ważny dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty.

Krok 9: Podpisanie aktu notarialnego zakupu mieszkania

Następnym krokiem w procesie zakupu mieszkania na kredyt jest sfinalizowanie transakcji nabycia nieruchomości. W tym celu musisz spotkać się ze sprzedającym u notariusza, by podpisać z nim umowę kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. Notariusz złoży od razu wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, który potwierdzi przeniesienie własności nieruchomości.

Krok 10: Formalności związane z zabezpieczeniem kredytu

Formalności związane z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego musi dopełnić kredytobiorca i polegają one na wykonaniu następujących czynności:

• • wpisaniu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości,
  • wykupieniu ubezpieczenia nieruchomości (lub dodatkowo ubezpieczenia na życie) i podpisaniu umowy cesji, która przeniesie prawo do odszkodowania z polisy na bank.

Dokumenty potwierdzające ustanowienie zabezpieczenia kredytu należy dostarczyć do banku, ponieważ jest to zazwyczaj warunek uruchomienia środków.

Krok 11: Uruchomienia kredytu i zapłata za mieszkanie

Uruchomienie kredytu hipotecznego polega na tym, że to bank płaci pozostałą część ceny zakupu mieszkania, przelewając odpowiednią kwotę pieniędzy na rachunek bankowy sprzedającego. Pozostałą część, ponieważ pierwszą reguluje nabywca w ramach wkładu własnego.

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt z rynku wtórnego, bank przelewa sprzedającemu jednorazowo ustaloną kwotę płatności. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym, bank będzie przekazywał deweloperowi środki w transzach, zgodnie z harmonogramem i postępem prac budowlanych.

Krok 12: Odbiór mieszkania i rozpoczęcie spłaty kredytu

Odbiór mieszkania następuje po zawarciu aktu notarialnego i przekazaniu sprzedającemu przez bank wszystkich środków na poczet zapłaty ceny zakupu nieruchomości. W umówionym terminie sprzedający przekaże Ci klucze do lokalu i podpisze z Tobą protokół zdawczo-odbiorczy.
Uruchomienie kredytu hipotecznego oznacza również, że musisz zacząć go spłacać. Wysokość i terminy płatności kolejnych rat kredytowych znajdziesz w harmonogramie dołączonym do umowy.

Czym się różni kupno mieszkania na kredyt na rynku wtórnym i pierwotnym?

Proces zakupu mieszkania na kredyt różni się w zależności od tego, czy kupujesz gotową nieruchomość na rynku wtórnym czy mieszkanie w budowie na rynku pierwotnym. Różnice dotyczą jednak tylko kolejności niektórych etapów procesu oraz formalności.

Jakie są koszty zakupu mieszkania na kredyt?

Na koszty zakupu mieszkania na kredyt składa się nie tylko cena nieruchomości, ale również koszty notarialne, opłaty sądowe, podatki oraz koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania w banku.

Koszty notariusza:

• • taksa notarialna – przy zakupie mieszkania o wartości od 60 000 do 1 000 000 zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • opłata za wypisy aktu notarialnego – około 6 zł za stronę.

Do powyższych opłat należy jeszcze doliczyć podatek VAT 23%.

Podatek od zakupu mieszkania:

• • podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi on 2% ceny nieruchomości i jest płatny tylko przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym (przy pierwszym mieszkaniu przysługuje zwolnienie z podatku PCC);
  • podatek VAT – jest on doliczony do ceny mieszkania na rynku pierwotnym i wynosi 8 lub 23% w zależności od powierzchni lokalu.

Opłaty sądowe:

• • wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł,
  • wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł.

Dodatkowo za ustanowienie hipoteki należy odprowadzić podatek PCC w wysokości 19 zł.

Koszty związane z uzyskaniem kredytu:

• • opłata za wycenę nieruchomości (operat szacunkowy) – od 500 do 1000 zł,
  • prowizja za udzielenie kredytu – od 0 do 2% kwoty kredytu,
  • koszt ubezpieczenia nieruchomości – około 100-200 zł rocznie,
  • koszt ubezpieczenia na życie – w przypadku składki płatnej z góry na 5 lat jej koszt może wynieść około 3-5% kwoty kredytu.

Ile trwa zakup mieszkania na kredyt?

Zakup mieszkania na kredyt trwa średnio od 1 do 3 miesięcy, nie licząc czasu potrzebnego na znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego czas trwania kluczowych etapów zazwyczaj wynosi:

• • podpisanie umowy przedwstępnej – od 1 do 2 tygodni,
  • zgromadzenie dokumentów i złożenie wniosku kredytowego – od 1 do 2 tygodni,
  • oczekiwanie na decyzję kredytową – od 2 do 6 tygodni,
  • podpisanie umowy z bankiem i aktu notarialnego – od 1 do 2 tygodni.

Znacznie dłużej trwa zakup mieszkania od dewelopera na kredyt, ponieważ sama realizacja inwestycji budowlanej może zająć od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: