Za mieszkanie nowe czy używane zapłacimy z reguły co najmniej kilkaset tysięcy złotych, ale na tym nie koniec wydatków. Trzeba liczyć się jeszcze z podatkami i opłatami związanych z zakupem własnych czterech kątów. Nie bez znaczenia jest również polisa mieszkaniowa.

Łączny koszt zakupu mieszkania nie zamyka się w kwocie, którą przelewamy na konto sprzedającego. To również kilka innych obowiązkowych opłat, przede wszystkim podatek, ale też koszty notariusza i ubezpieczenie. Policzyliśmy, jakie sumy musimy wydać na poszczególnych etapach realizacji transakcji.

Podatek VAT przy zakupie mieszkania – kiedy płacić i jaką stawkę?

Jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym (nowe), to w jej cenę wliczony jest już podatek VAT. Przelewając pieniądze na konto dewelopera, opłacamy więc automatycznie to świadczenie.

Stawka VAT zależy od powierzchni nabywanej nieruchomości. Jeśli ta nie przekracza 150 mkw., obowiązuje nas VAT na poziomie 8%. Dla nieruchomości powyżej 150 mkw. stawka wynosi 23%. 

WAŻNE!
VAT-u nie płacimy w ogóle, jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym.

Podatek od kupna mieszkania – kiedy należy dokonać opłaty podatku PCC?

Nabywając nieruchomość na rynku wtórnym jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli podatku PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji. Wartość ta zapisana jest w akcie notarialnym, a podatek do odpowiedniego urzędu skarbowego odprowadza notariusz.

Jeśli nieruchomość z rynku wtórnego kupujemy od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem podatku VAT, który dokonuje sprzedaży ze stawką podatku ZW (zwolnienie z podatku VAT), nie musimy płacić podatku PCC.

Warto dodać, że przy zakupie nieruchomości za bardzo niską cenę powinniśmy uzasadnić jej wysokość w akcie notarialnym. Uzasadnieniem może być chociażby zły stan techniczny lokalu lub zła lokalizacja. Przy podejrzanie niskiej cenie transakcyjnej urząd skarbowy może ją zakwestionować. Gdy uzna, że wartość nieruchomości została zaniżona, ma prawo zwiększyć wysokość podatku, a także doliczyć do tej kwoty odsetki.

Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi taksa notarialna?

Zakup mieszkania lub domu nie może odbyć się bez udziału notariusza. Urzędnik musi sporządzić akt nabycia nieruchomości, za co pobiera opłatę, czyli tzw. taksę notarialną. 

W świetle prawa, wynagrodzenie notariusza jest zależne od wartości nieruchomości, której kupno poświadcza. Nie może ono jednak przekroczyć określonych w przepisach stawek. Maksymalne pułapy taksy notarialnej są zapisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Rozstrzał jest dość duży, bo stawki zaczynają się od 100 zł, a kończą na 10 000 zł. Szczegółową rozpiskę prezentujemy w poniższej tabeli.

 Taksa notarialna za poświadczenie kupna nieruchomości – górne stawki

Wartość nieruchomości

Stawka dla danej wartości

do 3 000 zł

100 zł

od 3 000 zł do 10 000 zł

100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł

od 10 000 zł do 30 000 zł

310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł

od 30 000 zł do 60 000 zł

710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł

od 60 000 zł do 1 000 000 zł

1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł

od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł

4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

powyżej 2 000 000 zł

6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł

Tabela 1. Źródło: morizon.pl.

Pamiętajmy, że przepisy regulują jedynie maksymalny pułap wynagrodzenia notariuszy, a więc stawki u różnych urzędników mogą się nieco różnić. Warto więc negocjować cenę albo poszukać tańszej oferty.

Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty?

Współcześnie niewielu Polaków może sobie pozwolić na zakup nieruchomości za gotówkę. Większość zmuszona jest zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny, a to generuje kolejne koszty. Jednym z nich jest następny podatek od czynności cywilnoprawnych, tym razem jednak niewielki. 

Obowiązek zapłaty tego świadczenia powstaje w momencie ustanowienia hipoteki, a jego wysokość wynosi albo 19 zł, albo 0,01% kwoty hipoteki. Na dokonanie opłaty mamy 14 dni od daty kupna nieruchomości. Co ważne, jesteśmy również zobowiązani do złożenia deklaracji PCC-3.

Wysokość podatku PCC przy kredycie
1. hipoteka zwykła – 0,01% kwoty hipoteki
2. hipoteka kaucyjna – 19 zł

Jakie dodatkowe opłaty przy zakupie mieszkania?

Podatki to nie jedyne koszta, jakie ponosimy podczas kupna mieszkania. Obowiązkowo opłacić musimy jeszcze koszty założenia i wpisu do księgi wieczystej, chociaż ta opłata nie dotyczy wszystkich transakcji. Około 2,5% wartości transakcji pobierze od nas agencja nieruchomości, jeśli zdecydujemy się na skorzystanie z jej usług, a przecież wielu z nas korzysta. Duże koszty generuje także uzyskanie i późniejsza spłata kredytu hipotecznego, jakim niestety często musimy się posiłkować.

Warunki udzielania kredytu wynikają z indywidualnej polityki banku, który z jednych opłat może nas zwolnić, a z innych niekoniecznie. Pierwsze koszty zaczynają się już na etapie kompletowania dokumentacji do wniosku kredytowego i dotyczą np. uzyskania odpisu księgi wieczystej czy pozyskania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami (dotyczy przedsiębiorców). Łącznie na tym etapie powinniśmy wydać kilkadziesiąt, maksymalnie kilkaset złotych.

Przy lekturze umowy kredytowej musimy zwrócić szczególną uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, ewentualnie na CKK, czyli całkowity koszt kredytu. To właśnie tam opisane są wszystkie odsetki, prowizje, podatki i marże, które mogą nas obowiązywać. Do tego trzeba pamiętać o jednorazowych opłatach, takich jak koszty wyceny nieruchomości, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty przygotowawcze. Łącznie z nieoczywistych opłat może uzbierać się suma kilku tysięcy złotych.

Zakup mieszkania w oparciu kredyt hipoteczny wiąże się również z obowiązkowym zakupem polisy mieszkaniowej. To standardowy warunek, od którego banki uzależniają udzielanie pożyczek. Ubezpieczenie nieruchomości jest jednak takim produktem, którego kupno warto rozważyć również przy nabywaniu mieszkania za gotówkę.

Koszty pozyskania dokumentów do wniosku kredytowego

Rodzaj dokumentuWystawiający dokument

Koszt

Wniosek o kredyt hipotecznykredytodawca (bank)

darmowy

Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach

pracodawca

darmowy
Wyciąg z rachunku bankowego

bank

możliwe drobne opłaty rzędu kilku lub kilkunastu złotych

Zaświadczenie o podstawie naliczania składek

ZUSdarmowy
Zaświadczenie o nie zaleganiu z opłacaniem składki (przedsiębiorcy)

ZUS

darmowy

Zaświadczenie o nie zaleganiu z podatkami (przedsiębiorcy)

Urząd Skarbowy21 zł za egzemplarz

Odpis z księgi wieczystej nieruchomości

Sąd Rejonowy20 lub 30 zł

Tabela 2. Źródło: businessinsider.com.pl.

Czy warto ubezpieczyć zakupione mieszkanie?

Przy zakupie mieszkania na kredyt banki standardowo wymagają podstawowej polisy mieszkaniowej, czyli finansowej ochrony murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Jeśli zakup mieszkania finansuje się tylko z własnych środków, polisa nie jest obowiązkowa, ale i tak warto ją mieć. 

Polisy mieszkaniowe to jedne z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są obecnie dostępne na rynku. Za kilkaset złotych w skali roku możemy objąć szeroką ochroną nie tylko samą nieruchomość, czyli jej mury i elementy stałe, ale również praktycznie całe wyposażenie. Przy dużej lub całkowitej szkodzie towarzystwo wypłaci nam odszkodowanie rzędu kilkuset tysięcy złotych. Przed pożarem, powodzią czy nawet kradzieżą nigdy nie zabezpieczymy się w stu procentach, ale możemy uchronić się przed finansowymi skutkami tych zdarzeń.

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.

Ile kosztuje ubezpieczenie zakupionego mieszkania?

Obliczyliśmy przykładowe składki dla nieruchomości z rynku wtórnego o konkretnych parametrach:

  • mieszkanie własnościowe,
  • lokalizacja: Kraków,
  • rok budowy: 2015,
  • powierzchnia: 80 mkw
  • cena rynkowa: 600 000 zł.

Obliczeń dokonaliśmy najpierw dla podstawowej polisy (ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi), a później dla rozszerzonej, w której uwzględniliśmy również ruchomości domowe (SU: 50 000 zł), OC w życiu prywatnym oraz kradzież z włamaniem, czyli jedne z najpopularniejszych i najcenniejszych dodatków.

Ceny podstawowego ubezpieczenia wahają się w granicach 176-336 zł, a średnio za taką polisę trzeba zapłacić 240 zł. Rozszerzone ubezpieczenie jest oczywiście droższe – średni koszt to 530 zł. W tym przypadku średnia stawka jest jednak nieco zawyżona przez jedną wyraźnie droższą ofertę, która opiewa na 961 zł. Najtańsza polisa kosztuje za to ponad trzykrotnie mniej, konkretnie 297 zł.

Rozszerzony wariant polisy chroni dodatkowo mienie ruchome warte 50 000 zł, a także zabezpiecza nas przed kradzieżą oraz zniszczeniami, jakie możemy wyrządzić osobom trzecim, czyli np. przed zalaniem mieszkania sąsiadów (OC w życiu prywatnym). Stąd też bierze się różnica w cenie pomiędzy dwoma wariantami polisy.

Podstawowa i rozszerzona polisa mieszkaniowa – porównanie ofert

TowarzystwoPodstawowa polisa

Rozszerzona polisa

Proama176 zł

297 zł

Mtu24.pl

187 zł

571 zł
Generali

241 zł

326 zł

Link4

259 zł492 zł
Inter Polska

336 zł

961 zł

Średnio:

240 zł530 zł

Tabela 3. Źródło: rankomat.pl (stan na: 28.04.2021 r.).

Ważne informacje

1. Jeśli na rynku pierwotnym kupujemy nieruchomość o powierzchni do 150 mkw, płacimy VAT na poziomie 8%, a jeśli powyżej 150 mkw, VAT wzrasta do 23%

2. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania

3. Akt nabycia nieruchomości musi zostać sporządzony przez notariusza, który pobiera za to opłatę zależną od wartości tej nieruchomości

4. Podstawowa polisa mieszkaniowa dla przeciętnego mieszkania to koszt rzędu 200-300 zł w skali roku

FAQ - najczęściej zadawane pytania o podatek od kupna mieszkania

  1. Jaki VAT płacimy przy zakupie mikroapartamentów?

    W polskim prawie mieszkanie musi mieć minimum 25 mkw. Jeśli dana nieruchomość nie spełnia tego wymogu, to uznawana jest za lokal użytkowy, a przy jej zakupie na rynku pierwotnym obowiązuje stawka VAT na poziomie 23%. Stąd też m. in. biorą się wysokie ceny tzw. mikroapartamentów.
  2. Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być podpisana u notariusza?

    Nie ma takiego obowiązku, jednak brak poświadczenia notarialnego wiąże się z pewnym ryzykiem. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedający standardowo pobiera się zadatek na poczet przyszłej transakcji, a jeśli umowa ma formę aktu notarialnego, to te pieniądze są lepiej zabezpieczone.
  3. Kiedy ubezpieczyć kupione mieszkanie?

    Polisę mieszkaniową najlepiej wykupić od razu. Dzięki temu szybciej będziemy chronieni przed takimi zdarzeniami, jak powódź, przy której standardowo obowiązuje 14-30 dniowa karencja. Ponadto, szczególnie przy mieszkaniach z rynku pierwotnego, już na starcie może przydać nam się pakiet Home Assistance, a konkretnie darmowe interwencje specjalistów przy niedoróbkach i drobnych awariach.
  4. Co wpływa na koszt polisy mieszkaniowej?

    Cena ubezpieczenia nieruchomości wynika z wielu czynników, ale kluczową rolę odgrywają dwa: wartość domu lub mieszkania oraz zakres ochrony, czyli liczba zdarzeń w podstawie i rozszerzeń. Na wysokość składki istotnie wpływa także polityka danego towarzystwa, co sprawia, że identyczny produkt każdy ubezpieczyciel oferuje w innej cenie, a stawki potrafią różnić się nawet o kilkaset złotych.
  5. Czy warto kupić polisę mieszkaniową w banku?

    Banki udzielające kredytów hipotecznych często chcą nam również sprzedać w pakiecie polisę mieszkaniową. Taka oferta może być korzystna, ale wcale nie musi. Dobrą alternatywą jest skorzystanie z porównywarki ubezpieczeń online, gdzie w kilka chwil sprawdzimy ceny konkurujących ze sobą firm na rynku.
  6. Czy warto korzystać z pomocy pośrednika przy kupnie mieszkania?

    Biura nieruchomości biorą dość duże prowizje za swoje usługi, ale z drugiej strony dają realne wsparcie przy zakupie domu i mieszkania, ułatwiając nabywcy wiele spraw i załatwiając liczne formalności. Sami musimy się więc zastanowić, czy stać nas na taką usługę i czy na własną rękę jesteśmy w stanie zrealizować transakcję tak, żeby nabyć odpowiednią nieruchomość i na tym nie stracić.