Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej

Kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej jest możliwy, ale dostępny po szerszej analizie sytuacji finansowej przedsiębiorcy niż w przypadku umowy o pracę. Kluczowe znaczenie mają stabilność dochodów, długość okresu prowadzenia firmy, historia kredytowa oraz wysokość wkładu własnego. Podpowiadamy, jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą oraz jak poprawić swoją zdolność kredytową.

Rodzaj źródła dochodów, a przede wszystkich ich stabilność, ma wpływ na oszacowanie wysokości zdolności kredytowej, a tym samym możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Choć prowadzenie firmy nie zamyka drogi do kredytu na kupno nieruchomości na cele prywatne, to jednak wymaga nieco innego spojrzenia na przygotowanie się do złożenia wniosku.

Czy można dostać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą? 

Własna działalność gospodarcza nie wyklucza możliwości zaciągnięcia zobowiązania dla realizacji celów prywatnych. Dotyczy to zarówno kredytów gotówkowych, które nie wymagają dodatkowego zabezpieczenia, jak i zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości.

Nie ma zatem żadnych przeciwwskazań w zakresie złożenia wniosku o kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej. Musisz jednak przygotować się na trochę większy zakres formalności, spełnienie warunków w zakresie odpowiedniego czasu obecności na rynku i nieco inne zasady związane z ustaleniem wysokości zdolności kredytowej.

Szansa na kredyt hipoteczny będzie również zależeć od branży, w jakiej pracujesz, stabilności dochodów, stażu działalności, a także wyników finansowych Twojej firmy. Lepiej oceniana może być również praca na rzecz jednego dużego klienta, niż wielu mniejszych. Ma to często miejsce w sytuacji przejścia ze standardowego etatu na model B2B.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą?

Katalog wymagań, które trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny prowadząc działalność gospodarczą, będzie nieco szerszy, niż ten obowiązujący przy umowie o pracę. Bank weźmie pod uwagę takie elementy jak:

• • okres prowadzenia działalności gospodarczej – minimum 12 miesięcy (preferowana będzie 18 lub 24 miesięczna obecność na rynku), im dłuższy będzie Twój staż jako przedsiębiorcy, tym szansa na uzyskanie kredytu będzie wyższa. Jeśli kontynuujesz pracę na rzecz byłego pracodawcy w ramach działalności gospodarczej wymagania w zakresie wymaganego stażu mogą być mniejsze,
  • odpowiednia zdolność kredytowa – bank weźmie pod uwagę zarówno Twoją aktualną sytuację finansową, płynność finansową, jak i dokona oceny perspektyw utrzymania się na rynku. Pod uwagę brana jest również dotychczasowa historia kredytowa oraz analiza dokumentacji finansowej (przepływów pieniężnych, wysokości przychodów w poszczególnych miesiącach roku, powody wzrostów, jak i spadków przychodów, terminy regulacji zobowiązań podatkowych oraz składek w ZUS itp.)
  • wkład własny – standardowo trzeba zgromadzić określony wkład własny, który pozwoli choć częściowo sfinansować realizację inwestycji, najczęściej będzie to minimum 20% wartości nieruchomości,
  • odpowiednie zabezpieczenie spłaty zobowiązania – inne, dodatkowe obok ustanowienia hipoteki na nieruchomości, formy zabezpieczeń wymaganych przez bank, np. ubezpieczenie spłaty, weksel in blanco,
  • przygotowanie dokumentów wymaganych przez bank – chodzi zarówno o dokumenty, rejestrowe, finansowe i dotyczące samej nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka,
  • brak nadmiernego zadłużenia – każde zobowiązanie (inne kredyty, pożyczki, karta kredytowa itp.), obniża Twoją zdolność kredytową.

Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny na firmę?

Minimalny staż prowadzenia działalności gospodarczej, którą banki akceptują przy wniosku o kredyt hipoteczny wynosi najczęściej co najmniej 24 miesiące. Banki niechętnie udzielają zobowiązań kredytowych firmom z krótkim stażem działalności. Wiąże się to zarówno z niepewnością utrzymania się podmiotu na rynku, jak i braku danych finansowych za odpowiedni okres działalności, które mogą posłużyć do przeprowadzenia pewnej analizy kondycji finansowej przedsiębiorcy.

Wymagania w zakresie stażu mogą różnić się między ofertami poszczególnych banków – zwykle jest to co najmniej 24 miesiące. Dodatkowo otrzymanie kredytu uzależnione jest oczywiście od obrazu całokształtu finansów w toku prowadzenia działalności i Twojej zdolności kredytowej.

Jaka jest wymagana zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym dla jednoosobowej działalności gospodarczej?

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego banki mają obowiązek szczegółowej oceny zdolności kredytowej klienta, uwzględniającej m.in. stabilność dochodów oraz poziom innych zobowiązań finansowych. Bardziej ostrożne szacunki w zakresie możliwości dotrzymania terminowej spłaty zobowiązania, mogą wiązać się z określoną branżą prowadzonej działalności, np. w związku z sezonowością osiąganych przychodów. Bank oceni czy nieregularne zarobki osiągane w poszczególnych miesiącach roku nie stanowią zagrożenia dla terminowej spłaty zobowiązania.

Pod uwagę brane są również terminowość regulowania zobowiązań podatkowych czy wobec kontrahentów. Wpis do rejestru dłużników, z uwagi na nieterminowe regulowanie zobowiązań, może być utrudnieniem w uzyskaniu kredytu i wymaga dodatkowych wyjaśnień ze strony przedsiębiorcy. Badana jest również stabilność dochodów. Działalność na rzecz tylko jednego klienta, może być postrzegana jako korzystniejsza, tym bardziej, jeśli jest kontynuowana na rzecz podmiotu, z którym wcześniej współpracowałeś na umowę o pracę.

Ocena kredytowa przedsiębiorcy, obok badania elementów typowych dla prowadzenia działalności gospodarczej, będzie obejmowała również standardowe informacje typu:

• • stałe miesięczne obciążenie z tytułu kosztów utrzymania – czynszu, opłat za media itp.,
  • wysokość innych zobowiązań kredytowych – chodzi zarówno o inne kredyty, karty kredytowe, dostępne limity w ramach rachunku bankowego jak również udzielone poręczenia kredytów.

W ramach analizy jakościowej kredytodawca sprawdzi również dane bardziej osobiste jak np.:

• • wiek,
  • stan cywilny,
  • liczbę osób na utrzymaniu,
  • wykształcenie,
  • status majątkowy i mieszkaniowy – posiadane nieruchomości.

Ostateczna zdolność kredytowa przedsiębiorcy może się różnić w zależności od banku i sytuacji finansowej. Załóżmy jednak, że Twoje miesięczne dochody netto (czyli już po odprowadzeniu składek i podatku) sięgają 7 000 zł, nie masz innych zobowiązań kredytowych, a miesięczna suma Twoich kosztów utrzymania wynosi 1 500 zł, planujesz wziąć kredyt z okresem kredytowania rozłożonym na 25 lat z oprocentowaniem na poziomie 6%. Dla takich parametrów Twoja zdolność kredytowa to około 323 000 zł. Szacunkową zdolność kredytową ustaliliśmy w oparciu o kalkulator zdolności kredytowej.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o kredyt hipoteczny?

Standardowo wyróżniamy trzy rodzaje dokumentów potrzebnych do wniosku o kredyt hipoteczny bez względu na formę zatrudnienia. Potrzebne będą dokumenty identyfikujące kredytobiorcę, dokumenty finansowe oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, która ma być przedmiotem zabezpieczenia spłaty kredytu.

Dokumenty identyfikacyjne

To standardowo dowód osobisty wnioskodawcy oraz dokumenty rejestrowe firmy, których rodzaj będzie różnił się w zależności od formy prowadzonej działalności gospodarczej:

Dla osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą wymagane będzie:

• • zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG),
  • zaświadczenie o nadaniu numeru NIP,
  • zaświadczenie o nadaniu numeru REGON,
  •  zgoda współmałżonka na zaciągnięcie zobowiązania lub umowa o rozdzielności majątkowej, jeśli taka została zawarta.

Dokumenty związane z nieruchomością

Drugi rodzaj dokumentów, które trzeba przygotować do wniosku o kredyt hipoteczny to:

• • wypis z księgi wieczystej,
  • umowa przedwstępna,
  • wycena, czyli operat szacunkowy – można skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego banku lub przedstawić wycenę przygotowaną przez samodzielnie wybranego rzeczoznawcę.

Naszym okiem

Dla kredytów hipotecznych na nieruchomość, która jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, bank może wymagać przedstawienia biznes planu oraz prognozy finansowej, w zakresie przyszłego wykorzystania nieruchomości. Dodatkowo pod uwagę może być również brana płynność nieruchomości, czyli możliwość jej szybkiego zbycia, która zależy m.in. od jej przeznaczenia i położenia.

Bartłomiej Borucki

Zakres wymaganych przez bank dokumentów będzie się również różnił w zależność od tego czy kredyt jest udzielany na zakup nieruchomości w budowie, z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Dokumenty finansowe

Trzeci rodzaj dokumentów pomaga ustalić zdolność kredytową wnioskodawcy i obejmuje dokumenty finansowe:

• • zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS o braku zaległości  z tytułu zobowiązań podatkowych i składek (ważne przez okres 30 dni od momentu wydania),
  • wyciąg z rachunku firmowego za wymagany przez bank okres,

a także w zależności od przyjętego sposobu rozliczenia:

przy pomocy księgi przychodów i rozchodów:

• • Księga Przychodów i Rozchodów za rok bieżący i poprzedni,
  • deklaracje podatkowe PIT 36/PIT 36 L z załącznikiem PIT-B za ostatni lub dwa ostatnie lata działalności (z potwierdzeniem złożenia do urzędu skarbowego),
  • Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacji,

przy pełnej księgowości:

• • bilans i rachunek zysków i strat,
  • deklaracje podatkowe PIT lub CIT za ostatni lub ostatnie dwa lata,
  • Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych,

przy ryczałcie ewidencjonowanym:

• • deklaracja PIT 28,
  • zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie dwa lata prowadzenia firmy,
  • ewidencja przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku,

przy karcie podatkowej:

• • oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu za wskazany okres,
  • decyzja Urzędu Skarbowego o ustaleniu wysokości podatku dochodowego.

Czy kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej wymaga wniesienia wkładu własnego?

Zgodnie z wytycznymi KNF, wkład własny przy kredytach hipotecznych wymagany jest zarówno przy zobowiązaniach zaciągniętych przez osoby fizyczne, bez względu na źródło ich dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza itp.), jak i dla firm.

Bank nie finansuje 100% wartości prowadzonej inwestycji, ale wymaga zaangażowania finansowego przez inwestora. Co więcej im wyższy wkład własny, tym koszty całego zobowiązania będą niższe. Standardowo jednak wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości.

Ostateczne warunki w tym zakresie zależą od wybranej oferty kredytowej, która może obejmować bardziej rygorystyczne podejście w tym zakresie. Pomijamy tu oferty kupna nieruchomości nabywane w oparciu o programy pomocowe w kupnie pierwszego mieszkania, kiedy brak wymaganego wkładu własnego nie przekreśla szansy na kupno wymarzonej nieruchomości.

Jakie są zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego przy dochodach osiąganych na B2B?

Hipoteka na nieruchomości jest podstawowym, ale wcale nie jedynym zabezpieczeniem, jakiego może wymagać bank przy kredycie hipotecznym. Do innych, często stosowanych zabezpieczeń spłaty można zaliczyć:

• • pełnomocnictwo dla banku do dysponowania kontem osobistym kredytobiorcy,
  • weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową,
  • oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone w formie aktu notarialnego,
  • cesja praw z zawartej polisy ubezpieczeniowej na życie (lub innej) na rzecz banku,
  • klauzula potrącenia wierzytelności z rachunku bankowego dłużnika,
  • przelew wierzytelności przyszłych np. od dewelopera oraz banku, który prowadzi rachunek powierniczy,
  • inne ustalone indywidualnie z instytucją finansową formy zabezpieczenia.

Warto wspomnieć, że dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu, może być nie tylko sposobem na podwyższenie zdolności kredytowej, ale również szansą na niższe koszty kredytowe. Zwłaszcza wykupienie ubezpieczenia na życie proponowanego przez bank, może pomóc obniżyć wysokość prowizji z tytułu udzielenia finansowania lub wysokości oprocentowania.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej? 

Ostateczne koszty kredytu hipotecznego dla działalności gospodarczej mogą różnić się od ogólnej oferty, którą znajdziesz na stronie banku. Bowiem na zaproponowane warunki może mieć wpływ wiele czynników, m.in.:

• • wysokość kredytu,
  • okres spłaty zobowiązania,
  • wartość nieruchomości zabezpieczającej terminową spłatę zobowiązania,
  • zdolność kredytowa przedsiębiorcy,
  • rodzaj oprocentowania (stałe lub zmienne),
  • wysokość środków własnych przeznaczonych na wkład własny,
  • rodzaj rat (stałe lub malejące).

Można jednak wskazać standardowy zestaw kosztów, które trzeba ponieść przy kredycie hipotecznym. Będą to m.in.:

• • koszty związane z przygotowaniem wyceny nieruchomości,
  • oprocentowanie kredytu,
  • prowizja z tytułu udzielenia finansowania,
  • ubezpieczenie,
  • koszty notarialne (przygotowania aktu notarialnego),
  • koszty związane z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości.

Przykład: Koszty dla kredytu w wysokości 400 000 zł z okresem spłaty rozłożonym na 25 lat ratą równą i oprocentowaniem stałym w zależności od wysokości oprocentowania i prowizji prezentują się następująco:

Analiza tabeli wyraźnie pokazuje, że niższe oprocentowanie przekłada się na niższą ratę i mniejszą kwotę do spłaty. Drugi parametr, który wpływa znacząco na koszty to prowizja. Wybór najkorzystniejszego kredytu zarówno pod względem kosztów, jak i innych warunków spłaty wymaga porównania ofert kredytowych, co możesz w prosty sposób zrobić za pomocą naszego Rankingu kredytów hipotecznych.

Co obniża zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Zdolność kredytowa przedsiębiorcy jest jednym z kluczowych elementów oceny wniosku o kredyt hipoteczny. Bank analizuje nie tylko wysokość dochodów z działalności gospodarczej, ale także ich stabilność, historię kredytową oraz aktualne zobowiązania finansowe. Niektóre czynniki mogą obniżyć Twoje szanse na uzyskanie finansowania. Są to:

Nieregularne dochody

Prowadzenie działalności gospodarczej często wiąże się z wahaniami przychodów w poszczególnych miesiącach roku. Dotyczy to zwłaszcza branż sezonowych. Dla banku stabilność dochodów jest jednak bardzo ważna: im bardziej przewidywalne są wpływy na konto, tym wyższa ocena zdolności kredytowej.

Jeśli Twoje przychody są nierówne, zadbaj o ich stabilizację lub przygotuj dokumentację, która pokaże średni dochód z dłuższego okresu (np. z 12 lub 24 miesięcy).

Krótki okres prowadzenia działalności

Jednym z podstawowych warunków uzyskania kredytu hipotecznego jest odpowiednio długi staż prowadzenia działalności gospodarczej. Większość banków oczekuje, że firma działa co najmniej 12 miesięcy, a w wielu przypadkach wymagane jest 24 miesiące prowadzenia działalności przed złożeniem wniosku o kredyt.

Krótka obecność na rynku oznacza dla banku większe ryzyko kredytowe, dlatego wniosek przedsiębiorcy z niewielkim stażem może zostać odrzucony lub wymagać dodatkowych zabezpieczeń.

Negatywna historia kredytowa

Bank sprawdza historię kredytową wnioskodawcy w bazach takich jak BIK czy rejestry dłużników. Opóźnienia w spłacie kredytów czy pożyczek mogą znacząco obniżyć Twoją wiarygodność finansową.

Jeśli w przeszłości pojawiły się zaległości, przed złożeniem wniosku zadbaj o poprawę historii kredytowej, np. poprzez terminową spłatę aktualnych zobowiązań.

Niski wkład własny

W przypadku kredytów hipotecznych standardem jest wkład własny wynoszący co najmniej 20% wartości nieruchomości. W niektórych ofertach możliwe jest wniesienie 10% wkładu, ale zwykle wiąże się to z dodatkowymi zabezpieczeniami lub wyższymi kosztami kredytu.

Im wyższy wkład własny, tym niższa kwota kredytu i mniejsze ryzyko dla banku, co może pozytywnie wpłynąć na ocenę Twojej zdolności kredytowej.

Inne zobowiązania kredytowe 

Na ocenę zdolności kredytowej wpływają także wszystkie aktualne zobowiązania finansowe. Dotyczy to m.in.:

• • innych kredytów i pożyczek,
  • kart kredytowych,
  • limitów w koncie,
  • leasingów lub poręczeń kredytowych.

Każde dodatkowe zobowiązanie zmniejsza dochód, który bank może przeznaczyć na spłatę nowego kredytu. Dlatego przed złożeniem wniosku hipotecznego pomyśl o spłacie części zadłużenia lub zamknięcie nieużywanych limitów kredytowych.

Jak zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej?

Aby zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny przy dochodach z działalności gospodarczej, zadbaj o stabilność finansową firmy, dobrą historię kredytową oraz ograniczenie innych zobowiązań. Bank ocenia bowiem nie tylko wysokość dochodów przedsiębiorcy, ale również ich regularność, długość prowadzenia działalności i poziom ryzyka kredytowego.

Najważniejsze działania, które mogą poprawić Twoją zdolność kredytową, to:

• • Zadbaj o stabilne dochody – banki preferują przedsiębiorców, których przychody są regularne i przewidywalne. Dodatkowo im dłużej firma działa na rynku, tym większe zaufanie banku. W większości instytucji minimalny wymagany okres prowadzenia działalności gospodarczej to co najmniej 24 miesiące.
  • Zadbaj o dobrą historię kredytową – brak opóźnień w spłacie kredytów czy pożyczek ujawnionych w BIK zwiększy Twoją szansę na pozytywną decyzję kredytową. Upewnij się, że wszystkie zobowiązania są regulowane terminowo. Możesz samodzielnie pobrać raport BIK i sprawdzić dane na swój temat jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt.
  • Zwiększ wkład własny – wyższy wkład własny oznacza mniejsze ryzyko dla banku. Standardowo wymagane jest minimum 20% wartości nieruchomości, jednak większy udział własnych środków może zwiększyć zdolność kredytową i pomóc Ci w uzyskaniu korzystniejszych warunków finansowania.
  • Ogranicz inne zobowiązania finansowe – przed złożeniem wniosku hipotecznego możesz spłacić część zadłużenia lub zamknąć nieużywane produkty kredytowe.
  • Przygotuj przejrzystą dokumentację finansową – kompletna i uporządkowana dokumentacja finansowa ułatwia bankowi ocenę Twojej zdolności kredytowej i może przyspieszyć proces rozpatrywania wniosku.

Przygotuj się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny kompleksowo i odpowiednio wcześniej. W ten sposób zwiększysz szansę na pozytywną decyzję kredytową bez stresu.

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

izabela.stachura@rankomat.pl

Jestem absolwentką wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Doświadczenie prawnicze zdobywałam w działach prawnych spółek handlowych z branży produkcyjnej oraz deweloperskiej m.in. jako Specjalista ds. organizacyjno – prawnych i Kierownik działu organizacyjno – prawnego. O finansach piszę od 2017 r. Entuzjastka rzetelnej informacji i dokładnego researchu.

Moje teksty możesz znaleźć m.in. w serwisach: Rankomat, Gazeta Bankowa, Puls HR, oraz CEO Magazyn. W czasie wolnym poszerzam swoją wiedzę na tematy związane m.in. z cyberbezpieczeństwem - również w branży finansowej i pracą z informacją. Prywatnie dużo czytam – najchętniej fantastykę i książki psychologiczne.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: