Podatek od kupna mieszkania wynosi co najmniej kilka tysięcy złotych bez względu na to, czy mieszkanie pochodzi rynku pierwotnego, czy wtórnego. Nowo nabytą nieruchomość często trzeba ubezpieczyć, ale w ostatecznym rozrachunku cena polisy mieszkaniowej to jeden z najmniejszych wydatków.

Cieszysz się z zakupu upatrzonego mieszkania, bo to już koniec żmudnych poszukiwań, negocjacji i analiz? Twoją radość szybko mogą przyćmić kolejne wydatki, które nie mają nic wspólnego z remontem i materiałami wykończeniowymi. Chodzi o co najmniej kilka tysięcy złotych, które trzeba wydać łącznie na podatek VAT lub podatek PCC, a także ubezpieczenie nieruchomości i inne opłaty.

Możliwe opłaty dodatkowe przy zakupie mieszkania

notariusz

100 zł – 10 000 zł w zależności od wartości transakcji

podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
- z rynku wtórnego

2% wartości nieruchomości

podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki

19 zł

odpis z księgi wieczystej nieruchomości

20 zł

zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku zaległości finansowych
- dla przedsiębiorców

21 zł

odpis aktu notarialnego

kilka zł za każda stronę

opłata sądowa

200 zł za każdy wpis do księgi wieczystej

założenie księgi wieczystej

60 zł

podatek VAT
- z rynku pierwotnego

8% wartości nieruchomości
23% za tzw. mikroapartament

koszty kredytu hipotecznego
- wycena, prowizja, opłata przygotowawcza

ustala bank

ubezpieczenie nieruchomości

od ok. 100 zł rocznie

Oprac. rankomat.pl

Podatek VAT – terminy i stawki

Jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym (nowe), to w jej cenę wliczony jest już podatek VAT. Przelewając pieniądze na konto dewelopera, opłacamy więc automatycznie to świadczenie.

Przy nieruchomościach kupowanych od dewelopera trzeba liczyć się z dodatkowym wydatkiem 8% VAT. Od tej reguły są jednak wyjątki. Chodzi tutaj o nieruchomości, które potocznie określa się mianem mikroapartamentów. Zgodnie z polskim prawem, aby dany lokal można było sprzedać jako mieszkanie, musi mieć on minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Mikroapartamenty najczęściej mają zaledwie kilkanaście mkw., a w skrajnych przypadkach mniej niż 10. Z prawnego punktu widzenia są więc traktowane nie jako mieszkania, ale jako lokale użytkowe, a przy takiej kwalifikacji obowiązuje 23-procentowy VAT.

Podatek VAT płacimy przy kupnie mieszkania od dewelopera w tym samym momencie co za nieruchomość, więc nie ma możliwości zapłacenia najpierw kwoty netto, a następnie samego VAT-u.

WAŻNE!
Podatku VAT nie zapłacimy w ogóle, jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym.

Podatek PCC od kupna mieszkania – terminy i stawki

Nabywając nieruchomość na rynku wtórnym jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli podatku PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji. Wartość ta zapisana jest w akcie notarialnym, a podatek do odpowiedniego urzędu skarbowego odprowadza notariusz.

Jeśli nieruchomość z rynku wtórnego kupujemy od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem podatku VAT, który dokonuje sprzedaży ze stawką podatku ZW (zwolnienie z podatku VAT), nie musimy płacić podatku PCC.

Warto dodać, że przy zakupie nieruchomości za bardzo niską cenę powinniśmy uzasadnić jej wysokość w akcie notarialnym. Uzasadnieniem może być chociażby zły stan techniczny lokalu lub zła lokalizacja. Przy podejrzanie niskiej cenie transakcyjnej urząd skarbowy może ją zakwestionować. Gdy uzna, że wartość nieruchomości została zaniżona, ma prawo zwiększyć wysokość podatku, a także doliczyć do tej kwoty odsetki.

Termin na zapłacenie podatku PCC oraz złożenie deklaracji podatkowej (w tym przypadku na druku PCC-3) to 14 dni od zakupu mieszkania czy innej nieruchomości.

Podatek od kupna mieszkania a taksa notarialna

Zakup mieszkania lub domu nie może odbyć się bez udziału notariusza. Urzędnik musi sporządzić akt nabycia nieruchomości, za co pobiera opłatę, czyli tzw. taksę notarialną. 

W świetle prawa, wynagrodzenie notariusza jest zależne od wartości nieruchomości, której kupno poświadcza. Nie może ono jednak przekroczyć określonych w przepisach stawek. Maksymalne pułapy taksy notarialnej są zapisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Rozstrzał jest dość duży, bo stawki zaczynają się od 100 zł, a kończą na 10 000 zł. Szczegółową rozpiskę prezentujemy w poniższej tabeli.

 Taksa notarialna za poświadczenie kupna nieruchomości – górne stawki

Wartość nieruchomości

Stawka dla danej wartości

do 3 000 zł

100 zł

od 3 000 zł do 10 000 zł

100 zł
+ 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł

od 10 000 zł do 30 000 zł

310 zł
+ 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł

od 30 000 zł do 60 000 zł

710 zł
+ 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł

od 60 000 zł do 1 000 000 zł

1010 zł
+ 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł

od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł

4770 zł
+ 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

powyżej 2 000 000 zł

6770 zł
+ 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł,
ale nie więcej niż 10 000 zł,
a w przypadku czynności dokonywanych
pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej,
nie więcej niż 7500 zł

Źródło: morizon.pl.

Pamiętajmy, że przepisy regulują jedynie maksymalny pułap wynagrodzenia notariuszy, a więc stawki u różnych urzędników mogą się nieco różnić. Warto więc negocjować cenę albo poszukać tańszej oferty.

Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty?

Współcześnie niewielu Polaków może sobie pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę. Większość zmuszona jest zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny, a to generuje kolejne koszty. Jednym z nich jest następny podatek od czynności cywilnoprawnych, tym razem jednak niewielki. 

Obowiązek zapłaty tego świadczenia powstaje w momencie ustanowienia hipoteki, a jego wysokość wynosi albo 19 zł, albo 0,01% kwoty hipoteki.

Wysokość podatku PCC przy kredycie
1. hipoteka zwykła – 0,01% kwoty hipoteki
2. hipoteka kaucyjna – 19 zł

Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania

Podatki to nie jedyne koszty, jakie ponosimy podczas kupna mieszkania. Obowiązkowo opłacić musimy jeszcze koszty założenia i wpisu do księgi wieczystej, chociaż ta opłata nie dotyczy wszystkich transakcji. Około 2,5% wartości transakcji pobierze od nas agencja nieruchomości, jeśli zdecydujemy się na skorzystanie z jej usług, a przecież wielu z nas korzysta. Duże koszty generuje także uzyskanie i późniejsza spłata kredytu hipotecznego, jakim niestety często musimy się posiłkować.

Warunki udzielania kredytu wynikają z indywidualnej polityki banku, który z jednych opłat może nas zwolnić, a z innych niekoniecznie. Pierwsze koszty zaczynają się już na etapie kompletowania dokumentacji do wniosku kredytowego i dotyczą np. uzyskania odpisu księgi wieczystej czy pozyskania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami (dotyczy przedsiębiorców). Łącznie na tym etapie powinniśmy wydać kilkadziesiąt, maksymalnie kilkaset złotych.

Przy lekturze umowy kredytowej musimy zwrócić szczególną uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, ewentualnie na CKK, czyli całkowity koszt kredytu. To właśnie tam opisane są wszystkie odsetki, prowizje, podatki i marże, które mogą nas obowiązywać. Do tego trzeba pamiętać o jednorazowych opłatach, takich jak koszty wyceny nieruchomości, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty przygotowawcze. Łącznie z nieoczywistych opłat może uzbierać się suma kilku tysięcy złotych.

Zakup mieszkania w oparciu kredyt hipoteczny wiąże się również z obowiązkowym zakupem polisy mieszkaniowej. To standardowy warunek, od którego banki uzależniają udzielanie pożyczek. Ubezpieczenie nieruchomości jest jednak takim produktem, którego kupno warto rozważyć również przy nabywaniu mieszkania za gotówkę.

Koszty pozyskania dokumentów do wniosku kredytowego

Rodzaj dokumentuWystawiający dokument

Koszt

Wniosek o kredyt hipotecznykredytodawca (bank)

darmowy

Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach

pracodawca

darmowy
Wyciąg z rachunku bankowego

bank

możliwe drobne opłaty
rzędu kilku lub kilkunastu złotych

Zaświadczenie o podstawie naliczania składek

ZUSdarmowy
Zaświadczenie o nie zaleganiu z opłacaniem składki (przedsiębiorcy)

ZUS

darmowy

Zaświadczenie o nie zaleganiu z podatkami (przedsiębiorcy)

Urząd Skarbowy21 zł za egzemplarz

Odpis z księgi wieczystej nieruchomości

Sąd Rejonowy20 lub 30 zł

Źródło: businessinsider.com.pl.

Co z ubezpieczeniem mieszkania po zakupie?

Przy zakupie mieszkania na kredyt banki standardowo wymagają podstawowej polisy mieszkaniowej, czyli finansowej ochrony murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Jeśli zakup mieszkania finansuje się tylko z własnych środków, polisa nie jest obowiązkowa, ale i tak warto ją mieć. 

Polisy mieszkaniowe to jedne z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są obecnie dostępne na rynku. Za kilkaset złotych w skali roku możemy objąć szeroką ochroną nie tylko samą nieruchomość, czyli jej mury i elementy stałe, ale również praktycznie całe wyposażenie. Przy dużej lub całkowitej szkodzie towarzystwo wypłaci nam odszkodowanie rzędu kilkuset tysięcy złotych. Przed pożarem, powodzią czy nawet kradzieżą nigdy nie zabezpieczymy się w stu procentach, ale możemy uchronić się przed finansowymi skutkami tych zdarzeń

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Ile wynosi składka za ubezpieczenie kupionego mieszkania?

Obliczyliśmy przykładowe składki dla nieruchomości z rynku wtórnego o konkretnych parametrach:

  • mieszkanie własnościowe,
  • lokalizacja: Kraków,
  • rok budowy: 2015,
  • powierzchnia: 80 mkw
  • cena rynkowa: 600 000 zł.

Obliczeń dokonaliśmy najpierw dla podstawowej polisy (ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi), a później dla rozszerzonej, w której uwzględniliśmy również ruchomości domowe (SU: 50 000 zł), OC w życiu prywatnym oraz kradzież z włamaniem, czyli jedne z najpopularniejszych i najcenniejszych dodatków.

Ceny podstawowego ubezpieczenia wahają się w granicach 176-336 zł, a średnio za taką polisę trzeba zapłacić 240 zł. Rozszerzone ubezpieczenie jest oczywiście droższe – średni koszt to 530 zł. W tym przypadku średnia stawka jest jednak nieco zawyżona przez jedną wyraźnie droższą ofertę, która opiewa na 961 zł. Najtańsza polisa kosztuje za to ponad trzykrotnie mniej, konkretnie 297 zł.

Rozszerzony wariant polisy chroni dodatkowo mienie ruchome warte 50 000 zł, a także zabezpiecza nas przed kradzieżą oraz zniszczeniami, jakie możemy wyrządzić osobom trzecim, czyli np. przed zalaniem mieszkania sąsiadów (OC w życiu prywatnym). Stąd też bierze się różnica w cenie pomiędzy dwoma wariantami polisy.

Podstawowa i rozszerzona polisa mieszkaniowa – porównanie ofert

TowarzystwoPodstawowa polisa

Rozszerzona polisa

Proama176 zł

297 zł

Mtu24.pl

187 zł

571 zł
Generali

241 zł

326 zł

Link4

259 zł492 zł
Inter Polska

336 zł

961 zł

Średnio:

240 zł530 zł

Źródło: rankomat.pl (stan na: 19.12.2022 r.).

PORÓWNAJ CENY

Polisę mieszkaniową do kredytu hipotecznego można sprawdzić poza bankiem korzystając z kalkulatora online. Wystarczy tylko w dołączonym formularzu zaznaczyć, że będzie potrzebna cesja na rzecz banku. Oprócz tego tego określamy wartość nieruchomości, adres, powierzchnię użytkową, kondygnację lub rodzaj zabudowy i liczbę lokatorów. W dalszej części kalkulacji wybieramy jeszcze zakres ochrony: 

  • mury i stałe elementy,
  • wyposażenie,
  • zakres: zdarzenia losowe, kradzież, powódź, przedmioty szklane, OC w życiu prywatnym.

W wynikach kalkulatora mogą pojawić się także oferty zawierające pakiet Home Assistance czy NNW dla lokatora i NNW dla zwierząt domowych. Do wyboru są polisy TU Benefia, Proama, Europa, Generali, PZU, Allianz, Nationale-Nederlanden, Link4, mtu24, Inter Polska i Wiener.

Polisę mieszkaniową można od razu kupić i przedstawić bankowi jako wymagane zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Ważne informacje

1. Jeśli na rynku pierwotnym kupujemy nieruchomość o powierzchni do 150 mkw, płacimy VAT na poziomie 8%, a jeśli powyżej 150 mkw, VAT wzrasta do 23%

2. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania

3. Akt nabycia nieruchomości musi zostać sporządzony przez notariusza, który pobiera za to opłatę zależną od wartości tej nieruchomości

4. Podstawowa polisa mieszkaniowa dla przeciętnego mieszkania to koszt rzędu 200-300 zł w skali roku

FAQ - najczęściej zadawane pytania o podatek od kupna mieszkania

  1. Kiedy nie trzeba płacić podatku od kupna mieszkania?

    W polskim prawie podatkowym nie da się uniknąć dodatkowej opłaty za zakupione mieszkanie. W przypadku nowego mieszkania będzie to 8% lub 23% podatku VAT, a dla mieszkania z rynku wtórnego podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej.

  2. Czy ubezpieczenie kupionego mieszkania jest obowiązkowe jak podatek?

    Nie, chyba że kupujemy mieszkanie na kredyt. Wtedy ubezpieczenia wymaga bank jako dodatkowego zabezpieczenia pożyczki. Polisę mieszkaniową często taniej i na lepszych warunkach kupimy poza bankiem, wystarczy wtedy przedstawić do kredytu zakupione ubezpieczenie.

  3. Co wpływa na koszt polisy mieszkaniowej?

    Cena ubezpieczenia nieruchomości wynika z wielu czynników, ale kluczową rolę odgrywają dwa: wartość domu lub mieszkania oraz zakres ochrony, czyli liczba zdarzeń w podstawie i rozszerzeń. Na wysokość składki istotnie wpływa także polityka danego towarzystwa, co sprawia, że identyczny produkt każdy ubezpieczyciel oferuje w innej cenie, a stawki potrafią różnić się nawet o kilkaset złotych.

  4. Czy warto korzystać z pomocy pośrednika przy kupnie mieszkania?

    Biura nieruchomości biorą dość duże prowizje za swoje usługi, ale z drugiej strony dają realne wsparcie przy zakupie domu i mieszkania, ułatwiając nabywcy wiele spraw i załatwiając liczne formalności. Sami musimy się więc zastanowić, czy stać nas na taką usługę i czy na własną rękę jesteśmy w stanie zrealizować transakcję tak, żeby nabyć odpowiednią nieruchomość i na tym nie stracić.