Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Najważniejsze zasady bezpiecznego wynajmu mieszkania zebraliśmy w kilku krokach dotyczących kwestii formalnych (umowa, protokół zdawczo odbiorczy), jak i finansowych (opłata, kaucja zwrotna). 

Ponieważ z mieszkania na wynajem nie będziemy korzystać i powierzamy je osobom trzecim, warto taki lokal zabezpieczyć finansowo. W tym celu sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem oraz w jakim zakresie warto posiadać polisę mieszkaniową.

Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie – krok po kroku

Proces wynajęcia mieszkania powinien składać się z co najmniej kilku kroków, tak, by zapewnić bezpieczeństwo zarówno wynajmującemu, jak i najemcom.  

Krok 1: ustalenie jasnych warunków najmu

Pierwszym krokiem na drodze do wynajęcia mieszkania powinno być ustalenie jasnych warunków najmu. Już na etapie tworzenia ogłoszenia lub podczas pierwszej rozmowy telefonicznej warto poinformować o podstawowych warunkach najmu. 

Im więcej kwestii zostanie wyjaśnionych na wstępie, tym mniejsza szansa na przyszłe konflikty. Z tego względu warto ustalić i jasno zakomunikować m.in.:

• wysokość czynszu i opłat dodatkowych,
• wymaganą wysokość kaucji,
• zasady dotyczące trzymania w lokalu zwierząt,
• ewentualny zakaz palenia papierosów,
• maksymalną liczbę osób mogących zamieszkiwać nieruchomość.

Transparentność na tym etapie pozwala zaoszczędzić czas obu stronom. 

Krok 2: staranna weryfikacja najemcy

Kolejnym krokiem powinna być staranna weryfikacja najemcy. Warto w tym przypadku potraktować wynajem jak biznes - a w biznesie liczy się wiarygodność finansowa partnera. Przed podjęciem decyzji o wynajmie warto zatem poprosić potencjalnego najemcę o dokument potwierdzający stabilność finansową, np. umowę o pracę lub zaświadczenie o zarobkach. 

W przypadku studentów warto też zapytać, kto będzie regulował płatności - często są to rodzice, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie. Aby zyskać jeszcze większą pewność, można za zgodą kandydata sprawdzić jego historię w bazach Biura Informacji Gospodarczej (BIG). Należy jednak przy tym o zasadach RODO, czyli uzyskaniu dobrowolnej zgodę na przetwarzanie danych w celu weryfikacji.

Krok 3: umowa, która ochroni interesy wynajmującego

Podstawą bezpieczeństwa prawnego wynajmującego jest solidna umowa. Zdecydowanie najkorzystniejszym rozwiązaniem dla właściciela mieszkania jest umowa najmu okazjonalnego. Jej przewaga nad umową standardową jest ogromna - dzięki dołączonemu do niej notarialnemu oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, ewentualny proces eksmisji jest radykalnie uproszczony i szybszy. Koszt kilkuset złotych za wizytę u notariusza to niewielka cena za spokój i realną ochronę prawną na wypadek problemów z nieuczciwym lokatorem. Z tego względu warto od początku wybrać właśnie tę formę umowy. 

Krok 4: protokół zdawczo-odbiorczy jako dowód

To drugi, obok umowy, najważniejszy dokument w całym procesie. Protokół zdawczo-odbiorczy to szczegółowy opis stanu mieszkania i jego wyposażenia w momencie przekazania kluczy. Musi zawierać:

• dokładny opis stanu technicznego ścian, podłóg, okien, mebli i sprzętów,
• spisane stany wszystkich liczników (woda, prąd, gaz),
• obszerną dokumentację fotograficzną każdego pomieszczenia.

Dzięki niemu, po zakończeniu najmu, wynajmujący będzie miał niepodważalny dowód, który pozwoli jednoznacznie rozstrzygnąć, za jakie ewentualne zniszczenia odpowiada lokator.

Krok 5: kaucja jako finansowe zabezpieczenie

Kaucja to podstawowe zabezpieczenie finansowe na wypadek zniszczeń w lokalu lub zaległości w opłatach. Jej wysokość to najczęściej równowartość jednomiesięcznego czynszu, jednak przy wyższym standardzie wyposażenia może być wyższa. Prawo dopuszcza kaucję do 12-krotności czynszu, ale w praktyce rynkowej jest to rzadkość. Pamiętaj, że po zakończeniu umowy i rozliczeniu ewentualnych szkód, masz 30 dni na zwrot kaucji najemcy.

Krok 6: kompleksowe ubezpieczenie mieszkania

Nawet najlepsze procedury nie ochronią jednak nikogo przed zdarzeniami losowymi. Dlatego ostatnim, kluczowym krokiem jest odpowiednie ubezpieczenie, które powinno obejmować obie strony. 

Jaka polisa mieszkaniowa dla właściciela?

Aby dobrać właściwy rodzaj polisy na mieszkanie, należy najpierw ustalić, co w naszym mieszkaniu ma być chronione. Ochroną mogą być objęte:

• mury, 
• elementy stałe,
• wyposażenie,
• garaż przypisany do mieszkania,
• piwnica.

Ochronę murów oraz elementów stałych nieruchomości zyskujemy już przy zakupie podstawowej wersji ubezpieczenia. Polisa podstawowa zabezpieczy nas na wypadek takich sytuacji jak: pożar, wybuch, zalanie, huragan, upadek drzew i masztów, gradobicie, ulewny deszcz, obfite opady śniegu czy pękanie mrozowe. W podstawie dostępnych jest zwykle ok. 20 zdarzeń losowych.

Jeśli chcemy,  aby nieruchomość była ubezpieczona także na wypadek kradzieży z wyłamaniem, bo udostępniamy najemcy wyposażone mieszkanie – konieczna będzie polisa w wersji rozszerzonej.

A jeśli w mieszkaniu znajdują się cenne przedmioty ze szkła, warto rozważyć także zakup dodatku na ewentualność ich stłuczenia. Jako dodatek możemy także wykupić ubezpieczenie na wypadek: przepięcia, aktów wandalizmu, Home Assistance (pomoc fachowców w razie awarii, np. hydraulika) czy OC w życiu prywatnym, które chroni nas w razie nieumyślnego wyrządzenia szkód osobom trzecim (np. w razie zalania lokalu sąsiada). 

Jaka polisa mieszkaniowa dla najemcy?

Najemca nie jest właścicielem nieruchomości, nie może więc ubezpieczyć jej w takim zakresie, w jakim ma prawo zrobić to wynajmujący. Odpowiada jednak za straty materialne w mieszkaniu z tytułu umowy oraz kaucji. Korzystając z mieszkania, może np. wyrządzić szkodę sąsiadowi, w wyniku wycieku wody z nieszczelnego wężyka od pralki. W nieruchomości przechowuje także swoje mienie, których wartość może być wysoka, a jeśli dojdzie do kradzieży z włamaniem, nie będzie mógł domagać się rekompensaty od właściciela.

Najemca powinien rozważyć następujące warianty ubezpieczenia mieszkania:

• OC w życiu prywatnym – szkody na mieniu osób trzecich,
• kradzież z włamaniem,
• Home Assistance (pomoc fachowca w razie awarii, np. ślusarza, hydraulika, informatyka),
• następstwa nieszczęśliwych wypadków.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Koszt ubezpieczenia mieszkania na wynajem zazwyczaj nie jest wysoki, jednak jego ostateczna cena zależy od kilku kluczowych czynników. Największy wpływ na wysokość rocznej składki ma wartość rynkowa nieruchomości, wybrany zakres ochrony oraz suma ubezpieczenia dla ewentualnego wyposażenia. Zazwyczaj jest to wydatek rzędu od stu do kilkuset złotych rocznie, co stanowi niewielki ułamek potencjalnych kosztów naprawy po pożarze czy zalaniu. Z tego względu warto skorzystać z kalkulatora online, aby porównać oferty i znaleźć polisę, która zapewni optymalną ochronę w rozsądnej cenie.

Posługując się kalkulatorem sprawdziliśmy, ile kosztowałoby podstawowe ubezpieczenie dla trzech mieszkań zlokalizowanych w trzech różnych miastach, o innym metrażu – i tym samym o odmiennej wartości rynkowej. 

Mieszkanie 20m2 w Gdańsku

Dla kawalerki w Gdańsku o powierzchni 20 m2 najniższa kwota składki ubezpieczenia na rok – przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane – wynosi zaledwie 137 zł rocznie. Najdroższe ubezpieczenie, z opcją All Risk, kosztowałoby natomiast 523 zł rocznie. Średnia stawka ubezpieczenia wynosi w tym wypadku nieco ponad 192 zł. 

Wybrane oferty towarzystw ubezpieczeniowych, opracowane na podstawie rankomat.pl

Mieszkanie 50m2 w Warszawie

Dla mieszkania na warszawskim Mokotowie, o powierzchni 50 m2 najniższa kwota składki ubezpieczenia na rok wynosi – według wyliczeń kalkulatora - zaledwie 227 zł rocznie. Najdroższe ubezpieczenie kosztowałoby już 676 zł rocznie. Średnia stawka ubezpieczenia wynosi w tym wypadku nieco ponad 380 zł. 

Wybrane oferty towarzystw ubezpieczeniowych, opracowane na podstawie rankomat.pl

Mieszkanie 90m2 w Poznaniu

Dla sporego mieszkania w Poznaniu o powierzchni 90 m2 kwota ubezpieczenia nieruchomości na rok wynosi co najmniej 245 zł Z kolei najwyższa stawka ubezpieczenia, podana przez kalkulator, wyniosła 768 zł. To daje średnią stawkę na poziomie 382 zł – czyli niewiele więcej niż dla 50-metrowego mieszkania w Warszawie. 
 

Wybrane oferty towarzystw ubezpieczeniowych, opracowane na podstawie rankomat.pl

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Polisę na wynajmowane mieszkanie można kupić bezpośrednio na stronie ubezpieczyciela lub u agenta, jednak najszybszym i najefektywniejszym sposobem jest skorzystanie z internetowej porównywarki ubezpieczeń. Narzędzie to pozwala, po jednorazowym wypełnieniu formularza, w kilka minut otrzymać i zestawić ze sobą oferty kilkunastu towarzystw. 

Główną zaletą korzystania z porównywarki jest oczywiście oszczędność - różnice w cenach za bardzo podobny zakres ochrony mogą sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku. Oprócz tego porównywarka zestawia w czytelnej tabeli nie tylko ostateczną cenę, ale także kluczowe parametry polisy. Daje to możliwość podjęcia w pełni świadomej decyzji i uniknięcia pułapki wyboru najtańszej oferty, która w kluczowym momencie mogłaby okazać się niewystarczająca. 

Cały proces, od porównania po zakup wybranej polisy, można sfinalizować w pełni online, bez wychodzenia z domu.