Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Najważniejsze zasady bezpiecznego wynajmu mieszkania zebraliśmy w kilku krokach dotyczących kwestii formalnych (umowa, protokół zdawczo odbiorczy), jak i finansowych (opłata, kaucja zwrotna). 

Ponieważ z mieszkania na wynajem nie będziemy korzystać i powierzamy je osobom trzecim, warto taki lokal zabezpieczyć finansowo. W tym celu sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem oraz w jakim zakresie warto posiadać polisę mieszkaniową.

Krok 1 – ustalenie warunków najmu mieszkania

Już na etapie ogłoszenia w internecie czy podczas rozmowy telefonicznej poinformujmy o kluczowych elementach umowy, jak kaucja, liczba osób zamieszkujących nieruchomość, kwestię trzymania zwierząt w lokalu, czy dozwolone jest palenie papierosów, czy możliwy jest podnajem nieruchomości itp. Im więcej szczegółów na początku, tym mniejsza szansa na wystąpienie nieporozumień w przyszłości.

Krok 2 – weryfikacja wypłacalności najemcy

Wynajmowanie nieruchomości, to rodzaj biznesu, a w każdym biznesie liczą się pieniądze. Bardzo ważnym krokiem jest zatem rozmowa z najemcą o opłatach, które będzie musiał uiszczać za korzystanie z lokalu. Zorientujmy się, czy osoba zainteresowana wynajmem posiada stałe dochody. Jeśli najemcą jest student, zapytajmy, kto będzie płacił za mieszkanie – w wielu przypadkach opłat dokonują rodzice. A jeśli chcemy mieć w tej kwestii jeszcze większe bezpieczeństwo, rozważmy współpracę z profesjonalnym biurem nieruchomości. Oferty obsługiwane przez biura nieruchomości zwykle, już na wstępie, odstraszają nieuczciwych najemców.

Krok 3 - umowa wynajmu mieszkania

Umowa o wynajem mieszkania to duże zabezpieczenie prawne dla obu stron – zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Taka umowa powinna być zawarta na piśmie i zawierać przejrzyste zasady. Niektóre elementy w umowie są obowiązkowe, inne niedozwolone. Aby mieć pewność, że umowa została poprawnie skonstruowana, warto zlecić to zadanie kancelarii prawnej lub agencji nieruchomości. Jeśli przy wynajmie nie podpiszemy umowy, w razie nieporozumień, bardzo trudno będzie nam dochodzić swoich praw.

Pobierz wzór umowy wynajmu mieszkania

Krok 4 – protokół zdawczo-odbiorczy 

To dokument, który powinny podpisać obie strony podczas przekazania kluczy do mieszkania. Protokół to miejsce na:

• szczegółowy opis stanu i wyposażenia nieruchomości,
• stan liczników,
• dotychczasowe awarie i uszkodzenia. 

Do protokołu warto także dołączyć zdjęcia lokalu, zrobione w dniu jego przekazania. W ten sposób dużo łatwiej będzie nam dochodzić roszczeń w razie ewentualnych szkód.

Krok 5 – kaucja przy wynajmowaniu mieszkania

Kaucja zabezpiecza nas na wypadek strat wyrządzonych przez najemcę w lokalu. Wysokość kaucji to najczęściej równowartość opłat za miesiąc wynajmu. Przy wynajęciu nieruchomości wyposażonej w sprzęty o dużej wartości, kaucja może być wyższa. Kaucja nie powinna przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. 

Kaucję należy pobrać od wynajmującego w momencie podpisania umowy. Jeśli podczas zdawania mieszkania, nie zauważymy w lokalu żadnych szkód, musimy zwrócić kaucję najemcy w całości, w ciągu 30 dni od wypowiedzenia umowy. 

Krok 6 – monitorowanie płatności

Warto ustalić zasady płatności – np. do 10 dnia danego miesiąca, aby łatwiej monitorować przelewy. Uczciwym rozwiązanie jest przekazywanie najemcy bieżących rachunków, aby miał podgląd i mógł zaplanować kolejne tego typu wydatki.

Dla bezpieczeństwa rachunki za media powinny najpierw trafiać do nas, np. mailem z zakładu energetycznego. 

Krok 7  – wypowiedzenie mieszkania

To, w jaki sposób i kiedy można wypowiedzieć umowę o wynajem, jest jednym z najważniejszych punktów umowy. Ustalmy okres wypowiedzenia, np. 30 dni od momentu zgłoszenia. 

Ważna jest też forma należy wypowiedzenia – pisemnie, mailowo czy ustnie. W tym punkcie umowy możemy zawrzeć także indywidualne zasady, np. o tym, że mieszkanie powinno zostać zwrócone odmalowane. 

Krok 8 – podatek od wynajmu mieszkania

Każdy wynajmujący nieruchomość zobowiązany jest do opłacania podatku za wynajem. Jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej, możemy to robić na dwa sposoby: uiszczając podatek ryczałtem w wys. 8,5% albo na zasadach ogólnych – 18% lub 32%. Opłacając go, nie tylko unikamy problemów z Urzędem Skarbowym, ale także oszczędzamy sobie stresu. Najemca może wykorzystać fakt niepłacenia podatku, jeśli jesteśmy z nim skonfliktowani.

Krok 9 – ubezpieczenie mieszkania

Przy wynajmie nieruchomości nie da się przewidzieć wszystkiego. Wynajmując mieszkanie, warto także rozważyć zakup ubezpieczenia nieruchomości – w każdej chwili w lokalu może przecież dojść do niespodziewanych zdarzeń tj. pożar czy zalanie. 

O ubezpieczeniu nieruchomości powinien pomyśleć zarówno właściciel nieruchomości, jak i wynajmujący. Na rynku dostępne są różne opcje polis mieszkaniowych, które mogą chronić poszczególne elementy lokalu na wypadek wielu zdarzeń. Ważne, by dobrać właściwe ubezpieczenie, które spełni nasze potrzeby.

Tabela 1. Oprac. własne.

Jaka polisa mieszkaniowa dla właściciela?

Aby dobrać właściwy rodzaj polisy na mieszkanie, należy najpierw ustalić, co w naszym mieszkaniu ma być chronione. Ochroną mogą być objęte:

• mury, 
• elementy stałe,
• wyposażenie,
• garaż przypisany do mieszkania,
• piwnica.

Ochronę murów oraz elementów stałych nieruchomości zyskujemy już przy zakupie podstawowej wersji ubezpieczenia. Polisa podstawowa zabezpieczy nas na wypadek takich sytuacji jak: pożar, wybuch, zalanie, huragan, upadek drzew i masztów, gradobicie, ulewny deszcz, obfite opady śniegu czy pękanie mrozowe. W podstawie dostępnych jest zwykle ok. 20 zdarzeń losowych.

Jeśli chcemy,  aby nieruchomość była ubezpieczona także na wypadek kradzieży z wyłamaniem, bo udostępniamy najemcy wyposażone mieszkanie – konieczna będzie polisa w wersji rozszerzonej.

A jeśli w mieszkaniu znajdują się cenne przedmioty ze szkła, warto rozważyć także zakup dodatku na ewentualność ich stłuczenia. Jako dodatek możemy także wykupić ubezpieczenie na wypadek: przepięcia, aktów wandalizmu, Home Assistance (pomoc fachowców w razie awarii, np. hydraulika) czy OC w życiu prywatnym, które chroni nas w razie nieumyślnego wyrządzenia szkód osobom trzecim (np. w razie zalania lokalu sąsiada). 

Jaka polisa mieszkaniowa dla najemcy?

Najemca nie jest właścicielem nieruchomości, nie może więc ubezpieczyć jej w takim zakresie, w jakim ma prawo zrobić to wynajmujący. Odpowiada jednak za straty materialne w mieszkaniu z tytułu umowy oraz kaucji. Korzystając z mieszkania, może np. wyrządzić szkodę sąsiadowi, w wyniku wycieku wody z nieszczelnego wężyka od pralki. W nieruchomości przechowuje także swoje mienie, których wartość może być wysoka, a jeśli dojdzie do kradzieży z włamaniem, nie będzie mógł domagać się rekompensaty od właściciela.

Najemca powinien rozważyć następujące warianty ubezpieczenia mieszkania:

• OC w życiu prywatnym – szkody na mieniu osób trzecich,
• kradzież z włamaniem,
• Home Assistance (pomoc fachowca w razie awarii, np. ślusarza, hydraulika, informatyka),
• następstwa nieszczęśliwych wypadków.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Cena ubezpieczenia mieszkania w dużej mierze zależy od rodzaju ubezpieczanej nieruchomości. Towarzystwa ubezpieczeniowe dokonują indywidualnych kalkulacji. 
Pod uwagę biorą przede wszystkim:

• wartość rynkową nieruchomości,
• zakres polisy,
• wartość wyposażenia (przy zakupie rozszerzonej wersji polisy),
• ilość osób zamieszkujących nieruchomość,
• ilość osób niepełnoletnich w mieszkaniu,
• ilość szkód z przeszłości.

Sprawdziliśmy, ile kosztowałoby podstawowe ubezpieczenie dla trzech mieszkań zlokalizowanych w trzech różnych miastach, o innym metrażu – i tym samym o odmiennej wartości rynkowej. Pomógł nam w tym internetowy kalkulator ubezpieczeń nieruchomości. Założyliśmy, że do ubezpieczenia jest 4-pokojowe mieszkanie w Kielcach, 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu i kawalerka w Warszawie.

Ubezpieczenie 20-metrowej kawalerki zlokalizowanej w Warszawie to koszt zaledwie 89 zł na rok. Kalkulator pokazał jednak także droższe oferty. Najdroższa propozycja za ubezpieczenie w tym przypadku to 206 zł. Średnio za polisę na mieszkanie w Warszawie zapłacimy ok. 147 zł za rok.

Przy ubezpieczeniu 50-metrowego mieszkania we Wrocławiu najtańsza oferta wynosi 182 zł, najdroższa – 237 zł. Średnio za ubezpieczenie takiej nieruchomości zapłacimy ok. 237 zł za rok.

Cena za ubezpieczenie 4-pokojowego mieszkania 90 m2 w Kielcach to koszt 167 zł za najtańszą polisę i 231 zł za najdroższą. Średnio za ubezpieczenie mieszkania w tym przypadku zapłacimy 199 zł za rok.

Tabela 2. Oprac. na podstawie rankomat.pl. w dniu 13.04.2022 r.