Mieszkanie za odstępne - jak kupić i ubezpieczyć?

Zasady klasycznego stosunku najmu są powszechnie znane i szczegółowo opisane w przepisach polskiego prawa. Z mieszkaniami za odstępne sprawa jest jednak bardziej skomplikowana, co stwarza pewne pole do nadużyć i budzi spore wątpliwości wśród najemców.

Co oznacza mieszkanie za odstępne?

„Mieszkanie za odstępne” jest nieformalnym określeniem specyficznej formy najmu. W przepisach prawnych nie stosuje się tego pojęcia, ale funkcjonuje ono w języku potocznym i na tej podstawie można je zdefiniować. 

Odstępne w tym przypadku to jednorazowa i bezzwrotna wpłata na rzecz właściciela (wynajmującego), którą uiszcza najemca (lokator). W ten sposób uzyskuje on gwarancję meldunku oraz niezmiennej stawki czynszu w z góry określonym odstępie czasu. 

Opcjonalnie w omówionym okresie czynsz ten może się nieznacznie powiększyć ze względu na inflację. 

Kiedy warto skorzystać z mieszkania za odstępne?

Mieszkanie za odstępne może być korzystną opcją wynajmu dla osób, które chcą mieszkać w danej nieruchomości w dłuższym okresie oraz posiadają pewien zasób gotówki, który chcą i mogą przeznaczyć na pokrycie początkowej wpłaty. 

Nie jest to natomiast wariant atrakcyjny dla osób planujących w najbliższej przyszłości nabycie własnego mieszkania czy też po prostu zainteresowanych najmem krótkoterminowym. 

Z założenia, mieszkanie za odstępne jest oferowane najemco, którzy posiadają wolne środki finansowe – wówczas właściciele chcą uzyskać od razu całość odstępnego i nie są zainteresowani płatnościami ratalnymi. Wyjątkiem jest najem z opcją remontu, do którego przejdziemy w dalszej części artykułu.

Z perspektywy właścicieli istotny jest z kolei jednorazowy zastrzyk gotówki oraz stabilność wynajmu, czyli oszczędność czasu i nerwów, jakie nierzadko związane są z częstymi zmianami lokatorów.

Mieszkanie za odstępne – jak podpisać umowę?

Jako że w Ustawie o ochronie lokatorów ani w żadnym innym akcie prawnym nie występuje pojęcie mieszkania za odstępne, umowa pomiędzy stronami odgrywa tutaj kluczową rolę. 

Jest to umowa cywilnoprawna i powinna być zawarta na piśmie, najlepiej w obecności świadków – ze strony najemcy może to być np. członek rodziny, a ze strony wynajmującego zarządca budynku.

Umowa dla mieszkania za odstępne powinna zawierać:

• dane stron umowy (imię i nazwisko, numer i seria dowodu, dane do kontaktu);
• datę i miejsce zawarcia umowy;
• szczegółowy opis nieruchomości, która jest przedmiotem umowy;
• czas obowiązywania;
• dokładną kwotę odstępnego;
• wysokość czynszu i ewentualne warunki jej zmiany;
• opcjonalnie informację o możliwości wykupu nieruchomości po wygaśnięciu umowy;
• opcjonalnie informacje o kwestiach związanych z remontem;
• inne szczegółowe warunki umowy.

Ile kosztuje mieszkanie za odstępne?

Kaucja przy zwykłej umowie najmu jest ograniczona przez odgórne przepisy i nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu. 

Wysokość odstępnego zależy już od indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami. W praktyce jest to zależne od wartości nieruchomości i pozostałych jej parametrów – inne będzie odstępne za 30-metrową kawalerkę na obrzeżach miasta, a inne za trzypokojowe mieszkanie w centrum. Kwoty te najczęściej zaczynają się od kilkunastu tysięcy złotych, a kończą na kilkudziesięciu.

Remont mieszkania za odstępne – jak przeprowadzić?

Częstą praktyką jest wynajmowanie za odstępne mieszkań, które trzeba wyremontować. Wówczas odstępne ma charakter bezgotówkowy, ale koszty remontu ponosi najemca. W takich sytuacjach bardzo ważne jest szczegółowe opisanie w umowie wszystkich kwestii związanych z pracami remontowymi, czyli np. wysokości nakładów finansowych, jakie zobowiązuje się ponieść najemca czy też standardu, do jakiego lokal ma być doprowadzony. Trzeba również zwrócić uwagę na to, że czynsz po zakończeniu remontu nie powinien być wyższy, mimo iż poprawia się standard mieszkania.

Takie rozwiązanie może być bardzo korzystne dla obu stron. Właściciel może np. nie mieć czasu samodzielnie zająć się remontem albo nie posiadać na to wolnych środków. Lokator może z kolei sporo zaoszczędzić, jeśli jest w stanie samodzielnie wykonać większość prac remontowych.

Wykup mieszkania za odstępne – kto może skorzystać?

Nierzadko zdarza się, że nieruchomość, najpierw wynajmowana za odstępne po wygaśnięciu umowy, jest odsprzedawana dotychczasowemu lokatorowi. Jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem takiego mieszkania, to najlepiej uzgodnić to z właścicielem przed zawarciem umowy najmu i od razu wprowadzić do niej stosowne zapisy, np. prawo pierwokupu.

Jeśli takie zapisy nie zostaną wprowadzone, to sprzedaż nadal jest możliwa, ale oczywiście lepiej takie kwestie przedyskutować zawczasu i zaplanować dalsze działania.

Wady i zalety mieszkania za odstępne

Z perspektywy właściciela wynajem za odstępne gwarantuje jednorazowy zastrzyk sporej gotówki, a także zapewnia ciągłość wynajmu w dłuższym okresie. Kolejnym plusem może być również remont przeprowadzony na koszt lokatora, który podnosi standard lokalu, a więc jego wartość, a także ułatwia dalszy wynajem lub sprzedaż – na mieszkanie w dobrym stanie szybciej znajdą się chętni. Wśród minusów można wymienić stały niewysoki przychód oraz czasowe zablokowanie sobie możliwości dysponowania lokalem.

Lokator wynajmujący za odstępne zyskuje niższy czynsz i stabilność zamieszkania, w zamian ponosi duży koszt początkowy i staje się mniej mobilny w dłuższym okresie, ponieważ będzie związany z danym miejscem na kilka lat.

Mieszkanie za odstępne może być rozwiązaniem win-win, dającym stabilizację i korzyści finansowe i wynajmującemu, i najemcy. W perspektywie kilku lat kwota odstępnego może się w dużej mierze zwrócić lokatorowi, również w przypadku mieszkania do remontu. Zyskuje on ponadto pewien komfort mieszkaniowy i nie musi się obawiać nagłej przeprowadzki. Właściciel zyskuje natomiast gotówkę, która w danej chwili może być dla niego priorytetem, a także stabilny, chociaż może nie najwyższy zysk. Żeby obie strony skorzystały na wynajmie za odstępne, konieczne jest precyzyjne ustalenie wszystkich szczegółów i rzetelne spisanie ich w formie umowy cywilnoprawnej.

Przykładowe mieszkania za odstępne – oferty

Przeglądając portale z ogłoszeniami można natknąć się na bardzo różne oferty cenowe, co wynika zapewne z braku odgórnych przepisów regulujących wynajem za odstępne. Właściciele często też nie podają pełnych informacji o kosztach, np. podając tylko czynsz, ale nie informując o wysokości odstępnego czy opłat stałych.

Niektóre oferty dotyczą mieszkań do remontu, a inne gotowych do użytkowania. Rozbieżności dotyczą też stopnia umeblowania lokali oraz długości obowiązywania umowy. 

• trzypokojowy umeblowany lokal o powierzchni 65 mkw w Bytomiu dostępny jest w cenie 970 zł za miesiąc. W tym przypadku odstępne to wydatek 6000 zł, czyli relatywnie niewiele, ale do tego trzeba doliczyć kaucję w wysokości 2000 zł
   
• w Łodzi, na ulicy Piotrkowskiej, dostępne jest mieszkanie 120 mkw świeżo po remoncie. Czynsz to 1400 zł miesięcznie, a odstępne 40 000 zł
   
• również w Łodzi, na Polesiu, dostępna jest kawalerka o powierzchni 33 mkw z kwotą odstępnego 35 000 zł. Czynsz to w tym przypadku około 250 zł miesięcznie, ale do tego trzeba doliczyć czynsz administracyjny oraz media (wszystkie oferty sprawdzaliśmy 17.04.2021 r. na portalu olx.pl)

Dodajmy, że w przypadku mieszkań za odstępne warto negocjować warunki wynajmu. Mamy tutaj nieco więcej zmiennych, niż w przypadku zwykłego najmu, co daje szersze pole do dialogu.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania za odstępne?

Z perspektywy towarzystw ubezpieczeniowych mieszkanie za odstępne traktowane jest identycznie, jak nieruchomość wynajmowana na standardowych zasadach. W takich przypadkach możliwe, a nawet wskazane jest podwójne ubezpieczenie lokalu, czyli wykupienie osobnych polis przez właściciela i lokatora.

Polisa dla najemcy powinna zabezpieczać jego interesy, czyli chronić przede wszystkim ruchomości domowe i ewentualnie elementy stałe (nakłady inwestycyjne), szczególnie jeśli to najemca poniósł koszty remontu. Jeśli chodzi o dodatki do polisy, to najcenniejszymi z nich wydają się kradzież z włamaniem i OC w życiu prywatnym. Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polisę dla lokatora uwzględniającą właśnie takie ryzyka. Kalkulację przeprowadziliśmy dla 80-metrowego mieszkania w Warszawie, które jest warte 500 000 zł i które zamieszkuje dwóch lokatorów. Dla ruchomości domowych przyjęliśmy SU na poziomie 50 000 zł, dla elementów stałych również. 

Najtańszą spośród rozpatrywanych ofert przedstawiła Proama, a wynosi ona 319 zł w skali roku. Najdroższa jest z kolei propozycja Inter Polska – 707 zł. Średni koszt takiego ubezpieczenia to 447 zł. Warto zwrócić uwagę, że każde z towarzystw wlicza w cenę nieco inne dodatki, a każdy z nich jest może się okazać cenną opcją dla lokatora – wandalizm, powódź czy usługi z pakietu Home Assistance to zawsze spora korzyść

– wyjaśnia Michał Ratajczak z Rankomat.pl.  

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 17.04.2021 r.).