Podatek od kupna mieszkania – co to jest i kiedy trzeba go zapłacić?

Dla wielu osób zakup nieruchomości to nie tylko ekscytujący krok, ale też decyzja o ogromnym ciężarze finansowym. Choć punktem wyjścia jest cena samego mieszkania, końcowy koszt transakcji może być znacznie wyższy. W grę wchodzą obowiązkowe podatki (VAT lub PCC), taksa notarialna, koszty sądowe, prowizje przy kredycie, a także ubezpieczenia i opłaty po zakupie. Nie wszystkie wydatki są oczywiste na pierwszy rzut oka. W tym artykule pokazujemy, jak wygląda pełen obraz kosztów przy zakupie mieszkania w 2025 roku – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – i na co warto się przygotować, by nie naruszyć domowego budżetu już na starcie.

Podatek VAT – terminy i stawki

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, nabywca nie musi opłacać podatku PCC – w jego miejsce stosowany jest podatek VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości i widoczny na fakturze.

W 2025 roku obowiązują dwie podstawowe stawki VAT dla mieszkań:

• 8% – dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m²,
• 23% – dla lokali o powierzchni przekraczającej 150 m² oraz dla lokali użytkowych (np. usługowych czy biur).

Podatek VAT jest rozliczany w chwili podpisania umowy sprzedaży i dokonania płatności – nabywca nie musi samodzielnie składać żadnych deklaracji ani przelewać podatku do urzędu skarbowego. Obowiązek jego rozliczenia spoczywa na sprzedawcy, który dolicza go do ceny nieruchomości i przekazuje fiskusowi.

Ostatecznie VAT zostaje rozliczony w cenie mieszkania, bez dodatkowych formalności po stronie kupującego. Najlepiej jednak dokładnie sprawdzić, czy kwota na fakturze zawiera już podatek, zwłaszcza w przypadku nietypowych transakcji (np. zakupu części wspólnych lub komórek lokatorskich osobno).

Podatek PCC od kupna mieszkania – terminy i stawki

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jest to danina, którą płaci nabywca nieruchomości.

Stawki PCC w 2025 roku:

• 2% – standardowa stawka od wartości rynkowej mieszkania (niekoniecznie tej z umowy, ale tej, jaką realnie można uzyskać na rynku).
• 6% – jeśli kupujesz szóste i kolejne mieszkanie w ramach jednej inwestycji, a transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT. Dotyczy to głównie inwestorów nabywających większe pakiety lokali z rynku wtórnego.

Ważne! Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje ulga dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest m.in. wiek poniżej 36 lat oraz brak posiadania nieruchomości wcześniej (poza niektórymi wyjątkami, np. odziedziczonym udziałem do 50%).

Podatek PCC należy opłacić w terminie 14 dni od daty zawarcia aktu notarialnego. W praktyce – notariusz najczęściej pobiera i przekazuje PCC do urzędu skarbowego oraz składa deklarację PCC-3 w imieniu nabywcy. Jeśli jednak transakcja odbywa się bez notariusza (co jest bardzo rzadkie przy sprzedaży mieszkań), obowiązek ten spoczywa bezpośrednio na kupującym.

Podatek od kupna mieszkania a taksa notarialna

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – dokumentu, który jest niezbędny do przeniesienia własności nieruchomości. Nie jest podatkiem, a kosztem formalnym, który – razem z PCC lub VAT – tworzy pełen obraz początkowych wydatków związanych z zakupem mieszkania.

W 2025 roku maksymalne stawki taksy notarialnej są regulowane Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości:

• Do 60 000 zł: 1 010 zł,
• Od 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł,
• Od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł.

Do taksy doliczany jest VAT w wysokości 23%, a także opłaty dodatkowe, m.in.:

• wpis do księgi wieczystej: 200 zł,
• wypisy aktu notarialnego: ok. 6 zł netto za stronę,
• wpis hipoteki (jeśli kupujesz na kredyt): kolejne 200 zł + PCC 19 zł.

Przy zakupie mieszkania od dewelopera koszty notarialne bywają dzielone między strony – jest to często określane w umowie deweloperskiej.

Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty?

Zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego to bardzo popularna opcja – ale oznacza także dodatkowe, często niedoceniane koszty. Nawet jeśli oferta kredytowa wydaje się atrakcyjna, należy uwzględnić całościowy obraz wydatków, które pojawią się zarówno na starcie, jak i w trakcie spłaty.

1. Prowizja za udzielenie kredytu

To jednorazowa opłata pobierana przez bank za przygotowanie i uruchomienie kredytu. W 2025 roku najczęściej wynosi od 0% do 3% wartości udzielonego kredytu. Czasami banki oferują kredyty „bez prowizji”, ale w zamian proponują np. wyższą marżę lub obowiązkowe ubezpieczenie.

2. Opłata za wycenę nieruchomości

Zanim bank zdecyduje się sfinansować zakup, musi znać realną wartość mieszkania – robi to przez tzw. operat szacunkowy. Koszt profesjonalnej wyceny w 2025 roku wynosi zwykle od 200 do 800 zł, w zależności od lokalizacji, metrażu i stopnia skomplikowania sprawy.

3. Ubezpieczenie pomostowe

Obowiązuje od momentu wypłaty kredytu do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej. To dodatkowe zabezpieczenie dla banku – skutkuje czasowym podniesieniem raty (np. o 0,5–1 p.p.). W praktyce oznacza to nawet kilkaset złotych miesięcznie przez kilka miesięcy. Po ujawnieniu hipoteki opłata znika, a rata spada.

4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeśli wkład własny kredytobiorcy jest niższy niż 20% wartości nieruchomości, bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia – tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Najczęściej opłata ta jest doliczana do raty kredytu lub płacona z góry za kilka lat.

5. Ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy

Nie jest obowiązkowe z punktu widzenia prawa, ale często wymagane przez bank w zamian za lepsze warunki kredytowe (niższą marżę, brak prowizji itp.). Koszt takiej polisy zależy od wieku, stanu zdrowia i wysokości kredytu, ale typowo wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset zł miesięcznie.

6. Wpis hipoteki do księgi wieczystej + podatek PCC

Zakup mieszkania na kredyt wymaga ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia. Z tego tytułu należy uiścić:

• opłatę sądową za wpis do KW: 200 zł,
• podatek PCC (ryczałt): 19 zł (jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelność o nieokreślonej wysokości).

Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania

Część z poniższych kosztów została już omówiona wcześniej – zestawiamy je jednak w jednym miejscu, by łatwiej było zaplanować budżet.

1. Koszty notarialne

• Taksa notarialna (obowiązkowa opłata za sporządzenie aktu) – jej wysokość zależy od wartości mieszkania. Dla nieruchomości wartej np. 500 000 zł maksymalna stawka wynosi 2 770 zł netto, co po doliczeniu 23% VAT daje 3 407,10 zł brutto – tyle może wynieść opłata przy podpisywaniu aktu notarialnego.
• Wypisy aktu notarialnego – ok. 6 zł netto za stronę; zwykle sporządza się 3–4 wypisy (dla sądu, kupującego, sprzedającego i banku).
• Wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł (stała opłata sądowa).
• Wpis hipoteki (przy kredycie) – kolejne 200 zł.

2. Wynagrodzenie biura nieruchomości

Jeśli kupujesz mieszkanie przez pośrednika, może pojawić się prowizja. Jej wysokość to zwykle od 1% do 5% wartości transakcji. Część biur pobiera opłatę tylko od sprzedającego, inne od obu stron.

3. Ubezpieczenie nieruchomości

Nie tylko przy kredycie, ale też przy zakupie za gotówkę warto rozważyć polisę:

• obowiązkowe ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych (wymagane przez bank);
• opcjonalne ubezpieczenie OC w życiu prywatnym (np. na wypadek zalania sąsiadów);
• rozbudowane pakiety z ochroną mienia, ogrodu, balkonu, kradzieży.

4. Opłaty administracyjne i media (po zakupie)

• Opłaty za przepisanie licznika prądu, gazu, wody – zwykle symboliczne, ale trzeba je uwzględnić.
• Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (zaliczki eksploatacyjne, fundusz remontowy).
• Podatek od nieruchomości – np. 1,15 zł/m² za budynek mieszkalny oraz 0,73 zł/m² za grunt pod takim budynkiem (stawki maksymalne na 2025 r. zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów z 25 lipca 2024 r., M.P. 2024 poz. 723). W praktyce wysokość podatku zależy od stawek ustalanych przez lokalny samorząd, dlatego ostateczna kwota może być niższa niż maksymalna dopuszczalna ustawowo.

5. Remont i wyposażenie

W mieszkaniach z rynku wtórnego konieczne są często koszty remontowe. Z kolei mieszkania deweloperskie najczęściej są sprzedawane w stanie wymagającym wykończenia „pod klucz” – to wydatek rzędu 1 500–2 500 zł/m², zależny od oczekiwanego standardu. Ostateczna kwota może się jednak znacznie różnić – wpływają na nią m.in. lokalizacja, jakość materiałów oraz dostępność ekip remontowych. W dużych miastach, przy projektach premium, stawki bywają wyraźnie wyższe.

Ile kosztuje malowanie ścian? Ceny w 2025 roku

Malowanie ścian to z pozoru prosty etap remontu – ale gdy zaczynasz szukać konkretów, okazuje się, że diabeł tkwi w... Zobacz artykuł

Co z ubezpieczeniem mieszkania po zakupie?

Przy zakupie mieszkania na kredyt banki standardowo wymagają podstawowej polisy mieszkaniowej, czyli finansowej ochrony murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Jeśli zakup mieszkania finansuje się tylko z własnych środków, polisa nie jest obowiązkowa, ale i tak warto ją mieć. 

Naszym okiem

Polisy mieszkaniowe to jedne z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są obecnie dostępne na rynku. Za kilkaset złotych w skali roku możemy objąć szeroką ochroną nie tylko samą nieruchomość, czyli jej mury i elementy stałe, ale również praktycznie całe wyposażenie. Przy dużej lub całkowitej szkodzie towarzystwo wypłaci nam odszkodowanie rzędu kilkuset tysięcy złotych. Przed pożarem, powodzią czy nawet kradzieżą nigdy nie zabezpieczymy się w stu procentach, ale możemy uchronić się przed finansowymi skutkami tych zdarzeń

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Ile wynosi składka za ubezpieczenie kupionego mieszkania?

Na wysokość składki wpływa wiele czynników i może się ona znacznie różnić w zależności od wybranego zakresu ochrony oraz cech samej nieruchomości. Na ogół koszt takiej polisy zaczyna się już od około stu złotych rocznie, jednak w bardziej rozbudowanych wariantach może sięgać kilkuset, a nawet ponad tysiąca złotych.

Na cenę ubezpieczenia wpływa przede wszystkim wartość mieszkania oraz jego powierzchnia – im droższy lokal, tym wyższa suma ubezpieczenia, a tym samym potencjalna składka. Istotne znaczenie ma również lokalizacja. Mieszkania położone w dużych miastach lub na obszarach o wyższym ryzyku zalania czy włamania będą droższe w ubezpieczeniu niż nieruchomości w spokojniejszych lokalizacjach.

Kolejnym czynnikiem jest zakres ochrony. Podstawowe ubezpieczenie zazwyczaj obejmuje tylko tzw. mury i stałe elementy wyposażenia, takie jak instalacje, okna czy podłogi. Taka polisa, zabezpieczająca głównie przed pożarem, zalaniem i innymi zdarzeniami losowymi, może kosztować w granicach 100–300 zł rocznie. Jeżeli jednak właściciel chce zabezpieczyć również mienie ruchome, takie jak meble, sprzęt RTV czy AGD, a także skorzystać z dodatkowych rozszerzeń, na przykład ubezpieczenia OC w życiu prywatnym (na wypadek zalania sąsiadów), assistance czy ochrony przed kradzieżą, składka odpowiednio rośnie – często do poziomu 400–800 zł rocznie lub więcej. W przypadku bardzo szerokiego pakietu, obejmującego np. ubezpieczenie ogrodu, rowerów czy Home Office, całkowity koszt polisy może przekroczyć nawet 1 000 zł rocznie.

Ważne jest również to, że zakup mieszkania na kredyt zwykle wiąże się z obowiązkiem zawarcia ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, które jest wymagane przez bank. Kredytobiorca ma jednak prawo wybrać towarzystwo ubezpieczeniowe samodzielnie, pod warunkiem, że polisa spełnia z góry narzucone warunki.

Poniżej znajdziesz zestawienie przykładowych ofert – dla mieszkania 50 m2 w bloku z 2020 roku w Krakowie o wartości 600 tys. zł – z uwzględnieniem wartości mieszkania i elementów stałych (zakres ochrony: zdarzenia losowe i powódź).

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 17.07.2025 r.).