Koszt kredytu hipotecznego można obniżyć m.in. dzięki negocjacjom warunków kredytowych z bankiem, nadpłatę zobowiązania, skrócenie okresu spłaty, refinansowanie kredytu lub zmianę rodzaju oprocentowania. Sprawdź 10 sposobów na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego, ich najważniejsze zalety i ograniczenia oraz elementy umowy, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji.
Najważniejsze informacje
- Największy wpływ na całkowity koszt kredytu mają m.in. oprocentowanie (w tym marża banku), długość okresu spłaty oraz prowizja i inne dodatkowe opłaty. Właśnie te elementy warto dokładnie porównać jeszcze przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
- Nadpłata kredytu hipotecznego zmniejsza kapitał, od którego bank nalicza odsetki. Większe oszczędności może przynieść skrócenie okresu kredytowania niż samo obniżenie kolejnych rat.
- Przygotowując się do rozmów z bankiem na temat obniżenia kosztów kredytu hipotecznego, warto najpierw porównać aktualne oferty rynkowe, ponownie ocenić swoją zdolność kredytową oraz zebrać konkretne argumenty przemawiające za zmianą warunków umowy.
- Przed zmianą warunków kredytu hipotecznego warto policzyć wszystkie opłaty, sprawdzić umowę i tabelę prowizji oraz porównać aktualne oferty banków, ponieważ dodatkowe koszty mogą zmniejszyć lub zniwelować spodziewane oszczędności.
- 1. 1. Negocjacje z bankiem – porozmawiaj, aby zmniejszyć koszty i ratę kredytu
- 2. 2. Złóż wniosek o refinansowanie kredytu
- 3. 3. Skonsoliduj swoje kredyty
- 4. 4. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku i zyskaj niższe oprocentowanie kredytu
- 5. 5. Rozważ skrócenie okresu spłaty, dzięki temu obniżysz koszty kredytu
- 6. 6. Nadpłacaj kredyt i oszczędzaj
- 7. 7. Skorzystaj z wakacji kredytowych
- 8. 7. Spłać kredyt wcześniej
- 9. 9. Wykorzystaj ubezpieczenie kredytu na swoją korzyść
- 10. 10. Rozważ zmianę rodzaju oprocentowania
1. Negocjacje z bankiem – porozmawiaj, aby zmniejszyć koszty i ratę kredytu
Negocjacje z bankiem to dobre rozwiązanie, jeśli chcesz obniżyć ratę lub koszty kredytu i masz argumenty, które mogą skłonić bank do zmiany warunków umowy, np. korzystniejsze oferty konkurencji, wysoką zdolność kredytową albo długą historię współpracy z daną instytucją. Możesz negocjować m.in. wysokość marży lub całego oprocentowania, albo wydłużenie okresu kredytowania.
Takie rozwiązanie może się jednak nie opłacać np. wtedy, jeśli uzyskane oszczędności będą niewielkie w stosunku do kosztu aneksu do umowy albo jeśli oszczędzisz więcej korzystając z ofert konkurencji.
Jak negocjować z bankiem warunki kredytu?
- Przygotuj się do rozmowy – sprawdź oferty konkurencji i przedstaw je jako punkt odniesienia.
- Argumentuj – jeśli masz np. wysoką zdolność kredytową lub jesteś wieloletnim klientem danego banku, może on bardziej przychylnie spojrzeć na Twoją prośbę.
- Złóż wniosek – pisemnie poproś o obniżenie marży kredytu hipotecznego lub zmianę innych warunków swojego zobowiązania.
Jeśli renegocjacja kredytu hipotecznego się powiedzie, konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy (co może się wiązać z niewielką dodatkową opłatą, zgodnie z tabelą opłat i prowizji Twojego banku).
2. Złóż wniosek o refinansowanie kredytu
Refinansowanie to spłata aktualnego kredytu za pomocą nowego zobowiązania, zaciągniętego w innym banku – zwykle na korzystniejszych warunkach. Innymi słowy, możesz przenieść swój kredyt tam, gdzie jest taniej. Jeśli wybierzesz korzystniejszą ofertę, możesz obniżyć całkowity koszt kredytu.
Refinansowanie może Ci zapewnić znaczne oszczędności, ale należy bacznie przyjrzeć się warunkom nowego kredytu oraz kosztom samej zmiany kredytodawcy (mogą być naliczane np. prowizje za wcześniejszą spłatę dotychczasowego zobowiązania).
Refinansowanie kredytu nie będzie się opłacać, gdy oszczędności z niższej raty lub oprocentowania będą niższe niż koszty przeniesienia zobowiązania do innego banku.
Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy:
- do końca spłaty zostało niewiele czasu,
- różnica w oprocentowaniu lub marży nowego kredytu jest niewielka,
- refinansowanie wiąże się z dodatkowymi kosztami, np. prowizją, wyceną nieruchomości, opłatami sądowymi czy kosztami dodatkowych produktów, które znacząco obniżą wysokość oszczędności z przeniesienia zobowiązania,
- obecny kredyt objęty jest prowizją z tytułu wcześniejszej spłaty, która istotnie podnosi koszt zmiany banku,
- nowy bank wymaga drogich produktów dodatkowych, np. ubezpieczenia lub płatnego konta, które zmniejszają korzyść z niższej raty,
- wydłużasz okres kredytowania tylko po to, by obniżyć ratę – miesięczne obciążenie spada, ale łączny koszt odsetek wzrośnie.
Wybierając ofertę najlepiej porównywaj nie tylko samą wysokość nowej raty, ale łączny koszt refinansowania i oszczędności w całym pozostałym okresie spłaty.
3. Skonsoliduj swoje kredyty
Konsolidacja to połączenie kilku kredytów w jeden, często z dłuższym okresem spłaty i niższym i oprocentowaniem, co wpływa na obniżenie raty.
Jeśli masz zobowiązania z wysokim oprocentowaniem, kredyt konsolidacyjny może Ci pomóc zredukować całkowity koszt spłaty. Dodatkowym atutem w tym przypadku jest uproszczenie spłat – płacisz co miesiąc tylko jedną ratę zamiast kilku.
Konsolidacja kredytów nie będzie się opłacać wtedy, gdy niższa miesięczna rata wynika głównie z wydłużenia okresu spłaty, przez co wzrośnie całkowity koszt zadłużenia.
Może być niekorzystna także wtedy, gdy:
- nowy kredyt ma wyższe oprocentowanie niż dotychczasowe zobowiązania, przewiduje wysoką prowizję lub dodatkowe opłaty ,
- do spłaty obecnych zobowiązań pozostało już niewiele czasu,
- część obecnych kredytów jest tania, a po konsolidacji zostałaby zastąpiona droższym finansowaniem – w takiej sytuacji możesz rozważyć konsolidację tylko tych najdroższych zobowiązań.
Dlatego przed konsolidacją oprócz raty porównaj też całkowitą kwotę do spłaty przed i po połączeniu zobowiązań.
4. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku i zyskaj niższe oprocentowanie kredytu
Skorzystanie z dodatkowych produktów banku może pomóc Ci uzyskać niższe oprocentowanie kredytu, jeśli bank oferuje lepsze warunki klientom posiadającym np. konto osobiste, kartę kredytową lub lokatę. Zanim zdecydujesz się na takie rozwiązanie, sprawdź jednak, czy bank zgodzi się zmienić warunki już spłacanego kredytu i czy dodatkowy produkt nie wygeneruje nowych kosztów.
To rozwiązanie najczęściej sprawdzi się jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej, na etapie negocjowania warunków kredytu.
5. Rozważ skrócenie okresu spłaty, dzięki temu obniżysz koszty kredytu
Skrócenie okresu kredytowania pozwoli Ci zaoszczędzić oraz pozbyć się zobowiązania szybciej. Jeśli spłata jest rozłożona na mniej rat, Twoje całościowe koszty maleją. Z kolei wydłużenie okresu spłaty kredytu zwiększa całościowe koszty, ale ułatwia spłatę (ponieważ rata jest niższa).
Spróbuj tego
Skrócenie okresu kredytowania obniży całkowity koszt kredytu, ale konsekwencją będzie podwyższenie aktualnej raty i co za tym idzie obciążenia dla Twojego budżetu.
6. Nadpłacaj kredyt i oszczędzaj
Regularna nadpłata kredytu jest powszechnie polecana jako skuteczny sposób na obniżenie raty zobowiązania albo skrócenie okresu jego spłaty. „Skutkiem ubocznym” nadpłaty jest ponadto zmniejszenie całkowitych kosztów zobowiązania. Jak to działa?
Każda „nadprogramowa” złotówka jest przeznaczana na spłatę pożyczonego kapitału, a to właśnie on stanowi bazę do obliczania odsetek. Co to oznacza dla Ciebie?
Gdy kapitał się zmniejsza, także odsetki naliczane przez bank są coraz niższe (zakładając, że oprocentowanie w tym czasie pozostaje bez zmian). Możesz nadpłacać kredyt regularnie (np. zaokrąglając w górę każdą ratę) lub raz na jakiś czas dowolną kwotą (np. gdy dostaniesz premię w pracy lub inny zastrzyk gotówki).
Z czym dokładnie wiąże się nadpłacanie zobowiązania?
Wpłacając do banku więcej, niż wynosi standardowa rata kredytu, możesz wybrać jedną z poniższych opcji:
- obniżenie kolejnych rat,
- skrócenie okresu kredytowania.
Ratę kredytu hipotecznego warto obniżyć przede wszystkim wtedy, gdy przewidujesz, że w przyszłości może ona być za wysoka jak na Twoje możliwości finansowe. Natomiast ze skróceniem okresu kredytowania wiąże się nie tylko możliwość wcześniejszego pozbycia się zobowiązania. Zmniejsza to również znacząco całkowity koszt kredytu (bardziej niż w przypadku zmniejszenia raty), co pokazuje poniższa tabela.
| Niższa rata | Skrócenie okresu kredytowania | |
|---|---|---|
| Łączna oszczędność przy nadpłacie cyklicznej 100 zł miesięcznie | 23 616,67 zł | 75 128,60 zł (harmonogram spłaty skrócony o 39 miesięcy) |
| Łączna oszczędność przy nadpłacie cyklicznej 300 zł miesięcznie | 70 850,02 zł | 173 098,88 zł (harmonogram spłaty skrócony o 93 miesiące) |
Tabela 1: skutki regularnej nadpłaty kredytu hipotecznego w zależności od wybranego wariantu konsekwencji (niższa rata lub skrócenie okresu kredytowania). Obliczenia wykonano dla przykładowego kredytu w kwocie 400 000 zł, ze spłatą rozłożonej na 30 lat (360 rat) i oprocentowaniem nominalnym w wysokości 7,12%.
Nadpłacając regularnie kredyt nawet niewielkimi kwotami, można naprawdę dużo zaoszczędzić – szczególnie decydując się na skrócenie okresu kredytowania. Nadpłacając kredyt korzystaj z nadprogramowych środków. Przeznaczenie na nadpłatę pieniędzy z budowanej poduszki finansowej, może zachwiać Twoimi domowymi finansami.
Wysokość oszczędności, które możesz zyskać oszacujesz z naszym Kalkulatorem nadpłaty kredytu hipotecznego.
7. Skorzystaj z wakacji kredytowych
Z wakacji kredytowych możesz skorzystać przede wszystkim wtedy, jeśli przewiduje to Twoja umowa kredytowa lub w okresie obowiązywania rządowych wakacji kredytowych, dostępnych na warunkach specjalnej ustawy.
Podczas wakacji kredytowych możesz nadpłacać swój kredyt hipoteczny. Ten sposób pozwoli Ci czerpać korzyści z nadpłaty nawet wtedy, gdy nie możesz sobie pozwolić na regularne wpłacanie na rachunek kredytowy dodatkowych kwot.
Po prostu skorzystaj z wakacji kredytowych, wpłać podczas ich trwania dowolną kwotę na rachunek do spłaty zobowiązania, a następnie zdecyduj, czy chcesz obniżyć ratę kredytu hipotecznego, czy też skrócić okres kredytowania. Nadpłata zmniejszy kapitał pozostały do spłaty, a tym samym zapewni Ci oszczędności.
7. Spłać kredyt wcześniej
Najlepszym sposobem na zmniejszenie całościowych kosztów kredytu jest spłacenie go przed czasem. Dzięki temu pozbywasz się swojego zobowiązania i nie musisz się już płacić odsetek od pożyczonego kapitału.
Co więcej, w przypadku spłaty całości kredytu przed czasem masz prawo do zwrotu proporcjonalnej części poniesionych kosztów (np. prowizji). Jeśli zatem np. spłacisz kredyt hipoteczny rozłożony na 20 lat po 18 latach, dostaniesz zwrot 10% wartości zapłaconej prowizji.
Uwaga!
Aby upewnić się, że w Twoim przypadku to rozwiązanie jest opłacalne, zapoznaj się z odpowiednimi zapisami w umowie kredytowej oraz z tabelą opłat i prowizji.
9. Wykorzystaj ubezpieczenie kredytu na swoją korzyść
Bank często proponuje wykupienie ubezpieczenia kredytu. Odpowiednie podejście do tej sprawy może działać na Twoją korzyść. W zależności od sytuacji wykupienie ubezpieczenia lub rezygnacja z niego wpłyną na obniżenie całkowitego kosztu kredytu.
Jeśli ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, skorzystanie z niego stanowi dodatkowy koszt kredytu. Do każdej miesięcznej raty jest dodawana niewielka kwota, ale biorąc pod uwagę cały okres spłaty, może się to składać na spore obciążenie. Trzeba jednak brać pod uwagę, że brak ubezpieczenia jest ryzykowny – nie da się bowiem przewidzieć, czy i kiedy taka polisa może się przydać.
W niektórych bankach skorzystanie z opcjonalnego ubezpieczenia pozwala na zmniejszenie oprocentowania. Wpływa to na zmniejszenie rat kredytu oraz jego całkowitych kosztów. W takim przypadku korzyści mogą być wyższe niż sam koszt wykupienia ubezpieczenia.
Dodatkowo polisa zapewni Ci większe bezpieczeństwo, np. na wypadek utraty pracy, uszczerbku na zdrowiu lub innych problemów wpływających na Twoją wydolność finansową.
Wykupienie ubezpieczenia kredytu pozwala na oszczędności najczęściej tylko w momencie negocjacji warunków finansowania, jeszcze przed podpisaniem umowy.
10. Rozważ zmianę rodzaju oprocentowania
Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe jest też możliwa w trakcie spłaty kredytu i może wpłynąć na obniżenie raty kredytu hipotecznego oraz jego całkowitych kosztów. Kiedy opłaca się zmienić rodzaj oprocentowania? Jeśli stopy procentowe są niskie i istnieje ryzyko ich wzrostu, korzystna może się okazać zmiana na oprocentowanie stałe. Trudniej natomiast przejść z oprocentowania okresowo stałego na zmienne, z reguły trzeba będzie pozostać przy takim oprocentowaniu do końca okresu jego obowiązywania.
Wadą zmiany rodzaju oprocentowania kredytu jest ryzyko – nie da się bowiem przewidzieć, jak będzie wyglądała przyszłość. Oprocentowanie zmienne może zarówno wzrosnąć, jak i zmaleć. Natomiast oprocentowanie stałe pozostanie takie samo przez określony czas, ale w razie zmian na rynkach finansowych może się okazać mniej korzystne od zmiennego. Ponadto zmiana oprocentowania może nie być opłacalna, jeśli wiąże się to z dodatkowymi wysokimi opłatami (np. za zmianę warunków umowy kredytowej).
Zanim zdecydujesz się na daną zmianę policz koszty, sprawdź formalności, które trzeba dopełnić i porównaj aktualnie obowiązujące oferty kredytowe różnych banków. Ponownie przeczytaj też swoją umowę kredytową, żeby ocenić jakie masz realne możliwości zmiany aktualnych warunków kredytowych i kiedy bank nie pobierze prowizji z tytułu nadpłaty zobowiązania czy jego całkowitej spłaty.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jak negocjować z bankiem obniżenie raty kredytu?
Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie lepszych warunków i zmniejszenie raty kredytu, warto przedstawić bankowi solidne argumenty (np. parametry oferty konkurencji lub swoje atuty jako kredytobiorcy). Osoby z wysoką zdolnością kredytową lub wyrażające chęć skorzystania z dodatkowych usług banku mają największe szanse na udane negocjacje.
Czy zawsze opłaca się nadpłacać kredyt?
W większości przypadków nadpłata kredytu jest korzystna, ponieważ pozwala obniżyć całkowity koszt zobowiązania. Wyjątkiem są sytuacje, w których bank nalicza prowizje za wcześniejszą spłatę wyższe niż potencjalne oszczędności. Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy i na jakich zasadach bank dopuszcza nadpłaty kredytu.
Czy lepsze: negocjacje z własnym bankiem czy refinansowanie kredytu w innej instytucji?
Zazwyczaj warto zacząć od negocjacji z obecnym bankiem, ponieważ wiąże się to z mniejszą liczbą formalności. Jeśli jednak bank nie zaproponuje lepszych warunków, refinansowanie kredytu w innej instytucji może pozwolić obniżyć ratę lub całkowity koszt zobowiązania.
Czy spadek stóp procentowych automatycznie obniża ratę kredytu hipotecznego?
Spadek stóp procentowych nie zawsze automatycznie i od razu obniża ratę kredytu hipotecznego. Zależy to przede wszystkim od rodzaju oprocentowania i zapisów w umowie. Przy oprocentowaniu zmiennym rata może spaść dopiero wtedy, gdy bank zaktualizuje wskaźnik referencyjny zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Natomiast przy oprocentowaniu okresowo stałym wysokość raty pozostaje bez zmian do końca okresu obowiązywania stałej stopy procentowej, nawet jeśli stopy procentowe w tym czasie spadną.
Źródła
https://rankomat.pl/finanse/kalkulatory/kalkulator-nadplaty-kredytu-hipotecznego/
