Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie – krok po kroku

Aby zapewnić bezpieczeństwo zarówno wynajmującemu, jak i najemcom, proces wynajęcia mieszkania powinien składać się z co najmniej następujących kroków:

1. przygotowanie mieszkania,
2. określenie warunków najmu,
3. weryfikacja najemcy,
4. przygotowanie umowy, która będzie chronić interesy wynajmującego,
5. sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego,
6. ustalenie wysokości kaucji,
7. zakup ubezpieczenia mieszkania.

Zapoznaj się ze szczegółowym omówieniem poszczególnych punktów.

Krok 1: przygotowanie mieszkania przed jego wynajęciem

Przygotowanie mieszkania na wynajem polega na odświeżeniu pomieszczeń, ich dokładnym posprzątaniu i przeprowadzeniu niezbędnych napraw. Wykonanie tych czynności sprawi, że lokal będzie atrakcyjnie prezentować się na zdjęciach, a te z kolei mogą zachęcić większą liczbę potencjalnych najemców do kontaktu. Jeżeli w mieszkaniu został zamontowany piecyk gazowy, warto się upewnić, że ma on aktualny przegląd.

Krok 2: ustalenie jasnych warunków najmu mieszkania

Drugim krokiem na drodze do wynajęcia mieszkania powinno być ustalenie przejrzystych warunków najmu, na które składają się:

• wysokość czynszu i opłat dodatkowych,
• wysokość wymaganej kaucji,
• zasady dotyczące trzymania w lokalu zwierząt,
• ewentualny zakaz palenia papierosów,
• maksymalna liczba osób mogących zamieszkiwać nieruchomość.

Już na etapie tworzenia ogłoszenia lub podczas pierwszej rozmowy telefonicznej z potencjalnym najemcą warto poinformować o podstawowych warunkach najmu. Im więcej kwestii zostanie wyjaśnionych na wstępie, tym mniejsza szansa na przyszłe konflikty. Transparentność pozwala też zaoszczędzić czas obu stronom.

Krok 3: staranna weryfikacja najemcy

Weryfikacja najemcy powinna obejmować sprawdzenie jego tożsamości i wiarygodności finansowej. Warto zatem poprosić potencjalnego najemcę o okazanie dowodu osobistego, a także dokumentu potwierdzającego stabilność uzyskiwanych dochodów, np. umowy o pracę lub zaświadczenia o zarobkach. 

W przypadku studentów dobrą praktyką jest prośba o doprecyzowanie, kto będzie regulował płatności – często są to rodzice, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie. Aby zyskać jeszcze większą pewność co do wypłacalności potencjalnego najemcy, można sprawdzić jego historię w bazach dłużników, np. prosząc go o okazanie raportu BIG InfoMonitor.

Krok 4: wybór umowy chroniącej interesy wynajmującego

Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla właściciela mieszkania jest umowa najmu okazjonalnego. Jej przewaga nad standardową umową najmu jest następująca: dzięki dołączonemu do niej notarialnemu oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji ewentualny proces eksmisji jest uproszczony i szybszy. Kilkaset złotych za wizytę u notariusza to niewielka cena za spokój i ochronę prawną w razie problemów z nieuczciwym lokatorem. Z tego względu warto od początku wybrać właśnie tę formę umowy.

Krok 5: spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego

Protokół zdawczo-odbiorczy to szczegółowy opis stanu mieszkania i jego wyposażenia w momencie przekazania kluczy – musi on zawierać:

• dokładny opis stanu technicznego ścian, podłóg, okien, mebli i sprzętów,
• spisane stany wszystkich liczników (woda, prąd, gaz),
• obszerną dokumentację fotograficzną każdego pomieszczenia.

Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest istotne dla ochrony interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Po zakończeniu najmu strony będą miały niepodważalny dowód, który pozwoli jednoznacznie rozstrzygnąć, za jakie ewentualne zniszczenia odpowiada lokator.

Krok 6: ustalenie wysokości kaucji

Kaucja to podstawowe zabezpieczenie finansowe na wypadek zniszczeń w lokalu lub zaległości w opłatach. Jej wysokość to najczęściej równowartość jednomiesięcznego czynszu, jednak przy wyższym standardzie wyposażenia może być ona wyższa. Prawo dopuszcza kaucję do 12-krotności czynszu, ale w praktyce rynkowej jest to rzadkość. Pamiętaj, że po zakończeniu umowy i rozliczeniu ewentualnych szkód masz 30 dni na zwrot kaucji najemcy.

Krok 7: zakup kompleksowego ubezpieczenia mieszkania

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania powinien nabyć zarówno właściciel, jak i najemca. Powód jest prosty – nawet najlepsze procedury nie ochronią nikogo przed zdarzeniami losowymi. Jednocześnie polisa mieszkaniowa wykupiona przez właściciela i wynajmującego nie będą pokrywać się pod względem zakresu ochrony.

Jaka polisa mieszkaniowa dla właściciela?

Aby dobrać właściwy rodzaj polisy na mieszkanie, należy najpierw ustalić, jakie elementy mieszkania mają być pod ochroną – mogą to być:

• mury,
• elementy stałe,
• wyposażenie,
• garaż przypisany do mieszkania,
• piwnica.

Ochronę murów oraz elementów stałych nieruchomości zapewnia podstawowa wersja ubezpieczenia. Polisa podstawowa zabezpiecza też na wypadek takich sytuacji jak: pożar, wybuch, zalanie, huragan, upadek drzew i masztów, gradobicie, ulewny deszcz, obfite opady śniegu czy pękanie mrozowe. W ubezpieczeniu podstawowym dostępnych jest zwykle ok. 20 zdarzeń losowych.

Jeżeli nieruchomość ma być ubezpieczona także na wypadek kradzieży z włamaniem, to konieczna będzie polisa w wersji rozszerzonej. Taka ochrona przyda się jednak, gdy najemcy zostaje udostępnione mieszkanie, które jest wyposażone.

Gdy w mieszkaniu znajdują się cenne przedmioty ze szkła, warto rozważyć także zakup dodatku na ewentualność ich stłuczenia. Jako dodatek można także wykupić ubezpieczenie na wypadek przepięcia lub aktów wandalizmu, Home Assistance (pomoc fachowców w razie awarii – np. hydraulika) czy OC w życiu prywatnym, które chroni w razie nieumyślnego wyrządzenia szkód osobom trzecim (np. w razie zalania lokalu sąsiada).

Jaka polisa mieszkaniowa dla najemcy?

Najemca powinien rozważyć następujące warianty ubezpieczenia mieszkania:

• OC w życiu prywatnym – szkody na mieniu osób trzecich,
• kradzież z włamaniem,
• Home Assistance (pomoc fachowca w razie awarii, np. ślusarza, hydraulika, informatyka),
• następstwa nieszczęśliwych wypadków.

Najemca nie jest właścicielem nieruchomości, nie może więc ubezpieczyć jej w takim zakresie, w jakim ma prawo zrobić to wynajmujący. Odpowiada jednak za straty materialne w mieszkaniu z tytułu umowy oraz kaucji. Korzystając z mieszkania, może np. wyrządzić szkodę sąsiadowi w wyniku wycieku wody z nieszczelnego wężyka od pralki. W nieruchomości przechowuje także swoje mienie, którego wartość może być wysoka, a gdy dojdzie do kradzieży z włamaniem, nie będzie mógł domagać się rekompensaty od właściciela.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Koszt ubezpieczenia mieszkania na wynajem zazwyczaj nie jest wysoki, jednak jego ostateczna cena zależy od kilku czynników. Największy wpływ na wysokość rocznej składki mają: wartość rynkowa nieruchomości, wybrany zakres ochrony oraz suma ubezpieczenia dla ewentualnego wyposażenia. Zazwyczaj jest to wydatek rzędu od stu do kilkuset złotych rocznie, co stanowi niewielki ułamek potencjalnych kosztów naprawy szkód po pożarze czy zalaniu.

Posługując się kalkulatorem ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl sprawdziliśmy, ile kosztowałoby podstawowe ubezpieczenie dla trzech mieszkań zlokalizowanych w trzech różnych miastach (Gdańsk, Warszawa, Poznań), o innym metrażu – i tym samym o odmiennej wartości rynkowej.

Mieszkanie 20m2 w Gdańsku

Dla kawalerki w Gdańsku o powierzchni 20 m2 najniższa kwota składki ubezpieczenia na rok – przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane – wynosi zaledwie 137 zł rocznie. Najdroższe ubezpieczenie z opcją All Risk kosztowałoby natomiast 523 zł rocznie. Średnia stawka ubezpieczenia wynosi w tym wypadku nieco ponad 192 zł.

*Wybrane oferty towarzystw ubezpieczeniowych, opracowane na podstawie rankomat.pl

Mieszkanie 50m2 w Warszawie

Dla mieszkania na warszawskim Mokotowie o powierzchni 50 m2 najniższa kwota składki ubezpieczenia na rok wynosi – według wyliczeń kalkulatora – zaledwie 227 zł rocznie. Najdroższe ubezpieczenie kosztowałoby już 676 zł rocznie. Średnia stawka ubezpieczenia wynosi w tym wypadku nieco ponad 380 zł.

*Wybrane oferty towarzystw ubezpieczeniowych, opracowane na podstawie rankomat.pl

Mieszkanie 90m2 w Poznaniu

Dla sporego mieszkania w Poznaniu o powierzchni 90 m2 kwota ubezpieczenia nieruchomości na rok wynosi co najmniej 245 zł. Z kolei najwyższa składka ubezpieczenia podana przez kalkulator wyniosła 768 zł. To daje średnią stawkę na poziomie 382 zł – czyli niewiele więcej niż dla 50-metrowego mieszkania w Warszawie.

*Wybrane oferty towarzystw ubezpieczeniowych, opracowane na podstawie rankomat.pl

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Polisę na wynajmowane mieszkanie można kupić bezpośrednio na stronie ubezpieczyciela lub u agenta, jednak najszybszym i najefektywniejszym sposobem jest skorzystanie z internetowej porównywarki ubezpieczeń rankomat.pl. Narzędzie to pozwala, po jednorazowym wypełnieniu formularza, w kilka minut otrzymać i zestawić ze sobą oferty kilkunastu towarzystw. 

Główną zaletą korzystania z porównywarki jest oczywiście oszczędność – różnice w cenach za bardzo podobny zakres ochrony mogą sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku. Oprócz tego porównywarka zestawia w czytelnej tabeli zarówno ostateczną cenę, jak i najważniejsze parametry polisy. Daje to możliwość podjęcia w pełni świadomej decyzji i uniknięcia wyboru najtańszej oferty, która w kluczowym momencie mogłaby okazać się niewystarczająca. 

Cały proces, od porównania ubezpieczeń po zakup wybranej polisy, można sfinalizować w pełni online, bez wychodzenia z domu.

Ubezpieczenie nieruchomości na wynajem – sprawdź cenę