Podatek od kupna mieszkania – co to jest i kiedy trzeba go zapłacić?

Cieszysz się z zakupu upatrzonego mieszkania, bo to już koniec żmudnych poszukiwań, negocjacji i analiz? Twoją radość szybko mogą przyćmić kolejne wydatki, które nie mają nic wspólnego z remontem i materiałami wykończeniowymi. Chodzi o co najmniej kilka tysięcy złotych, które trzeba wydać łącznie na podatek VAT lub podatek PCC, a także ubezpieczenie nieruchomości i inne opłaty.

Tabela 1. Opracowanie własne.

Podatek VAT – terminy i stawki

W przypadku podatku VAT od kupna nieruchomości, w roku 2024 obowiązują identyczne zasady, jak w roku ubiegłym. Wciąż dotyczy on wyłącznie mieszkań i domów kupowanych na rynku pierwotnym. Podatek VAT jest wliczony w cenę nieruchomości, tak więc kiedy przelewasz pieniądze na konto dewelopera, automatycznie opłacasz to świadczenie. Oczywiście, deweloper powinien później rozliczyć się z fiskusem, jednak jako kupujący nie musisz się już tym przejmować, ponieważ swojego obowiązku podatkowego dopełniłeś płacąc za dom lub mieszkanie. 

Podstawowa stawka podatku VAT od zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym wynosi 8% ceny sprzedażowej. Wyjątkiem są tzw. mikroapartamenty, gdzie VAT wzrasta do aż 23%. Polskie prawo stanowi, że żeby daną nieruchomość móc sprzedać jako mieszkanie, musi ona mieć minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Mniejsze lokale, potocznie nazywane właśnie mikroapartamentami, nie spełniają tego warunku, ponieważ najczęściej mają kilkanaście mkw., a w skrajnych przypadkach poniżej 10 mkw. Formalnie są to więc nie mieszkania, a lokale użytkowe i stąd inna stawka VAT. 

W ramach uzupełnienia dodajmy jeszcze, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym musimy od razu opłacić VAT. Niemożliwe jest więc zapłacenie najpierw za samą nieruchomość i późniejsze uiszczenie podatku. 
 

Podatek PCC od kupna mieszkania – terminy i stawki

W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zaszły pewne zmiany w stosunku do roku ubiegłego, jednak zanim do nich przejdziemy, przypomnijmy sobie, czym on w ogóle jest i w jakich sytuacjach się go nalicza.

PCC dotyczy, przede wszystkim, osób kupujących nieruchomości na rynku wtórnym. Dotychczas były one zobowiązane do opłacenia daniny w wysokości 2% ceny sprzedażowej domu lub mieszkania. W świetle nowych przepisów, z tego obowiązku zwolnieni są ci, którzy nabywają swoją pierwszą nieruchomość.

Od 1 stycznia 2024 roku podatek PCC dotyczy też transakcji na pierwotnym rynku nieruchomości, ale tylko niektórych. Rząd premiera Mateusza Morawieckiego wprowadził obowiązek płacenia tej daniny przez osoby, które „hurtowo” kupują mieszkania znajdujące się w obrębie jednego budynku lub kompleksu budynków. Konkretnie chodzi tutaj o co najmniej 6 lokali mieszkalnych. Osoba, która nabyła takie lokale, zobowiązana jest do opłacenia dodatkowego (oprócz VAT) podatku PCC, który w tym przypadku wynosi 6%.

Reasumując, nowe przepisy odnoszą się więc do dwóch aspektów:

1. Zwolnienia z podatku PCC osób kupujących pierwszą nieruchomość na rynku wtórnym.
2. Nałożenia 6-procentowego podatku PCC na osoby skupujące mieszkania (minimum 6 lokali) na rynku pierwotnym.

Dodajmy jeszcze, że podatek PCC powinno się opłacić w terminie 14 dni od podpisania umowy kupna-sprzedaży. Najczęściej zajmuje się tym jednak notariusz z polecenia kupującego nieruchomość. 
 

Podatek od kupna mieszkania a taksa notarialna

W świetle polskiego prawa nie możesz kupić domu lub mieszkania bez udziału notariusza, który musi sporządzić akt nabycia nieruchomości, co oczywiście związane jest z pewnymi kosztami, konkretnie z taksą notarialną. Jej górną granicę wyznaczają przepisy i jest ona wprost powiązana z wartością nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Minimalna taksa notarialna za poświadczenie sprzedaży nieruchomości wynosi 100 zł, jednak w praktyce rzadko kiedy pobiera się ją w tak niewielkim wymiarze. Zdecydowanie częściej wynosi ona kilka tysięcy złotych, a w skrajnych przypadkach, przy nieruchomościach wartych ponad 2 miliony, może dojść do poziomu 10 000 zł. Szczegółowe informacje dotyczące taksy notarialnej przy zakupie domu lub mieszkania znajdziesz w poniższej tabeli. 
 

Tabela 2. Opracowanie własne.

Pamiętajmy, że przepisy regulują jedynie maksymalny pułap wynagrodzenia notariuszy, a więc stawki u różnych urzędników mogą się nieco różnić. Warto więc negocjować cenę albo poszukać tańszej oferty.

Zakup mieszkania na kredyt – jakie opłaty?

Kiedy kupujesz mieszkanie bez kredytu hipotecznego, oszczędzasz sporo pieniędzy, a także czasu, ponieważ odpada ci sporo formalności. Niestety, w obecnych realiach w Polsce mało kto może sobie pozwolić na taki luksus.

Każdy bank udziela kredytów hipotecznych na nieco innych zasadach, co dotyczy również ogólnych kosztów pożyczki. Kredytodawca może cię zwolnić z jednej opłaty, ale może też naliczyć  inną. Dlatego powinieneś się rozeznać, która oferta kredytowa jest dla ciebie najbardziej korzystna na dany moment. 

Pierwsze koszty związane z kredytem poniesiesz zapewne już na etapie kompletowania wymaganej przez bank dokumentacji, np. przy pozyskiwaniu odpisu z księgi wieczystej nieruchomości. Będą to jednak niewielkie wydatki, które powinny się zamknąć w kwocie kilkuset albo nawet kilkudziesięciu złotych.

Kiedy będziesz wgłębiał się w treść umowy kredytowej, zwróć szczególną uwagę na RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania), ewentualnie na CKK (całkowity koszt kredytu), ponieważ to właśnie te wskaźniki powiedzą ci najwięcej o wszystkich możliwych odsetkach, prowizjach, podatkach czy marżach, jakich koszty będziesz musiał ponieść. Nie zapomnij też o jednorazowych opłatach, czyli np. o kosztach sporządzenia operatu szacunkowego (minimum kilkaset złotych), prowizji za udzielenie pożyczki (nie zawsze jest naliczana) czy też opłatach przygotowawczych. Ze wszystkich nieoczywistych wydatków związanych z kredytem może się uzbierać pokaźna kwota, sięgająca kilku tysięcy złotych.

Pamiętaj, że jednym z wymogów, jakie stawiają banki przy kredycie hipotecznym, jest zakup polisy mieszkaniowej. Standardowym wymogiem jest podstawowe ubezpieczenie nieruchomości, czyli ochrona jej murów przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Zapewne twój pożyczkodawca zaproponuje ci polisę w pakiecie z kredytem, jednak niekoniecznie powinieneś przystać na to rozwiązanie. Warto przynajmniej sprawdzić, ile kosztują polisy w innych towarzystwach. Taką polisę możesz poszerzyć o wybrane dodatki, np. włączając w nią ruchomości domowe czy też dokupując ochronę przed kradzieżą. 
 

Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania

Podatki to nie jedyne koszty, jakie ponosimy podczas kupna mieszkania. Obowiązkowo opłacić musimy jeszcze koszty założenia i wpisu do księgi wieczystej, chociaż ta opłata nie dotyczy wszystkich transakcji. Około 2,5% wartości transakcji pobierze od nas agencja nieruchomości, jeśli zdecydujemy się na skorzystanie z jej usług, a przecież wielu z nas korzysta. Duże koszty generuje także uzyskanie i późniejsza spłata kredytu hipotecznego, jakim niestety często musimy się posiłkować.

Warunki udzielania kredytu wynikają z indywidualnej polityki banku, który z jednych opłat może nas zwolnić, a z innych niekoniecznie. Pierwsze koszty zaczynają się już na etapie kompletowania dokumentacji do wniosku kredytowego i dotyczą np. uzyskania odpisu księgi wieczystej czy pozyskania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami (dotyczy przedsiębiorców). Łącznie na tym etapie powinniśmy wydać kilkadziesiąt, maksymalnie kilkaset złotych.

Przy lekturze umowy kredytowej musimy zwrócić szczególną uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, ewentualnie na CKK, czyli całkowity koszt kredytu. To właśnie tam opisane są wszystkie odsetki, prowizje, podatki i marże, które mogą nas obowiązywać. Do tego trzeba pamiętać o jednorazowych opłatach, takich jak koszty wyceny nieruchomości, prowizja za udzielenie kredytu czy opłaty przygotowawcze. Łącznie z nieoczywistych opłat może uzbierać się suma kilku tysięcy złotych.

Zakup mieszkania w oparciu kredyt hipoteczny wiąże się również z obowiązkowym zakupem polisy mieszkaniowej. To standardowy warunek, od którego banki uzależniają udzielanie pożyczek. Ubezpieczenie nieruchomości jest jednak takim produktem, którego kupno warto rozważyć również przy nabywaniu mieszkania za gotówkę.

Tabela 3. Opracowanie własne.

Co z ubezpieczeniem mieszkania po zakupie?

Przy zakupie mieszkania na kredyt banki standardowo wymagają podstawowej polisy mieszkaniowej, czyli finansowej ochrony murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Jeśli zakup mieszkania finansuje się tylko z własnych środków, polisa nie jest obowiązkowa, ale i tak warto ją mieć. 

Polisy mieszkaniowe to jedne z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są obecnie dostępne na rynku. Za kilkaset złotych w skali roku możemy objąć szeroką ochroną nie tylko samą nieruchomość, czyli jej mury i elementy stałe, ale również praktycznie całe wyposażenie. Przy dużej lub całkowitej szkodzie towarzystwo wypłaci nam odszkodowanie rzędu kilkuset tysięcy złotych. Przed pożarem, powodzią czy nawet kradzieżą nigdy nie zabezpieczymy się w stu procentach, ale możemy uchronić się przed finansowymi skutkami tych zdarzeń

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Ile wynosi składka za ubezpieczenie kupionego mieszkania?

Jak zapewne wiesz, koszt ubezpieczenia mieszkania zależy od wielu czynników. Kluczowe są jednak dwa: łączna wartość ubezpieczonego mienia oraz wybrany zakres ochrony. Ogólna zasada jest bardzo prosta: im droższą nieruchomość chcesz objąć ochroną i im szersza ma to być ochrona, tym więcej zapłacisz za ubezpieczenie. 

Wśród innych czynników, które kształtują wysokość składki ubezpieczeniowej, można wymienić:

• lokalizację;
• wiek budynku; 
• rodzaj budownictwa;
• kondygnację;
• historię ubezpieczenia (szkody z poprzednich lat);
• posiadane zabezpieczenia własne (dotyczy ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem);
• stopień palności konstrukcji budynku oraz poszycia dachowego;
• położenie na obszarach zagrożonych powodzią;
• sezonowe promocje i pakiety produktów (np. dwie różne polisy w pakiecie);
• działalność gospodarczą;
• najem;
• ubezpieczenie dodatkowego mienia, np. przedmiotów specjalnych;
• indywidualną polityka cenową danego towarzystwa. 

Obliczyliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie 60-metrowego mieszkania o wartości rynkowej 500 000 zł. Pod uwagę wzięliśmy podstawową polisę, która obejmuje ochronę murów oraz elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, czyli taką, jaka jest wymagana przy kredycie hipotecznym. 

W wariancie od ryzyk nazwanych opisana polisa kosztuje od 170 zł do 307 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) ceny wahają się w granicach 265-532 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę rozszerzeniami. 
 

Tabela 4. Źródło: rankomat.pl (stan na: 28.02.2024 r.).

PORÓWNAJ CENY

Polisę mieszkaniową do kredytu hipotecznego można sprawdzić poza bankiem korzystając z kalkulatora online. Wystarczy tylko w dołączonym formularzu zaznaczyć, że będzie potrzebna cesja na rzecz banku. Oprócz tego tego określamy wartość nieruchomości, adres, powierzchnię użytkową, kondygnację lub rodzaj zabudowy i liczbę lokatorów. W dalszej części kalkulacji wybieramy jeszcze zakres ochrony: 

• mury i stałe elementy,
• wyposażenie,
• zakres: zdarzenia losowe, kradzież, powódź, przedmioty szklane, OC w życiu prywatnym.

W wynikach kalkulatora mogą pojawić się także oferty zawierające pakiet Home Assistance czy NNW dla lokatora i NNW dla zwierząt domowych. Do wyboru są polisy TU Benefia, Proama, Europa, Generali, PZU, Allianz, Nationale-Nederlanden, Link4, mtu24, Inter Polska i Wiener.

Polisę mieszkaniową można od razu kupić i przedstawić bankowi jako wymagane zabezpieczenie kredytu hipotecznego.