Kredyt na TBS 2026 – czy jest możliwy do uzyskania?

Kredyt na TBS to jedno z najczęściej wyszukiwanych, ale też najbardziej mylących haseł mieszkaniowych. Czy podczas starania się o lokal tego typu faktycznie można liczyć na finansowe wsparcie banku? Sprawdzamy, czy na TBS można zaciągnąć kredyt w 2026 roku, kto może skorzystać z tego rozwiązania i czym jest opłata partycypacyjna.

W ostatnich latach TBS-y zyskały na znaczeniu jako alternatywa dla drogiego najmu rynkowego i zakupu mieszkania na kredyt. Tym rozwiązaniem kierują jednak reguły, które zasadniczo różnią się od standardowych mechanizmów rynkowych. Ich zrozumienie jest kluczowe, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi sfinansowanie partycypacji lub planowanie długoterminowego najmu mieszkania.

Czym jest TBS?

TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) to podmioty, które zostały utworzone na podstawie ustawy dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Model działania TBS-ów jest w Polsce zdecentralizowany, co oznacza, że każda jednostka kieruje się własną polityką, która jednak musi mieścić się w ramach obowiązujących przepisów prawa.

Naszym okiem

Podstawowym zadaniem TBS-ów jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i stałych dochodach, których nie stać zarówno na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jak i na wynajem mieszkania na warunkach rynkowych. Cel ten jest realizowany przez budowę mieszkań czynszowych i ich wynajem. TBS-y zarządzają również posiadanym zasobem mieszkaniowym.

Izabela Stachura

Zgodnie z art. 23 przytoczonej wyżej ustawy społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) – należy przez to rozumieć także towarzystwa budownictwa społecznego – mogą być tworzone w formie:

• • spółek z ograniczoną odpowiedzialnością;
  • spółek akcyjnych;
  • spółdzielni osób prawnych.

TBS-y są spółkami działającymi w modelu non profit, co oznacza, że wypracowane dochody nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników, lecz muszą być w całości przeznaczane na realizację celów statutowych. Źródłem finansowania działalności TBS-ów są m.in. środki pochodzące z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) oraz innych instrumentów wsparcia publicznego, a inwestycje mieszkaniowe realizowane są często na gruntach należących do samorządów. Taki model funkcjonowania pozwala oferować niższe i bardziej stabilne stawki czynszu w porównaniu z najmem komercyjnym.

Kto może wynająć mieszkanie w TBS?

Mieszkania TBS są przeznaczone dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania na rynku komercyjnym i dla których wynajem rynkowy jest zbyt kosztowny. Aby dostać lokal, trzeba spełnić kilka kryteriów ustalanych na poziomie ogólnokrajowym i lokalnym. Oto one:

• • kryterium dochodowe – TBS-y w 2026 roku nadal stosują limity dochodów wyliczane na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w województwie. Każde TBS określa własną „bazę wyjściową” (zwykle około 120% przeciętnego wynagrodzenia) i na jej podstawie ustala limity dla gospodarstw domowych:
    • 1 osoba – ok. 100% bazy,
    • 2 osoby – ok. 145% bazy,
    • 3 osoby – ok. 175% bazy,
    • 4 osoby – ok. 205% bazy,
    • każda kolejna osoba – plus ok 35% bazy.

Limity różnią się między regionami, dlatego zawsze należy sprawdzić aktualną tabelę danego TBS.

• • kryterium mieszkaniowe – wnioskodawca nie może mieć tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej gminie. Posiadanie mieszkania w innej gminie nie wyklucza z programu, jeśli przeprowadzka wynika z uzasadnionych powodów (np. zmiana pracy).
  • kryterium lokalności – osoba ubiegająca się o mieszkanie powinna być związana z gminą, w której działa TBS, najczęściej poprzez:
    • stałe zamieszkanie lub
    • pracę na jej terenie.
  • stabilne źródło dochodu – TBS wymaga potwierdzenia, że najemca będzie w stanie regularnie opłacać czynsz, czyli przedstawienia:
    • umowy o pracę,
    • dochodów z działalności,
    • emerytury, renty lub innych stałych świadczeń.
  • dodatkowe kryteria lokalne – gminy mogą wskazywać grupy priorytetowe, np.:
    • rodziny z dziećmi,
    • osoby z niepełnosprawnością,
    • seniorów,
    • przedstawicieli zawodów kluczowych dla miasta (nauczycieli, pielęgniarek, służb mundurowych).

W praktyce TBS-y kierują ofertę do osób o umiarkowanych dochodach, które nie mogą skorzystać z kredytu hipotecznego, ale także nie kwalifikują się do lokalu komunalnego. O ostatecznym przydziale decydują zarówno limity dochodowe, jak i związek z gminą oraz dostępność mieszkań. To rozwiązanie przeznaczone przede wszystkim dla gospodarstw, które potrzebują stabilnego i przewidywalnego najmu na wiele lat.

Co to jest partycypacja TBS?

Partycypacja w TBS to jednorazowa wpłata na start, którą wnosisz, gdy chcesz wynająć mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego. W praktyce jest to Twój udział w kosztach budowy lokalu – dlatego często mówi się o niej jak o „wejściówce” do TBS. Oto, co warto wiedzieć o partycypacji:

• • płacisz ją przed podpisaniem umowy najmu lub na jej początku – terminy i kwota wynikają z zasad konkretnego TBS;
  • to nie jest wkład własny do kredytu i nie sprawia, że stajesz się właścicielem mieszkania (jesteś najemcą);
  • w typowym modelu TBS partycypacja nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu, ale w wielu inwestycjach bywa niższa (czasem TBS ogranicza ją celowo, żeby ułatwić wejście do programu);
  • jest ona zwrotna – po zakończeniu najmu TBS co do zasady oddaje partycypację, zwykle po waloryzacji i w terminie określonym w umowie.

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie w TBS w 2026 roku?

Kredyt hipoteczny na mieszkanie TBS nie jest oferowany przez żaden bank. Powodów takiego stanu rzeczy jest co najmniej kilka. Przede wszystkim lokal tego typu ze względów własnościowych nie może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W końcu to najemca zaciąga zobowiązanie, więc oferowane zabezpieczenie w postaci lokalu powinno być składnikiem jego majątku – pełnoprawnym i wolnym od wszelkich obciążeń.

Druga kwestia to możliwości finansowe samego najemcy TBS. Aby wziąć kredyt hipoteczny koniecznie jest wniesienie wkładu własnego. W zależności od banku i konkretnej oferty może on wynosić od 10% do 20% wartości nieruchomości. Przy tym wkład własny poniżej 20% wymaga wykupienia dodatkowego zabezpieczenia, co ostatecznie przekłada się na jeszcze wyższe koszty.

Jaki kredyt można zaciągnąć na partycypację w TBS?

Brak możliwości zaciągnięci kredytu hipotecznego na cele związane z mieszkaniem TBS nie oznacza, że najemca nie ma żadnych możliwości pozyskania dodatkowego kapitału. Rozwiązaniem może być kredyt gotówkowy, który udzielany jest na dowolny cel. Do jego najważniejszych zalet można zaliczyć m.in.:

• • uproszczone procedury oceny wniosku,
  • dużą dostępność (produkt ten oferowany jest niemal przez wszystkie banki uniwersalne),
  • szeroki zakres kwot (od kilkuset do nawet dwustu tysięcy złotych),
  • szeroki zakres okresów spłaty (od kilku miesięcy do 10 lat),
  • zazwyczaj brak dodatkowego zabezpieczenia.

Wszystkie te elementy powodują, że kredyt gotówkowy możesz dobrze dopasować do swoich potrzeb i możliwości finansowych. Brak zabezpieczenia w postaci hipoteki sprawia jednak, że kredyt gotówkowy jest wyraźnie droższy od kredytu mieszkaniowego.

Drugim sposobem na sfinansowanie partycypacji w TBS jest pożyczka hipoteczna. Pozyskane w ten sposób środki możesz przeznaczyć na dowolny cel. Przy pożyczce hipotecznej bank zabezpiecza się hipoteką na nieruchomości – Twojej lub innej osoby, która wyrazi na to zgodę. Otrzymane pieniądze możesz przeznaczyć na wpłatę partycypacji do TBS. Do najważniejszych zalet pożyczki hipotecznej (w opisywanym kontekście) zaliczyć można:

• • zwykle niższe oprocentowanie niż w kredycie gotówkowym (z uwagi na zabezpieczenie hipoteczne),
  • dłuższy okres spłaty (w zależności od banku może być to 20-25 lat),
  • wyższą kwotę (może być to nawet 80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki).

Jakie są zalety i wady mieszkań w TBS?

Mieszkania w TBS to rozwiązanie pośrednie między rynkowym wynajmem a zakupem własnego lokalu. Daje to stabilność i przewidywalne koszty, ale wiąże się też z ograniczeniami, których nie ma na wolnym rynku. Zanim zdecydujesz się na mieszkanie w TBS, porównaj mocne i słabe strony tego rozwiązania.

Do zalet mieszkania w TBS zaliczamy przede wszystkim:

✅ Niższy i regulowany czynsz – czynsz w TBS podlega ustawowym limitom, dlatego zwykle jest niższy niż w przypadku najmu komercyjnego. Dzięki temu łatwiej zaplanować domowy budżet i uniknąć nagłych, nieuzasadnionych podwyżek.

✅ Brak konieczności zaciągania kredytu hipotecznego – do zamieszkania w TBS nie potrzebujesz zdolności kredytowej ani wkładu własnego w rozumieniu bankowym. To duża zaleta dla osób, które nie chcą lub nie mogą wiązać się długoterminowym kredytem.

✅ Zwrot partycypacji po zakończeniu najmu – wpłacona na początku partycypacja nie przepada. Po rozwiązaniu umowy najmu TBS zwraca ją najemcy (zwykle po waloryzacji). W praktyce oznacza to, że część „kosztu wejścia” można odzyskać.

✅ Stabilność najmu na wiele lat – umowy w TBS są z reguły zawierane na czas nieokreślony, co daje poczucie bezpieczeństwa i brak presji częstych przeprowadzek czy renegocjacji warunków.

✅ Nowe lub relatywnie nowe budownictwo – mieszkania TBS powstają w ramach nowych inwestycji lub są dobrze utrzymanymi zasobami, co oznacza standard wyższy niż w wielu lokalach komunalnych.

✅ Jasne i publiczne zasady przydziału – kryteria dochodowe, mieszkaniowe i lokalne są z góry określone, co ogranicza uznaniowość i zwiększa przejrzystość całego procesu.

Mieszkania w TBS mają także wady. Wymienić tu można m.in.:

❌ Brak prawa własności – najemca TBS nie jest właścicielem mieszkania. Nie może go sprzedać, wynająć dalej ani obciążyć hipoteką. Dla osób myślących o budowaniu majątku to istotne ograniczenie.

❌ Konieczność wpłaty partycypacji na start – choć partycypacja jest zwrotna, wymaga jednorazowej wpłaty często rzędu kilkudziesięciu lub nawet ponad stu tysięcy złotych, co bywa barierą finansową dla wielu osób.

❌ Ograniczona elastyczność umowy – warunki najmu w TBS są bardziej sformalizowane niż na wolnym rynku. Zmiany w składzie gospodarstwa domowego czy przeprowadzka mogą wymagać dodatkowych formalności.

❌ Trudna lub odległa w czasie droga do własności – nie każdy TBS oferuje możliwość wykupu mieszkania, a jeśli taka opcja istnieje, często wiąże się z długim okresem oczekiwania.

❌ Kryteria lokalności – najemca musi być związany z gminą, w której znajduje się mieszkanie (praca lub stałe zamieszkanie). To ogranicza mobilność zawodową i życiową.

❌ Kolejki i ograniczona dostępność lokali – w wielu miastach liczba chętnych przewyższa liczbę mieszkań, co oznacza długi czas oczekiwania na przydział lokalu.

Hasło „kredyt na TBS” bywa mylące, bo w 2026 roku nie oznacza kredytu hipotecznego na mieszkanie. Lokale TBS są wynajmowane, a nie kupowane, dlatego banki nie finansują ich w klasyczny sposób. To ważna informacja zwłaszcza dla osób, które – po odmowie kredytu hipotecznego lub przy braku wkładu własnego – szukają alternatywy dla zakupu mieszkania.

W praktyce „kredyt na TBS” sprowadza się do sfinansowania partycypacji. Dla kogoś, kto chce wynająć stabilne mieszkanie, ale nie ma kilkudziesięciu tysięcy złotych na start, rozwiązaniem może być kredyt gotówkowy albo pożyczka hipoteczna zabezpieczona inną nieruchomością. To opcje często wybierane przez młode rodziny, osoby po zmianie pracy lub gospodarstwa domowe odbudowujące swoją stabilność finansową.

Bartłomiej Borucki

Redaktor

bartlomiej.borucki@rankomat.pl

Jestem absolwentem kierunku Finanse i Rachunkowość. Od niemal 20 lat moja aktywność zawodowa związana jest z branżą finansową. W tym czasie pracowałem m.in. jako konsultant w domu maklerskim, asystent dyrektora finansowego w firmie produkcyjnej oraz analityk ryzyka kredytowego. W 2016 roku moje zamiłowanie do finansów oraz tworzenia przystępnych i użytecznych treści przerodziło się w zawodową pasję, która trwa do dziś.

Moje teksty możesz przeczytać m.in. w serwisach: Rankomat, Puls Biznesu, Bankier Smart, CEO Magazyn oraz MANAGER+. Wolny czas często spędzam w górach. Słucham podcastów, inwestuję w branżę gamingową i jestem fanem fantastyki naukowej.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: