Ile mieszkania kupisz z jednej wypłaty? Porównanie miast wojewódzkich

Ceny mieszkań różnią się w zależności od miasta, podobnie jak lokalne zarobki. Na podstawie wyliczeń portalu pokazujemy, jak jedna pensja przekłada się na wartość mieszkania. A także, jak dużą nieruchomość może kupić rodzina i singiel z kredytu hipotecznego.

Okazuje się, że duże zarobki w danym mieście idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem jest Warszawa. W Polsce jest TOP 5 miast - Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań – które przyciągają pojemnym rynkiem pracy, szeroką ofertą edukacyjną i  innymi atrakcjami, jak położenie czy oferta kulturalna, co tylko napędza ceny nieruchomości na miejscu. Widać to na poniższej mapie

Ile zarabia się w miastach?

Z reguły na najlepsze zarobki można liczyć w dużych miastach. Te o statusie wojewódzkim przyciągają pracowników i pracodawców, ale nie w każdej lokalizacji stawki są takie same. Jeśli weźmiemy pod uwagę sektor przedsiębiorstw, to przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosi 8144,83 zł brutto – podaje Główny Urząd Statystyczny za czerwiec 2024 r. GUS podaje, że w sektorze przedsiębiorstw pracuje na etacie było zatrudnionych 6 484 500 osób.

W poszczególnych miastach wojewódzkich różnice są wyraźne, a kolejność dość zaskakująca. Zatrudnieni w przedsiębiorstwach najlepiej zarabiają w Krakowie (10 126 zł brutto). Stawka w Warszawie  jest niemal identyczna jak w Katowicach czy Gdańsku (nieco ponad 9600 zł) – wynika z danych rynekpierwotny.pl.

Średnio powyżej 8000 zł brutto zarabiają mieszkańcy Poznania, Wrocławia i Szczecina. W pozostałych miastach to powyżej 7000 zł brutto. Z wyjątkiem Kielc (6867 zł), Gorzowa Wlkp. (6758 zł) i, co może zaskakiwać, Białegostoku (6716 zł).

Na podstawie rynekpierwotny.pl i GUS z czerwca 2024 r.

Ile kosztuje mieszkanie w mieście?

Pod względem cen mieszkań w mieście wojewódzkim kolejność wygląda zgoła odmiennie w porównaniu z zarobkami. Może się okazać, że niska pensja jest tak naprawdę wysoka, bo pokrywa się z wartością 1m2 mieszkania.

Jeśli zarobki w mieście oscylowały między nieco ponad 6700 zł a 10 100 zł brutto, to ceny nowych mieszkań w przeliczeniu na 1m2 są w przedziale 7253 a 17 688 zł. Najwyższe stawki mają Warszawa, Kraków i Gdańsk. W tym ostatnim to 15 349 zł – w czerwcu 2024 r. Kolejny w zestawieniu Wrocław ma 13 996 zł, a tylko nieco taniej jest w Poznaniu, Szczecinie i Katowicach.

1m2 nowego mieszkania w większości miast wojewódzkich przekroczył już granicę 10 000 zł. Prawie tyle kosztują mieszkania w Bydgoszczy (9940 zł/m2). Jedynie miasta z lubuskiego, czyli Zielona Góra (7790 zł) i Gorzów Wlkp. (7253 zł) mają relatywnie niskie stawki.

Na podstawie rynekpierwotny.pl z czerwca 2024 r.

Gdzie najtaniej kupisz mieszkanie?

Kiedy zestawimy średnie zarobki (co prawda brutto, ale takie wartości podaje GUS) ze średnimi cenami nowych mieszkań w przeliczeniu na 1m2, okaże się, gdzie najtaniej można kupić nieruchomość.

A dokładnie, jaki jest stosunek zarobków do cen nowych mieszkań. Jeśli podzielić średnią cenę metra kwadratowego w nowym budownictwie przez średnie wynagrodzenie brutto, to najlepiej wypadają Zielona Góra i Gorzów Wlkp. W obu stolicach województwa lubuskiego za jedną przeciętną pensję można kupić odpowiednio 0,97 i 0,93 m2 mieszkania z rynku pierwotnego.

Dostępny za jedną wypłatę metraż zmniejsza się w kolejnych miastach. W Katowicach starczy już tylko na 0,77 m2, a w Toruniu i Rzeszowie po 0,70 m2. Jeszcze mniej mieszkania można kupić za lokalne zarobki w Gdańsku, Kielcach i Wrocławiu (po 0,63 m2). Najgorzej jest pod tym względem w Warszawie, gdzie mimo wysokich zarobków są najwyższe ceny mieszkań we wszystkich miastach wojewódzkich. Zarabiając w stolicy, wystarczy na zakup 0,55 m2 warszawskiego mieszkania.

Jak duże mieszkanie na kredyt?

W analizie RynekPierwotny.pl znalazł się jeszcze ciekawy wątek. Chodzi o zdolność kredytową w w przeliczeniu na metraż mieszkania, jakie można kupić za pożyczkę z banku.

W czerwcu 2024 r. przeciętnie zarabiająca rodzina (2 dorosłych, 1 dziecko), największe mieszkanie na kredyt kupiłaby w Zielonej Górze (76 m2) i w Gorzowie Wlkp. (74 m2). Czyli, tam, gdzie stosunek zarobków do cen mieszkań wypada najkorzystniej dla kupującego. Do wyniku miast z lubuskiego nie zbliżyło się żadne z pozostałych. Najbliżej były Katowice (61 m2) i Bydgoszcz (60 m2). Rodzina 2+1 najmniejsze mieszkanie na kredyt mogła kupić w Krakowie (49 m2) i w Warszawie (43 m2).

W przypadku gdy kupującym jest singiel, sytuacja wygląda bardzo podobnie. Hipoteka pozwoli na zakup 40 m2 mieszkania w Zielonej Górze i 39 m2 w Gorzowie Wlkp. Im dalej na wschód od tych miast, tym ciaśniej. Singiel ze średnim dochodem kupi tylko 28 m2 w Poznaniu i Białymstoku, a 26 m2 w gdańsku, Wrocławiu i Krakowie. W Warszawie kredy hipoteczny wystarczy na kupienie zaledwie 23-metrowej kawalerki.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w mieście?

Ubezpieczenie mieszkania przyda się na wypadek wielu zdarzeń, których nie sposób przewidzieć. Przykładem może być powódź, która w 2024 r. zniszczyła setki nieruchomości na południu Polski.

Taka polisa mieszkaniowa kosztuje średnio kilkaset złotych rocznie. W zależności od miasta, koszt ubezpieczenia będzie inny. Głównie ze względu na 2 czynniki – zakres ochrony i wartość mieszkania. 

PORÓWNAJ CENY

Gdyby wziąć pod uwagę skrajne miasta wojewódzkie pod kątem ceny za metr kwadratowy, czyli Gorzów Wlkp. i Warszawę, okaże się, że różnica są spore, zwłaszcza w droższych ofertach. Najtańsze przykładowe ubezpieczenie zawierające ochronę ścian, stałych elementów i wyposażenia, a dodatkowo kradzież z włamaniem, dewastację i Home Assistance, kosztuje w Warszawie 302 zł, a w Gorzowie Wlkp. 190 zł. W czerwcu 2024 r. średnia cena ubezpieczenia mieszkania w porónywarce rankomat.pl wyniosła 319 zł.

Wyższe kwoty pokazane w tabeli zależą m.in. od dostępności pakietu All Risk czy polityki cenowej danego ubezpieczyciela.

Cena ubezpieczenia na podstawie kalkulacji z 27.09.2024 r., ochrona obejmuje mieszkanie na parterze w budynku z 2024 r., drzwi antywłamaniowe i domofon, dodatkowo kradzież z włamaniem, dewastacja i Home Assistance.