Podatek od kupna mieszkania – co to jest i kiedy trzeba go zapłacić?

Cieszysz się z zakupu upatrzonego mieszkania, bo to już koniec żmudnych poszukiwań, negocjacji i analiz? Twoją radość szybko mogą przyćmić kolejne wydatki, które nie mają nic wspólnego z remontem i materiałami wykończeniowymi. Chodzi o co najmniej kilka tysięcy złotych, które trzeba wydać łącznie na podatek VAT lub podatek PCC, a także ubezpieczenie nieruchomości i inne opłaty.

Oprac. rankomat.pl

Podatek VAT – terminy i stawki

Jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym (nowe), to w jej cenę wliczony jest już podatek VAT. Przelewając pieniądze na konto dewelopera, opłacamy więc automatycznie to świadczenie.

Przy nieruchomościach kupowanych od dewelopera trzeba liczyć się z dodatkowym wydatkiem 8% VAT. Od tej reguły są jednak wyjątki. Chodzi tutaj o nieruchomości, które potocznie określa się mianem mikroapartamentów. Zgodnie z polskim prawem, aby dany lokal można było sprzedać jako mieszkanie, musi mieć on minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Mikroapartamenty najczęściej mają zaledwie kilkanaście mkw., a w skrajnych przypadkach mniej niż 10. Z prawnego punktu widzenia są więc traktowane nie jako mieszkania, ale jako lokale użytkowe, a przy takiej kwalifikacji obowiązuje 23-procentowy VAT.

Podatek VAT płacimy przy kupnie mieszkania od dewelopera w tym samym momencie co za nieruchomość, więc nie ma możliwości zapłacenia najpierw kwoty netto, a następnie samego VAT-u.

Podatek PCC od kupna mieszkania – terminy i stawki

Nabywając nieruchomość na rynku wtórnym jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli podatku PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji. Wartość ta zapisana jest w akcie notarialnym, a podatek do odpowiedniego urzędu skarbowego odprowadza notariusz.

Jeśli nieruchomość z rynku wtórnego kupujemy od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem podatku VAT, który dokonuje sprzedaży ze stawką podatku ZW (zwolnienie z podatku VAT), nie musimy płacić podatku PCC.

Warto dodać, że przy zakupie nieruchomości za bardzo niską cenę powinniśmy uzasadnić jej wysokość w akcie notarialnym. Uzasadnieniem może być chociażby zły stan techniczny lokalu lub zła lokalizacja. Przy podejrzanie niskiej cenie transakcyjnej urząd skarbowy może ją zakwestionować. Gdy uzna, że wartość nieruchomości została zaniżona, ma prawo zwiększyć wysokość podatku, a także doliczyć do tej kwoty odsetki.

Termin na zapłacenie podatku PCC oraz złożenie deklaracji podatkowej (w tym przypadku na druku PCC-3) to 14 dni od zakupu mieszkania czy innej nieruchomości.

Podatek od kupna mieszkania a taksa notarialna

Zakup mieszkania lub domu nie może odbyć się bez udziału notariusza. Urzędnik musi sporządzić akt nabycia nieruchomości, za co pobiera opłatę, czyli tzw. taksę notarialną. 

W świetle prawa, wynagrodzenie notariusza jest zależne od wartości nieruchomości, której kupno poświadcza. Nie może ono jednak przekroczyć określonych w przepisach stawek. Maksymalne pułapy taksy notarialnej są zapisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Rozstrzał jest dość duży, bo stawki zaczynają się od 100 zł, a kończą na 10 000 zł. Szczegółową rozpiskę prezentujemy w poniższej tabeli.

Źródło: morizon.pl.

Pamiętajmy, że przepisy regulują jedynie maksymalny pułap wynagrodzenia notariuszy, a więc stawki u różnych urzędników mogą się nieco różnić. Warto więc negocjować cenę albo poszukać tańszej oferty.

Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty?

Współcześnie niewielu Polaków może sobie pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę. Większość zmuszona jest zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny, a to generuje kolejne koszty. Jednym z nich jest następny podatek od czynności cywilnoprawnych, tym razem jednak niewielki. 

Obowiązek zapłaty tego świadczenia powstaje w momencie ustanowienia hipoteki, a jego wysokość wynosi albo 19 zł, albo 0,01% kwoty hipoteki.

Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania

Podatki to nie jedyne koszty, jakie ponosimy podczas kupna mieszkania. Obowiązkowo opłacić musimy jeszcze koszty założenia i wpisu do księgi wieczystej, chociaż ta opłata nie dotyczy wszystkich transakcji. Około 2,5% wartości transakcji pobierze od nas agencja nieruchomości, jeśli zdecydujemy się na skorzystanie z jej usług, a przecież wielu z nas korzysta. Duże koszty generuje także uzyskanie i późniejsza spłata kredytu hipotecznego, jakim niestety często musimy się posiłkować.

Warunki udzielania kredytu wynikają z indywidualnej polityki banku, który z jednych opłat może nas zwolnić, a z innych niekoniecznie. Pierwsze koszty zaczynają się już na etapie kompletowania dokumentacji do wniosku kredytowego i dotyczą np. uzyskania odpisu księgi wieczystej czy pozyskania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami (dotyczy przedsiębiorców). Łącznie na tym etapie powinniśmy wydać kilkadziesiąt, maksymalnie kilkaset złotych.

Przy lekturze umowy kredytowej musimy zwrócić szczególną uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, ewentualnie na CKK, czyli całkowity koszt kredytu. To właśnie tam opisane są wszystkie odsetki, prowizje, podatki i marże, które mogą nas obowiązywać. Do tego trzeba pamiętać o jednorazowych opłatach, takich jak koszty wyceny nieruchomości, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty przygotowawcze. Łącznie z nieoczywistych opłat może uzbierać się suma kilku tysięcy złotych.

Zakup mieszkania w oparciu kredyt hipoteczny wiąże się również z obowiązkowym zakupem polisy mieszkaniowej. To standardowy warunek, od którego banki uzależniają udzielanie pożyczek. Ubezpieczenie nieruchomości jest jednak takim produktem, którego kupno warto rozważyć również przy nabywaniu mieszkania za gotówkę.

Źródło: businessinsider.com.pl.

Co z ubezpieczeniem mieszkania po zakupie?

Przy zakupie mieszkania na kredyt banki standardowo wymagają podstawowej polisy mieszkaniowej, czyli finansowej ochrony murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Jeśli zakup mieszkania finansuje się tylko z własnych środków, polisa nie jest obowiązkowa, ale i tak warto ją mieć. 

Polisy mieszkaniowe to jedne z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są obecnie dostępne na rynku. Za kilkaset złotych w skali roku możemy objąć szeroką ochroną nie tylko samą nieruchomość, czyli jej mury i elementy stałe, ale również praktycznie całe wyposażenie. Przy dużej lub całkowitej szkodzie towarzystwo wypłaci nam odszkodowanie rzędu kilkuset tysięcy złotych. Przed pożarem, powodzią czy nawet kradzieżą nigdy nie zabezpieczymy się w stu procentach, ale możemy uchronić się przed finansowymi skutkami tych zdarzeń

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Ile wynosi składka za ubezpieczenie kupionego mieszkania?

Obliczyliśmy przykładowe składki dla nieruchomości z rynku wtórnego o konkretnych parametrach:

• mieszkanie własnościowe,
• lokalizacja: Kraków,
• rok budowy: 2015,
• powierzchnia: 80 mkw
• cena rynkowa: 600 000 zł.

Obliczeń dokonaliśmy najpierw dla podstawowej polisy (ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi), a później dla rozszerzonej, w której uwzględniliśmy również ruchomości domowe (SU: 50 000 zł), OC w życiu prywatnym oraz kradzież z włamaniem, czyli jedne z najpopularniejszych i najcenniejszych dodatków.

Ceny podstawowego ubezpieczenia wahają się w granicach 176-336 zł, a średnio za taką polisę trzeba zapłacić 240 zł. Rozszerzone ubezpieczenie jest oczywiście droższe – średni koszt to 530 zł. W tym przypadku średnia stawka jest jednak nieco zawyżona przez jedną wyraźnie droższą ofertę, która opiewa na 961 zł. Najtańsza polisa kosztuje za to ponad trzykrotnie mniej, konkretnie 297 zł.

Rozszerzony wariant polisy chroni dodatkowo mienie ruchome warte 50 000 zł, a także zabezpiecza nas przed kradzieżą oraz zniszczeniami, jakie możemy wyrządzić osobom trzecim, czyli np. przed zalaniem mieszkania sąsiadów (OC w życiu prywatnym). Stąd też bierze się różnica w cenie pomiędzy dwoma wariantami polisy.

Źródło: rankomat.pl (stan na: 19.12.2022 r.).

PORÓWNAJ CENY

Polisę mieszkaniową do kredytu hipotecznego można sprawdzić poza bankiem korzystając z kalkulatora online. Wystarczy tylko w dołączonym formularzu zaznaczyć, że będzie potrzebna cesja na rzecz banku. Oprócz tego tego określamy wartość nieruchomości, adres, powierzchnię użytkową, kondygnację lub rodzaj zabudowy i liczbę lokatorów. W dalszej części kalkulacji wybieramy jeszcze zakres ochrony: 

• mury i stałe elementy,
• wyposażenie,
• zakres: zdarzenia losowe, kradzież, powódź, przedmioty szklane, OC w życiu prywatnym.

W wynikach kalkulatora mogą pojawić się także oferty zawierające pakiet Home Assistance czy NNW dla lokatora i NNW dla zwierząt domowych. Do wyboru są polisy TU Benefia, Proama, Europa, Generali, PZU, Allianz, Nationale-Nederlanden, Link4, mtu24, Inter Polska i Wiener.

Polisę mieszkaniową można od razu kupić i przedstawić bankowi jako wymagane zabezpieczenie kredytu hipotecznego.