Wartość nieruchomości - jaką podać na polisie mieszkaniowej?

Nieprawidłowa wycena nieruchomości i jej elementów może nas sporo kosztować, a dokonanie takiej wyceny spoczywa na barkach klienta, a nie towarzystwa. Najczęściej ubezpieczyciel tylko zatwierdza podane kwoty i weryfikuje je dopiero po szkodzie.

Na czym polega wycena nieruchomości?

Fachowa wycena nieruchomości polega na potwierdzeniu jej wartości przez urzędnika. Jest nim rzeczoznawca majątkowy, który działa na podstawie prawa, a dokładnie Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rolą rzeczoznawcy jest ustalenie wartości domu czy mieszkania ustalając:

• wartość rynkową – dla nieruchomości istniejącej, oznacza cenę najbardziej możliwą do uzyskania na rynku wtórnym nieruchomości;
• wartość odtworzeniową – dla nieruchomości zniszczonej, uwzględnia cenę gruntu i koszt odtworzenia łącznie ze stopniem rocznego zużycia poszczególnych elementów. 

Operat szacunkowy — kiedy jest niezbędny?

Kiedy korzystamy z usług rzeczoznawcy majątkowego, wystawia on nam oficjalną wycenę, czyli operat szacunkowy. To dokument poświadczony urzędowo niezbędny w kilku sytuacjach:

• ubiegania się o kredyt hipoteczny – bank również może powołać swojego rzeczoznawcę;
• przejmowania nieruchomości w drodze spadku;
• wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie np. pod budowę autostrady;
• potwierdzenie wartości na wniosek urzędu podatkowego.

A kiedy nie musimy dysponować operatem szacunkowym? Zwykle przy sprzedaży nieruchomości lub gdy tylko chcemy poznać cenę domu czy mieszkania. Zamiast powoływać rzeczoznawcę wystarczy przejrzeć ogłoszenia nieruchomości i obliczyć przykładową cenę na stronie z ofertami. Jeśli chcemy otrzymać cenę rynkową, warto skorzystać z usług pośrednika. To może wiązać się z prowizją, ale ułatwi transakcję i nie będziemy martwić się o telefony czy wizyty chętnych na oględziny nieruchomości.

Wycena wartości nieruchomości – samemu czy przez rzeczoznawcę?

W zależności od sytuacji wycenę wartości nieruchomości możemy przeprowadzić sami lub zlecić to zadanie rzeczoznawcy. To drugie rozwiązanie łączy się oczywiście z prowizją dla urzędnika.

Do prawidłowej wyceny nieruchomości potrzebne są m.in. znajomość aktualnych trendów rynkowych, informacje zawarte w księgach wieczystych i raportach prowadzonych przez administrację budynku, a w końcu rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie miejscowego planu zagospodarowania terenu oraz stan wyposażenia. 

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości wiąże się  z paroma formalnościami, których będzie potrzebował od nas bank czy rzeczoznawca. Dokumenty różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości. Poniżej zestawiliśmy cztery rodzaje lokali mieszkaniowych: mieszkania własnościowego, mieszkania spółdzielczego, domu w budowie i domu już zamieszkanego.

Oprac. ma podstawie dembscy.pl

Co wlicza się do wartości nieruchomości?

Każda polisa mieszkaniowa może uwzględniać trzy podstawowe przedmioty ubezpieczenia: mury, elementy stałe i ruchomości domowe. Każdy z nich trzeba wycenić osobno, a wyliczoną kwotę podać jako sumę ubezpieczenia (SU), czyli maksymalną wysokość odszkodowania, jaką wypłaci nam towarzystwo przy szkodzie całkowitej. Pełne zniszczenie mienia może zdarzyć się np. przy pożarze, powodzi czy eksplozji i chociaż nie jest to częsta sytuacja, to jednak możliwa. 

Z punktu widzenia polisy mieszkaniowej mury oznaczają dom lub mieszkanie (opcjonalnie dom w budowie), a więc samą nieruchomość, bez elementów stałych oraz wyposażenia. 

Elementy stałe to przedmioty, urządzenia, akcesoria czy fragmenty instalacji, które są zamontowane na stałe i których nie da się zdemontować bez użycia siły lub zastosowania narzędzi. Taki opis pasuje m. in. do: mebli i urządzeń w zabudowie, drzwi, okien, kominków, pieców, parkietów, powłok malarskich, oświetlenia, wanien, brodzików, itd.

Ruchomości domowe, czyli mienie ruchome lub wyposażenie, to niemalże wszystkie przedmioty i akcesoria znajdujące się na obszarze nieruchomości, które można swobodnie stamtąd wynieść, bez konieczności siłowego demontażu. Ta kategoria jest niezwykle szeroka, a mieszczą się w niej chociażby: ubrania, obuwie, gotówka, rzeczy osobiste, kosztowności, sprzęt elektroniczny, sprzęt RTV/AGD poza zabudową, rowery, zastawa, książki czy płyty. Z mniej oczywistych ruchomości domowych warto wymienić zwierzęta domowe, które również mogą być przedmiotem ubezpieczenia w ramach polisy mieszkaniowej.

Jak oszacować wartość nieruchomości przed ubezpieczeniem?

Na wartość samej nieruchomości (murów) wpływ ma szereg czynników, począwszy od lokalizacji, poprzez aktualne tendencje na rynku nieruchomości, do stanu technicznego budynku czy rodzaju zabudowy. Nawet w tej samej miejscowości podobne mieszkania mogą mieć różne ceny, bo wpływa na to chociażby bliskość centrum czy prestiż dzielnicy.  

Ustalenie realnej stawki za metr kwadratowy mieszkania lub domu zdaje się jednak łatwiejsze od wyliczenia sumy wartości wszystkich posiadanych ruchomości domowych. Takiego mienia nie da się wycenić „na oko” – zdecydowanie lepiej jest najpierw skatalogować wszystkie ruchomości, a później ustalić ich ceny m. in. za pośrednictwem Internetu. W sieci sprzedawanych jest mnóstwo produktów z rynku wtórnego, które mogą stanowić dla nas wyznacznik wartości naszych dóbr.  

Zdecydowaną większość mienia ruchomego możemy, a nawet musimy wycenić samodzielnie. Ubezpieczyciel może jednak zażądać od nas opinii rzeczoznawcy w odniesieniu do niektórych przedmiotów, takich jak np. dzieła sztuki. 

Nie możemy też zapominać, że nie wszystkie ruchomości można ubezpieczyć z polisy. Sprawdźmy więc w OWU interesującego nas ubezpieczenia, jakie mienie nie może zostać objęte ochroną i nie uwzględniajmy go w naszych wyliczeniach.

Co grozi za nieprawidłowe ustalenie wartości domu i mieszkania?

Nieprawidłowo wyliczona suma ubezpieczenia może albo zupełnie niepotrzebnie wywindować składkę, albo wywołać straty wynikające ze zbyt niskiej rekompensaty po szkodzie.

Nadubezpieczenie to sytuacja, w której przeszacujemy wartość naszego majątku, przez co zapłacimy nieproporcjonalnie wysoką składkę. Przykładowo, nieruchomość wraz z wyposażeniem wyceniliśmy na 500 000 zł, podczas gdy w rzeczywistości jest ona warta 400 000 zł. Przez nasz błąd w kalkulacjach składka wzrośnie, o kilkadziesiąt albo kilkaset złotych, a przy szkodzie całkowitej i tak otrzymamy tylko 400 000 zł odszkodowania, a nie deklarowaną sumę ubezpieczenia.

Z niedoubezpieczeniem mamy do czynienia w momencie, w którym nie doszacowaliśmy naszego majątku. Ryzykujemy wówczas uzyskanie odszkodowania, które nie pokryje w całości naszych strat. Przykładowo, ubezpieczyliśmy dom na 300 000 zł, podczas gdy jego cena rynkowa to 400 000 zł. Składka będzie wówczas nieco niższa, jednak przy szkodzie całkowitej towarzystwo może nam wypłacić tylko deklarowaną sumę ubezpieczenia, czyli 300 000 zł. Brakujące 100 000 zł będziemy musieli zapłacić sami.