Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat w jakim banku?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem pozwala zabezpieczyć się przed wzrostem rat w przypadku podwyżek stóp procentowych. W praktyce jednak oferta banków w tym zakresie jest ograniczona – stałe oprocentowanie na 10 lat dostępne jest tylko w nielicznych instytucjach. Zdecydowana większość banków oferuje kredyty hipoteczne ze stałą stopą obowiązującą przez 5 lub 7 lat, po czym oprocentowanie jest ustalane na nowo.

Od lipca 2021 r. banki oferują klientom kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jako alternatywę dla kredytu o zmiennej stopie procentowej. A dokładniej – niektóre banki miały taki produkt w ofercie już wcześniej, ale Rekomendacja S, którą wydała Komisja Nadzoru Finansowego (KNF), nałożyła obowiązek wprowadzenia tego rodzaju kredytu do oferty wszystkich banków komercyjnych. Stała stopa oprocentowania obowiązuje przez czas wskazany w umowie. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym na 10 lat można znaleźć tylko w jednym banku.

Na czym polega kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem oznacza, że wysokość raty pozostaje niezmienna przez określony czas. Stała stopa procentowa nie obowiązuje jednak przez cały okres spłaty kredytu, lecz przez z góry ustalony przedział – najczęściej 5 lub 7 lat. Aktualnie tylko w jednej instytucji dostępna jest opcja stałego oprocentowania na 10 lat.

W przeciwieństwie do oprocentowania zmiennego, stała stopa nie reaguje na zmiany stóp procentowych. Zapewnia to ochronę przed wzrostem rat w przypadku podwyżek stóp, ale jednocześnie oznacza brak korzyści w sytuacji ich obniżenia.

Przypomnijmy, że oprocentowanie wyraża się jedną liczbą (lub cyfrą), ale składają się na nią dwie zmienne:

• marża banku,
• stopa referencyjna.

Wielkość marży narzuca dany bank zgodnie z własną polityką. Natomiast na wysokość WIBORU wpływają m.in. stopy procentowe. WIBOR (skrót od ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to oprocentowanie na polskim rynku międzybankowym, czyli takie oprocentowanie po jakim banki pożyczają pieniądze sobie wzajemnie. WIBOR zależy m.in. od stóp procentowych, które uchwala Rada Polityki Pieniężnej (RPP). W dużym skrócie na wielkość stóp ma duży wpływ aktualna sytuacja gospodarcza czy wysokość inflacji.

Co się dzieje, kiedy stałe oprocentowanie przestaje obowiązywać?

Bank proponuje:

• przejście na oprocentowanie zmienne określone w umowie,
• kontynuowanie stałego oprocentowania, ale z nową wysokością raty, wyliczoną w oparciu o aktualne wskaźniki (podpisywany jest wtedy aneks do umowy).

Po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stopy procentowej możesz też przenieść kredyt do innego banku i wybrać ofertę z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. Jeśli na refinansowanie zdecydujesz się w czasie obowiązywania stałej stopy procentowej, w innym banku możesz wybrać jedynie kredyt z oprocentowaniem stałym.

Jakie banki oferują kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat?

Obecnie tylko jeden bank, BNP Paribas S.A. udziela kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 10 lat. Stała stopa procentowa na 10 lat jest dostępna dla kredytobiorców, którzy zdecydują się na zobowiązanie z co najmniej 11-letnim okresem spłaty (132 miesiące).

Ostateczne warunki kredytowe, w tym wysokość stałej stopy procentowej, zależą od skorzystania z dodatkowych produktów proponowanych przez bank. Chodzi o:

• Konto osobiste z kartą debetową –i wymagane zapewnienie wpływu środków z tytułu osiąganych dochodów na rachunek w kwocie co najmniej 2 500 zł miesięcznie,
• Ubezpieczenie nieruchomości,
• Ubezpieczenie na wypadek zgonu albo Pakiet ubezpieczeń obejmujący ubezpieczenie na wypadek zgonu, ubezpieczenie od trwałej i całkowitej niezdolności do pracy, ubezpieczenie na wypadek utraty pracy albo poważnego zachorowania albo pobytu w szpitalu w następstwie nieszczęśliwego wypadku.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym na 10 lat?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania, trzeba spełnić warunki standardowe warunki.

Przede wszystkim należy:

• wykazać stałe źródło dochodu,
• posiadać dobrą historię kredytową (tzn. nie figurować jako dłużnik w bazach BIK, BIG, KRD itp.),
• posiadać odpowiednio wysoką zdolność kredytową.

Wysokość stałej stopy procentowej w przypadku oferty uzależniona jest od skorzystania z dodatkowych produktów banku , m.in. od posiadania konta osobistego z kartą debetową i wykupienia pakietu polis.

Ponadto, aby wziąć kredyt hipoteczny trzeba mieć wkład własny na nieruchomość. Wymagalność wkładu wynika nie z regulaminu danego banku, ale z rekomendacji KNF. Zgodnie z Rekomendacją S banki mogą udzielać kredytów hipotecznych do 80% wartości nieruchomości, zatem minimalny wkład własny powinien wynosić 20% ceny zakupu. Możliwe jest też wzięcie kredytu z wkładem 10%, ale bank będzie wymagał wtedy dodatkowych zabezpieczeń.

Banki udzielają kredytów osobom o odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej i dobrej historii kredytowej. Dobra historia kredytowa oznacza, że kredytobiorca nie miał problemów ze spłacaniem poprzednich zobowiązań. Warto wiedzieć, że nie każdy negatywny wpis w bazach dłużników przekreśla szansę na kredyt. Bank analizuje możliwości finansowe i wypłacalność klienta a oparciu o scoring, czyli ocenę punktową. Drobne opóźnienie w ratach nie powinno blokować możliwości otrzymania kredytu, choć zależy to oczywiście od indywidualnej sytuacji. Najlepiej sprawdzać swoją zdolność kredytową bezpośrednio w oddziale banku.

Jaki jest koszt kredytu ze stałą stopą procentową?

Przykładowe koszty kredytu ze stałą stopą procentową przedstawiamy  na podstawie oferty Banku BNP Paribas, który aktualnie (na dzień 14.01.2026 r.) jako jedyny udziela kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem obowiązującym przez 10 lat.

Bank BNP Paribas udziela kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową w dwóch wariantach. Na:

• 5 lat,
• 10 lat.

Klient może wybrać opcję dogodniejszą dla siebie.

Poniżej znajduje się przykładowe wyliczenie raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na 270 miesięcy:

• całkowita kwota kredytu: 468 000 zł,
• wartość nieruchomości: 800 000 zł,

Oprocentowanie stałe przez 5 lat w wysokości 5,90% w skali roku; po tym okresie oprocentowanie zmienne 6,03% w skali roku.

• Całkowity koszt kredytu hipotecznego: 437 046,17 zł (w tym odsetki plus koszty prowadzenia rachunku 14,50 zł miesięcznie, ubezpieczenia nieruchomości 60 zł miesięcznie, ubezpieczenie na życie 187,20 zł miesięcznie.

Oprocentowanie stałe przez 10 lat w wysokości 6,03% w skali roku; po tym okresie oprocentowanie zmienne 6,40% w skali roku.

• Całkowity koszt kredytu wyniesie 459 058,48 zł (w tym odsetki plus koszty prowadzenia rachunku 14,50 zł miesięcznie, ubezpieczenia nieruchomości 60 zł miesięcznie, ubezpieczenie na życie 187,20 zł miesięcznie).

Przykładowe wyliczenie kosztów kredytu zostało opracowane na podstawie danych udostępnionych na stronie banku BNP Paribas i dotyczy klientów, którzy oprócz kredytu, otworzą w BNP Paribas S.A. konto osobiste, będą je utrzymywali przez cały okres obowiązywania umowy kredytowej i wykupią pakiet polis. Bank udzieli kredytu także i bez dodatkowych produktów i usług, ale na innych warunkach cenowych.

Jakie są wady i zalety kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 10 lat?

Największą zaletą kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na 10 lat jest oczywiście poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Masz gwarancję, że Twoja rata kredytu nie wzrośnie bez względu na zmiany stóp procentowych i wskaźnika WIBOR. Łatwiej zatem będzie Ci planować budżet z przewidywalną wysokością raty na długie lata.

Paradoksalnie jednak stałe oprocentowanie kredytu na 10 lat można uznać też za jedną z wad: nie możesz bowiem liczyć na obniżkę rat, jeśli stopy procentowe zaczną spadać. Zatem podejście do tej kwestii zależy od punktu widzenia i sytuacji życiowej.

Niewiadomą są też warunki zmiany wysokości oprocentowania po okresie obowiązywania stałej stawki. Nawet, jeśli zdecydujesz się na kontynuację oprocentowania stałego, to stawka zostanie ustalona według obowiązujących na dany dzień zasad i może być zarówno korzystniejsza niż dotychczasowa, jak i mniej korzystna.

Minusem kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym jest też brak możliwości jego zmiany na oprocentowanie zmienne w czasie trwania stałej stawki, nawet w razie refinansowania, czyli przeniesienia kredytu do innego banku.

Stała czy zmienna stopa procentowa – co się bardziej opłaca?

Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy bardziej opłacalne jest stałe oprocentowanie, czy zmienne. Wiele zależy od aktualnej i przyszłej sytuacji ekonomiczno-gospodarczej i osobistej kredytobiorcy. Oprocentowanie stałe na pewno jest korzystne dla osób balansujących na granicy zdolności kredytowej. Co prawda nie mogą one liczyć na obniżkę raty kredytu w przypadku spadku stóp, ale też nie ryzykują, że rata im wzrośnie na tyle, że będą niewypłacalni.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ma też tę przewagę nad zmiennym, że kredytobiorca z góry wie, jaką ratę zapłaci i może spokojnie planować domowy budżet nawet do 10 lat wprzód. Ponadto oprocentowanie stałe zabezpiecza kredytobiorcę przed wahaniem stóp procentowych i związanych z nimi stawki WIBOR.

Justyna Czerwińska

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z szeroko pojętymi finansami jestem związana od początku pracy zawodowej. W latach 2009-2014 pracowałam w Polkomtel S.A. w dziale faktur. Później przez 3 lata zdobywałam doświadczenie w pionie zakupów RUCH S.A. Obecnie dzielę się wiedzą na tematy finansowe (także korporacyjne), księgowo-podatkowe i biznesowe.

Moje artykuły przeczytasz m.in. w serwisach Rankomat, mBank, inFakt, i BusinessInsider. Prywatnie lubię łamigłówki analityczno-liczbowe (Sudoku rozwiązuję codziennie!), słucham ciężkiej muzyki i staram się przynajmniej raz w miesiącu wyjechać na city break.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: