W 2026 roku uzyskanie pozwolenia na budowę domu kosztuje 17 zł opłaty skarbowej, jednak wydanie decyzji jest możliwe tylko dla działek zgodnych z nowym Planem Ogólnym gminy. Czas oczekiwania na dokument wynosi do 65 dni, pod warunkiem złożenia kompletnego wniosku wraz z projektem budowlanym. Jeśli gmina nie uchwaliła jeszcze Planu Ogólnego, rozpoczęcie nowej inwestycji na podstawie warunków zabudowy może być czasowo zablokowane.

Poniższy poradnik wyjaśnia krok po kroku, jak uzyskać pozwolenie na budowę w 2026 roku oraz jakie nowe dokumenty planistyczne są do tego niezbędne. Dowiesz się także, ile kosztują formalności i dlaczego odpowiednia suma ubezpieczenia domu w budowie to klucz do ochrony Twoich oszczędności na każdym etapie prac.

Najważniejsze informacje

  • Podstawowy koszt skarbowy uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe wynosi w dwa tysiące dwudziestym szóstym roku siedemnaście złotych.
  • Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest obecnie możliwe wyłącznie dla nieruchomości położonych na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub znajdujących się w obszarze uzupełnienia zabudowy.
  • Ustawowy czas oczekiwania na rozpatrzenie kompletnego wniosku przez właściwe starostwo lub urząd miasta wynosi maksymalnie sześćdziesiąt pięć dni od momentu jego złożenia.
  • Brak uchwalonego planu ogólnego w gminie po pierwszym stycznia dwa tysiące dwudziestego szóstego roku może czasowo uniemożliwić wydawanie nowych warunków zabudowy dla inwestorów prywatnych.
  • Kompleksowa ochrona ubezpieczeniowa placu budowy oraz precyzyjnie określona suma ubezpieczenia pozwalają zabezpieczyć zgromadzone materiały i wznoszoną konstrukcję przed skutkami zdarzeń losowych oraz kradzieży.
Z tego artykułu dowiesz się:

Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?

W 2026 roku podstawowa opłata skarbowa za pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego realizowanego na własne potrzeby mieszkaniowe wynosi 17 zł. Jest to koszt wydania zaświadczenia, jednak całkowity budżet, jaki musisz przygotować na formalności administracyjne i dokumentację towarzyszącą, waha się zazwyczaj od 3 000 zł do nawet 15 000 zł, w zależności od stopnia skomplikowania projektu i koniecznych uzgodnień branżowych.

Oto szczegółowe zestawienie kosztów, które musisz wziąć pod uwagę:

1. Opłaty skarbowe i administracyjne

Choć samo pozwolenie dla osób prywatnych jest niemal darmowe, inne dokumenty wymagają opłat:

  • Wydanie zaświadczenia (pozwolenie): 17 zł.

  • Zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki: 47 zł.

  • Pełnomocnictwo (jeśli formalności załatwia za Ciebie np. architekt): 17 zł.

  • Wypis i wyrys z MPZP lub Planu Ogólnego: od 30 zł do 250 zł (zależnie od liczby stron).

2. Dokumentacja geodezyjna i projektowa

To tutaj kryją się największe wydatki, bez których wniosek nie zostanie rozpatrzony:

  • Mapa do celów projektowych: od 800 zł do 2 000 zł (ceny w 2026 roku wzrosły ze względu na nowe wymogi cyfryzacji zasobów geodezyjnych).

  • Projekt budowlany: od 3 000 zł (gotowy projekt z adaptacją) do 15 000 zł i więcej (projekt indywidualny).

  • Opinia geotechniczna (badanie gruntu): od 800 zł do 1 500 zł.

3. Pozostałe opłaty i przeniesienia (jeśli dotyczy)

  • Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na innego inwestora: 90 zł.

  • Pozwolenie na budowę garażu wolnostojącego lub budynku gospodarczego: 1 zł za każdy 1m2 powierzchni użytkowej (maksymalnie 539 zł), o ile nie jest on częścią wniosku o dom mieszkalny.

Uwaga!

Pamiętaj, że inwestycja w dokumentację i projekt to dopiero początek. Gdy tylko uzyskasz prawomocną decyzję i wbijesz pierwszą łopatę, Twój plac budowy staje się majątkiem o dużej wartości. Odpowiednio dobrana suma ubezpieczenia w polisie dla domu w budowie powinna uwzględniać nie tylko koszty materiałów, ale i nakłady na prace budowlane, aby w razie pożaru czy wichury nie stracić płynności finansowej.

Co to jest pozwolenie na budowę i kiedy jest wymagane?

Pozwolenie na budowę to formalna decyzja administracyjna, wydawana przez właściwy organ (zazwyczaj starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu), która uprawnia inwestora do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Dokument ten potwierdza, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami prawa – w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a także z wymogami techniczno-budowlanymi.

Przykłady inwestycji wymagających pozwolenia na budowę:

  • budowa domu jednorodzinnego,
  • wznoszenie budynków wielorodzinnych, obiektów usługowych lub przemysłowych,
  • rozbudowa lub nadbudowa istniejących obiektów w sposób istotnie wpływający na konstrukcję i wygląd,
  • budowa garaży wolnostojących powyżej 35 m² powierzchni zabudowy,
  • obiekty małej architektury w miejscach publicznych (np. pomniki, fontanny).

Co mówi prawo?

📜 Art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane
„Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej.”

Gdzie i jak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Właściwy organ

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się do starostwa powiatowego właściwego dla lokalizacji inwestycji lub – w przypadku miast na prawach powiatu – do urzędu miasta. To właśnie tam odbywa się cała procedura sprawdzenia kompletności dokumentacji i zgodności projektu z przepisami.

Forma złożenia wniosku – tradycyjnie lub online

Obecnie inwestor ma dwie możliwości:

  1. Forma tradycyjna (papierowa) – wniosek składany osobiście lub pocztą.
  2. Forma elektroniczna – za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (prowadzony przez GUNB). Elektroniczne złożenie wymaga podpisu kwalifikowanego, profilu zaufanego lub e-dowodu.

Złożenie online jest szybsze i pozwala na bieżąco śledzić status sprawy, ale wciąż wiele osób decyduje się na formę papierową – szczególnie w przypadku rozbudowanych projektów wymagających dużych załączników.

Wymagane dokumenty przy składaniu wniosku

Aby wniosek został przyjęty do rozpatrzenia, należy dołączyć m.in.:

  • projekt budowlany w wymaganej liczbie egzemplarzy (wersja papierowa lub elektroniczna),
  • decyzję o warunkach zabudowy (zgodną z Planem Ogólnym gminy, jeśli brak MPZP),
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • potwierdzenie wniesienia wymaganej opłaty skarbowej,
  • dodatkowe opinie, uzgodnienia i pozwolenia (np. konserwatora zabytków, zarządcy drogi).

Jak długo czeka się na pozwolenie na budowę?

Zgodnie z Prawem budowlanym, urząd ma maksymalnie 65 dni na rozpatrzenie kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę. Termin liczony jest od momentu złożenia dokumentacji spełniającej wszystkie wymogi formalne i merytoryczne.

Co może wydłużyć procedurę?

  • Braki w dokumentacji – konieczność uzupełnienia projektów, uzgodnień czy opinii biegłych.
  • Odwołania sąsiadów lub stron postępowania od decyzji urzędu.
  • Skomplikowane inwestycje wymagające dodatkowych uzgodnień (np. z konserwatorem zabytków).
  • Opóźnienia w urzędzie wynikające z dużej liczby wniosków lub sezonu budowlanego.

Czy można uzyskać decyzję szybciej?

Tak – w praktyce wiele wniosków dotyczących domów jednorodzinnych zgodnych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest rozpatrywanych w ciągu 30–45 dni. Pomaga też złożenie dokumentów elektronicznie przez platformę e-Budownictwo, co skraca czas obiegu pism.

W jakich sytuacjach urząd może odmówić pozwolenia na budowę?

Odmowa wydania pozwolenia na budowę zdarza się rzadko, ale przepisy Prawa budowlanego jasno wskazują sytuacje, w których organ administracji ma taki obowiązek. Najczęściej problem wynika z niezgodności projektu lub braków w dokumentacji.

Najczęstsze powody odmowy

  • Niekompletna dokumentacja – brak wymaganych załączników, podpisów projektantów, czy uzgodnień technicznych.
  • Niezgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy – np. przekroczenie dopuszczalnej wysokości budynku.
  • Brak wymaganych uzgodnień – np. z zarządcą drogi publicznej, operatorem/dystrybutorem sieci czy konserwatorem zabytków.
  • Błędy formalne w samym wniosku – nieprawidłowo wypełnione pola, brak opłat skarbowych.

Co mówi prawo?

Art. 35 ust. 3 ustawy Prawa budowlanego stanowi, że organ wydaje decyzję odmowną, jeśli projekt lub wniosek nie spełnia wymagań określonych w przepisach, a inwestor nie uzupełni braków w wyznaczonym terminie.

Wskazówka: przed złożeniem wniosku warto skonsultować dokumentację z architektem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym – pozwoli to uniknąć wielotygodniowych opóźnień.

Kiedy nie potrzebujesz pozwolenia na budowę?

W 2026 roku nie potrzebujesz pozwolenia na budowę przy stawianiu wolnostojących domów jednorodzinnych o dowolnej powierzchni zabudowy, o ile budujesz je na własne potrzeby mieszkaniowe – w takim przypadku wystarczy procedura zgłoszenia z projektem budowlanym. Bez żadnych formalności (ani pozwolenia, ani zgłoszenia) możesz realizować jedynie najmniejsze obiekty, takie jak wiaty, altany czy przydomowe baseny o powierzchni do 50m2.

Oto szczegółowy wykaz inwestycji, które w 2026 roku nie wymagają pełnej procedury pozwolenia:

1. Budowa domu na zgłoszenie (z projektem)

To najpopularniejsza ścieżka dla inwestorów prywatnych. Pozwala na budowę domu bez ograniczeń metrażowych, pod warunkiem że:

  • inwestycja służy zaspokojeniu Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych,

  • budynek jest wolnostojący i jego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce,

  • do urzędu dostarczysz kompletny projekt budowlany i oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli nie ustanawiasz kierownika).

2. Obiekty wymagające jedynie zgłoszenia (bez projektu)

W przypadku mniejszych konstrukcji wystarczy proste zgłoszenie w urzędzie:

  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i ganki o powierzchni do 35m2,

  • przydomowe tarasy naziemne o powierzchni powyżej 35m2,

  • ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m.

3. Inwestycje bez żadnych formalności

W 2026 roku prawo pozwala na całkowitą swobodę w stawianiu obiektów, które nie wpływają znacząco na otoczenie:

  • altany i wiaty o powierzchni do 35m2 (limit to 2 obiekty na każde 500m2 działki),

  • przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50m2,

  • parterowe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną do 35m2.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

Pamiętaj, że nieruchomość możesz ubezpieczyć również na etapie budowy!

Budowa domu to nie tylko ekscytujący etap w życiu, ale też okres zwiększonego ryzyka – kradzież materiałów, pożar, zalanie czy szkody wyrządzone przez silny wiatr mogą zdarzyć się w każdej chwili. Polisa na dom w budowie chroni konstrukcję, materiały i elementy wykończenia przed nieprzewidzianymi zdarzeniami, a dodatkowe OC w życiu prywatnym zabezpiecza Cię, gdy ktoś ucierpi na terenie budowy.

Warto pamiętać, że im wcześniej wykupisz ubezpieczenie, tym szybciej zyskasz spokój i ochronę finansową – jeszcze zanim w domu pojawi się pierwszy dach czy instalacje.

Sprawdź, ile może kosztować ochrona Twojej inwestycji. W porównywarce ubezpieczeniowej w kilka minut zestawisz oferty różnych ubezpieczycieli i wybierzesz najlepszą polisę na dom w budowie, dopasowaną do Twojego budżetu i potrzeb.

Budowa domu - krok po kroku

Marzysz o własnym domu, ale nie wiesz od czego zacząć? Nasz cykl poradników zawiera wiele cennych wskazówek, jak przejść przez poszczególne etapy takie jak przekształcenie działki, uzyskanie pozwolenia na budowę czy odbiór techniczny domu.

Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy?
O czym pamiętać przed odbiorem domu?
Rodzaje domów

FAQ – najczęściej zadawane pytania o pozwolenie na budowę

  1. Ile kosztuje pozwolenie na budowę garażu?

    Koszt pozwolenia na budowę garażu zależy od kilku czynników - m.in. wielkości garażu, lokalizacji projektu oraz poziomu jego skomplikowania. Obowiązkowe pozwolenie dotyczy budowy garażu powyżej 35m2.

  2. Ile wynosi opłata za pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego?

    W 2026 roku wynosi 17 zł za wydanie zaświadczenia. Koszt może być jednak wyższy, jeśli rozpoczęcie budowy będzie wiązało się np. z przeniesieniem decyzji warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę.

  3. Ile dni czeka się na pozwolenie na budowę?

    Standardowy czas rozpatrzenia wniosku to do 65 dni od daty złożenia kompletnej dokumentacji. Braki formalne lub konieczność uzyskania dodatkowych opinii mogą ten termin wydłużyć.

  4. Czy można rozpocząć budowę bez pozwolenia, jeśli procedura się przedłuża?

    Nie. Rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem prawomocnego pozwolenia jest naruszeniem prawa budowlanego i grozi nakazem rozbiórki lub wysoką karą finansową. Wyjątek stanowią inwestycje realizowane na zgłoszenie, gdy urząd nie wniesie sprzeciwu w ustawowym terminie.