Mieszkanie za odstępne – jak kupić i ubezpieczyć?

Odstępne za mieszkanie funkcjonuje ono poza ramami standardowej ustawy o ochronie praw lokatorów, opierając się w całości na umowie cywilnoprawnej, co wymaga od obu stron – właściciela i najemcy – szczególnej uwagi i świadomości. Zrozumienie, co to jest odstępne, jakie są jego wady i zalety oraz jak prawidłowo zabezpieczyć taką transakcję, jest kluczowe, aby uniknąć kosztownych nieporozumień.

Co oznacza mieszkanie za odstępne?

Warto na początku wyjaśnić, że określenie „mieszkanie za odstępne” to termin potoczny, który nie został zawarty w żadnej ustawie czy rozporządzeniu. W praktyce opisuje on formę najmu, w której przyszły najemca płaci właścicielowi jednorazową, bezzwrotną opłatę, czyli właśnie odstępne, w zamian za uzyskanie prawa do długoterminowego zamieszkiwania w lokalu na preferencyjnych warunkach. 

Najważniejszą korzyścią dla najemcy płynącą z mieszkania za odstępne jest zazwyczaj gwarancja stałego, niższego niż rynkowy czynszu przez cały, wieloletni okres umowy, a także możliwość zameldowania.

Należy przy tym jasno odróżnić odstępne od kaucji. Kaucja jest zwrotnym depozytem, który zabezpiecza właściciela na wypadek zniszczeń lub zaległości w opłatach i podlega zwrotowi po zakończeniu umowy. Odstępne to natomiast bezzwrotna opłata za samo „wejście” w posiadanie umowy najmu na określonych warunkach. Cała relacja między stronami opiera się na zasadzie swobody umów, co oznacza, że to precyzyjne zapisy w umowie cywilnoprawnej, a nie ustawa, chronią interesy obu stron.

Kiedy warto skorzystać z mieszkania za odstępne?

Mieszkanie za odstępne może być korzystną opcją wynajmu dla osób, które chcą mieszkać w danej nieruchomości w dłuższym okresie oraz posiadają pewien zasób gotówki, który chcą i mogą przeznaczyć na pokrycie początkowej wpłaty. 

Nie jest to natomiast wariant atrakcyjny dla osób planujących w najbliższej przyszłości nabycie własnego mieszkania czy też po prostu zainteresowanych najmem krótkoterminowym. 

Z założenia, mieszkanie za odstępne jest oferowane najemco, którzy posiadają wolne środki finansowe – wówczas właściciele chcą uzyskać od razu całość odstępnego i nie są zainteresowani płatnościami ratalnymi. Wyjątkiem jest najem z opcją remontu, do którego przejdziemy w dalszej części artykułu.

Z perspektywy właścicieli istotny jest z kolei jednorazowy zastrzyk gotówki oraz stabilność wynajmu, czyli oszczędność czasu i nerwów, jakie nierzadko związane są z częstymi zmianami lokatorów.

Mieszkanie za odstępne – jak podpisać umowę?

Jako że w Ustawie o ochronie lokatorów ani w żadnym innym akcie prawnym nie występuje pojęcie mieszkania za odstępne, umowa pomiędzy stronami odgrywa tutaj kluczową rolę. 

Jest to umowa cywilnoprawna i powinna być zawarta na piśmie, najlepiej w obecności świadków – ze strony najemcy może to być np. członek rodziny, a ze strony wynajmującego zarządca budynku.

Umowa dla mieszkania za odstępne powinna zawierać:

• dane stron umowy (imię i nazwisko, numer i seria dowodu, dane do kontaktu);
• datę i miejsce zawarcia umowy;
• szczegółowy opis nieruchomości, która jest przedmiotem umowy;
• czas obowiązywania;
• dokładną kwotę odstępnego;
• wysokość czynszu i ewentualne warunki jej zmiany;
• opcjonalnie informację o możliwości wykupu nieruchomości po wygaśnięciu umowy;
• opcjonalnie informacje o kwestiach związanych z remontem;
• inne szczegółowe warunki umowy.

Ile kosztuje mieszkanie za odstępne?

Wysokość odstępnego nie jest regulowana żadnymi przepisami i zależy wyłącznie od indywidualnych ustaleń między właścicielem a najemcą. W praktyce kwota ta jest wypadkową kilku czynników: wartości i lokalizacji nieruchomości, jej metrażu i standardu, a także długości trwania umowy i wysokości samego miesięcznego czynszu. Zależność jest prosta – im niższy i bardziej stabilny czynsz oferuje właściciel, tym wyższej kwoty odstępnego będzie oczekiwał.

Przeglądając ogłoszenia, można zauważyć, że kwoty te najczęściej zaczynają się od kilkunastu tysięcy złotych za mniejsze lokale w mniej prestiżowych lokalizacjach, a kończą na kilkudziesięciu, a nawet stu tysiącach złotych za atrakcyjne, większe mieszkania w centrach miast. Jest to zatem opcja dla osób, które dysponują znacznym kapitałem na start i poszukują stabilizacji na wiele lat.

Remont mieszkania za odstępne – jak przeprowadzić?

Coraz częściej można również trafić na ogłoszenie o mieszkaniu do remontu za odstępne. W takim modelu odstępne nie jest płacone w gotówce, lecz w formie inwestycji w nieruchomość – najemca zobowiązuje się do przeprowadzenia remontu na własny koszt. Jest to rozwiązanie, które może być niezwykle korzystne dla obu stron. Właściciel zyskuje odnowiony i zmodernizowany lokal bez angażowania własnych środków i czasu, a najemca może „zapłacić” za prawo do najmu swoją pracą i umiejętnościami, urządzając mieszkanie według własnego gustu.

Wykup mieszkania za odstępne – kto może skorzystać?

Umowa najmu za odstępne nierzadko staje się pierwszym krokiem do nabycia nieruchomości na własność. Długoterminowy najemca, który dba o lokal i regularnie płaci czynsz, staje się dla właściciela wiarygodnym i naturalnym kandydatem na kupca. Osoby, które rozważają taką możliwość, powinny poruszyć ten temat już na etapie negocjacji umowy najmu.

Najlepszym zabezpieczeniem interesów najemcy jest wprowadzenie do umowy zapisu o prawie pierwokupu. Taka klauzula gwarantuje, że jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie, w pierwszej kolejności będzie musiał złożyć ofertę dotychczasowemu lokatorowi. Nawet bez takiego zapisu wykup jest możliwy, ale wcześniejsze ustalenie warunków daje obu stronom poczucie bezpieczeństwa i jasną perspektywę na przyszłość.

Mieszkanie socjalne - jak dostać, gdzie złożyć wniosek?

Mieszkanie socjalne to swego rodzaju zapomoga, którą państwo wspiera osoby o wyjątkowo trudnej sytuacji materialnej, życiowej lub zdrowotnej. Zobacz artykuł

Jakie są wady i zalety mieszkania za odstępne?

Mieszkanie za odstępne to rozwiązanie oparte na specyficznym kompromisie, który oferuje wymierne korzyści, ale i znaczące ograniczenia dla obu stron umowy. Z perspektywy najemcy, główną zaletą jest przede wszystkim długoterminowa stabilizacja. W zamian za jednorazową, wysoką opłatę zyskuje on gwarancję zamieszkania w jednym miejscu przez wiele lat, często przy czynszu ustalonym na stałym, niższym od rynkowego poziomie, co w niestabilnych czasach jest ogromną wartością. Dla właściciela natomiast kluczową korzyścią jest natychmiastowy i spory zastrzyk gotówki oraz zapewnienie sobie spokoju, unikając w ten sposób ryzyka pustostanów i konieczności częstego poszukiwania nowych lokatorów.

Ceną za te korzyści jest jednak szereg wad. Najemca musi liczyć się z koniecznością zamrożenia znacznego kapitału w postaci bezzwrotnego odstępnego, co wiąże się z utratą elastyczności finansowej i mniejszą mobilnością. Co więcej, opierając się wyłącznie na umowie cywilnoprawnej, nie jest on chroniony przez Ustawę o ochronie praw lokatorów. Z kolei właściciel, w zamian za początkowy zysk, godzi się na niższy miesięczny przychód w porównaniu do stawek rynkowych oraz "zablokowanie" swojej nieruchomości na długi okres, co może utrudnić jej ewentualną sprzedaż lub szybkie dostosowanie czynszu do zmieniających się warunków ekonomicznych.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania za odstępne?

Z perspektywy towarzystwa ubezpieczeniowego mieszkanie za odstępne jest traktowane identycznie jak lokal wynajmowany na standardowych zasadach. Oznacza to, że najlepszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest posiadanie dwóch oddzielnych polis: jednej dla właściciela, drugiej dla najemcy.

Polisa właściciela powinna chronić jego majątek, czyli mury i elementy stałe nieruchomości od zdarzeń losowych, a także zawierać OC w życiu prywatnym związane z posiadaniem nieruchomości. 

Z kolei najemca powinien wykupić ubezpieczenie, które zabezpieczy jego interesy: przede wszystkim mienie ruchome (własne meble, sprzęt elektroniczny, rzeczy osobiste), nakłady inwestycyjne (jeśli to on ponosił koszty remontu) oraz własne OC w życiu prywatnym, chroniące go przed skutkami szkód wyrządzonych osobom trzecim (np. zalanie sąsiada). Koszt takiej polisy dla najemcy jest niski, zazwyczaj wynosi od 100 do 300 zł rocznie, w zależności od wartości mienia i zakresu ochrony.

Przyjmijmy, że najemca chce ubezpieczyć wyposażenie wynajmowanego mieszkania o wartości 20 000 zł. Ubezpieczenie miałoby swoim zakresem objąć zdarzenia losowe i OC w życiu prywatnym; sama nieruchomość jest zlokalizowana w mieście wojewódzkim w centralnej Polsce, jest to niewielkie mieszkanie o powierzchni 40 mkw. położone na drugim piętrze.

Z pomocą kalkulatora możemy sprawdzić potencjalną wysokość rocznej składki ubezpieczeniowej. 

Jak zatem widać, roczna składka ubezpieczeniowa nie jest w tym przypadku wysoka – a skutecznie zabezpiecza najemcę.

Gdzie znajdziesz dobre ubezpieczenie mieszkania?

Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem, czy najemcą, najskuteczniejszym sposobem na znalezienie optymalnej polisy jest skorzystanie z internetowej porównywarki ubezpieczeń. 

Narzędzie to pozwala, po jednorazowym wypełnieniu formularza, w kilka minut otrzymać i zestawić ze sobą oferty kilkunastu towarzystw. Dzięki temu nie tylko oszczędzamy czas, ale przede wszystkim pieniądze, świadomie wybierając najkorzystniejszą cenowo opcję i analizując kluczowe różnice w zakresie ochrony.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ