Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Chcesz kupić mieszkanie na kredyt, ale nie wiesz, od czego zacząć cały proces i jak załatwić wszystkie formalności? Koniecznie zatem przeczytaj ten poradnik. Wyjaśnię Ci w nim dokładnie, jak kupić mieszkanie na kredyt krok po kroku oraz podpowiem, jak zrobić to w sposób bezpieczny i korzystny. 

Wysokie ceny nieruchomości nie muszą być przeszkodą w spełnieniu marzenia o własnym mieszkaniu. W sfinansowaniu jego zakupu może Ci pomóc bank, który na ten cel oferuje kredyt hipoteczny. Chcąc kupić mieszkanie na kredyt, musisz jednak mieć świadomość, że jest to proces dość skomplikowany. Wymaga on nie tylko pewnych przygotowań, ale także dopełnienia wielu formalności. Poniżej dowiesz się, na czym one polegają i jak je zrealizować w odpowiedniej kolejności.

Przeanalizuj swoje możliwości finansowe

Zakup mieszkania na kredyt rozpocznij od analizy swojej sytuacji finansowej. Jest to podstawa, ponieważ dzięki temu dowiesz się, czy w ogóle masz szansę zrealizować swoje plany.

• Sprawdź swoją zdolność kredytową

Zdolność kredytowa jest podstawowym warunkiem otrzymania kredytu na mieszkanie. Od niej będzie też zależało, jaką kwotę kredytu może zaproponować Ci bank, a więc i jaki będziesz mieć budżet na zakup mieszkania. Przy ocenie zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę wiele czynników, jednak najważniejszymi będą: wysokość Twoich dochodów i zobowiązań kredytowych oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Właśnie na podstawie tych danych możesz samodzielnie oszacować, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. Wystarczy w tym celu skorzystać z darmowego narzędzia, jakim jest kalkulator zdolności kredytowej online.

• Policz swoje oszczędności  

Zdolność kredytowa to nie wszystko. Powinieneś mieć także wystarczającą kwotę oszczędności na wkład własny do kredytu. W zależności od banku powinien on pokryć co najmniej 10 lub 20% wartości nieruchomości, czyli musisz mieć na ten cel kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Dodatkowo powinieneś mieć też środki na pokrycie kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu i zakupem nieruchomości. Chodzi tu m.in. o koszt operatu szacunkowego, opłaty notarialne i sądowe, czy też podatek PCC. Wbrew pozorom nie są to niewielkie koszty, bo w sumie mogą pochłonąć od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Wybierz mieszkanie

Znając już swój budżet, możesz przystąpić do wyboru mieszkania. Najpierw określ swoje potrzeby, a więc zastanów się, w jakiej lokalizacji chcesz mieszkać, jaki metraż będzie dla Ciebie komfortowy i przede wszystkim czy preferujesz rynek pierwotny, czy wtórny.

Pamiętaj, że na nowe mieszkanie od dewelopera trzeba niekiedy czekać wiele miesięcy, ale może Ci ono zapewnić wyższy komfort i standard. Mieszkanie z rynku wtórnego z kolei będzie dostępne od ręki i może mieć lepszą lokalizację, ale za to może wymagać kosztownego remontu.

Zanim zdecydujesz się na konkretne mieszkanie, koniecznie sprawdź nie tylko jego stan techniczny, ale również stan prawny. Warto pamiętać, że warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest możliwość ustanowienia hipoteki na rzecz banku na nieruchomości. Taka nieruchomość musi mieć zatem księgę wieczystą, uregulowany stan prawny i być wolna od obciążeń.

Wybierz ofertę kredytu hipotecznego

Właściwy wybór kredytu hipotecznego jest równie ważny co wybór mieszkania. Każdy bank oferuje go na nieco innych warunkach, co wpływa choćby na całkowity koszt zaciągnięcia zobowiązania, czy też wysokość rat kredytowych.

Kluczem do wyboru korzystnej oferty kredytu na zakup mieszkania jest zatem skrupulatne porównanie jego warunków w poszczególnych bankach. Przy takim porównaniu w szczególności zwróć uwagę na:

• wysokość marży i oprocentowania,
• rodzaj oprocentowania (może być ono zmienne lub stałe),
• wysokość prowizji z tytułu udzielenia kredytu,
• koszty dodatkowe kredytu np. ubezpieczenia pomostowego,
• wysokość wymaganego wkładu własnego i jego wpływ na koszty kredytowe (przy wkładzie własnym powyżej 20% banki często oferują lepsze warunki).

W znalezieniu najlepszej oferty pomoże Ci aktualny ranking kredytów hipotecznych, jaki znajdziesz na naszej stronie. Warto też sięgnąć po kalkulator kredytu hipotecznego, ponieważ służy on nie tylko do wyliczania rat kredytowych, ale pomaga od razu dopasować ofertę kredytu do konkretnych potrzeb i możliwości finansowych.

Złóż wstępne zapytanie o kredyt w wybranym banku

Po wyborze oferty kredytowej udaj się do banku i złóż w nim wstępne zapytanie o kredyt hipoteczny. Spodziewaj się, że doradca bankowy zapyta Cię o Twoją sytuację finansową oraz najważniejsze dane mieszkania, jakie zamierzasz kupić. Na tej podstawie otrzymasz zwrotną informację, czy masz szansę dostać kredyt hipoteczny na zakup wybranej nieruchomości. Jeśli tak, poznasz też wstępne warunki jego udzielenia oraz zasady złożenia wniosku kredytowego. Powinieneś otrzymać również listę dokumentów, jakie będziesz musiał do niego dołączyć.

Podpisz wstępną umowę ze sprzedającym mieszkanie

Mając już zielone światło z banku w sprawie kredytu hipotecznego, możesz przystąpić do formalności związanych z zakupem mieszkania. W pierwszej kolejności podpisz ze sprzedającym umowę, dzięki której zyskasz pewność, że mieszkanie sprzeda właśnie Tobie i zrobi to na ustalonych warunkach. Taką umową może być:

• umowa deweloperska – jeśli kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera,
• umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości – jeśli kupujesz już gotowe mieszkanie na rynku wtórnym lub pierwotnym.

Podpisanie jednej z powyższych umów jest niezwykle ważne, ponieważ będziesz musiał ją dołączyć do wniosku o kredyt hipoteczny. Z tego względu powinna ona jasno określać strony transakcji, warunki sprzedaży mieszkania (cenę i terminy) oraz status prawny nieruchomości. To właśnie przy zawieraniu takiej umowy może być konieczne także wpłacenie zadatku lub zaliczki na poczet ceny zakupu mieszkania. Pamiętaj, żeby taką wpłatę odpowiednio udokumentować, co najmniej odpowiednim zapisem w samej umowie.

Skompletuj dokumenty i złóż wniosek o kredyt hipoteczny

Wniosek o kredyt hipoteczny składa się zwykle z kilku formularzy bankowych, które musisz samodzielnie wypełnić. Oprócz tego trzeba do niego dołączyć dodatkowe dokumenty:

• potwierdzające dochody kredytobiorcy – np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach lub wyciągi bankowe, na które wpływa wynagrodzenie;
• dotyczące nieruchomości – np. odpis księgi wieczystej, akt własności, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie itp.;
• dotyczące warunków transakcji zakupu mieszkania – czyli umowę deweloperską lub umowę przedwstępną.

Oprócz tego banki wymagają operatu szacunkowego, czyli wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Taki operat będziesz musiał załatwić we własnym zakresie lub jego wykonanie zleci sam bank. W obu przypadkach to Ty jednak poniesiesz koszt jego sporządzenia i w przypadku mieszkania może on wynieść minimum kilkaset złotych.

Zaczekaj na decyzję kredytową

Zgodnie z przepisami bank powinien wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni od dnia złożenia przez kredytobiorcę kompletnego wniosku kredytowego. Jeśli już dostaniesz taką decyzję, to wraz z nią otrzymasz także szczegółowe warunki kredytu oraz wzór umowy wraz z harmonogramem spłat zobowiązania. Pamiętaj, by dokładnie zapoznać się ze wszystkimi dokumentami, bo w razie wątpliwości możesz jeszcze podjąć negocjacje z bankiem lub po prostu zrezygnować z kredytu.

Zdarza się, że banki podejmują decyzję kredytową nawet po 2 miesiącach, jeśli np. mają dużą liczbę wniosków do rozpatrzenia. Warto mieć to zatem na uwadze już przy podpisywaniu wstępnej umowy ze sprzedającym mieszkanie i właściwie określić w niej ewentualny termin sfinalizowania transakcji oraz termin zapłaty ceny nabycia nieruchomości.

Podpisz umowę kredytu hipotecznego z bankiem

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego zwykle odbywa się w placówce bankowej. Wymaga stawienia się wszystkich kredytobiorców, a więc na przykład obojga małżonków. Każdy kredytobiorca powinien mieć też przy sobie ważny dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty.

Na podpisanie umowy kredytowej będziesz mieć wyznaczony przez bank konkretny termin np. 30 dni od daty otrzymania decyzji kredytowej. Pamiętaj, że jeśli go przekroczysz, decyzja kredytowa straci moc i będziesz musiał składać wniosek od nowa.

Sfinalizuj transakcję zakupu mieszkania u notariusza

Kolejnym krokiem w procesie zakupu mieszkania na kredyt jest sfinalizowanie transakcji nabycia nieruchomości. W tym celu musisz spotkać się ze sprzedającym u notariusza, by podpisać umowę kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj, by na takie spotkanie wziąć ze sobą dowód osobisty, umowę przedwstępną oraz umowę kredytową (lub oświadczenie banku o udzieleniu kredytu). Sprzedający natomiast powinien dostarczyć dokumenty dotyczące nieruchomości np. akt własności.

Być może zdecydujesz się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, które deweloper dopiero zamierza wybudować. W takim przypadku akt notarialny przeniesienia własności będziesz mógł z nim podpisać dopiero po zakończeniu inwestycji.

Dopełnij formalności niezbędnych do uruchomienia kredytu

Aby bank mógł uruchomić kredyt i przelać pieniądze sprzedającemu mieszkanie, musisz dopełnić jeszcze kilka formalności. Wymagania w tym zakresie znajdziesz w swojej umowie kredytowej. Spodziewaj się jednak, że będziesz musiał przede wszystkim dostarczyć do banku:

• akt notarialny umowy kupna-sprzedaży mieszkania,
• potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
• potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości (wniosek ten możesz złożyć samodzielnie lub zrobi to za Ciebie notariusz),
• umowy ubezpieczenia wymagane w umowie kredytowej np. dotyczące ubezpieczenia nieruchomości.

Dopiero po dopełnieniu powyższych formalności bank uruchomi kredyt, czyli przeleje środki na konto bankowe sprzedającego. W zależności od rodzaju transakcji zrobi to w następujący sposób:

• w pełnej kwocie jednorazowo – jeśli kupujesz już gotowe mieszkanie,
• w transzach – jeśli kupujesz mieszkanie w budowie od dewelopera (bank będzie mu przesyłał takie transze na specjalny rachunek powierniczy zgodnie z postępem prac budowlanych).

Termin uruchomienia kredytu powinien być precyzyjnie określony w umowie. Po jego upływie warto więc potwierdzić w banku, czy sprzedający faktycznie otrzymał swoją zapłatę.

Odbierz mieszkanie i zacznij spłacać zobowiązanie kredytowe

Ostatnim krokiem w procesie zakupu mieszkania na kredyt jest oczywiście odbiór kluczy do nieruchomości. Pamiętaj, by przy tej okazji jeszcze raz dokładnie sprawdzić stan techniczny mieszkania oraz spisać ze sprzedającym protokół zdawczo-odbiorczy. Potem jeszcze czekają Cię kolejne formalności m.in. podpisanie umów z dostawcami mediów, czy też zgłoszenie faktu nabycia mieszkania w urzędzie gminy celem ustalenia wysokości podatku od nieruchomości.

Uruchomienie kredytu hipotecznego oznacza również, że musisz zacząć go spłacać. Wysokość i terminy spłaty kolejnych rat kredytowych znajdziesz w harmonogramie spłat dołączonym do umowy. Pamiętaj, by pilnować tych terminów, ponieważ wszelkie opóźnienia w spłacie kredytu będą wiązały się z przykrymi konsekwencjami np. naliczaniem odsetek i negatywnymi wpisami w BIK.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: