Ubezpieczenie domu w budowie - ile kosztuje i co obejmuje?

Temat domu w budowie i jego ewentualnego ubezpieczenia jest istotny dla co najmniej kilkuset tysięcy Polaków. Co roku w Polsce wydaje się ponad 100 tys. pozwoleń na budowę lub zgłoszeń budowy domu jednorodzinnego wyniosła – podaje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. I mniej więcej tyle nowych osób co roku staje przed dylematem, jakie wybrać ubezpieczenie domu w budowie?

Ile kosztuje budowa domu? Stawki fachowców

Na koszty budowy domu wpływa co najmniej kilka czynników, takich jak: wybrana technologia, stopień skomplikowania projektu architektoniczno-budowlanego, powierzchnia użytkowa, lokalizacja, rodzaj materiałów budowlanych, liczba kondygnacji itd. Szczegółowe kalkulacje zawsze więc trzeba przeprowadzać indywidualnie. Możliwe jest jednak wskazanie orientacyjnych kosztów, co też w styczniu bieżącego roku zrobił portal kb.pl. Sprawdzono, ile aktualnie trzeba zapłacić za doprowadzenie do stanu surowego zamkniętego oraz stanu deweloperskiego (pod klucz) trzech różnych domów: 

1. Parterowego budynku bez piwnicy o powierzchni 100 mkw. 
2. Budynku bez piwnicy, ale z poddaszem użytkowym o powierzchni 140 mkw. 
3. Trzypoziomowego budynku z piwnicą o powierzchni wynoszącej około 200 mkw. 

Budowa domu krok po kroku - formalności, procedury i inne

Budowa domu jednorodzinnego to duże przedsięwzięcie logistyczne, które pochłania mnóstwo środków i najczęściej zajmuje wiele długich miesięcy. Zobacz artykuł

W przypadku nieruchomości o najmniejszej powierzchni koszty budowy to 275 000 zł (stan surowy zamknięty) oraz 429 000 zł (stan deweloperski). Średniej wielkości dom kosztował z kolei odpowiednio 317 000 zł oraz 521 000 zł. Budowa domu o powierzchni 200 mkw. kosztuje natomiast 385 000 zł i 616 zł, jak podaje portal kb.pl. 

Ogólne szacunki specjalistów wskazują, że w roku 2025 koszty budowy domu względem roku minionego wzrosną o około 5% do 6%, czyli mniej więcej tyle, ile wyniesie inflacja. Przy kwotach rzędu kilkuset tysięcy złotych różnice będą więc zauważalne. 
 

Tabela 1. Źródło: kb.pl (stan na: 10.02.2025 r.). Wszystkie podane w tabeli kwoty są to kwoty netto, co oznacza, że przy obliczeniach nie uwzględniono podatku VAT.

Budowa domu to zawsze duża inwestycja, której realizacja obarczona jest pewnym ryzykiem. Plac budowy jest miejscem, w którym nietrudno o szkody, szczególnie w dzisiejszych czasach, w których anomalie pogodowe są na porządku dziennym. Planując inwestycję budowlaną, warto więc pomyśleć o zakupieniu odpowiedniej polisy, zwłaszcza że koszt ubezpieczenia domu w budowie jest relatywnie niski. 

Czym jest ubezpieczenie domu w budowie?

Ubezpieczenie domu w budowie to produkt skierowany do indywidualnych inwestorów. Pozwala chronić nieruchomość na etapie powstawania. W zależności od etapu budowie możliwe jest rozszerzenie ochrony o różne ryzyka. Przykładowo, jeśli mamy już dach, wstawione okna i drzwi na zamek, możemy chronić wyposażenie domu w budowie (narzędzia, materiały budowlane) na wypadek kradzieży z włamaniem. A już od momentu wylewania fundamentów przyszły dom jest chroniony w razie różnych zdarzeń losowych, np. atmosferycznych. 

Polisa dla budowanego domu trwa minimum 12 miesięcy i może być w tym samym lub innym towarzystwie ubezpieczeniowym.

Podobnie jak zwykłe ubezpieczenie nieruchomości zawiera dokument OWU z wymienionymi zakresem ochrony, limitami i wyłączeniami odpowiedzialności.

Co obejmuje ubezpieczenie domu w budowie?

Ubezpieczenie domu w budowie posiada uproszczoną konstrukcję. Przedmiotem ochrony są mury i stałe elementy. Zakres z reguły nie dotyczy ruchomości czy rozszerzeń związanych z lokatorami – NNW, assistance, pomoc prawna, OC w życiu prywatnym. Zamiast tego znajdziemy typowe zdarzenia losowe:

• ogień,
• zalanie,
• powódź,
• huragan,
• uderzenie pioruna,
• eksplozja,
• grad,
• obsuwanie i zapadanie się ziemi.

W podstawie nie ma także kradzieży z włamaniem. Ten dodatek wymaga dokupienia i ogranicza się tylko do pozostawionych na terenie domu materiałów budowlanych, narzędzi i elementów składowych. Ale wcześniej trzeba odpowiednio zabezpieczyć inwestycję – stawiany dom musi być na etapie co najmniej surowym zamkniętym (z dachem, oknami i drzwiami zamykanymi na zamek).

Jak ubezpieczyć dom w budowie?

Do ubezpieczenia domu w budowie potrzebna osobna polisa, ale nie w każdym przypadku. Jeśli stawiamy budynek albo przebudowujemy (rozbudowujemy czy nadbudowujemy) istniejący w stopniu naruszającym jego konstrukcję, wtedy trzeba mieć osobne ubezpieczenie. A jeśli prowadzimy w domu prace remontowe, które nie dotyczą np. ścian nośnych, wtedy wystarczy zwykła polisa mieszkaniowa lub taka, którą już posiadamy.

Polisę dla domu w budowie najlepiej kupić na dwa sposoby:

• przez porównywarkę, jeśli generuje oferty dla domu w budowie, wtedy widzimy nie tylko cenę, ale i zakres ochrony z sumami ubezpieczenia w różnych TU;
• przez konsultanta telefonicznego, który przedstawi niezobowiązująco aktualne oferty i prześle je na podany przez nas mail, abyśmy mogli spokojnie podjąć decyzję. 

Ile kosztuje ubezpieczenie domu w budowie?

Sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie budowy domu, który nie jest jeszcze w stanie surowym zamkniętym. Założyliśmy, że powstająca nieruchomość będzie miała 100 mkw., a koszt inwestycji wynosi 700 000 zł. Na potrzeby kalkulacji wybraliśmy podstawowy zakres ochrony, czyli ubezpieczenie murów oraz elementów stałych od pożaru i innych zdarzeń losowych. 

Koszt ubezpieczenia opisanego domu w budowie to 162-1084 zł. Podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty w niewielkim stopniu się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami oraz wariantem (ubezpieczenia od ryzyk nazwanych i ubezpieczenia od ryzyk wszystkich). 

Wypowiedź eksperta

To, ile kosztuje ubezpieczenie domu w budowie, zależy głównie od wartości nieruchomości oraz od tego, jaki wybierzesz zakres ochrony. Na przykładzie przeprowadzonej kalkulacji widać jednak wyraźnie, jak wiele zależy tutaj również od towarzystwa ubezpieczeniowego, a także od wariantu polisy. Każdy ubezpieczyciel samodzielne szacuje skalę ryzyka i głównie na tej podstawie ustala wysokość składki. Niemal identyczny produkt w każdym towarzystwie ma więc inną cenę, a różnice bywają spore. Ponadto, na wysokość składki istotnie wpływa wariant, na który się zdecydujesz. Ubezpieczenia od ryzyk wszystkich są istotnie droższe od ubezpieczeń od ryzyk nazwanych.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 10.02.2025 r.).

Czy ubezpieczenie domu w budowie jest obowiązkowe?

Ubezpieczenie domu w budowie to produkt dobrowolny, ale tylko dla tych, którzy taką inwestycję finansują bez wsparcia banku. W przeciwnym razie ubezpieczenie stanowi wymóg kredytodawcy. Dla banku wystarczy przynajmniej umowa podstawowa, czyli ochrona murów na wypadek zniszczenia (przez żywioł lub działanie człowieka), ale polisa dla domu w budowie może obejmować także inne zdarzenia oraz ryzyka, jak kradzież z włamaniem.

Drugim wyjątkiem jest gospodarstwo rolne z zabudowaniami powyżej 1 ha. Jeśli mamy tak majątek i budujemy w obrębie niego dom, musimy wykupić ubezpieczenie dla domu w budowie.

Zakończenie budowy a polisa dalej ważna - co robić?

Ochrona budowanego domu jest wykupywana na 12 miesięcy. Po tym czasie może być odnowiona u tego samego bądź innego ubezpieczyciela. I chociaż przyjmuje się, że postawienie domu trwa najkrócej 2 sezony, to może się zdarzyć, że zakończenie budowy (odbiór techniczny i wprowadzenie lokatorów) nie pokryje się z terminem zakończenia umowy polisowej.

PORÓWNAJ CENY

Wtedy mamy 2 rozwiązania:

• zmienić w umowie przedmiot ubezpieczenia na dom mieszkalny (i skorzystać z niedostępnych wcześniej rozszerzeń), pokrywając różnicę w składce,
• zapytać ubezpieczyciela o zwrot niewykorzystanej składki.

Metoda zależy od towarzystwa, w którym wykupiliśmy polisę na dom w budowie.

Ile odszkodowania z polisy dla domu w budowie?

Wysokość odszkodowania z polisy dla domu w trakcie budowy zależna jest od wielkości powstałej szkody, sposobu jej szacowania oraz ustalonej wcześniej sumy ubezpieczenia. Ewentualnie mogą tutaj również mieć znaczenie limity odpowiedzialności. 

Polisy mieszkaniowe należą do szerszej kategorii ubezpieczeń majątkowych. Oznacza to, że odszkodowanie z takiego ubezpieczenia może, owszem, zrekompensować szkodę w całości, jednak nic poza tym. W odróżnieniu np. od ubezpieczeń osobowych, poszkodowany nie może uzyskać więcej, niż stracił. 

W Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) znajdziesz informację o tym, w jaki sposób dane towarzystwo wycenia szkody spowodowane na poszczególnych rodzajach mienia. W przypadku domu w trakcie budowy najczęściej brana jest pod uwagę wartość odtworzeniowa. Upraszczając, wysokość odszkodowania oblicza się tutaj niezależnie od stopnia faktycznego zużycia mienia. 

Dla uzyskania pełnego odszkodowania konieczne jest również ustalenie odpowiednich sum ubezpieczenia (SU). W ubezpieczeniu domu w budowie powinny one jak najlepiej odzwierciedlać wartość nieruchomości, która ma powstać. SU deklaruje osoba pragnąca się ubezpieczyć, a towarzystwo weryfikuje ją dopiero po szkodzie. W przypadku ubezpieczenia domu w budowie sumę ubezpieczenia powinno się ustalić, sumując wartość mienia w dniu podpisania umowy ubezpieczenia oraz przewidywane koszty wszystkich prac budowlanych, jakie trzeba ponieść, aby doprowadzić inwestycję do końca. Jeśli zawyżysz SU, przepłacisz za polisę, a jeśli je zaniżysz, przy szkodzie całkowitej nie uzyskasz pełnego odszkodowania.   

Powiedzmy sobie jeszcze kilka słów o limitach odpowiedzialności. Praktycznie każde ubezpieczenie domu lub mieszkania zawiera tego typu ograniczenia. Najczęściej odnoszą się one do szkód na konkretnych rodzajach mienia lub do konkretnych ryzyk. W niektórych sytuacjach ich obecność może dodatkowo ograniczyć wysokość odszkodowania, ponieważ są nadrzędne względem sum ubezpieczenia. Szczegółowe informacje na temat limitów odpowiedzialności znajdziesz zawsze w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia. 

Kiedy ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania za dom w budowie?

W ogólnych warunkach ubezpieczenia dom w budowie, z uwagi na ograniczony zakres ochrony, nie zajmuje dużo miejsca. Warte odnotowania są jednak wyłączenia odpowiedzialności. Sprawdziliśmy, jak ten kluczowy fragment polisy wygląda w regulaminie towarzystw Link4, Proama i Concordia.

Oprac. własne na podstawie OWU.

Wyłączenia ochrony ubezpieczeniowej są analogiczne do standardowych warunków ubezpieczenia domów i mieszkań z tym, że pojawiają się dodatkowe wyłączenia powstałe w wyniku błędu w sztuce budowlanej, niedbałego wykonania robót budowlanych ze strony wykonawców, podwykonawców, a także szkód powstałych przez zdarzenia długofalowe, np. przemarzanie budynku.