Nieprawidłowa wycena nieruchomości i jej elementów może nas sporo kosztować, a dokonanie takiej wyceny spoczywa na barkach klienta, a nie towarzystwa. Najczęściej ubezpieczyciel tylko zatwierdza podane kwoty i weryfikuje je dopiero po szkodzie.

Prawidłowe oszacowanie wartości mienia jest potrzebne, żeby ustalić właściwe odszkodowanie. To z kolei pozwala nie przepłacić za polisę. Wyjaśniamy, jak nie popełnić błędów przy wycenie nieruchomości i dlaczego jest to takie istotne.

Które elementy nieruchomości trzeba wycenić?

Każda polisa mieszkaniowa może uwzględniać trzy podstawowe przedmioty ubezpieczenia: mury, elementy stałe i ruchomości domowe. Każdy z nich trzeba wycenić osobno, a wyliczoną kwotę podać jako sumę ubezpieczenia (SU),czyli maksymalną wysokość odszkodowania, jaką wypłaci nam towarzystwo przy szkodzie całkowitej. Pełne zniszczenie mienia może zdarzyć się np. przy pożarze, powodzi czy eksplozji i chociaż nie jest to częsta sytuacja, to jednak możliwa. 

Z punktu widzenia polisy mieszkaniowej mury oznaczają dom lub mieszkanie (opcjonalnie dom w budowie),a więc samą nieruchomość, bez elementów stałych oraz wyposażenia. 

Elementy stałe to przedmioty, urządzenia, akcesoria czy fragmenty instalacji, które są zamontowane na stałe i których nie da się zdemontować bez użycia siły lub zastosowania narzędzi. Taki opis pasuje m. in. do: mebli i urządzeń w zabudowie, drzwi, okien, kominków, pieców, parkietów, powłok malarskich, oświetlenia, wanien, brodzików, itd.

Ruchomości domowe, czyli mienie ruchome lub wyposażenie, to niemalże wszystkie przedmioty i akcesoria znajdujące się na obszarze nieruchomości, które można swobodnie stamtąd wynieść, bez konieczności siłowego demontażu. Ta kategoria jest niezwykle szeroka, a mieszczą się w niej chociażby: ubrania, obuwie, gotówka, rzeczy osobiste, kosztowności, sprzęt elektroniczny, sprzęt RTV/AGD poza zabudową, rowery, zastawa, książki czy płyty. Z mniej oczywistych ruchomości domowych warto wymienić zwierzęta domowe, które również mogą być przedmiotem ubezpieczenia w ramach polisy mieszkaniowej.

W jaki sposób określić wartość nieruchomości do polisy?

Na wartość samej nieruchomości (murów) wpływ ma szereg czynników, począwszy od lokalizacji, poprzez aktualne tendencje na rynku nieruchomości, do stanu technicznego budynku czy rodzaju zabudowy. Nawet w tej samej miejscowości podobne mieszkania mogą mieć różne ceny, bo wpływa na to chociażby bliskość centrum czy prestiż dzielnicy.  

Ustalenie realnej stawki za metr kwadratowy mieszkania lub domu zdaje się jednak łatwiejsze od wyliczenia sumy wartości wszystkich posiadanych ruchomości domowych. Takiego mienia nie da się wycenić „na oko” – zdecydowanie lepiej jest najpierw skatalogować wszystkie ruchomości, a później ustalić ich ceny m. in. za pośrednictwem Internetu. W sieci sprzedawanych jest mnóstwo produktów z rynku wtórnego, które mogą stanowić dla nas wyznacznik wartości naszych dóbr.  

Zdecydowaną większość mienia ruchomego możemy, a nawet musimy wycenić samodzielnie. Ubezpieczyciel może jednak zażądać od nas opinii rzeczoznawcy w odniesieniu do niektórych przedmiotów, takich jak np. dzieła sztuki. 

Nie możemy też zapominać, że nie wszystkie ruchomości można ubezpieczyć z polisy. Sprawdźmy więc w OWU interesującego nas ubezpieczenia, jakie mienie nie może zostać objęte ochroną i nie uwzględniajmy go w naszych wyliczeniach.

Co się stanie, kiedy podamy błędne sumy ubezpieczenia?

Nieprawidłowo wyliczona suma ubezpieczenia może albo zupełnie niepotrzebnie wywindować składkę, albo wywołać straty wynikające ze zbyt niskiej rekompensaty po szkodzie.

Nadubezpieczenie to sytuacja, w której przeszacujemy wartość naszego majątku, przez co zapłacimy nieproporcjonalnie wysoką składkę. Przykładowo, nieruchomość wraz z wyposażeniem wyceniliśmy na 500 000 zł, podczas gdy w rzeczywistości jest ona warta 400 000 zł. Przez nasz błąd w kalkulacjach składka wzrośnie, o kilkadziesiąt albo kilkaset złotych, a przy szkodzie całkowitej i tak otrzymamy tylko 400 000 zł odszkodowania, a nie deklarowaną sumę ubezpieczenia.

Z niedoubezpieczeniem mamy do czynienia w momencie, w którym nie doszacowaliśmy naszego majątku. Ryzykujemy wówczas uzyskanie odszkodowania, które nie pokryje w całości naszych strat. Przykładowo, ubezpieczyliśmy dom na 300 000 zł, podczas gdy jego cena rynkowa to 400 000 zł. Składka będzie wówczas nieco niższa, jednak przy szkodzie całkowitej towarzystwo może nam wypłacić tylko deklarowaną sumę ubezpieczenia, czyli 300 000 zł. Brakujące 100 000 zł będziemy musieli zapłacić sami.

PAMIĘTAJ!
Rekompensata nieadekwatna do poniesionych strat albo wygórowana składka ubezpieczeniowa – tym grozi błędna wycena nieruchomości.

Czy można zmienić sumy ubezpieczenia podczas trwania polisy?

Tak, podczas obowiązywania polisy można zmienić sumy ubezpieczenia, a czasem jest to nawet wskazane.

Ogólnie, nieruchomości najczęściej ubezpiecza się na rok, a później można przedłużyć ochronę na tych samych warunkach, zmienić je lub postawić na innego ubezpieczyciela. Nie powinniśmy też mieć problemów z nabyciem polisy na dwa czy trzy lata. Towarzystwa niechętnie jednak oferują produkty, których ważność je krótsza niż 6 miesięcy.

Jeśli towarzystwo, w którym mamy polisę, wyrazi zgodę, to sumy ubezpieczenia możemy zmienić w trakcie trwania umowy. Takie rozwiązanie jest wskazane np. wtedy, kiedy w krótkim okresie drastycznie wzrosła wartość nieruchomości w naszej okolicy lub wydaliśmy większa sumę na remont. W trakcie roku kalendarzowego cena metra kwadratowego może zmienić się o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt procent, a odnowienie mieszkania lub nabycie nowych sprzętów to często koszt rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. W takich sytuacjach lepiej więc nie ryzykować i wynegocjować z ubezpieczycielem zmiany SU. Wzrośnie wtedy składka, ale nasze mienie będzie lepiej zabezpieczone. 

Jak towarzystwa obliczają wysokość odszkodowania?

Skala zniszczeń i specyfika zniszczonego przedmiotu – to dwa główne czynniki wpływające na wysokość odszkodowania. W zależności od rodzaju mienia, towarzystwa stosują przeliczniki w oparciu o wartości: rynkową, odtworzeniową oraz rzeczywistą.

Wartość rynkowa wykorzystywana jest do wyliczania odszkodowania za mieszkanie czy dom(mury). Kalkulacja jest w tym przypadku prosta: cena rynkowa metra kwadratowego mnożona przez powierzchnię nieruchomości.

Wartość odtworzeniowa używana jest dla obliczania strat dla domu, elementów stałych i mienia ruchomego. Kwota, jaką wypłaci towarzystwo, musi być tutaj wystarczająca do doprowadzenia miejsca ubezpieczenia do stanu sprzed szkody. Jest to więc suma, jaką trzeba wydać na zakup i naprawę zniszczonego majątku. 

Wartość rzeczywista brana jest pod uwagę przy ustalaniu wysokości rekompensaty za starsze obiekty, gdzie stan techniczny nie jest optymalny. Jest to różnica pomiędzy wartością odtworzeniową a równowartością stopnia zużycia technicznego mienia.

Kiedy polisa nie zadziała mimo właściwych sum ubezpieczenia?

Ustalenie właściwych sum ubezpieczenia, chociaż jest bardzo ważne, nigdy nie da nam pełnej gwarancji uzyskania odszkodowania. Każda polisa mieszkaniowa posiada pewne ograniczenia w postaci wyłączeń odpowiedzialności, limitów czy karencji. Wszystkie one zawsze są szczegółowo opisane w OWU. 

Wyłączenia odpowiedzialności to konkretne sytuacje, w których ochrona nie obowiązuje. Ich lista jest zazwyczaj długa, a każde towarzystwo nieco inaczej formułuje poszczególne jej punkty. Wśród przykładów uniwersalnych wyłączeń można wymienić:

  • niedopatrzenie wymaganych prawnie przeglądów technicznych;
  • samowolka budowlana;
  • celowe działanie lub tzw. rażące niedbalstwo;
  • działania podejmowane pod wpływem środków psychoaktywnych;
  • długookresowe niezamieszkiwanie miejsca ubezpieczenia (np. 3 miesiące bez przerwy);
  • zniszczenia wywołane w skutek wojny, stanu wojennego, zamieszek, itp.

Ograniczenia to również karencje, najczęściej stosowane w odniesieniu do ryzyka powodzi. W tym przypadku polisa chroni nas przed tym żywiołem po upływie określonej liczby dni od podpisania umowy (np. 14 czy 30). 

Limity odpowiedzialności mogą mieć różnoraki charakter. Towarzystwa mogą np. nie uznawać szkody poniżej 100 zł, bez względu na jej przyczynę. Najwięcej limitów znajdziemy w popularnym pakiecie Home Assistance, gdzie limitowana może być np. liczba interwencji specjalisty w skali roku lub ich wartość (np. maksymalnie 2 interwencje hydraulika w roku, do 200 zł każda).

Ważne informacje

1. Jeśli błędnie wycenimy nieruchomość, to albo zapłacimy zbyt wysoką składkę, albo uzyskamy za małe odszkodowanie

2. Sumy ubezpieczenie ustala się oddzielnie dla murów, elementów stałych i mienia ruchomego

3. Niedoubezpieczenie jest skutkiem zaniżenia wartości mienia i wiąże się z ryzykiem uzyskania nieproporcjonalnej rekompensaty

4. Nadubezpieczenie wynika z przeszacowania majątku i powoduje niepotrzebny wzrost składki ubezpieczeniowej